ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

המשכיר אסר על הכנסת שוכר חלופי, מה קבע בית המשפט?


לא מעט שוכרים מעוניינים לסיים את תקופת השכירות לפני שהגיע המועד שנקבע לכך בהסכם השכירות באמצעות הכנסת שוכר חלופי במקומם, אך המשכיר (בעל הדירה) מסרב לאפשר זאת. בחלק מהמקרים, סירובו של בעל הדירה יהיה נעוץ בשיקולים עניינים כמו חוסר יכולת של השוכר החלופי להמציא ערבים, בטוחות או המחאות.

למאמר מקיף בעניין חוק שכירות הוגנת – לחצו כאן!

אך מנגד, במקרים אחרים השוכרים נתקלים בפני סירוב שרירותי שכולל דרישה להעלאת דמי שכירות, שיפור מצבו לעומת החוזה הקודם ואפילו סירובים ללא כל הסבר. היות שעל מערכת היחסים בין השוכר לבין משכיר חלות ההוראות הבאות:

  1. חוק החוזים (חלק כללי).

  2. חוק החוזים (תרופות).

  3. חוק השכירות והשאילה.

לפיכך, יוצא אפוא, שסך כל התחייבויותיהם וזכויותיהם של הצדדים רחבים ממה שסוכם ביניהם בהסכם השכירות.

אם כן, עולה השאלה, כיצד על הצדדים להסכם לנהוג במקרים כאלו, מהו טווח אפשרויות הסירוב הראוי בו יכול לנקוט המשכיר, ומתי סירוב בלתי סביר יקנה סעדים והגנות לשוכר? – להלן התשובות.

מהי למעשה הזכות להכנסת שוכר חלופי?

ניתן להגדיר את זכותו של השוכר הקיים להכניס שוכר חלופי במקומו כ- יכולת להעביר את הזכות להחזיק ולעשות שימוש בנכס לאדם אחר, אדם אשר זקוק לאישורו של בעל הנכס כדי "להיכנס בנעליו" של השוכר הקודם.

זכות זו אינה משתנה בין אם מדובר בשוכר של דירת מגורים או בשוכר של חנות, משרד וכיו"ב. דיני השכירות חלים על כולם לכאורה באופן אחיד.

מהו הקושי שלפניו ניצב בפני הרוכש?

לא כל הסכמי השכירות מנוסחים באופן אחיד, ומשכך לא נמצא בכולם הוראות זהות. יתרה מכך, גם פסקי דין שקיימים בנושא אשר לאורם ניתנת פרשנות ליכולתו של השוכר להעביר את זכות השכירות מובילים לתוצאות שונות. לפיכך, הקושי הראשון נעוץ בבחירת דרך הפעולה הנכונה.


בפסק דין שנדון בפני בית משפט השלום באשקלון בהליך ת"א 2128-05-14 אביטן ואח' נ' יהודה ואח' (פורסם בנבו, 18.7.18), נדרש בית המשפט למשמעויות הנובעות מסירוב שרירותי של משכיר להכניס למושכר שוכר חלופי.

לפי עובדות המקרה, המשכיר היה הבעלים הרשומים של חנות אשר הופעל בה עסק להגרלות של לוטו וטוטו ברישיון. תחילה, נחתם הסכם שכירות עם שוכר אשר ביקש לסיים את תקופת השכירות טרם זמנה ולהעבירה לשוכר חלופי, וזאת לנוכח קשיים כלכליים שנקלע אליהם.

בהמשך, גם השוכר החלופי נקלע לקשיים כלכליים, ומשכף אף הוא ביקש להעביר את הנכס לשוכר אחר. לצורך כך, השוכר הציג בפני המשכיר ובנו מספר שוכרים חלופיים שהסכימו לקחת עליהם את התחייבויותיו, אך ללא הועיל. שכן, המשכיר ובנו סירבו לכך בכל תוקף וללא כל סיבה.

כמו כן, קודם לבקשתו של השוכר לעזוב את המושכר ולהכניס במקומו שוכרים חלופיים התגלו בחנות מספר ליקויים שכללו נזקי רטיבות מהתקרה, בעיות בצנרת ובהולכת המים לביוב, הצפות, בעיות חשמל ועוד כהנה וכהנה בעיות וליקויים שהסבו לשוכר נזקים ומנעו מלהפעיל את החנות באופן תקין ורציף.

לעניין הליקויים, בהסכם השכירות צוין כי גובה דמי השכירות משקף את מצבו של הנכס ואת אחריותו של השוכר לתקן את הליקויים, למעט נזקי רטיבות וצנרת. לכן, נקבע בפסק הדין על המשכיר לפצות את השוכר רק ביחס לליקויים שקשורים לצנרת ולרטיבות.

בכל הקשור לנושא העברת השכירות, ההסכם כלל הוראה אשר אוסרת באופן ברור ומפורש על הכנסת שוכר משנה ועל השכרת הנכס על ידי השוכר. אך בהמשך נחתם בין הצדדים נספח אשר מתיר לשוכר להשכיר את החנות לשוכר חלופי. כפי שניתן לתאר, סעיפים כגון אלו שאוסרים על שוכר להכניס שוכר חלופי במקומו נחשבים כ- שכיחים, ועל כן שאלת תוקפם עולה לעתים קרובות.

במסגרת פסק הדין, בית המשפט כמעט שלא התייחס לנספח המאוחר, אלא שבוצעה הפניה לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה אשר עוסק בהעברת שכירות, כך:

22. (א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

(2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.

(ב) הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב.

במקרה קודם שנדון בעניין זה, בית המשפט קבע כי משכיר שמסכים להעביר את זכות השכירות לאחר בתנאי ששכר הדירה יעלה, חורג ממתחם הסבירות, ולכן סירובו מהווה הפרה של התחייבויותיו כלפי השוכר.

במקרה שלפנינו, לסירוב לא הייתה סיבה, ואף המשכיר טען שזוהי זכותו מכח הסכם השכירות. בית המשפט דחה את גישתו של המשכיר וקבע כי זוהי זכותו של השוכר להעביר את הנכס לאחר. בנסיבות צוין, כי הסירוב נבע מתוך רצון סתמי להקשות על השוכר ותו לא.

סוף דבר:

מדי שנה מוגשות תביעות רבות אשר קשורות לתחום השכירות. תביעות אלו נעוצות בדרך כלל במחלוקות אשר התגלעו בין הצדדים לעניין קיום התחייבויותיהם ואופן קיומן. תביעות אלו נוגעות כמעט בכל היבט שקשור לתחום השכירות, ואף על פי כן – לא ניתן לקבוע מראש כיצד יש לנהוג בכל מחלוקת, וזאת בשל מורכבותם של המקרים.

#חוזהשכירות #שוכרמשנה #שוכרחלופי #הפרתהסכםשכירות

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com