ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

האם משכיר רשאי לסרב להכנסת שוכר חלופי?


הצורך בהתאמתם של חוזים לנסיבות משתנות לא פוסח גם על חוזים לשכירות, כך שלצד הצורך של כל אחד מהצדדים לוודאות והסתמכותו על התנאים שנקבעו חל הצורך לאפשר הכנסת שינויים לנוכח שינויים בלתי צפויים. התאמת הסכמי שכירות לנסיבות משתנות נוגעת במרבית המקרים לסיום מוקדם של תקופת השכירות, האם עזיבה מוקדמת של השוכר מחייבת מציאת שוכר חלופי ואם כן מהם התנאים להסכמת המשכיר לחילופי השוכרים וכיו"ב.

הואיל ואין ספק כי זהות השוכר היא המרכיב העיקרי והחשוב ביותר מבחינת המשכיר בהסכמי השכירות, הרי שאין חולק כי ההתייחסות שיש לתת לחילופי השוכרים לפני שמסתיימת תקופת השכירות צריכה לקבל התייחסות מיוחדת בעת ניסוח ועריכת חוזה השכירות. אם כן, מהם התנאים בהם ניתן לבצע חילופי שוכרים לפי חוק השכירות והשאילה (לרבות לאחר התיקון האחרון המכונה גם חוק שכירות הוגנת) והוראות הפסיקה וכיצד ניתן להשפיע על תנאים אלו בחוזה השכירות?


מי שעקב וקרא מאמרים נוספו שהועלו לאתר בנושא שכירות מודע בוודאי לחשיבות של התאמת חוזים בהתאם לצרכים ולרצונות של הצדדים, עדכון החוזים בהתאם לעדכוני החקיקה ופסקי דין חדשים שניתנו. כך למשל, הסכמים רבים מתמקדים וחוזרים פעם אחר פעם על כך שהשוכר לא שילם דמי מפתח וכי לא מדובר בשכירות מוגנת (כשלמעשה אין בכך כלל צורך כי שכירות מוגנת מתגבשת רק אם מציינים זאת במפורש), סעיפים רבים שהפסיקה רוקנה לגמרי את תוכנם (ומשכך הם מהווים אות מתה), הוראות והנחיות המקנות למשכיר כוח עודף יתר המידה כשהשימוש בו עלול להטיל עליו אחריות בנזיקים ואף פלילית וכיו"ב.

בהמשך לרשימת הסעיפים הלא מעודכנים שקיימים כיום בהסכמי שכירות, חל הצורך לעדכן הסכמים רבים בעניין חילופי שוכרים, וביתר פירוט כך:

בהסכמים רבים מונעים מהשוכר להביא את הסכם השכירות לסיומו באמצעות הכנסת שוכר חלופי, קרי שוכר משנה. כלומר, לפי ההסכמים השוכר אינו רשאי להעביר את זכויות הזכויות ולאפשר לאדם אחר להשתמש או להחזיק במושכר. אמנם האם מניעה זו לגיטימית? האם המשכיר רשאי להתנות על זכות זו של השוכר?

לצורך העניין בשורת פסקי דין רבים שניתנו עוד בתחילת שנות ה- 80 נקבע כי יציאתו של השוכר בכפוף למציאת שוכר חלופי או בעזרת הכנסת שוכר אחר בשכירות משנה הינה זכות קוגנטית שלא ניתן להתנות, ולכן למשכיר יש זכות סירוב רק מטעמים סבירים.

כלומר, התמקדות ברמה החוזית במניעת זכותו של השוכר, ובכך "לייתר" את הצורך בקביעת מנגנון ראוי להבטחת זכויות הצדדים מחטיאה את המטרה הואיל ולאיסור אין תוקף משפטי מוחלט, כך שלבסוף הפעולה תתאפשר לפי הנוהג והנחיות בתי המשפט בנושא. לכן, במענה לשאלה האם השוכר רשאי להכניס שוכר חלופי מטעמו על מנת לסיים את תקופת השכירות התשובה היא תמיד כן (כיוון שלא ניתן להתנות על הוראה זו בחוק השכירות והשאילה), אך יש לכך תנאים המאריכים את אחריותו של השוכר ביחס לשוכר המשנה.

אם כך, מה ניתן לעשות?

יש לקבוע מנגנון מוסדר הכולל הוראות מחייבות שהפרתן תיחשב להפרה יסודית של חוזה השכירות (לקריאת מאמר בעניין סיווגן ומשקלן של חובות והפרות לחצו כאן) אשר ייתן מענה לכל צד וכן יקנה למשכיר את ההגנות הרצויות מפני הכנסת שוכרים בניגוד לרצונו.

בהתאם לנושא המאמר, בהליך תאח (קריות) 35905-06-12‏ ‏ שרה דניאל נ' מסעדת דגי המושט כל דבר חוקי בע"מ, נדרש בית המשפט להריע על משכיר רשאי להתנות על זכותו של שוכר להכניס שוכר משנה בהעלאת דמי השכירות החודשיים, וכן בדבר סבירות בקשתו של המשכיר לפנות את שוכר המשנה ביחס לנסיבות.

במקרה זה נקבע על ידי בית המשפט כי השוכר היה רשאי להכניס שוכר חלופי הואיל ומדובר בהוראה מחייבת לפי חוק השכירות והשאילה (הגדרת ההוראה המחייבת הוגדרה לפי הפסיקה) וזאת מהטעם שהוגדר באופן מאוד משפטי , כך: "ירידה בחופש ההתקשרות המשפטית-הפורמלית, לצורך עלייה ברמת הכשרות המשפטית-ערכית".

כמו כן, נקבע כי מכיון שהוראות הסכם השכירות לא הגדירו הכנסת שוכר חלופי / משנה ללא אישור המשכיר כהפרה יסודית, הרי שלא ניתן לבקש על בסיס טענה זו את פינוי שוכר המשנה, וכן כי בנסיבות המקרה אין לראות זאת כהפרה יסודית.

,

#חוזהשכירות #פינוישוכר #שוכרמשנה #חילופישוכרים

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com