הצורך בהתאמתם של חוזים לנסיבות משתנות לא פוסח גם על חוזים לשכירות, כך שלצד הצורך של כל אחד מהצדדים לוודאות והסתמכותו על התנאים שנקבעו חל הצורך לאפשר הכנסת שינויים לנוכח שינויים בלתי צפויים. התאמת הסכמי שכירות לנסיבות משתנות נוגעת במרבית המקרים לסיום מוקדם של תקופת השכירות, האם עזיבה מוקדמת של השוכר מחייבת מציאת שוכר חלופי ואם כן מהם התנאים להסכמת המשכיר לחילופי השוכרים וכיו"ב.
הואיל ואין ספק כי זהות השוכר היא המרכיב העיקרי והחשוב ביותר מבחינת המשכיר בהסכמי השכירות, הרי שאין חולק כי ההתייחסות שיש לתת לחילופי השוכרים לפני שמסתיימת תקופת השכירות צריכה לקבל התייחסות מיוחדת בעת ניסוח ועריכת חוזה השכירות. אם כן, מהם התנאים בהם ניתן לבצע חילופי שוכרים לפי חוק השכירות והשאילה (לרבות לאחר התיקון האחרון המכונה גם חוק שכירות הוגנת) והוראות הפסיקה וכיצד ניתן להשפיע על תנאים אלו בחוזה השכירות?
מי שעקב וקרא מאמרים נוספו שהועלו לאתר בנושא שכירות מודע בוודאי לחשיבות של התאמת חוזים בהתאם לצרכים ולרצונות של הצדדים, עדכון החוזים בהתאם לעדכוני החקיקה ופסקי דין חדשים שניתנו. כך למשל, הסכמים רבים מתמקדים וחוזרים פעם אחר פעם על כך שהשוכר לא שילם דמי מפתח וכי לא מדובר בשכירות מוגנת (כשלמעשה אין בכך כלל צורך כי שכירות מוגנת מתגבשת רק אם מציינים זאת במפורש), סעיפים רבים שהפסיקה רוקנה לגמרי את תוכנם (ומשכך הם מהווים אות מתה), הוראות והנחיות המקנות למשכיר כוח עודף יתר המידה כשהשימוש בו עלול להטיל עליו אחריות בנזיקים ואף פלילית וכיו"ב.
בהמשך לרשימת הסעיפים הלא מעודכנים שקיימים כיום בהסכמי שכירות, חל הצורך לעדכן הסכמים רבים בעניין חילופי שוכרים, וביתר פירוט כך:
בהסכמים רבים מונעים מהשוכר להביא את הסכם השכירות לסיומו באמצעות הכנסת שוכר חלופי, קרי שוכר משנה. כלומר, לפי ההסכמים השוכר אינו רשאי להעביר את זכויות הזכויות ולאפשר לאדם אחר להשתמש או להחזיק במושכר. אמנם האם מניעה זו לגיטימית? האם המשכיר רשאי להתנות על זכות זו של השוכר?
לצורך העניין בשורת פסקי דין רבים שניתנו עוד בתחילת שנות ה- 80 נקבע כי יציאתו של השוכר בכפוף למציאת שוכר חלופי או בעזרת הכנסת שוכר אחר בשכירות משנה הינה זכות קוגנטית שלא ניתן להתנות, ולכן למשכיר יש זכות סירוב רק מטעמים סבירים.
כלומר, התמקדות ברמה החוזית במניעת זכותו של השוכר, ובכך "לייתר" את הצורך בקביעת מנגנון ראוי להבטחת זכויות הצדדים מחטיאה את המטרה הואיל ולאיסור אין תוקף משפטי מוחלט, כך שלבסוף הפעולה תתאפשר לפי הנוהג והנחיות בתי המשפט בנושא. לכן, במענה לשאלה האם השוכר רשאי להכניס שוכר חלופי מטעמו על מנת לסיים את תקופת השכירות התשובה היא תמיד כן (כיוון שלא ניתן להתנות על הוראה זו בחוק השכירות והשאילה), אך יש לכך תנאים המאריכים את אחריותו של השוכר ביחס לשוכר המשנה.
אם כך, מה ניתן לעשות?
יש לקבוע מנגנון מוסדר הכולל הוראות מחייבות שהפרתן תיחשב להפרה יסודית של חוזה השכירות (לקריאת מאמר בעניין סיווגן ומשקלן של חובות והפרות לחצו כאן) אשר ייתן מענה לכל צד וכן יקנה למשכיר את ההגנות הרצויות מפני הכנסת שוכרים בניגוד לרצונו.
בהתאם לנושא המאמר, בהליך תאח (קריות) 35905-06-12 שרה דניאל נ' מסעדת דגי המושט כל דבר חוקי בע"מ, נדרש בית המשפט להריע על משכיר רשאי להתנות על זכותו של שוכר להכניס שוכר משנה בהעלאת דמי השכירות החודשיים, וכן בדבר סבירות בקשתו של המשכיר לפנות את שוכר המשנה ביחס לנסיבות.
במקרה זה נקבע על ידי בית המשפט כי השוכר היה רשאי להכניס שוכר חלופי הואיל ומדובר בהוראה מחייבת לפי חוק השכירות והשאילה (הגדרת ההוראה המחייבת הוגדרה לפי הפסיקה) וזאת מהטעם שהוגדר באופן מאוד משפטי , כך: "ירידה בחופש ההתקשרות המשפטית-הפורמלית, לצורך עלייה ברמת הכשרות המשפטית-ערכית".
כמו כן, נקבע כי מכיון שהוראות הסכם השכירות לא הגדירו הכנסת שוכר חלופי / משנה ללא אישור המשכיר כהפרה יסודית, הרי שלא ניתן לבקש על בסיס טענה זו את פינוי שוכר המשנה, וכן כי בנסיבות המקרה אין לראות זאת כהפרה יסודית.
,
