היי עו"ד כפיר,
בחודש פברואר 2020 חתמנו על חוזה (אני ושותף נוסף) לשכירת דירה במרכז ת"א. החוזה נחתם עוד בימים שבהם מגפת הקורונה נדמיתה כלא מאיימת (טיסות התאפשרו ללא הפרעה, לא הייתה כלל הגבלה על המשק או על הציבור) והאמנו כי נמשיך להחזיק בדירה. יצויין כי הדירה בבניין חדש, מרוהטת ובאיזור ביקוש - ולכן מחירה גבוה ממחיר השוק. לאחר פרוץ המשבר והתחלת ההגבלות פגשנו באתגרים שלא צפינו (סגרים, הגבלות על המשק, וכו) ושיאם היה בהפחתות שכר רוחביות ששנינו ספגנו באיזור חודשי אפריל - יוני. אני ספגתי הפחתת שכר של 15% ואילו השותף רודד ל80% משרה, אלו ממשיכות עד היום. הורי שנינו נפגעו כלכלית קשות מהמשבר שכן הם עצמאיים ואנחנו נאלצים לתמוך בהם. לאור סיבות אלו וחשש כי המשבר יאריך מעבר למה שחשבנו פנינו לבעל הדירה בתחילת חודש יולי והודענו לו כי אנחנו מעוניינים לסיים את החוזה, על אף שאין בחוזה סעיף יציאה. בעל הדירה הביע אמפתיה והסכמה לכך שנסיים את החוזה ונדאג להביא שוכרים חלופיים, באותו הערב נכנס לתמונה מתווך מטעם המשכיר שהחל לחפש שוכרים חלופיים - סוכם על התאריך ה1.8. שבועות בודדים לקראת ה1.8, לאור איתותים מהמתווך על שוכרים פוטנציאליים שעומדים להכנס מצאנו אני ושותפי דירות חלופיות, זולות יותר ועברנו להתגורר בהן על מנת לפנות את הדירה. לצערנו מאחר ובעל הדירה סירב לאורך הדרך להפחית בשכר הדירה המבוקש (הגבוה מאוד ממחיר השוק, במיוחד בהתחשב בכך שדירות אחרות בבניין הושכרו במחיר נמוך יותר לאור המשבר) לא נמצאו שוכרים חלופיים היות שכולם הציעו לשלם שכ"ד נמוך יותר מהמבוקש. פנינו לבעל הדירה בשנית ב16.08 ופירטנו בפניו את כל השתלשלות האירועים שמקשה עלינו לעמוד בהוראות החוזה (תשלום שכ"ד גבוה בעת משבר שהקשה עלינו ועל קרובינו כלכלית). בנוסף, הבהרנו לו כי אנחנו משלמים על 2 דירות החל מתחילת אוגוסט וכי התעקשותו להותיר את המחיר הגבוה על כנו מקשה על מציאת שוכרים חלופיים. בתחילת חודש ספטמבר התרעתי בפני המשכיר כי אנחנו מעוניינים לבצע סיכול חוזה לאור הבעיות לעיל (שכן לא יכולנו לצפות את התעצמות מגפת הקורונה וכן את ההשלכות הכלכליות שלה, או למשל הקושי במציאת מחליפים בעת סגר). הוא השיב כי מהתייעצות עם עו"ד הוא סבור שאין עילה לסיכול מאחר ו"היה נגרם כאוס לו זה היה אפשרי" (זהו טיעונו היחיד). אנחנו לאורך הדרך ניסינו להקל, להפחית את הנזק הנגרם (המשכנו לשלם על דירה שאנחנו לא מתגוררים בה) וכן בתחילת שבוע שעבר הצענו מתווה בו אנחנו נשלים את ההפרש במידה ויימצא שוכר שמציע שכ"ד נמוך יותר. שוכרים פוטנציאליים ממשיכים להגיע אך בעל הדירה מערים קשיים כאלו ואחרים (לא מרוצה מהבטחונות המוצעים, מפקפק באמינות השוכרים שמגיעים וכו). כעת, אנחנו רוצים להבין מה האפשרויות שבפנינו כדי להפסיק לאלתר את גביית שכר הדירה עד למציאת שוכרים חלופיים. או לחילופין, האם יש לנו דרך "לאלץ" את בעל הדירה להפחית בשכר הדירה שהוא גובה מאיתנו כל עוד לא נמצאו שוכרים חלופיים - כמו למשל תום לב והפחתת נזקים הדדית. אנחנו מעדיפים להמנע ככל האפשר מהפרת החוזה בבוטות (למשל ביטול השיקים) אבל גם מעוניינים להפחית את הנזק העצום שנגרם וממשיך להגרם לנו. יצויין שבחוזה אין סעיף המתייחס לכוח עליון, וכן לא העברנו בטחונות לבעל הדירה. תודה רבה!
דור שלום,
תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות.
ראשית, יובהר כי, למרות שהודעתך רחבה ומפורטת מאוד - המענה לשאלותיך יינתן באופן כללי לאור העובדה שאין מידע נוסף הנשען על הסכם השכירות, התכתבויות, השתלשלות אירועים מפורטת וכו'.
בשאלתך, אתה מציין כי הגעת עם המשכיר להסכמה כי דירתכם תפונה בתוך תקופה מסוימת, ושלאור תחושתכם כי יימצאו שוכרים - מצאתם דירה חלופית. בעקבות זאת, אתה מעוניין לבטל את ההסכם בעקבות אחד מהגורמים הבאים:
סיכול חוזה.
התנהלות של המשכיר בקשר למציאת שוכרים חלופיים.
מחויבותו להקטין את הנזק.
חשש להטעיה או לטעות בקשר לגובה שכר הדירה.
להלן התייחסותי.
ביטול חוזה:
על מנת לבטל הסכם שכירות חל הצורך שתהיה אופציית יציאה בהסכם (ביטול הסכם שכירות ללא עילת ביטול), הפרה יסודית של הסכם השכירות מצד המשכיר, הפרה של הסכם השכירות שלא תוקנה חרף התראות או העדר יכולת לבצע שימוש במושכר בהתאם למטרה שהוגדרה בהסכם השכירות.
האפשרות לבטל חוזה שכירות מכח דיני הסיכול (וכך גם השאלה ביטול הסכם שכירות בשל קורונה) נבחנת עפ"י הדין הקיים והפרשנות שנתנו בתי המשפט ל- סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה או לסעיף 18.א. לחוק החוזים (תרופות).
למאמר שעוסק באחריות לתיקון ליקויים - לחצי כאן.
למאמר שעוסק בדגשים לחוזה שכירות - לחצי כאן.
למאמר: מה ניתן לעשות כשהמשכיר מסרב לתקן ליקויים - לחצי כאן.
ביחס לדיני הסיכול, ראוי להבהיר כי הנטל הרובץ לפתחו של הצד המבקש לבטל את ההסכם הוא קשה מנשוא. זאת, לאור שורה של פסקי דין והלכות בהם נקבעו תנאים קשים למקרים בהם ביטול הסכם בשל סיכול יהיה מוצדק.
לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה - סיכול חוזה יתקיים כאשר לא ניתן לקיים את מטרת השכירות. סביר להניח כי המטרה שהוגדרה בהסכם שנחתם על ידך הינה מגורים. היות שישנה סבירות גבוהה כי ניתן היה לעשות שימוש בנכס למגורים במהלך תקופת הקורונה - האפשרות הנ"ל פחות רלוונטית בעבורך (למאמר שעוסק בחשיבות של הגדרת מטרת השכירות לחצי כאן).
נראה כי, חוק השכירות והשאילה מתאים יותר לחוזים מסחריים ולהסכמי שכירות ביחס לעסקיים שנקבעו מכח הוראת חקיקה מפורשת של כנסת/ממשלת ישראל.
ביחס לסעיף 18.א. לחוק החוזים תקופות - צריכים להתקיים 3 תנאים (במצטבר) כדי שתקום עילה לבטל את חוזה השכירות מכח דיני הסיכום, ובהם:
מבחן הסיכול בכח: היכולת לצפות את צפיית האירוע החריג או לצפות את השפעתו של האירוע החריג על היחסים החוזיים (אין הכרעה חד משמעית איזה מבחן יותר משקל).
מבחן המניעה: האם ניתן היה למנוע את הנסיבות המסכלות.
מבחן מעשי: חוסר יכולת לקיים את החוזה - צריך שיהיה קשר סיבתי בין ביטול ההסכם לבין הנסיבות החריגות.
בשורה התחתונה, נכון להיום בתי המשפט דחו טענות של שוכרים שלא הצליחו לשלם את דמי השכירות לאחר שאיבדו את מטה לחמם, נכנסו לקשיים כלכליים, שינו את מצבם לרעה בשל גורמים בריאותיים וכו'. נכון להיום, אין הלכה מחייבת בעניין נושא הקורונה - אך קשה לראות כיצד אירוע קשה, קיצוני וחריג יוכר כגורם מסכל.
התנהלות המשכיר בקשר למציאת שוכרים חלופיים:
נקודת המוצא היא שהשוכר רשאי למצוא שוכר חלופי תחתיו, ובכך לסיים את תקופת השכירות. לנוכח העיקרון הקיים הן בחוק השכירות והשאילה והן בחוק החוזים כללי. מכח עקרונות אלו, ניתן למנוע מהמשכיר לסרב להכנסת שוכר חלופי מטעמים שרירותיים, מטעמים פסולים, מרצון לשפר את מצבו הכלכלי וכו'.
במקרים רבים, בתי המשפט ראו במשכיר שמנע את כניסתו של שוכר חלופי כמי שהיפר את חובת תום הלב, וכפועל יוצא מכך איבד את זכותו לקבל שכר דירה החל מאותו המועד והלאה.
מצד שני, ובהתאם לאמור בהודעתך, משכיר אשר מעוניין לשמור על זכויותיו הקיימות מול השוכר החלופי לא ייראה כמי שפעל בחוסר תום לב עם דרש את אותו שכר הדירה שהוא גבוה מהשוק (מבלי לגרוע מטענות אחרות שניתן להעלות ביחס לעניין זה).
משכירים רבים מנסים לשפר את מצבם החוזי לעומת השוכר היוצא באמצעות הוספת תנאים מסחריים, תנאים שמקשים על השוכר למצוא שוכר חלופי במקומו. במקרים אחרים, המשכיר מונע את כניסתו של שוכר חלופי מטעמים שרירותיים וכו'.
למידע נוסף, את מוזמנת לעיין במאמר שסיכם את התיקון האחרון לחוק השכירות והשאילה אשר מכונה חוק שכירות הוגנת.
החובה להקטין את הנזק:
חוזי שכירות רבים כוללים הוראה חוזית לפיה השוכר ישלם את מלוא שכר הדירה לשנה שלמה - במלואם ובמועדם אף היא יעזוב את המושכר, לא יגור בו ולא יעשה בו שימוש. במספר תביעות שהגיעו לפתם של בתי המשפט המשכירים תבעו שכר דירה לשנה שלמה לאחר שהשוכר עזב את המושכר ולא שילם את שכר הדירה.
במספר פסקי דין, בתי המשפט ביקרו את התנהלותם של המשכירים אשר ישבו "בחיבוק ידיים" במשך שנה שלמה, לא פעלו להשכרת הנכס ואף ציפו לקבל שכר דירה מלאה אעפ"י שהם פעלו בחוסר מעש.
לעניין זה, נקבע כי התנהלות זו מנוגדת לעיקרון הקטנת הנזק שבדיני החוזים אשר מחייב צד להסכם לבצע פעולות להקטנת הנזק - גם אם הוא נפגע מהפרה יסודית של הסכם השכירות.
וכך, במקרה שתואר על ידך, ניתן לטעון שהיה על המשכיר לנקוט בפועלות להקטנת הנזק, לרבות: השכרת המושכר לכל המרכבה במחיר ובד בבד לתבוע את ההפרש מכם.
שכר דירה מופרז - הטעיה או טעות בהבנת מצד הדברים:
עולה מהודעתך כי, שכר הדירה גבוה משמעותית מזה שנגבה בעבור דירות בסביבה. ככלל, טעות שנעוצה במניעים כלכליים או בחוסר כדאיות לקיים את העסקה אינה מזכה בביטול ההסכם.