רוכשי דירות רבים נאלצים להתמודד מול דרישות מצד יזמים / קבלנים לדחיית מועד מסירת החזקה בדירה לידיהם בעקבות שינויים שנעשו בדירה לפי בקשתם. במרבית המקרים, המקור הנורמטיבי לכך מעוגן בהסכם המכר אשר מותיר את שיקול הדעת לגבי דחיית המסירה ומשך העיכוב בידי המוכר, כלומר היזם או הקבלן. אולם, עיקר המחלוקת עולה לנוכח העיתוי בו מופעל שיקול הדעת – קרי, בשלב בו המוכר מאחר במסירת הדירה, כך שלמעשה דחיית המסירה נועדה לצמצם את תקופת האיחור ואת גובה הפיצוי שיינתן בגין האיחור במסירת הדירה.
מרבית הסכמי המכר לרכישת דירה מקבלן מאופיינים בפערי כוחות בין הצדדים ובמתן שיקול דעת רחב למוכר. לכן, נקל לראות מדוע גם במקרה שלפנינו, דחיית מועד המסירה עקב ביצוע שינויים, ישנה העדפה ברורה לטובת המוכר בניסוח סעיפי ההסכם המאפשרים את דחיית את מועד המסירה באופן אוטומטי ב- 90 יום בגין ביצוע שינויים או לחלופין בכל פרק זמן אחר שיראה בעיניו סביר. אולם, לצד סעיפים אלו עולה השאלה האם הדחייה עולה בקנה אחד עם הוראותיו של חוק המכר (דירות).
לעומת שיקול הדעת הרחב המוקנה ליזם מכח הסכם המכר ניצב חוק המכר (דירות) אשר נועד לאזן בין פערי הכוחות הקיימים בין מוכרים לבין רוכשי דירות, וכן להסדיר כשלי שוק אשר מונעים התנהלות תקינה ואשר פוגעים בערכים שהוכרו על פי החוק כחשובים, לרבות, אך לא רק, מועד מסירת הדירה לידי הקונים.
לפיכך, עולה השאלה כיצד יש לאזן, אם בכלל, בין פערי הכוחות המתוארים לעיל לבין מטרותיו והוראותיו המחייבות של חוק המכר (דירות), ובכך למעשה לקבוע סייגים להסכמות חוזיות בדבר דחיית מועד המסירה?
בסדרת פסקי דין בהן נדונו תוקפן של ההסכמות החוזיות הדוחות את מועד מסירת הדירה נעשתה הפרדה על ידי בית המשפט בין הסכמות חוזיות אשר קובעות באופן ברור ומפורש כי מועד המסירה יידחה בשל ביצוע שינויים לבין הסכמות חוזיות אשר מהוות מעין תניית פטור מחבות בגין תשלום פיצוי בשל איחור במסירת הדירה.
במה דברים אלו אמורים?
בפסק דין שניתן בהליך רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (להלן: "פס"ד שמש") נדונו עובדות המקרה אשר יתוארו בקצרה כך. בין הצדדים לעיל נחתם הסכם מכר אשר כלל סעיף המקנה למוכרת – הנתבעת, חב' ספייס יזמות בע"מ, את האפשרות לדחות באופן אוטומטי את מועד המסירה ב- 60 יום בגין שינויים שיבוצעו לבקשת הרוכשים בדירה.
בהמשך, מתואר בפסק הדין כי הרוכשים ביקשו לבצע בדירה מספר שינויים לעומת מצבה על פי המפרט הטכני ותוכניות המכר שצורפו לדירה. אולם בין הצדדים לא נחתם כתב הסכמה לדחיית מועד מסירת הדירה וכן לא הוסכם על מועד ספציפי לדחיית המסירה, אלא שהנתבעת דרשה את דחיית מועד המסירה בהסתמך על הסכם המכר המאפשר לה לדחות את המסירה ב- 60 ימים נוספים.
למאמר בעניין - "לא רק דחיית המסירה - מי אחראי לתקן ליקויים שנגרמו עקב ביצוע שינויים בדירה?" - לחצו כאן.
במקרה זה, בית המשפט דחה את טענת הנתבעת לפיה מועד המסירה ידחה לנוכח אותה הסכמה חוזית המעוגנת בהסכם המכר, שכן מדובר בתניית פטור שנועדה למנוע מהנתבעת לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בחלוף המועד שאליו התחייבה בהסכם המכר. לכן, נקבע כי במקרה זה התנאי החוזי שעליו הסתמכה הנתבעת אינו מאפשר לדחות את מועד המסירה. אולם, נקבע בנוסף כי יתכנו מקרים בהם מועד המסירה ידחה כדין, ובלבד שמדובר בדחייה מפורשת וברורה שנקבעה בין הצדדים מראש.
ומה בנוגע למקרים בהם כן נחתם כתב הסכמה?
בפס"ד שמש צוין, באמרת אגב, כי אין מניעה לדחות את מועד המסירה כל עוד הדבר נעשה בהסכמת הצדדים, ובלבד שצוין באופן מפורש וברור מועד המסירה הנדחה. כן צוין כי אין מניעה לציין בכתב ההסכמה כי מועד המסירה יידחה במספר מסוים של ימים, שכן מלאכת החישוב במקרה זה פשוטה.
ואולם, בפסק דין שניתן בתיק תק (ראשל"צ) 5619-06-17 עוזי כהן נ' צרפתי שמעון גפן בע"מ, נדרש בית המשפט להכריע שאלת תוקפו של כתב הסכמה לדחיית מועד מסירת הדירה אשר נחתם מספר חודשים לאחר הסכם המכר.
לפי עובדות המקרה עולה כי בין הצדדים נחתם הסכם מכר ביחס לדירה בבניין הנבנה על ידי הנתבעת, כשבמסגרת זו ניתנה לנתבעת האפשרות לדחות את מועד המסירה ב- 60 יום בגין ביצוע שינויים. יש לציין כי, במעמד החתימה על הסכם המכר צורפה תכנית שינויים מטעם הרוכשים, אך בהמשך ביקשו התובעים לבצע שינויים נוספים שלא נכללו בתכנית השינויים.
עוד עולה מעובדות המקרה כי הנתבעת לא הסתפקה בהסכמה החוזית לדחיית מועד המסירה, אלא שהיא החתימה על התובעים על כתב הסכמה נפרד ומאוחר להסכם המכר בו צוין מפורשות כי מועד המסירה יידחה ב- 60 יום נוספים בגין השינויים שהתבקשו.
לטענת התובעים, השינויים הנוספים שהתבקשו על ידם הם שינויים מינוריים אשר אינם מצדיקים את דחיית מסירה הדירה לידיהם, ובתוך שאינם מצדיקים את צמצום תקופת האיחור במסירת הדירה. כן העלו התובעים טענות ביחס לחוסר תום לבה של הנתבעת עת ביקשה מהם לחתום על כתב ההסכמה. מנגד, הנתבעת טענה כי יש לדחות את מועד המסירה מכיוון שמדובר בשינויים שהתבקשו בשלב מאוחר של הבנייה אשר הצריכו הקצאת כח אדם, משאבים וזמן לצורך כך.
תחילה, בית המשפט סקר את המסגרת הנורמטיבית החלה על המקרה שלפנינו, ובתוך שכך הבדיל בין הלכת שמש לעיל שעסקה בתניית פטור לבין המקרה שלפנינו בו מדובר בהסכמה חוזית מאוחרת. בנוסף, בית המשפט התייחס לתופעת פערי הכוחות אשר ידועה מזה זמן רב, וכן להשפעתה על אופן קבלת ההחלטות מצד הקונים. לנוכח זאת, צוין בפסק הדין כי חתימת הרוכשים על כתב הסכמה לדחיית מועד מסירת הדירה אינה חזות הכל, ועל כן ייתכן כי בית המשפט יתערב במקרים בהם תקופת הדחייה אינה פרופורציונלית ביחס להיקף השינויים שנעשו בדירה.
כחלק מהשיקולים שערך בית המשפט נלקחו בחשבון היקף השינויים שהתבקשו על ידי התובעים, מועד בקשתם והסכמת הצדדים לדחיית מועד המסירה. מנגד, נבחנה השפעת השינויים על הנתבעת ועל העיכוב שנגרם בהשלמת הבנייה בעטיים. עם זאת, במקרה דנן ההתערבות מצד בית המשפט נעשתה משיקולים אחרים ומכח מסגרת נורמטיבית שונה מזו שבהלכת שמש.
משכך, הוחלט בסופו של דבר כי לאחר בחינת טענות הצדדים יש לקבוע את תקופת הדחייה לפי 30 יום, וזאת במקום 60 יום שצוינו בכתב ההסכמה.
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי של רוכשי דירות מקבלן אשר דירתם נמסרה להם באיחור. כמשרד העוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו פעילות רצופה אשר משמרת את הידע שנצבר אצלנו ואת התאמתנו לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
