קבלת חזקה בדירה שנרכשה מקבלן נחשבת לאירוע מרגש בעבור רוכשים שהמתינו חודשים לקבלת דירתם לאחר שבנייתה הושלמה, כשהיא ראויה למגורים וכשהתקבל לגביה אישור אכלוס. אלא שלא פעם, הדירה נמסרת עם ליקויי בנייה שמעיבים על השמחה ודוחקים ברוכש לפנות לערכאות משפטיות.
להלן הנושאים שבהם נתמקד במאמר שלפנינו:
אחריות היזם לתקן ליקויים מכח חוק המכר דירות.
החובה המוטלת על הרוכש לאפשר את תיקון הליקויים (מתן הזדמנות נאותה).
מהי המדיניות המשפטית שהתוותה הפסיקה בתיקי ליקויי בנייה.
שיעור הפיצויים: הפחתת הפיצויים במקרה של תביעת מוקדמת לעומת תוספת פיצוי במקרה בו חל הצורך לבצע את עבודות הבדק באמצעות קבלן מזדמן.
טיפים להתנהלות נכונה בתביעת ליקויי בנייה.
אחריות היזם לתקן ליקויים בתקופת הבדק:
לפי סעיף 4(א) לחוק המכר דירות – על הקבלן לבנות את הדירה בהתאם למפרט, תקן רשמי ותקנות התכנון והבניה. על כן, כל סטייה, אי התאמה, ליקוי או כשל לעומת האמור בסעיף הנ"ל – מהווה הפרה של התחייבויות היזם.
מכאן, שלפי הוראות חוק המכר דירות – על היזם לתקן כל ליקוי, אי התאמה או כשל שהתגלו בדירה. לעומת זאת, סעיף 4ב לחוק המכר דירות מורה לרוכש לתת ליזם הזדמנות נאותה בכל הקשור לתיקון הליקויים, ובמילים אחרות: לעדכן את היזם עם הופעת הליקויים ולאפשר את תיקונם בטרם תוגש תביעה.
הגשת תביעה מוקדמת:
בהתאם לאמור לעיל, בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 38209-06-20 רומן ז'ייצנקו נ' גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ (נבו, 15.6.23), קבע בית המשפט השלום בתל אביב שיש להפחית 50% מהפיצוי שעל הרוכשים לקבל בעד ליקויים שהתגלו בדירתם משום שמיהרו להגיש את תביעתם בחלוף חודשיים ממועד המסירה, בשל סירובם לאפשר את תיקון הליקויים ומשום שלא הוכיחו כי הנתבעת מיצתה את זכאותה לתיקונם.
"המסד הראייתי מביא לידי מסקנה כי לתובעים אצה הדרך להגשת התביעה וכי עובר להגשת התביעה, אשר הוגשה כחודשיים לאחר מסירת הדירה לתובעים וטרם חלוף תקופת הבדק, התובעים לא נתנו לנתבעת הזדמנות נאותה לביצוע תיקונים בדירה, וזאת על אף פניות הנתבעת ונכונותה לבדוק את הדירה ולבצע תיקונים שבאחריותה".
במסגרת פסק הדין, חזר בית המשפט על ההלכה הפסוקה לפיה הגשת תביעת מוקדמת, סירוב לתיקון הליקויים על ידי היזם או מניעת ביצוע עבודות הבדק – אינם מבטלים את זכותו של הרוכש לקבל פיצוי בעד הליקויים.
שיעור הנזק:
אלא שבמקרים שכאלו, ייפסק לטובת רוכש פיצוי המשקף את עלות תיקון הליקויים ליזם, ובאם יוכח כי היזם או מי מטעמו החמיץ את תיקון הליקויים ייפסקו פיצויים מוגדלים המשקפים את העלות של קבלן מזדמן.
"ממכלול האמור, הנתבעת לא איבדה את זכותה לביצוע התיקונים אותם מנעו ממנה התובעים לבצע ואת אומדן התיקונים שמומחה בית המשפט קבע בחוות דעתו יש להפחית בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט ב-50%, כך שעל הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך של 20,700 בצירוף מע"מ (31,484 ₪ כולל מע"מ) בגין עלויות התיקונים".
לפי ההלכה הפסוקה, על הרוכש ליתן ליזם הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, וכן להימנע מהגשת תביעה במהלך שנת הבדק. זאת למעט מקרים בהם הליקוי אינו בר תיקון, כאשר היזם מתכחש לליקויים, מזלזל בהם, נוהג בסחבת ובגרירת רגליים, נכשל בתיקונם ועוד.
מדיניות משפטית ופרשנות המונח – "הזדמנות נאותה לתקן ליקויים":
מאחר שנכתב מאמר מפורט ומקיף ביחס למקרים ולהלכות הנוגעות לנטילת זכותו של היזם לתיקון ליקויים וביחס למקרים בהם יהיה זכאי הקונה לפיצוי כספי – נסתפק בהפניה בלבד, וזאת תוך ציון העובדה כי מדובר בשני מאמרים משלימים.
אלא שחוסר הבהירות שיוצר המונח "הזדמנות נאותה" מוביל לחוסר ודאות בקרב היזמים והרוכשים, לפסיקה מגוונת ולא אחידה ולפגיעה באינטרס ההסתכמות של הרוכשים שלא יודעים כיצד לכלכל את צעדיהם מראש.
כך למשל, בהליך ת"א (כפר סבא) 33959-02-18 ארנון רביד נ' נוב-אחזקות אור יהודה (1989) בע"מ (נבו, 11.6.20), נקבע שההחלטה אם היזם החמיץ את זכאותו לתיקון הליקויים או לאו תעשה באמצעות בחינה כל מקרה לגופו. עוד הודגש כי המדיניות המשפטית מעודדת תיקון ליקויים.
" כפי שנקבע בפסיקה, השאלה אם יש לאפשר למוכר לבצע תיקונים או לחייבו בעלות התיקון במסגרת סעד כספי תלויה בנסיבות כל מקרה ומקרה, כאשר המדיניות המשפטית הרצויה הינה לתת למוכר אפשרות לבצע את התיקונים כל עוד קיימת נכונות כנה ואמתית של המוכר לביצוע תיקונים אלה. ר' ע"א 472/95 זלוציין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 14 (13.5.03). זו גם היתה המדיניות הראויה בענייננו בטרם הגשת התביעה וגם כיום. לא ראיתי כל סיבה לסטות מהוראת המחוקק בעניין זה, בפרט כאשר במועד בו הוגשה התביעה חלה תקופת הבדק.
ואכן, גם בפסק דין נוסף, הוצגה גישה מחמירה (שנכון להיום אינה משקפת את הגישה הרווחת בפסיקה) כי מניעת תיקון הליקויים מהיזם תשלול את זכאות הרוכש לפיצויים, זאת כפי שנפסק בהליך ת"א (אשקלון) 26220-02-15 יהודית בר-און נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ (נבו, 2.1.18), כך:
"מסקנה זו עולה בקנה אחד לדידי אף עם הסעד הראוי והנכון לנסיבות דלפני וכמדיניות שיפוטית ראויה על רקע הפסיקה הנתונה ואביאה ע"י ציטוט דברי בית המשפט בת.א (עפ') 11135-12-08 א.מ.א.צ. בניה ופיתוח בע"מ נ' סמדר-אפרת רוזן [פורסם בנבו] (6.8.17):
".... על פי הוראת הדין הקבועה בסעיף 4ב' לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כפי שזו פורשה בפסיקה, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה ועל המוכר לעשות כן תוך זמן סביר. אף שהדבר לא רשום בסעיף האמור, מקובל שהרוכש לא יהיה זכאי לפיצויים עבור ליקויים, אם לא אפשר למוכר לממש את זכותו הנזכרת. עם זאת, משניתנה הזדמנות לתיקון וזו לא מומשה כראוי ותוך זמן סביר, אין עוד חל על הקונה הנטל לאפשר למוכר את ביצוע התיקונים בעין, ולמוכר כבר אין את הזכות להתנות בכך את יתר התרופות (ת"א (מחוזי י-ם) 9778/95 מילון נ' שיכון עובדים בע"מ [פורסם בנבו] (24.04.01)). כן קבעה הפסיקה כי את הרצון לתקן את הליקויים, על הקבלן לבטא עוד בטרם הגשת כתב התביעה (ע"א 656/99 ד"ר בן שירה נ' מעונות ובנין בע"מ [פורסם בנבו] (2003)) כאשר אופן מסירת ההודעה בדבר הליקויים בדירה בהתאם לפסיקה, אינו חייב להיעשות באמצעות הודעה בכתב, אלא די בכך שהוכח כי החברה הקבלנית ידעה על הליקויים (ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט [פורסם בנבו] (17.4.94))."
טיפים להתנהלות נכונה בתביעת ליקויי בנייה:
הגיעו לפגישה עם המפרט הטכני, תוכניות המכר וחלקים רלוונטיים מהגרמושקה שצורפה להיתר הבנייה. בזמן הבדיקה בצעו השוואה בין מצב הדירה בפועל לתיאור והפירוט המופיע במסמכים הנ"ל.
התייחסו לפרוטוקול המסירה ברצינות וציינו כל ליקוי בולט לעין, אי התאמה שהצלחתם לגלות, תוכניות ומסמכים שמסר הקבלן במעמד מסירת הדירה, קיומם של אריחים חלופיים (לרבות סוג וכמות), מצב הדירה, חיבור לתשתיות ועוד.
אם הקבלן אינו מאפשר שמהנדס מטעמכם יתלווה למסירה – רצוי לערוך דו"ח בדק זמן קצר לאחר מסירת הדירה ובטרם היא מאוכלסת על ידכם. במידת הצורך, הזמינו מומחה נוסף לבדיקת הצנרת.
אם התגלה ליקוי חדש לאחר המסירה עדכנו את היזם ללא דיחוי.
ערכו רשימה של ליקויים ותסווגו אותם לפי דחיפות הטיפול. העבירו ליזם העתק של הליקויים שטרם תוקנו מעת לעת.
יש לתעד את הליקויים, את מצבם ואם חלה בהם החמרה, פגישות ועבודות בדק שביצע היזם, תיעוד של הליקוי לאחר מכן ורשימה של ליקויים שחזרו לאחר ניסיונות תיקון כושלים.
הימנעו מתיקון הליקויים בעצמכם, ביצוע עבודות, שיפוצים, שינויים מרחיקי לכת וכו'.
התייחסו לליקויים מהרכוש המשותף.
בדקו את הרכוש המשותף באמצעות מומחה.
