לפי חוק המקרקעין בעל דירה שהרחיב את דירתו או שניצל ביתר זכויות בנייה מחויב בתשלום דמי איזון ליתר בעלי הזכויות במקרקעין בגין הזכויות שניצל ביתר. אלא שבניגוד להוראות החוק, רק בחלק קטן מהמקרים מי שהרחיב את דירתו משלם דמי איזון.
במרבית המקרים, הרחבת דירה מבוצעת עקב אישורן של תוכניות חדשות (תב"עות) אשר מגדילות את זכויות הבנייה, מאפשרות תוספת קומות, הוספת קומת מרתף, הרחבת הדירות הקיימות ועוד. על כן, לא מעט בעלי דירות בבתים משותפים פועלים לניצול זכויות בנייה בכל דרך אפשרית – בין אם בהסכמת השכנים ובין אם לאו.
להרחבת דירה בבית משותף יש השלכות על בעלי הדירות קיימים. ראשית, העבודות גורמות למטרדים, חוסר נוחות, נזקים ואף פוגעות ביתר הדירות וברכוש המשותף. שנית, הרחבת הדירה גורעת מהשטחים ברכוש המשותף, ובתוך ככך מונעת מיתר בעלי הדירות לבצע שימוש דומה. שלישית, במרבית המקרים, הרחבת הדירה יוצרת רווח כלכלי שנובע מבנייה ברכוש המשותף המשויך לכלל בעלי הדירות.
על כן, מן הראוי שבנסיבות אלו, ובכפוף להתקיימות התנאים שנקבעו בפסיקה, ישולמו דמי איזון בין הצד הנהנה מניצול זכויות הבנייה לצד הנפגע. אלא שלפי הפסיקה הקיימת בעניין – לא כל ניצול זכויות או הרחבת דירה מזכים את הצד הנהנה בתשלום דמי איזון.
המסגרת הנורמטיבית – תשלום דמי לפי חוק המקרקעין:
סעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין מחייב בעל דירה שהרחיב את דירתו ביתר בתשלום דמי איזון ליתר בעלי הדירות, כך:
"נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף."
דמי איזון לפי חוק המקרקעין – גובה הפיצוי והחלק היחסי ברכוש המשותף:
כפי שעולה מסעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין – דמי איזון ישולמו מקום בו בעל דירה מנצל זכויות בנייה ביתר או באופן הגורע מהשימוש שיתר בעלי הדירות יכולים לבצע במקרקעין, שימוש המונע הרחבה זהה או בחלק שעולה על חלקו היחסי ברכוש המשותף.
לפי הפסיקה הקיימת, זכויות הבנייה אינן מוגדרות כזכות קניינית (ישנן חמש זכויות קנייניות: בעלות, חכירה, משכנתא, זכות קדימה וזיקת הנראה). כך שמדובר בזכויות כלכליות אשר הנלוות לזכויות הקנייניות, אך לא כזכויות קנייניות שניתן לעגנן בנסח הטאבו.
בהליך ת.א.(ת"א) 606/17 עשני נ' ספיבק (נבו, 14.10.20), נקבע כי החיוב בדמי איזון מותנה בהתקיימותם של התנאים המצטברים הבאים: "דירתו של בעל הדירה המבקש את ההרחבה ניתנת להרחבה, ומורחבת הלכה למעשה, בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף; וכן כי דירתו של דורש תשלומי האיזון אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה בה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף".
קביעת חלקו היחסי של כל בעל דירה בזכויות הבנייה:
לפי סעיף 55(א) לחוק המקרקעין, לכל בעל דירה יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף. לפי הפסיקה הקיימת [ת"א (ת"א) 52982-04-13 סלים נ' עוזרי (נבו, 14.2.19); ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב (נבו, 9.12.86)] חלקו היחסי של בעל דירה ברכוש המשותף משקף את שיעור זכויות הבנייה המשויכות לדירתו, כך:
"הלכה היא עוד מקדמת דנא, כי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות נתפסות כנכס שבבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף"
קביעת גובה הפיצוי שישולם במסגרת דמי האיזון:
לפי ההלכה הפסוקה – אחוזי הבנייה נלווים לנכס, בעלי ערך כלכלי רב, מחולקים בין בעלי הדירות עפ"י חלקם היחסי ברכוש המשותף וניצול ביתר של דירה מסוימת גורע משוויין של יתר הדירות [ע"א 395/74 לוי נ' סמואל (נבו, 13.3.75); ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול (נבו, 18.7.00)].
בשורה של פס"ד הודגש ערכן הכלכלי של זכויות הבנייה, שערכן מחושב לפי שווי המימוש, קרי השווי הכלכלי (ת.א. (פ"ת) 620/18 מנשה נ' רינגל (נבו, 19.9.21). כאמור, זכויות הבנייה מחולקות לפי חלקם היחסי של בעלי הדירות ברכוש המשותף (ת.א. 168/18 לוטן נ' אלבז (נבו, 17.7.22) כך למשל אם לכל בעל זכויות יש 1/4 חלקים בלתי מסוימים מהרכוש המשותף, אזי שתבוצע חלוקה דומה של זכויות הבנייה (1/4 לכל תת חלקה).
ואכן, במסגרת הליך ת.א. (פתח תקוה) 253-18 גולדה וולקן נ' יפה אוהבי (נבו, 14.11.19), נדרש ביהמ"ש להכריע בסוגיה האם דמי האיזון יחושבו לפי ערכן הכלכלי או לפי הגריעה שהצד הנפגע זכאי לעשות ברכוש המשותף. כפי שניתן לראות, בפסקי הדין הקיימים אומצה הגישה הכלכלית שאומדת את שווי זכויות הבנייה שנוצלו, כך:
"לצורך שומת גובה תשלומי איזון ששילם בעל דירה בהתאם לסעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין, יש לאמץ החלופה בדבר שווי זכויות הבניה בבית המשותף כפי שנוצלו על ידי הנתבעת בעל הדירה (בענייננו הנתבעת) לצורך הרחבת דירתו על גג הבית המשותף
...
אשר לגובה תשלומי האיזון, לנוכח האמור בחוות דעת המומחה וטענות הצדדים, נדרשתי להכרעה האם שומת גובה תשלומי איזון תיקבע על פי שווין הכלכלי של זכויות הבניה שניצלה הנתבעת לצורך הרחבת דירתה או שמא בהתאם לגריעה שנגרמה לתובעת משאינה יכולה עוד לעשות שימוש ברכוש המשותף שעליו הורחבה הדירה. אקדים אחרית לראשית, ואבהיר כי לאחר ששקלתי העניין, באתי לכלל מסקנה כי לצורך שומת גובה תשלומי איזון שישלם בעל דירה בהתאם לסעיף 71ב)ד( לחוק המקרקעין, יש לאמץ החלופה בדבר שווי זכויות הבניה בבית המשותף כפי שנוצלו על ידי הנתבעת בעל הדירה )בענייננו הנתבעת( לצורך הרחבת דירתו על גג הבית המשותף".
דמי איזון – ניסיון המשרד:
בהליך ת"א (פ"ת) 667/2022 ובר נ' פרידמן, הגיש משרדנו תביעה לתשלום דמי איזון כנגד בעלי דירות ברח' דניאל בבני ברק שהרחיבו את דירתם ובנו חדרי יציאה לגג, וכן להריסת חריגות בנייה שנבנו בניגוד להיתר הבנייה ותנאיו.
חרף טענות הנתבעים בכתב ההגנה ובדיון המקדמי לפטור מתשלום דמי איזון – בקדם המשפט שהתקיים התקבלה החלטה למינוי מומחה מוסכם, ומיד לאחר מכן הגיעו הצדדים להסדר פשרה.
בהליך ת"א (ת"א) 910/22 עוזרי נ' לוי, הגיש משרדנו תביעה לתשלום דמי איזון כנגד בעלי דירות שהרחיבו את דירתם, הקימו בנוסף חדר יציאה לגג וניצלו תשתיות קיימות שהקימו התובעים. בפסק דין שהתקבל חויבו הנתבעים לשלם 109,000 ₪.
בהליך ת.א. 04-23- 46864 מזרחי ואח' נ' בנוולגי ואח', הגיש משרדנו תביעה לתשלום דמי איזון מבעלי דירות שהרחיבו את דירתם, בנו חדר יציאה לגג והשתלטו על מחצית משטח הגג העליון.
ניצול זכויות בנייה לפי דיני התכנון והבנייה:
דיני התכנון והבניה מאפשרים לנצל זכויות מוקנות מכח תב"עות החלות על המקרקעין באמצעות תקנה 36 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016 (להלן: "תקנות הרישוי"); תקנה שמספקת ביידוע בעלי הזכויות בבניין. כמו כן, חוק התכנון והבניה מאפשר לנצל זכויות בנייה בדרך של הקלה או שימוש חורג באמצעות פרסום. בנוסף, ניתן להוציא היתרי בנייה מכח תקנות פטור מהיתר.
יחד עם זאת, דיני התכנון והבנייה אינם עוסקים בסוגיות הקנייניות הנובעות מניצול זכויות בנייה, אלא רק "בפרוצדורות" הנוגעות לפרסום, יידוע ותכנון. על כן, נקבע בשורה של פסקי דין כי החלטות של מוסדות התכנון אינן משפיעות או משנות את מצב הזכויות הקנייני:
"ככלל, אין מוסדות התכנון מכריעים בנושאים קנייניים, ורק מקום בו על פניו חסר מבקש הבקשה זכויות הקניין המתחייבות לצורך בקשתו עשויה הוועדה המקומית לדחות הדיון בבקשתו עד להבהרת המצב הקנייני. לעניין זה, אנו מפנים לבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א, שם נקבע כדלקמן:
"גם לגופם של דברים אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר:ביכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש.לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד."
"
בנוסף, נקבע בפסיקה כי מבקש ההיתר אינו יוצא לידי חובה בפרסום התכנון המוצע או ביידוע בעלי הדירות, אלא שעליו לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבניין. אחרת, יהיה על מוסד התכנון לדחות את הבקשה מהטעם של העדר היתכנות קניינית.
"לפי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, בתנאים מסוימים זכאי בעל דירה לבנות על הרכוש המשותף לשם הרחבת דירתו, גם אם אין הסכמה לכך מצד כל בעלי הדירות, אלא רק מצד רוב מיוחד של בעלי הדירות. ה"יחידה החקיקתית" הטעונה פרשנות היא המונח "הרחבה", המוגדר בסעיף 71א כהגדלה של שטח דירה קיימת בבית משותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת תוקף. בלשון החוק אין התייחסות לשאלת הצמידות הפיסית של התוספת לשטח הדירה. כל שהמחוקק גילה לנו בשפת החוק הוא כי "הרחבה" מגדילה את שטח הרצפה של הדירה המורחבת. תנאי זה יכול לכאורה לחול גם ביחס ליחידת מחסן הנמצאת בקומת עמודים או מרתף שעתידה להיות מוצמדת לדירה בקומות הגבוהות."
לסיכום, דיני התכנון אינם עוסקים (בהיבט של ניצול זכויות בבית משותף) בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות ואינם משנים את המצב הקיים. על כן, הוצאת היתר בנייה להרחבת דירה, לבנייה על הגג, להקמת מחסן חצר, בנייה בחצר, הוספת קומת מרתף וכו' – אינה מקנה זכות בעלות למקבל היתר ללא הסכמת בעלי הדירות.
על כן, הוצאת היתר בנייה או החלטה של מוסד תכנון אינם מהווים הכרעה בסוגיות קנייניות, אינן מונעות מבעל דירה שרואה עצמו נפגע לפנות למפקחת או לתבוע דמי איזון בעד הזכויות שנוצלו ביתר (ככול שנוצלו).
