מבוא:
לא מעט רוכשי דירות מוותרים על ייצוג משפטי בעסקה לרכישת דירה מקבלן כיוון שהם סבורים שלא ניתן לשנות את נוסח ההסכם, משום שהם טועים לחשוב עורך הדין מטעם הקבלן מייצג אותם, בגלל שהם מסתפקים בליווי הבנקאי או בשל רצונם לחסוך בעלויות.
בפועל, עורך הדין מטעם היזם אינו מייצג את הרוכש בעסקה (כמעט בכל הסכם מכר מוקדש לכך נספח נפרד), ולעומת הסיכוי הלא גבוה לשנות את נוסח ההסכם – מסתכן הרוכש בחתימה על הסכם שאינו נהיר בעבורו או בחוסר מודעות לכך שהושמטו תנאים שבלעדיהם הוא יהיה חשוף להפרות.
כך או כך, בין האפשרות לחתימה על חוזה בעיניים עצומות לבין האפשרות שמרבית ההערות תדחנה – קיימת האפשרות לחתום על הסכם שחסרונותיו ויתרונותיו הובהרו לרוכש או לחילופין לא לחתום על הסכם עקב העדרם של תנאים בסיסיים הנחוצים לשמירה על זכויות הרוכש.
להבדיל מחוזה דרקוני – "מוקשים בהסכם מכר" לא יכפיפו את הרוכש למערכת יחסים חוזית נוקשה ובלתי מתפשרת, אלא, חמור מכך – להפרה, תשלום קנסות, ייקור עלויות העסקה, קושי במימוש זכויות או הטבת נזקים שייגרמו בעתיד ואף לתשלום פיצוי מוסכם בסך של מאות אלפי ₪.
הסכם המכר מהווה את קו פרשת המים ביחסים שבין הרוכש ליזם. זהו אגדן שמגדיר את החובות והזכויות של הצדדים לעסקה שנמשכת במשך שנים רבות. אי לכך, חתימה על הסכם מקפח בעל פגמים צורמים – עלולה להתפרש וליתן את אותותיה במשך שנים רבות.
רכישת דירה מקבלן – כשלי שוק בענף הנדל"ן:
שוק הנדל"ן מאופיין בכשלי שוק, פערי כוחות, יתרון מידע של היזם על הרוכש והעדר שוויון – כך שאם נסכם את מצב היחסים בין רוכש דירה לקבלן (ללא כחל וסרק) – בעל כורחנו נגיע למסקנה שהכשלים הנ"ל מנוצלים לרעה וגורמים לחוסר הוגנות.
מאמר: ליקויי בנייה – 10 פסקי הדין המובילים והמשמעותיים.
על מנת להמחיש עד כמה הכשל מהותי – רק לאחרונה נתקלנו בהתנגדות של אחת מחברות הבנייה הגדולות בארץ לשלוח לרוכש דירה הודעה מוקדמת לפני מסירת הדירה. לדברי החברה, הרוכש יכול לדעת לבד מתי הדירה תימסר, ומשכך אין להטיל עליה את האחריות לכך.
עוד קבעה (אותה) החברה כי יתרת התמורה תשולם לאחר שהרוכש יוזמן לעריכת פרוטוקול מסירה מקדמי. מכיוון שלא מדובר בפרוטוקול (לפני) מסירה – החברה אינה מחויבת למסור את הדירה בסמוך לתשלום מלוא התמורה.
האם רוכשים מתמודדים עם סעיפים מקפחים גם בחוזים של קבלנים גדולים ומוכרים?
הסכמי המכר מגדירים את הזכויות והחובות של הצדדים, וכפועל יוצא – את הסיכון שכל אחד מהצדדים מוכן לטול על עצמו.
מאמר: 10 עצות זהב למוכר ורוכש דירה.
כיוון שהיזם נהנה מייעוץ של מטב המומחים, מפיק תועלת מהיותו שחקן חוזר ואף נמצא בעמדת כח – החוזים שמנוסחים על ידו משקפים את הניסיון שהצטבר אצלו במהלך שנות פעילותו, את לקחי העבר מההתחייבויות שהוא נטל על עצמו ואת ניהול הסיכונים המעודכן שנערך בעטיים.
מאמר: המסגרת הנורמטיבית להסכמי מכר.
מטבע הדברים, הסכמים שמנוסחים על ידי הקבלן מבכרים את האינטרסים שלו ואת ניהול הסיכונים המועדף על ידו. לעומת זאת, סביר להניח כי, ההסכם לא יקנה לרוכש זכויות עודפות מעבר לאלו שמעוגנות בחוק המכר דירות.
בשורה התחתונה, מרבית הסכמי המכר מנוסחים לטובת היזמים – עם זאת, ובהסתמך על הניסיון שנצבר, החוזים של הקבלנים הגדולים והמוכרים נוקשים יותר. על כן, רכישת דירה מקבלן מוכר וגדול אינה מובילה בהכרח למסקנה שנקבל חוזה הוגן יותר.
ההבדל בין חוזה דרקוני למוקש שהוטמן בחוזה:
חוזה דרקוני משקף נוסח חוזי נוקשה וחסר התחשבות כלפי הצד השני, אך כל עוד הצדדים מודעים והסכימו לתנאיו – ניתן לצאת מנקודת הנחה שהם יוכלו לעמוד בהתחייבויות שנטלו על עצמם.
לעומת זאת, מוקשים בהסכם המכר הם סעיפים, שניתן לראות בהם כמעין מלכודת חוזית, אשר צלחו את שלב המשא ומתן רק בגלל חוסר תשומת לב של הרוכש או חוסר מודעות לסיכונים שהוטלו עליו. במקרים קיצוניים, סעיפים אלו עלולים לגרור את הרוכש לאי עמידה בהתחייבויותיו, תשלום קנסות, ייקור עלויות העסקה ואף תשלום פיצוי מוסכם בשווי מאות אלפי ₪.
דוגמא:
על פי דו"ח שהנפיקה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (בחודש 10/2022), מחיר ממוצע לדירת שני חדרים עומד על כ- 2,000,000 ₪, בעוד שמחירה של דירת ארבעה חדרים עולה על 2,500,000 ₪ ומחירה של דירת חמישה חדרים עולה על 3,000,000 ₪ (באזור המרכז כ- 3,700,000 ₪).
כידוע, עסקה לרכישת דירה נחשבת לעסקה היקרה והמשמעותית ביותר שאדם מן השורה מבצע במהלך חייב; עסקה שלצורך ביצועה על הרוכש להשקיע את מרב כספו ואף לטול משכנתא כדי לכסות את יתרת התמורה שאינה בהישג ידו.
כעת, ניקח את הכשל שצוין לעיל. בעבור רוכש דירה שנטל משכנתא בסך של 1,000,000 ₪ (ומעלה) – תשלום יתרת התמורה שלא בסמוך למועד המסירה החוזי, ולעיתים אף חודשים רבים קודם לכן, תגרום לו לכרוע תחת הנטל הכפול של משכנתא, שכ"ד, הפסדים הנובעים ממכירה מוקדמת של דירתו (במקרה של משפרי דיור) והוצאות נוספות.
על כך, יש להוסיף ולציין את רכיב חוסר הוודאות שנובע מביצוע התשלום במועד בו ייערך פרוטוקול מסירה מקדמי, דהיינו במועד לא ידוע שאינו קשור לקצב התקדמות הבנייה או המסירה.
יתרה מכך, ללא הודעה מוקדמת לפני מסירת הדירה (במיוחד במקרה של מסירתה לפני מועד המסירה החוזי) הרוכש אינו יכול לכלכל את צעדיו מראש, לרבות: הודעה על סיום חוזה שכירות, הובלות, הזמנת מומחה לדו"ח בדק, לבצע מדידות, הזמנות וכו'.
חמור מכך, במקרים בהם הרוכש משלם 20% משווי העסקה במעמד החתימה ואת היתרה לפני האכלוס (לא פעם מתברר שמתווה הפרסום ולא התשלומים בפועל שונים) – הקדמת מועד המסירה ללא הודעה מוקדמת וללא כל קשר למועד המסירה עלולה לפגוע ביכולתו לטול משכנתא או לבצע השוואה בין הבנקים לצורך קבלת משכנתא בתנאים הטובים ביותר בעבורו.
הבהרה:
ראוי לציין כי, ישנה חקיקה צרכנית ענפה של חוקים ותקנות אשר נועדו לתקן את כשלי השוק ולהגן על רוכשי דירות מפני ניצול לרעה של פערי הכוחות והמידע שצוינו לעיל. על מנת שחוקי המגן הצרכניים לא יהפכו לאות מתה – חל איסור להתנות על מרביתם, אלא לטובת הרוכש.
חלק מן המוקשים שיצוינו להלן, אינם מתנים באופן פסול על חוקי המגן הצרכניים או על חוק המכר דירות. אולם, מדובר בהוראות חוזיות אשר עלולות לקפח את רוכשי הדירות, לפגוע בזכויותיהם, לצור חוסר שוויון ולנצל לרעה את ניסיונו הרב של היזם לעומת ניסיונו הדל של הרוכש.
להלן אבני נגף שכיחים שמקפחים את זכויות הרוכש:
1. אין התחייבות למסור את הדירה לאחר תשלום מלוא התמורה.
2. היזם רשאי להקדים את מועד המסירה ואת התשלומים ללא הסכמת הרוכש.
3. התשלום האחרון נקבע לאחר פרוטוקול מסירה מקדמי ולא סופי.
4. מועד המסירה החוזי נקבע באופן מעורפל.
5. הסתרת כשלים או גורמים שמעכבים קבלת היתר בנייה (ב- Pre-sale בעיקר).
6. מינוי מהנדס מטעם החברה כבורר במחלוקות הנוגעות למצב הדירה וליקויי בנייה.
7. תניית בוררות רחבה.
8. חיוב הרוכש בעלות ערבויות חוק המכר דירות.
9. הטמעת סעיפי ויתור בתוך ההסכם על טענות או פיצוי כספי.
10. הצגת תוכניות המכר (רק) במעמד החתימה.
11. אי צירוף מסמכים ונספחים להסכם המכר.
12. סירוב לרשום את הזכויות על שם רוכש משנה.
13. העדר אחריות לחיבור הדירה לתשתיות.
לסיכום:
ייעוץ משפטי וליווי של רוכש דירה אינו מסתכם בהטמעת שינויים בהסכם המכר, אלא בחשיפת כשלים מהותיים שעלולים לחשוף את הרוכש בהפרת הסכם, הוספת סעיפים שבלעדיהם סל הזכויות של הרוכש לא יהיה אפקטיבי, הסברת הסכם המכר לרוכש וכמובן ביצוע בדיקות מקדמיות.
