רוכשים רבים שדירותיהם נמסרו להם זה עתה מוצאים את עצמם מתמודדים עם ליקויי בנייה נרחבים ומהותיים שפוגמים ביכולתם לבצע שימוש סביר בנכס שרכשו במיטב כספם. בנוסף, בחלק לא מבוטל מהמקרים אותם רוכשים נדרשים בעל כורחם להתמודד גם עם יזמים שמסרבים לתקן את ליקויי הבנייה השונים ואף מערימים קשיים ומעלים טענות מטעות בקשר לכך, לרבות: העברת האחריות לצד ג' כלשהו (בדרך כלל הקבלן המבצע לפרויקט) לתיקון הליקויים, הסרת אחריות משום שההודעה בדבר הליקויים לא נשלחה בדואר רשום והגבלת זכות הרוכשים להגיש תביעה.
בהתאם לכך, במאמר שלפנינו נעסוק עם דרכי ההתמודדות השונות שעומדות לרשותם של רוכשי הדירות במקרים בהם יזמים ו/או קבלנים מסרבים לתקן את הליקויים וכן תינתן התייחסות לטענות השכיחות שמועלות לצורך כך.
ניתן להגדיר (באופן מסכם ותמציתי) את צמד המילים "ליקויי בנייה" כמכלול מגוון של כשלים, אי התאמות ופגמים אשר מופיעים בחלקים שונים של הבניין ואשר משפיעים על תקינותם ועבודתם הסדירה של תשתיות, מערכות, מתקנים, אביזרים, פריטים וכיו"ב אשר נמצאים ברכוש המשותף ובדירות עצמן.
כמו כן, ליקויי הבנייה עשויים להתגלות בתקופות שונות שמשתרעות על פני שנים רבות, אך במרבית המקרים הם יופיעו בסמוך להשלמת עבודות הבנייה ומסירת הדירות לידי הרוכשים או בחלוף מספר שנים כתוצאה מבלאי שנגרם לאחר שנים של שימוש.
את הליקויים שמתגלים בסמוך להשלמת הבנייה ומסירת הדירות לידי בעליהם נהוג לכנות "ליקויי תקופת הבדק", ואילו את הפעולות לתיקון ליקויים נהוג לכנות "עבודות תקופת הבדק". הטמעת המונח "תקופת הבדק" בשני ההגדרות לעיל מצביעה על אחריותם של היזם או הקבלן המבצע לפרויקט לתיקון הליקויים בהתאם למועדים שנקבעו ב - חוק המכר (דירות).
תקופת הבדק מתחילה להימנות עם מסירת החזקה בדירה וברכוש המשותף לידי הבעלים שרכש את הדירה, ואילו סיומה של משתנה בהתאם למהות הליקוי וסיווגו. בהתאם לכך, משכה של "תקופת הבדק" מתארך או מתקצר (לפי הנסיבות) באם מדובר באי התאמה שנעוצה בביצוע עבודות או התקנת החומרים שלא לפי התקן, באי התאמה יסודית, באי התאמה שהוכחה על ידי הקונה שמקורה בחומרים, עבודה או בתכנון לקוי, אי התאמה שנקבע לגביה משך זמן ייחודי בתוספת הראשונה לחוק המכר דירות, אי התאמה רגילה וכיו"ב.
בסיומה של תקופת הבדק ועד כשלוש שנים לאחר מכן חלה "תקופת האחריות" אשר מטילה על הקבלן המבצע או היזם אחריות באם הרוכש יצליח להוכיח כי האחריות לאי התאמה, ליקוי או כל כשל אחר נגרמה בשל רשלנותם ו/או מחדלם.
למותר לציין כי, האחריות של היזם או הקבלן לתיקון ליקויים הוסדרה בחוק המכר דירות מאותן הסיבות שבעטיין חל הצורך לקבוע מנגנון פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה , כלומר: בשל פערי כוחות בין מוכרים לבין רוכשי דירות שמובילים לא אחת (אך לא תמיד) לניסוח הסכמי מכר לא מאוזנים אשר מוטים לטובת היזמים ואשר מקפחים את זכויות הרוכשים.
כחלק מהסדרת חובתם של היזמים (או כל מי שמוגדר בחוק כמוכר דירה) לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה, ישנן גם הוראות אשר מחייבות את בעלי הדירות להודיע ליזם על הליקוי בתוך פרק זמן סביר מהמועד בו גילו את הליקוי, וכן לאפשר לו לתקן את הליקויים.
אי תיקון הליקויים על ידי היזם לאחר שנשלחה אליו הודעה על כך ולאחר שניתנה לו הזדמנות לתקן את הדרוש תיקון מתיר לבעל הדירה להביא בעל מקצוע מטעמו ולדרוש את עלויות התיקון בחזרה מהיזם. על כן, הסעד העצמי לו זכאי הרוכש מהווה פתרון למקרה של גרירת רגליים או לסירוב מצד היזם לתיקון הליקויים, אך יובהר כי פתרון זה הינו בבחינת ב- "אליה וקוץ בה".
חשוב לציין כי בחירה זו צריכה להיעשות בזהירות הראויה, תוך מתן משקל ראוי לכל החסרונות שטמונים בכך ומתוך הנחת מוצא כי ההחזר בעבור התיקון לא יתקבל מהיזם בקלות.
כחלק מהחסרונות שקיימים מביצוע התיקונים על ידי רוכש/בעל הדירה ניתן למנות את האפשרות כי האחריות של היזם מכח חוק המכר דירות ביחס לעבודות התיקון שבוצעו, וגם לאילו שמושפעות מהן, תוסר.
למרות האמור לעיל, וחרף הוראותיו המחייבות של המכר דירות, יזמים רבים אינם מקיימים כראוי את חובתם לתיקון הליקויים אשר מעוגנת בחוק, כך שהם מבצעים זאת באיחור משמעותי וזמן רב לאחר שהליקויים הופיעו לראשונה או באופן חלקי ולא מספק – במקרה הטוב. לחלופין, ובמקרה הפחות הטוב, היזמים מתעלמים לחלוטין מפניותיהם של רוכשי הדירות אשר נדחים בטענות של "לך ושוב".
אי תיקון הליקויים על ידי היזמים נעשה באמצעות ניצול נקודות חולשה של בעלי הדירות שאינם מחזיקים בידע בסיסי ובכישורים מקצועיים הדרושים לבחינת מצבה הפיסי של הדירה, אינם בעלי היכולת והאמצעים הכלכליים לנהל הליכים משפטיים לתיקון הליקויים ואפילו באמצעות העלאת טענות שגויות ולא נכונות שמקשיים על בעלי הדירות לדרוש את תיקון דירותיהם.
וכך, במקרים רבים היזמים דוחים את פניות הרוכשים שמשוועים לתיקון הליקויים בדירתם בטענות שונות ומגוונות, לרבות: הפנייתם לספקים, העברת האחריות לקבלן המבצע, ביצוע תיקונים קוסמטיים בד בבד עם העלאת טענות כי הליקויים תוקנו, ועוד כהנה וכהנה טענות ופעולות שלא מספקות מענה לדרישותיהם הברורות של רוכשי הדירות.
נקודת חולשה נוספת ושכיחה שמנוצלות על ידי יזמים הינה הוספת סעיף בהסכמי המכר שמעבירים את האחריות לתיקון הליקויים על הקבלן המבצע, ובחיובו של הקונה לפנות אך ורק אליו בעניין זה ובהעדר מענה - לתבוע רק את היזם.
לכן, גם במקרה זה נפער פער עצום בין הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות אשר מטילות אחריות מוחלטת, ברורה ושאינה ניתנת להתניה על המוכר שעמו נחתם הסכם המכר לבין התנהלותו של בפועל אשר מפנה את הרוכשים לבעלי מקצוע שהתחייבו לבצע בעבורו את עבודות התיקון ולקחת על עצמם את האחריות שהוטלה על המוכר מכח חוק המכר דירות.
סעיף 4ב(ב). לחוק המכר דירות מחייב את היזם לתקן אי התאמה בתוך פרק זמן סביר, ותוך התחשבות בחומרת הליקוי ודחיפות תיקונו, כך:
"והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון."
סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות אוסר במפורש להתנות על אילו מבין הוראותיו של החוק, בזו הלשון:
"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה"
לפי סעיף 4א לחוק המכר דירות (על סעיפיו הקטנים), רוכש זכאי להסתמך על אי התאמה שניתן היה לגלותה במעמד מסירת הדירה לידיו אם הודיע עליה למוכר בתוך שנה ממועד מסירת הדירה, ואילו אם מדובר בליקוי נסתר אשר רוכש סביר לא יכול לגלותו בבדיקה סבירה אם הודיע בתוך זמן סביר מעת היוודע הליקוי.
הוראות חוק המכר דירות מבחינות בין ליקוי שניתן לגלות במעמד מסירת הדירה לידי הרוכש לבין ליקוי נסתר שרוכש סביר לא יכול לגלותו במהלך בדיקה בשל במספר טעמים. ראשית, ליקוי שרוכש סביר יכול לגלות ניתן לגילוי עוד יותר בנקל על ידי היזם, ולכן ניתנת לקונה שנה להודיע על התיקון.
שנית, ליקויים נסתרים ידועים גם כליקויים דינמיים או כליקויים מתפשטים שמקורם בבעיות רטיבות, איטום, חשמל, חלודה, אלומיניום וכיו"ב ליקויים שהעדר טיפול מידי בהם עשוי להחמיר את מצבם, להתפשט לאזורים נוספים בדירה או לדירות אחרות, וכן לצור סכנה בטיחותית. לכן, במקרה זה מתן הודעה בתוך זמן סביר עשויה למנוע נזקים נוספים ולהוזיל את העלויות שכרוכות בתיקונם.
לכן, כפי שניתן לראות, בחוק המכר דירות אין הוראה המחייבת את רוכש הדירה למסור הודעה בכתב במקרה בו התגלה ליקוי, אלא שיש באפשרותו להודיע על הליקויים בכל דרך, כלומר: בעל פה, בדואר רגיל, בדוא"ל, בדואר רשום, בפקס וכיו"ב. עם זאת, מכיוון שחל הצורך לתעד את הפניה ליזם ואת מתן ההודעה בקשר לליקוי, ברור כי ישנו יתרון לשליחת הודעה בכתב.
לצורך איתור מוקדם של ליקויים שונים, וכן לצורך בדיקה קפדנית באשר למצבה הפיסי של הדירה – מומלץ להיוועץ באיש מקצועי בעל ההסמכה, הידע והכישורים המתאימים לכך, לרבות בחברות בדק בית שונות.
לעומת האמור לעיל, יזמים רבים נוהגים לנסח בהסכמי המכר סעיפים אשר מחייבים את הרוכשים למסור הודעה בכתב (בדואר רשום) בקשר לליקויים שהתגלו בדירה וברכוש המשותף, שאם לא כן כל הודעה בדרך אחרת לא תעמוד בדרישות הקבועות בחוק המכר דירות (לטענתם), ואף לא תאפשר למי מהם לטעון כי נמסרה על ידם הודעה כדין.
על כן – נראה כי, ישנו פער נוסף בין הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות לבין הנוסח המקובל בהסכמי המכר, וכך גם בפועל, רוכשי הדירות לא פועלים לפי הסכמי המכר ולא מעדכנים את היזם בדואר רשום המפרט על הליקויים שהתגלו בדירה.
אולם, במרבית מהמקרים, ההודעות נמסרות למנהל העבודה מטעם היזם שנמצא בבניין לאחר מסירת הדירות או במהלך ביצוע עבודות תקופת הבדק, ואילו ביתר המקרים בהם מדובר "בפניה בעל פה" ההודעה נעשית באמצעות פנייה טלפונית למשרדי היזם.
בפסק דין שניתן בהליך ת"א 26344-01-12 רז ואח' נ' נאות דברת-פיתוח ובנין בעמ ואח', נדרש בית המשפט להכריע האם הוראות בהסכם המכר שקובעות כי רוכשי הדירות נדרשים להודיע על ליקויים בדואר רשום מסירה מעל היזם את אחריותו לתיקון הליקויים מכח חוק המכר דירות.
עוד נדרש בית המשפט להכריע במסגרת פסק הדין בדבר תוקפו של סעיף בהסכם המכר לפיו בעלי הדירות נותנים את הסכמתם כי האחריות לביצוע התיקונים חלה על הקבלן המבצע בלבד, ומשכך הם מתחייבים כי לא תוגש נגד היזם תביעה כל שהיא בגין ליקויים שיתגלו בדירה.
למעלה מכך, בית המשפט נדרש להכריע באשר לטענה נוספת מצד היזם לפיה הרוכשים מנועים מלתבוע פיצויים או כל סעד אחר בגין הליקויים שהתגלו בדירה וברכוש המשותף, למעט תיקונם, בשל "סעיף ויתור" שעוגן בהסכם המכר.
לפיכך, יוצא אפוא, כי הסוגיות המשפטיות שעמדו במרכזו של פסק הדין עסקו (1) בסוג ההודעה של רוכש דירה לתת לפי חוק המכר במקרה בו התגלו ליקויים, (2) האם היזם (המוכר לפי חוק המכר) רשאי להעביר את אחריותו לצד ג' ובה בעת לפטור את עצמו מאחריות, (3) וכן באם ניתן להתנות על הסעדים להם זכאים רוכשי הדירות בשל אי תיקון ליקויים.
לפי עובדות המקרה, מדובר בשני בניינים שנבנו על ידי אותו יזם ובהם למעלה מ- 60 יחידות דיור. חלק ניכר מבעלי הדירות הלינו על ליקויי בנייה, כשלים ואי התאמות שהתגלו בדירות עצמן, בהצמדותיהן וברכוש המשותף בבניין.
מבין הליקויים שצוינו ניתן למנות כשל נטען בחדר המשאבות, בעיות איטום בקירות החיצוניים של המבנים שהובילו לרטיבות בתוך הדירות ולהצפות בחניונים, בחדרי אשפה, במחסנים ועוד רשימה ארוכה של ליקויים שפורטו בפסק הדין.
לגישת התובעים, היקף הליקויים ותיקונם נאמד בלמעלה מ- 2,500,000 ₪.
מנגד, הנתבעת דחתה את כל טענות התובעים וציינה כי בוצעו על ידה או על ידי מי מטעמה עבודות לתיקון הליקויים, כי בעלי הדירות הגישו רשימה מנופחת והרחיבו את טענותיהם בניגוד להוראות הדין, שלא נמסרה להם הודעה בהתאם להוראות הסכם המכר שנוסח על ידה, שהאחריות לתיקון הליקויים חלקה על הקבלן המבצע לפרויקט ושבכל מקרה התובעים מנועים מלדרוש פיצוי כספי משום שהם ויתרו על סעד שאינו תיקון הליקויים בהסכם המכר.
כל זאת, הוביל לגישת הנתבעת לכך שיש לדחות את דרישתם של התובעים לפיצוי בסך של כ- 2,500,000 ₪.
לאחר שבית המשפט סקר את טענות הצדדים בפסק דין אשר משתרע על פני כ- 20 עמודים נדחו מרבית טענות הנתבעת, וזאת לצד מספר טענות מעטות של התובעים שנדחו.
לפי פסק הדין, עולה כי הנתבעת לא יכולה להתנות על חוק המכר דירות ולקבוע כי הרוכשים יוכלו להסתמך רק על הודעה שנשלחה בדואר רשום. אמנם, ניתן להבין את גישת הנתבעת שמעוניינת להימנע כי תלונות של רוכשי דירות "יפלו בין הכיסאות" (טענה זו לא צוינה בפסק הדין אך נהוג לטעון במקרים שכאלו), אך למרות זאת אין בכך כדי להוסיף על בעלי הדירות חובה שלא התכוון אליה המחוקק, ולכן הטענה להסרת האחריות לתיקון ליקויים מכח חוק המכר דירות משום שלא נשלחה הודעה בדואר רשום – נדחתה!
בנוסף, נדחתה גם טענת הנתבעת להעברת האחריות אל הקבלן המבצע משום שמדובר בהוראה הסותרת את חוק המכר דירות אשר קובע מפורשות שלא ניתן להתנות עליו, אלא לטובת רוכשי הדירות (ראו התייחסות ביחס לסעיף 7א לחוק המכר דירות).
זאת ועוד, בית המשפט בחן את הוראות סעיף 4ב(ב) לעיל וקבע שלא ניתן להתנות עליהן, ומשכך גם לא לצמצם את רשימת הסעדים שעומדת לרשות רוכשי הדירות באם תיקונם לא יבוצע בהתאם להוראות החוק. היות שנקבע כי הליקויים לא תוקנו בתוך פרק הזמן הסביר שנקבע לכך בחוק, וגם לא כעבור שנים רבות – נדחתה טענת הנתבעת ביחס לסעיף הוויתור שעוגן בהסכם המכר.
למעלה מכך, טענה זו של הנתבעת נדחתה גם משום שמדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד אשר שולל את זכויותיהם של רוכשי הדירות מכח הוראות כל דין, ומשכך סעיף זה בטל בהתאם להוראות חוק החוזים האחידים.
בסיכומו של דבר, נקבע כי הנתבעת אחראית כלפי הנזקים שנגרמו לתובעים בשל אי תיקון הליקויים, וגם לגופו של עניין כי הנתבעת אחראית לתיקון הליקויים עצמם, ובהתאם לכך היא חויבה בתשלום פיצוי בסך של 2,500,000 ₪ אשר מורכב מליקויים ברכוש המשותף בסך של כ- 3,000,000 ₪, הוצאות של הדיירים בסך של כ- 110,000 ₪, פיצויי עוגמת נפש בסך של כ- 100,000 ₪, הוצאות משפט ועוד מספר הוצאות שנקבעו בפסק הדין.
כפי שניתן לראות סך כל הפיצויים עולה על הפיצוי הסופי שנקבע בפסק הדין, וזאת מהסיבה כי סכום הפיצוי הוגבל לפי גובה סמכותו של בית משפט השלום.
סוף דבר:
הוראותיו של חוק המכר דירות הן מחייבות, ועל כן הן גוברות על הוראות בהסכמי מכר אשר סותרות אותן. רוכשי דירות רשאים להסתמך על הודעה שנמסרה בעל פה ליזם, אך במקרה זה ישנו קושי לתעד את הפניה.
האחריות לתיקון הליקויים מכח חוק המכר דירות חלה על היזם או על הקבלן שעמו נחתם הסכם המכר. העברת אחריות באמצעות מערכת חוזית או הסכמית מכל סוג שהוא אינה מייתרת ואינה מחריגה את אחריותו של היזם אר מכר את הדירה ואשר חתם על הסכם המכר.
ישנם מקרים רבים בהם יזמים מתחמקים מביצוע חובתם לתיקון ליקויים בהתאם להוראות חוק המכר דירות, אולם בשל תחולתן המחייבת של הוראות החוק וכן לאור הפסיקה הענפה הקיימת בתחום ישנו מענה כמעט לכל מקרה ולכל ניסיון.
עם זאת, יש לזכור כי ניהול הליך משפטי לאכיפת חובתו של היזם לתיקון ליקויים או לתביעת פיצויים בשל כך אינה משימה פשוטה, כך שרוכש דירה שמעוניין להטיב את נזקו עשוי לעבור משוכות רבות עד אשר יגיע לתוצאה המיוחלת.
בנוסף, במקרים בהם היקף הליקויים מצומצם רוכש הדירה יכול לנהל את תביעתו בגין ליקויי בנייה בפני בית המשפט לתביעות קטנות, ובכך למעשה להימנע מהליך ארוך, מייגע ולעתים אף יקר.
הואיל ומדובר בתחום מורכב אשר מצריך מומחיות במקרקעין, ליקויי בנייה, בחוק המכר דירות, בהוראות חוק רלוונטיות נוספות, הרי שרצוי להיעזר בעו"ד בעל מומחיות מתאימה וניסיון קודם בניהול תביעות ליקויי בנייה. כמו כן, בנוסף ליתרון בשימוש בעו"ד מקרקעין בעל ידע וניסיון מוכח בתביעות ליקויי בנייה, יש להיעזר גם במומחים אשר חוות דעתם נחוצה להוכחת התביעה כמו מהנדס בנייה, שמאי מקרקעין וכיו"ב.
