ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

כך בוטלה עסקת מתנה בשל מחסור בפרטים חיוניים ביפוי הכח


נהוג לראות בעסקה להעברה ללא תמורה בין קרובים כפעולה פשוטה וקלה יחסית, אולם בפועל מדובר בעסקה בעלת מאפיינים ייחודים שאינם מתמצים אך ורק בסוגיות במיסוי מקרקעין, אלא במגוון נושאים שעלולים להוביל לביטול העסקה (ולא רק להוצאות נוספות). אגב כך, ניתן להיווכח במקרים בהם נדחות בקשות בלשכת רישום המקרקעין בשל שימוש בייפוי שאינו מפורט מספיק, וכן בהליכים משפטיים המתקיימים בעקבות זאת או בעקבות אי התאמה בין העסקה לבין להוראות חוק המתנה.

העברה ללא תמורה בין קרובים מכונה בנוסף גם עסקת מתנה אשר נהפכה זה מכבר לפעולה שכיחה לצורך העברת זכויות ונכסים בתוך המשפחה, וזאת בשל יתרונותיה המתבטאים בדרישות ביורוקרטיות מרוככות, פטור חלקי ממס רכישה ו- פטור ממס שבח (בהתקיים תנאי מסוימים), דחיית מועד החיוב בהיטל השבחה, משך זמן קצר יחסית לסיום העסקה וכו'.

עם זאת, לצד יתרונותיה ומאפייניה של עסקת המתנה עלינו לזכור כי מדובר בעסקה במקרקעין בעלת מאפיינים ייחודיים, כך שבנוסף לדינים החלים על עסקה רגילה ישנן הוראות נוספות החלות על עסקה זו מכח חוק השליחות ו- חוק המתנה, לרבות: דרישת הכתב העולה מסעיף 8 לחוק המקרקעין, ציון מפורש בייפוי הכח כי מדובר בהעברה ללא תמורה, ביטול תוקפו של ההסכם עקב "מתנה מחמת מיתה", תנאים חוזיים ייחודים וכיו"ב.

בערעור שנדון לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי (על החלטת בית משפט השלום) בהליך (נצ') 45587-04-17 י' ס' נ' ע' א' ס'., נדרש בית המשפט להכריע במספר סוגיות הנוגעות לתוקפו של יפוי כח לצורך השלמת העברת זכויות בהעברה ללא תמורה בין קרובים, כך:

  1. האם יפוי כח שעליו חתמה המנוחה ז"ל מקיים את התנאי לדרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין?

  2. האם תוכנו של יפוי הכח מלמד אותנו כי אכן הייתה למנוחה ז"ל כוונה להעביר במתנה לבנה את הנכסים במתנה?

האם ייפוי כוח עונה על דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין:

ככלל, אין מניעה כי יפוי כח ייתן מענה לדרישת הכתב המופיע בסעיף 8 לחוק המקרקעין, אולם אין בכך כדי לגרוע מעצם היותו של יפוי הכח כלי לביצוע העברת הזכויות ולא כתחליף להסכם המכר אשר יוצר את ההתחייבות להעברת הזכויות. לכן, במקרים בהם לא נחתם הסכם להעברת הזכויות (או תצהיר העברה ללא תמורה) ניתן להשלים את דרישת הכתב באמצעות יפוי הכח חרף העובדה כי הדבר מהווה סטייה מדרך המלך בכל הקשור לביצוע עסקאות.

ואולם, לא ניתן להשלים את דרישת הכתב באמצעות יפוי סטנדרטי, אלא שעל מנת לתת מענה לדרישת הכתב בד בבד עם יצירת תוקף מחייב נדרשת רמת פירוט גבוהה, ברורה ומפורשת לפיה בכוונתו של מייפה הכח לבצע את העברת הזכויות וכן הרשאה כי מיופה הכח יבצע זאת. למרות זאת, המסמך אינו חייב לגלם את מלוא הפרטים הדרושים לצורך ההתחייבות ואף לא את ההתחייבות עצמה, אלא די בכך שהוא מעיד על קיומה.

דרישה זו משקפת את השינוי שחל בפסיקה בעשורים האחרונים ממנו ניתן ללמוד על הכוונה להקנות לפעולות ולכוונות הצדדים תוקף מחייב לפי מהותם ולא לפי מאפייניהם הצורניים של מסמכי העסקה השונים. בהתאם לכך, ניתן להקנות לזכרון דברים תוקף מחייב הנותן מענה לדרישת הכתב באם נכללו בו במידה מספקת הפרטים הרלוונטיים לעסקה, לרבות: שמות הצדדים, פרטי הזיהוי של המקרקעין, תיאור הנכס הנמכר, פיצויים, תנאי מימון ותשלום, שווי העסקה, מועדי תשלומים, חלוקת המסים וכיו"ב.

האם תוכנו של יפוי הכח מלמד אותנו על כוונת מייפת הכח (האם המנוחה) להעביר במתנה את הנכסים לבנה?

ככלל, את ייפויי הכח יש לפרש על הדרך המרחיבה, כך שההרשאה הניתנת במסגרתו תהיה רחבה ככול האפשר. עם זאת, סעיף 5(א) לחוק השליחות מסייג את הפרשנות הרחבה ביחס לעסקאות מתנה וקובע כי יש לקבוע הרשאה להעברה ללא תמורה באופן ברור ומפורש. לכן, בהעדר הרשאה מפורשת וברורה לפיה ניתן לבצע העברה ללא תמורה באמצעות יפוי הכח תוקפו של יפוי הכח מוטל בספק.

האמור לעיל נכון למקרים בהם יפוי הכח מהווה מסמך נלווה לעסקה, כך שמדובר בכלי שבאמצעותו ניתן לבצע / להשלים את העברת הזכויות. לעומת זאת, במקרים בהם נבקש לראות ביפוי הכח כמסמך היחידי העונה על דרישת הכתב אשר באמצעותו יינתן תוקף מחייב לעסקה אנו נדרש לרמת פירוט גבוהה המעידה על קיומה של העסקה וכן להרשאה לביצוע העברת זכויות ללא תמורה.

לסיכום:

בית המשפט המחוזי קיבל בפסק דינו את הערעור שהוגש על החלטת בית משפט השלום (שדן במקרה כערכאה ראשונה) וקבע כי לא ניתן להקנות לייפוי הכח תוקף מחייב ממנו ניתן ללמוד על כוונתה של האם המנוחה להעביר במתנה וללא תמורה את אילו מבין נכסיה לבנה בפרט, וכן שלא ניתן ללמוד על כוונתה להעביר נכסים ללא תמורה בכלל בשל אי עמידה בהוראות סעיף 5(א) לחוק המתנה.

#נדלןמקרקעין #רישוםזכויותבטאבו #הסכםמכר #מכירתדירה #מתנהמחמתמתנה #העברהללאתמורה #מיסוימקרקעין #עסקאותנוגדות

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com