ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

התנגדות מאוחרת: כך בוטלה תכנית שפורסמה שלא כדין


להתנגדות נודעת חשיבות רבה באשר להגנה על זכויותיהם של בעלי הזכויות העשויים להיפגע מאישור הפרויקט, על ניהולו התקין של הליך תכנוני ועל הדמוקרטיזציה של ההליכים באמצעות מוסד ההתנגדויות. תנאי ראשון לצורך קיומו של הליך התנגדות תקין נובע מפרסום התכניות שאישורן עומד על הפרק לפי הוראות הדין, אחרת מבלי שהציבור יתוודע ויעודכן בדבר הכוונה להפקיד ולאשר תכנית לא יהיה ניתן לומר כי ניתנה לו האפשרות להשמיע את קולו.

מהי התנגדות לתכנית:

כבר לפי הכותרת ניתן ללמוד כי יש לסווג את ההתנגדות בהתאם לפעולה התכנונית המבוקשת. כך למשל, יש הבדל בין התנגדות בקשר לאישור תכנית לבין התנגדות בבקשה לאישור הקלה או לשימוש חורג. בהתאם לכך, יש גם הבדלים בפרסום בין תכנית שהופקדה לאישור לבין פרסום בקשה להקלה. אולם, למרות ההבדל בין ההליכים לאישור הפעולות התכנוניות בכל אחת מהן הליך הפרסום מהווה תנאי בסיסי וראשוני לקיום הליך התנגדות תקין.

בהליך התנגדות אנו מאפשרים לציבור שעתיד להיפגע מאישור התכנית להביע את קולו ואת נימוקיו לדחיית התכנית. לכן, ובשל חשיבותו של הפרסום נקבע במקרים רבים כי פרסום שלא כדין מוביל לביטולה של התכנית או של הבקשה שאישורה התבקש, כך שלאחר ביטולה התכנית / הבקשה יוחזרו לשלבי האישור הראשונים. במקרה של תכנית השלב הראשון הינו שלב ההפקדה, כך שיש למעשה לחזור על כל השלבים התכנוניים מהתחלה. בנוסף, ייתכן כי במקרים מסוימים יבוטל אפילו היתר בנייה שניתן לתחילת ביצוע העבודות, אם כי במקרים אלו שיחשבו למאוחרים יחסית יישקלו שיקולים נוספים.

כיצד יש לפרסם תכנית?

סעיף 89 לחוק התכנון והבניה קובע כי תכנית שהופקדה תפורסם בשני עיתונים כפי שנקבעו בהוראות החוק וברשומות על ידי מוסד התכנון שהחליט על הפקדת התכנית בתוך 15 יום מהמועד בו הוחלט על הפקדת התכנית לפרסום. בנוסף, יש לפרסם את התכנית במשרדי הרשות המקומית בצורה פומבית.


כמו כן, לפי סעיף 89א. לחוק התכנון והבניה על מגיש הבקשה להציב על חשבונו שלט בכניסה למקרקעין. מגיש הבקשה ישלח / יפרסם הודעות לבעלי זכויות במגרשים סמוכים אשר עתידים להיפגע.

את אופן פרסום ההודעות והצבת השלטים יש לבצע בהתאם לתקנות התכנון והבניה (פרסום הודעה על הפקדת תכנית על גבי שלט לפי סעיף 89א לחוק), תשס"ד-2004.

אם כן, ולנוכח חשיבותו של מוסד ההתנגדות - במקרים בהם הפרסום לא ייעשה לפי הוראות חוק התכנון ובניה ותקנותיו יהיה ניתן לראות זאת כפגיעה משמעותית בזכות ההתנגדות אשר עלולה להוביל לביטולה של תכנית שאושרה.

בהליך עת"מ (י-ם) 57713-11-16‏ ‏ נציגות הבית המשותף רחוב יפו 153 ירושלים נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ‏ירושלים, נדונה שאלת תוקפה של תכנית אשר אושרה חרף העובדה כי פרסומה נעשה שלא כדין ובניגוד להנחיות הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה.

לפי סיפור המקרה מדובר בתכנית שהוגשה בשכונת מחנה יהודה בירושלים במסגרתה נתבקשו תוספת קומות לבניית דירות נוספות, הפיכת מחסנים שנבנו לדירות מגורים ועוד פעולות תכנוניות נוספות. התכנית הופקדה לפרסום לאחר שניתנה המלצתה של הוועדה המקומית להפקדת התכנית, כשלצורך כך הוחלט כי על מגיש הבקשה יהיה למסור הודעה אישית לכל אחד מבעלי הזכויות בבניינים הסמוכים לתכנית.

מעיון בפסק הדין ניתן לראות כי נדונו מספר מחלוקות בנוגע לאופן הפרסום, הכוללים אי הצבת שלטים כמתבקש וכן בדבר שליחת הודעה לכל אחד מבעלי הדירות הסמוכים. ביחס להצבת שלטים נקבע כי תצהיריהם והודאתם של כלל בעלי הדירות במקרקעין הסמוכים לפיהן לא ניטלו או הוצבו שלטים המציינים כי הופקדה תכנית מלמדים אותנו שנפל פגם ביחס לכך. כן נקבע כי מגיש הבקשה לא עמד בהנחיות הוועדה המחוזית שקבעה כי יש להמציא הודעה אישית לכל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים.

לסיכומו של דבר, נקבע בפסק הדין כי המצאת הודעה לשוכרים הנמצאים במקרקעין הסמוכים או השארת הודאה בדירות ריקות אינה עונה על דרישות חוק התכנון והבניה והתקנות, אלא שיש להמציא את ההודעות לכתובת האחרונה הידועה לרשות המקומית או זו שרשומה במשרד הפנים. שליחת הודעות באופן שרירותי מבלי לוודא שמדובר ביעד המתאים חורגת מהוראות החוק.

לפיכך, נקבע כי בשל אי המצאת הודעות אישיות כנדרש וכן בשל העובדה שלא פורסמה הפקדת התכנית באמצעות שלט כנדרש על האישור להתבטל וכי התכנית תוחזר לשלב ההפקדה - כלומר לשלב הראשוני.

#תכנוןובניה #התנגדות #פרסוםתכנית

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com