ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

מדוע תביעתו של משכיר לפינוי שוכר נדחתה בשל חוסר תום לב ?


חוזה שכירות נועד להסדיר את יחסיהם של הצדדים (משכיר ומשכיר), לרבות כל התחייבויותיהם, זכויותיהם ודרכי קיומם. מיותר לציין, כי להגדרת התחייבויות הצדדים חשיבות רבה בייחוד לאור ההבדלים שיפורטו בהמשך ביחס להגדרתה של הפרת התחייבות כהפרה רגילה או הפרה יסודית של חוזה השכירות. אולם, לצד ההגדרות והמשמעות שיש לכל התחייבויות ישנה חשיבות רבה גם להתנהלות הצדדים ולאופן אכיפת התנאים שנקבעו בהסכם?

במה מדובר, בעת עריכת וניסוח חוזה שכירות (ובכלל כמעט כל חוזה) יש התייחסות להסכמות הצדדים שהושגו תוך כדי משא ומתן וכן לציפיות הצדדים מעצם היותו של חוזה צופה פני עתיד. בתוך שכך, ועל מנת לתת משמעות למסגרת החוזית - אנו מגדירים האם הפרה של התחייבות מהתחייבויותיו של מי מהצדדים תהא הפרה יסודית, ואם כן מהי הסנקציה שתהיה בגין הפרה זו.

מהי הפרה יסודית?

הפרה של התחייבות תיחשב להפרה יסודית במידה והצדדים להסכם הגדירו אותה כהפרה יסודית או לחלופין לפי מבחן אובייקטיבי שהוגדר בבתי המשפט לפיו בוחנים האם אדם סביר היה נקשר בהסכם לו היה יודע כי ההפרה תבוצע.

בכל הסכם ישנן הפרות רגילות והפרות מהותיות הנחשבות כהפרות יסודיות, ובהתאם לכך רצון של כל אחד מהצדדים להסכם לקבל הגנה יתרה בגין הפרה שנחשבת הפרה יסודית. ככלל, הסעד העיקרי ש

הפרה יסודית מקנה לצד שנפגע מההפרה היא היכולת להביא את ההסכם לסיומו ללא התראה מוקדמת ולתבוע את פינוי המושכר, וכן סעדים נוספים כמו פיצוי מוסכם וכו'.

לעומת זאת, בגין הפרה רגילה על הצד הנפגע לשלוח מכתב לפני הביטול ולתת לצד המפר הזדמנות לתקן את ההפרה, כך שההתנהלות במקרה של הפרה רגילה תהיה ארוכה יותר תוך מתן אפשרות לתיקון ההפרה.

מדוע יש להגדיר הפרה כ- הפרה יסודית בחוזי שכירות?

להתחייבויות של כל אחד מהצדדים יש השפעה על התחייבויות חיצוניות להסכם של הצד השני. כך למשל, אי תשלום התמורה בעבור שכר הדירה עלול לפגוע בהתחייבותו של המשכיר לשלם משכנתא, אי ביצוע חילופי מחזיקים עלול לגרום לייחוס חובות שלא שולמו על מי שאינו מחזיק ומשתמש במושכר וכיו"ב. לכן, במקרה זה נהוג לקבוע סנקציות בגין איחור בימים בודדים וכן להגדיר כי כל איחור לאחר מכן ייחשב להפרה יסודית.

בנוסף, גם ביצוע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר עלול לגרום לנזק בלתי הפיך, לשנות את הפונקציונליות של המושכר, את התועלת שניתן להפיק ממנו, לגרום לנזקים נוספים או לחלופין לעלויות תיקון נוספות בגין השינויים, עלויות בעקבות עבודות להחזרת המצב לקדמותו וכו'.כיום, חוק שכירות הוגנת נותן מענה לחלק מהנושאים הללו, אבל ככול שברצוננו לעגן הסכמות אחרות השונות מאלו שנקבעו בחוק עלינו לציין זאת באופן מפורש וברור בחוזה השכירות.

בנוסף, יש להגדיר מהם השימושים שיש לבצע במושכר אשר יהיו בהתאם לדין ולתכניות החלות על המקרקעין וכן בהתאם למס שמשולם על ידי המשכיר בגין הכנסות שכר דירה. לכן, ועל מנת למנוע הוצאות נוספות והתנהלות לא זהירה ורשלנית על ידי מי מהצדדים מומלץ לקבוע בהסכם את משקלה, משמעותה וחומרתה של כל הפרה וכן את הסנקציה הנלוות לכך.

הגדרת הפרה של התחייבות כהפרה יסודית מאפשרת לצד השני לטפל בהפרה באופן יעיל, מהיר וממוקד לעומת הפרה רגילה. כמו כן, עצם הקניית חשיבות ברמה גבוהה יותר ממחישה את החשיבות שעל הצדדים לתת לכך.

כיצד הזכויות העומדות לצד שנפגע בעקבות הפרה יסודית מושפעות לאור התנהלות הצדדים?

מצד אחד, הפרה יסודית מקנה לצד שנפגע את האפשרות לפעול באופן מהיר ללא כל התראה מוקדמת. אולם, מהצד השני יש לנקוט בפעולות אלו במשנה זהירות ובכך להימנע מביצוע של "סעדים עצמיים". לכן, יש לפעול בזהירות לאחר שבוצעו כל הבדיקות כי התקיימו התנאים לכך שההפרה הינה הפרה יסודית.

בנוסף, יש לעשות את השימוש בתום לב, כך שצד שמנע מצד אחד למלא את התחייבויותיו בהסכם או לחלופין לא אפשר לצד המפר לתקן את הפרותיו מסתכן בכך שפעולותיו ייחשבו כחסרות תום לב. כמו כן, הצבת תנאים מיוחדים אשר לאחריהם תינתן הסכמה להפרה עשויה להיראות כאילו הצד שנפגע משלים את ההפרה ואף לא רואה בה כהפרה יסודית, ובלבד שדרישותיו ייענו - כלומר מדובר במיקוח עקב ההפרה.

לעומת זאת, התעלמות מהפרות יסודיות, ובכלל מכל הפרה, עשויה להוות ראיה לכך כי הצד שנפגע אינו רואה בפעול בהפרה שבוצעה כ- "הפרה חמורה" או הפרה יסודית ואף כפעולה שהוא משלים עמה. לכן, גם שיהוי או אי ביצוע פעולה עלול להזיק לצד שנפגע מההפרה.

לכן, מומלץ לפעול באופן זהיר, מבוקר ומבלי לנצל "יתרונות" שעלולים לנבוע בעקבות ההפרה.

בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך תא"ח (חד') 30612-11-09‏ ‏ ארנה כרמלי נ' רות וורמוט אשר נדון בפני בית משפט השלום נדרש בית המשפט להכריע לסוגיות שלהלן:

בין הצדדים נחתם הסכם שכירות להשכרת מושכר הכולל 2 מבנים וחצר, וכן אופציה להארכת בתקופה נוספת, וכך לאחר שהשוכרים החליטו לממש את האופציה שניתנה להם התגלו מספר מחלוקות בנושאים הבאים:

  1. שימוש במושכר: השוכרים השתמשו במושכר לצורכי גן ילדים - שימוש שנעשה בניגוד לתכניות ולייעודם של המקרקעין. אולם, לפי הסכם השכירות שימוש זה הותר.

  2. שינוי המושכר: השוכרים ביצעו מספר שינויים במושכר הכוללים שבירה והוזזה של קירות, כששינויים אלו היו בניגוד להוראות ההסכם.

  3. אי תשלום מסים וארנונה: השוכרים נמנעו מלשלם ארנונה במשך מספר חודשים, אך לאחר שקיבלו התראה שילמו את הכל.

  4. ביטוחים: השוכרים לא המציאו את הביטוחים הנדרשים בעבור הדירה.

חרף מכלול טענותיהם הנטענות של המשכירים אשר תבעו את פינויים של השוכרים נקבע כי דין התביעה להידחות, כך שהשוכרים לא יפונו. הסיבה לכך נעוצה בחוסר תום לב משווע מצד המשכירים אשר התנהגותם והתנהלותם שיקפה הסכמה לכל הפרותיהם של השוכרים תמורת תוספת תשלום לשכר הדירה החודשי וכן עריכת שינויים בהסכם השכירות. בנוסף, נקבע כי ביחס לטענות רבות של המשכירים נמצא כי קיים אשם תורם מצדם אשר מנע מהשוכרים לקיים את חיוביהם שהוסרו בהסכם השכירות.

בנוסף, נקבע כי לא כל הפרותיהם של השוכרים מוגדרות כהפרות יסודיות, ולכן לא ניתן לטעון לפינוי השוכרים עקב הפרות אלו מבלי שניתנה להם הזדמנות נאותה לתקן את אותן ההפרות.

לכן, וכפי שניתן לראות לשאלת קיום תנאי השכירות ואכיפת החיובים של הצד השני משמעות רבה.

#פינוישוכר #חוזהשכירות

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com