ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

תיקון ליקויים ונזילות שחוזרים על עצמם בבית המשותף


כיצד על בעלי דירות בבית משותף לפעול כאשר מתגלים ליקויים, בעיות רטיבות, חשמל ונזילות בדירתם. החיים המשותפים בבנייני מגורים יוצרים לא אחת מחלוקות אשר מגיעות לפתרונן רק לאחר שמוגשת תביעות לבתי משפט, ולעתים רק לאחר שניתן פסק דין בעניינן. בין לבין, מצבם של הליקויים שבעטיים נפתחו הליכים משפטיים מתפשטים ומחמירים, ובתוך שכך גורמים לנזקים נוספים. כעת, עולה שאלה נוספת, כיצד יכול אותו בעל דירה שנפגע מכך לתבוע את הנזקים שנגרמו לו?

בין שני שכנים בבית משותף התגלעה מחלוקת בעקבות הופעתם של סימני רטיבות בתקרת אחת הדירות. בעקבות אותם סימני רטיבות בעל הדירה פנה לשכן שמעליו וביקש לתקן את הליקויים, אך האחרון ביקש חוות דעת של אינסטלטור או של איש מקצוע אחר. לבסוף, בעל הדירה ביצע את עבודות התיקון בהתאם להנחיותיו של איש המקצוע, אך הליקויים לא נעלמו.

כעת בעל הדירה שהמקור לליקויים מגיע מדירתו מסרב לבצע עבודות נוספות. הוא גם לא מוכן לממן ולשאת על חשבונו בעלויות תיקון נוספות. מהו הדין במקרה שכזה? ומה בעל הדירה שסובל מהליקויים יכול לעשות?

האם ניתן לחייב בעל דירה לבצע עבודות לתיקון הליקויים יותר מפעם אחת?

בתי המשפט פירשו את אחריותו של בעל הדירה לתקן ליקויים באופן רחב ומוחלט, כך שאפילו אם ישנה סבירות גבוהה שהאחריות לכך מוטלת על גורם אחר, כמו יזם שבנה ומכר את הדירה ואחראי לתיקון הליקויים מכח חוק המכר דירות, עדיין אין בכך כדי להסיר את האחריות מעל בעל הדירה.

אחריותו זו של בעל הדירה אינה מתמצה עם ניסיונות התיקון בלבד, אלא שהיא נמשכת עד אשר הטיפול בליקויים מושלם. לפיכך, אפילו אם בעל הדירה ביצע תיקונים לפי חוות דעת מקצועית אין בכך כדי לפתור אותו מאחריות כל עוד הליקויים לא טופלו כראוי. כמובן שאין בכך כדי לגרוע מזכותו של בעל הדירה שביצע את העבודות כדי לתבוע פיצויים בשל הנזקים שנגרמו לו בשל כך.

בהתאם לכך, בהליך תאמ (חי') 51304-02-12 דוד מזיג נ' יעקב יאיר פיגדור (להלן: "פרשת מזיג") נקבע כי חוות הדעת של המומחה אינה בגדר "מדע מדויק" וכי ייתכנו בה טעויות או אי דיוקים שיחייבו את בעל הדירה לבצע עבודות נוספות. טעויות אלו אינן גורעות ממחויבותו של בעל הדירה לתקן ליקויים ואינם מוציאים אותו לידי חובה.

בהליך נוסף בשא (י-ם) 18212/99 ביהם רות נ' טמיר משה, שנדון בפני בית משפט השלום נקבע כי, סירובו של בעל הדירה לנקוט בצעדים נוספים ולבצע פעולות תיקון נוספות העצים את הנזקים שנגרמו מדירתו, ומשכך הוא חויב בתשלום פיצויים נוספים ובפיצויי עוגנת נפש מוגברים.

מנגד, בעל דירה שרואה עצמו נפגע מהתנהלות לא אחראית ורשלנית שהובילה אותו לבצע עבודות תיקון שלא היה בהן צורך יכול לתבוע את נזקיו מכח דיני הנזיקין. תביעה דומה יכולה להיות מוגשת גם כנגד המומחה בגין חוות דעת מוטעית.

איתור וסיווג המקור לליקויים – דירת השכן או רכוש משותף:

אמנם, נקבע שחוות הדעת אינן בגדר מדע מדויק ושאי דיוקים וטעויות שהתגלו בהן אינן מסירות את האחריות לתיקון הליקויים. אולם, יש לעשות כל שניתן כדי להימנע מכך. מלבד העובדה שאבחון ואיתור שגוי של מקור הליקוי יוצר אי נעימות לבעל הדירה שנדרש לבצע את התיקונים, גורר הוצאות מיותרות ומבזבז זמן יקר בשל פניה לגורמים הלא נכונים.

כך למשל, בפרשת מזיג שאוזכרה לעיל, התביעה הוגשה על ידי בעל דירה שדרש פיצוי בעקבות אבחון ואיתור שגוי של המקור הליקוי. באותו מקרה המומחה שמונה על ידי בית המשפט קבע בטעות שהמקור לבעיות הרטיבות נמצא בדירת התובע, אך לאחר שהעבודות על פי חוות הדעת בוצעו – הליקויים לא נעלמו. וכך, רק לאחר מכן התגלה שצריך בכלל לתקן את האדנית שנמצאת בין הקיר החיצוני של הבניין לבין מרפסת, אדנית שנטען לגביה שהיא מהווה חלק מהרכוש המשותף.

בעקבות זאת, הוגשה תביעה כנגד בעל הדירה שדרש את ביצוע התיקונים וכנגד המומחה שמינה בית המשפט. במקביל, גם הנתבע הגיש תביעה נגדית כנגד התובע אשר סירב לבצע את התיקונים משום שלטענתו הוא אינו אחראי לתיקון ליקויים שמקורם ברכוש המשותף.

לטענת התובע, בעל הדירה שבדירתו בוצעו התיקונים, הוא זכאי להחזר כספי בגין העבודות שביצע ולפיצוי בגין אי הנעימות שנגרמה לו. לצורך הוכחת טענותיו התובע הציג חוות דעת של מהנדס מטעמו אשר מוכיחה לכאורה את טענותיו. בית המשפט קיבל את הממצאים העובדתיים של חוות הדעת (המקור לליקויים), אך דחה את קביעת סיווגו של המקור (האם האדנית היא חלק מהרכוש המשותף) היות שמדובר בשאלה משפטית (שלבסוף אושררה כנכונה במסגרת פסק הדין).

לעומת זאת, בתביעה הנגדית הדרישה הייתה שהתובע ישלם פיצוי נוסף בשל גרירת רגליו מתיקון הליקויים בדירתו (שלפי חוות הדעת הנגדית היא המקור להם), וכן שינקוט בפעולות מידיות לתיקון האדנית.

בית המשפט התייחס לטענות הצדדים, מינה מומחה חדש מטעמו (שכן המומחה הקודם נתבע בהליך הנוכחי), וקבע כי הליקויים שיש לתקנם נמצאים ברכוש המשותף. עם זאת, ולנוכח ההלכה הידועה לפיה אין לראות בחוות הדעת מדע מדויק נדחתה תביעתו לפיצויים. עוד נקבע שהתובע לא הצליח להוכיח שחוות הדעת הקודמת הייתה שגויה ושלא היה צורך לבצע את העבודות לתיקון הליקויים שצוינו במסגרתה.

היות שתיקון הרכוש המשותף אינו נמצא באחריות התובע נדחתה התביעה לחייבו בפיצויים בגין הימנעותו בטיפול הליקויים בתוך פרק זמן סביר.

סוף דבר:

קריאה וניתוח של פסקי הדין העדכניים הקיימים בנושא מחזקים את המסקנה כי בתי המשפט אימצו את גישה מחמירה באשר לאחריותו של בעל דירה לתקן ליקויים שנובעים מדירתו. בתי המשפט נמנעו בדרך כלל לפטור בעל דירה מאחריות זו גם אם הועלו טענות שמבחינתו מצדיקות זאת, לרבות: ביצוע עבודות מטעם בעל הדירה שסובל מהליקויים שהובילו לכך, הוצאת חוות דעת והנחיות שגויות, הטלת האחריות לתיקון על גורם אחר וכו'.

#בתיםמשותפים #ביתמשותף #ליקוייבניה #תיקוןליקויים #נדלןמקרקעין #נזילות #רטיבות #סכסוכישכנים

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com