תיקון ליקויים ונזילות שחוזרים על עצמם בבית המשותף

כיצד על בעלי דירות בבית משותף לפעול כאשר מתגלים ליקויים, בעיות רטיבות, חשמל ונזילות בדירתם. החיים המשותפים בבנייני מגורים יוצרים לא אחת מחלוקות אשר מגיעות לפתרונן רק לאחר שמוגשת תביעות לבתי משפט, ולעתים רק לאחר שניתן פסק דין בעניינן. בין לבין, מצבם של הליקויים שבעטיים נפתחו הליכים משפטיים מתפשטים ומחמירים, ובתוך שכך גורמים לנזקים נוספים. כעת, עולה שאלה נוספת, כיצד יכול אותו בעל דירה שנפגע מכך לתבוע את הנזקים שנגרמו לו?

בין שני שכנים בבית משותף התגלעה מחלוקת בעקבות הופעתם של סימני רטיבות בתקרת אחת הדירות. בעקבות אותם סימני רטיבות בעל הדירה פנה לשכן שמעליו וביקש לתקן את הליקויים, אך האחרון ביקש חוות דעת של אינסטלטור או של איש מקצוע אחר. לבסוף, בעל הדירה ביצע את עבודות התיקון בהתאם להנחיותיו של איש המקצוע, אך הליקויים לא נעלמו.

כעת בעל הדירה שהמקור לליקויים מגיע מדירתו מסרב לבצע עבודות נוספות. הוא גם לא מוכן לממן ולשאת על חשבונו בעלויות תיקון נוספות. מהו הדין במקרה שכזה? ומה בעל הדירה שסובל מהליקויים יכול לעשות?

האם ניתן לחייב בעל דירה לבצע עבודות לתיקון הליקויים יותר מפעם אחת?

בתי המשפט פירשו את אחריותו של בעל הדירה לתקן ליקויים באופן רחב ומוחלט, כך שאפילו אם ישנה סבירות גבוהה שהאחריות לכך מוטלת על גורם אחר, כמו יזם שבנה ומכר את הדירה ואחראי לתיקון הליקויים מכח חוק המכר דירות, עדיין אין בכך כדי להסיר את האחריות מעל בעל הדירה.

אחריותו זו של בעל הדירה אינה מתמצה עם ניסיונות התיקון בלבד, אלא שהיא נמשכת עד אשר הטיפול בליקויים מושלם. לפיכך, אפילו אם בעל הדירה ביצע תיקונים לפי חוות דעת מקצועית אין בכך כדי לפתור אותו מאחריות כל עוד הליקויים לא טופלו כראוי. כמובן שאין בכך כדי לגרוע מזכותו של בעל הדירה שביצע את העבודות כדי לתבוע פיצויים בשל הנזקים שנגרמו לו בשל כך.

בהתאם לכך, בהליך תאמ (חי') 51304-02-12 דוד מזיג נ' יעקב יאיר פיגדור (להלן: "פרשת מזיג") נקבע כי חוות הדעת של המומחה אינה בגדר "מדע מדויק" וכי ייתכנו בה טעויות או אי דיוקים שיחייבו את בעל הדירה לבצע עבודות נוספות. טעויות אלו אינן גורעות ממחויבותו של בעל הדירה לתקן ליקויים ואינם מוציאים אותו לידי חובה.

בהליך נוסף בשא (י-ם) 18212/99 ביהם רות נ' טמיר משה, שנדון בפני בית משפט השלום נקבע כי, סירובו של בעל הדירה לנקוט בצעדים נוספים ולבצע פעולות תיקון נוספות העצים את הנזקים שנגרמו מדירתו, ומשכך הוא חויב בתשלום פיצויים נוספים ובפיצויי עוגנת נפש מוגברים.

מנגד, בעל דירה שרואה עצמו נפגע מהתנהלות לא אחראית ורשלנית שהובילה אותו לבצע עבודות תיקון שלא היה בהן צורך יכול לתבוע את נזקיו מכח דיני הנזיקין. תביעה דומה יכולה להיות מוגשת גם כנגד המומחה בגין חוות דעת מוטעית.

איתור וסיווג המקור לליקויים – דירת השכן או רכוש משותף:

אמנם, נקבע שחוות הדעת אינן בגדר מדע מדויק ושאי דיוקים וטעויות שהתגלו בהן אינן מסירות את האחריות לתיקון הליקויים. אולם, יש לעשות כל שניתן כדי להימנע מכך. מלבד העובדה שאבחון ואיתור שגוי של מקור הליקוי יוצר אי נעימות לבעל הדירה שנדרש לבצע את התיקונים, גורר הוצאות מיותרות ומבזבז זמן יקר בשל פניה לגורמים הלא נכונים.

כך למשל, בפרשת מזיג שאוזכרה לעיל, התביעה הוגשה על ידי בעל דירה שדרש פיצוי בעקבות אבחון ואיתור שגוי של המקור הליקוי. באותו מקרה המומחה שמונה על ידי בית המשפט קבע בטעות שהמקור לבעיות הרטיבות נמצא בדירת התובע, אך לאחר שהעבודות על פי חוות הדעת בוצעו – הליקויים לא נעלמו. וכך, רק לאחר מכן התגלה שצריך בכלל לתקן את האדנית שנמצאת בין הקיר החיצוני של הבניין לבין מרפסת, אדנית שנטען לגביה שהיא מהווה חלק מהרכוש המשותף.

בעקבות זאת, הוגשה תביעה כנגד בעל הדירה שדרש את ביצוע התיקונים וכנגד המומחה שמינה בית המשפט. במקביל, גם הנתבע הגיש תביעה נגדית כנגד התובע אשר סירב לבצע את התיקונים משום שלטענתו הוא אינו אחראי לתיקון ליקויים שמקורם ברכוש המשותף.

לטענת התובע, בעל הדירה שבדירתו בוצעו התיקונים, הוא זכאי להחזר כספי בגין העבודות שביצע ולפיצוי בגין אי הנעימות שנגרמה לו. לצורך הוכחת טענותיו התובע הציג חוות דעת של מהנדס מטעמו אשר מוכיחה לכאורה את טענותיו. בית המשפט קיבל את הממצאים העובדתיים של חוות הדעת (המקור לליקויים), אך דחה את קביעת סיווגו של המקור (האם האדנית היא חלק מהרכוש המשותף) היות שמדובר בשאלה משפטית (שלבסוף אושררה כנכונה במסגרת פסק הדין).

לעומת זאת, בתביעה הנגדית הדרישה הייתה שהתובע ישלם פיצוי נוסף בשל גרירת רגליו מתיקון הליקויים בדירתו (שלפי חוות הדעת הנגדית היא המקור להם), וכן שינקוט בפעולות מידיות לתיקון האדנית.

בית המשפט התייחס לטענות הצדדים, מינה מומחה חדש מטעמו (שכן המומחה הקודם נתבע בהליך הנוכחי), וקבע כי הליקויים שיש לתקנם נמצאים ברכוש המשותף. עם זאת, ולנוכח ההלכה הידועה לפיה אין לראות בחוות הדעת מדע מדויק נדחתה תביעתו לפיצויים. עוד נקבע שהתובע לא הצליח להוכיח שחוות הדעת הקודמת הייתה שגויה ושלא היה צורך לבצע את העבודות לתיקון הליקויים שצוינו במסגרתה.

היות שתיקון הרכוש המשותף אינו נמצא באחריות התובע נדחתה התביעה לחייבו בפיצויים בגין הימנעותו בטיפול הליקויים בתוך פרק זמן סביר.

סוף דבר:

קריאה וניתוח של פסקי הדין העדכניים הקיימים בנושא מחזקים את המסקנה כי בתי המשפט אימצו את גישה מחמירה באשר לאחריותו של בעל דירה לתקן ליקויים שנובעים מדירתו. בתי המשפט נמנעו בדרך כלל לפטור בעל דירה מאחריות זו גם אם הועלו טענות שמבחינתו מצדיקות זאת, לרבות: ביצוע עבודות מטעם בעל הדירה שסובל מהליקויים שהובילו לכך, הוצאת חוות דעת והנחיות שגויות, הטלת האחריות לתיקון על גורם אחר וכו'.

#בתיםמשותפים #ביתמשותף #ליקוייבניה #תיקוןליקויים #נדלןמקרקעין #נזילות #רטיבות #סכסוכישכנים