ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

תיקון ליקויים ונזילות שחוזרים על עצמם בבית המשותף


כיצד על בעלי דירות בבית משותף לפעול כאשר מתגלים ליקויים, בעיות רטיבות, חשמל ונזילות בדירתם. החיים המשותפים בבנייני מגורים יוצרים לא אחת מחלוקות אשר מגיעות לפתרונן רק לאחר שמוגשת תביעות לבתי משפט, ולעתים רק לאחר שניתן פסק דין בעניינן. בין לבין, מצבם של הליקויים שבעטיים נפתחו הליכים משפטיים מתפשטים ומחמירים, ובתוך שכך גורמים לנזקים נוספים. כעת, עולה שאלה נוספת, כיצד יכול אותו בעל דירה שנפגע מכך לתבוע את הנזקים שנגרמו לו?

בין שני שכנים בבית משותף התגלעה מחלוקת בעקבות הופעתם של סימני רטיבות בתקרת אחת הדירות. בעקבות אותם סימני רטיבות בעל הדירה פנה לשכן שמעליו וביקש לתקן את הליקויים, אך האחרון ביקש חוות דעת של אינסטלטור או של איש מקצוע אחר. לבסוף, בעל הדירה ביצע את עבודות התיקון בהתאם להנחיותיו של איש המקצוע, אך הליקויים לא נעלמו.

כעת בעל הדירה שהמקור לליקויים מגיע מדירתו מסרב לבצע עבודות נוספות. הוא גם לא מוכן לממן ולשאת על חשבונו בעלויות תיקון נוספות. מהו הדין במקרה שכזה? ומה בעל הדירה שסובל מהליקויים יכול לעשות?

האם ניתן לחייב בעל דירה לבצע עבודות לתיקון הליקויים יותר מפעם אחת?

בתי המשפט פירשו את אחריותו של בעל הדירה לתקן ליקויים באופן רחב ומוחלט, כך שאפילו אם ישנה סבירות גבוהה שהאחריות לכך מוטלת על גורם אחר, כמו יזם שבנה ומכר את הדירה ואחראי לתיקון הליקויים מכח חוק המכר דירות, עדיין אין בכך כדי להסיר את האחריות מעל בעל הדירה.

תיקון חוזר של ליקויים

אחריותו זו של בעל הדירה אינה מתמצה עם ניסיונות התיקון בלבד, אלא שהיא נמשכת עד אשר הטיפול בליקויים מושלם. לפיכך, אפילו אם בעל הדירה ביצע תיקונים לפי חוות דעת מקצועית אין בכך כדי לפתור אותו מאחריות כל עוד הליקויים לא טופלו כראוי. כמובן שאין בכך כדי לגרוע מזכותו של בעל הדירה שביצע את העבודות כדי לתבוע פיצויים בשל הנזקים שנגרמו לו בשל כך.

בהתאם לכך, בהליך תאמ (חי') 51304-02-12 דוד מזיג נ' יעקב יאיר פיגדור (להלן: "פרשת מזיג") נקבע כי חוות הדעת של המומחה אינה בגדר "מדע מדויק" וכי ייתכנו בה טעויות או אי דיוקים שיחייבו את בעל הדירה לבצע עבודות נוספות. טעויות אלו אינן גורעות ממחויבותו של בעל הדירה לתקן ליקויים ואינם מוציאים אותו לידי חובה.

בהליך נוסף בשא (י-ם) 18212/99 ביהם רות נ' טמיר משה, שנדון בפני בית משפט השלום נקבע כי, סירובו של בעל הדירה לנקוט בצעדים נוספים ולבצע פעולות תיקון נוספות העצים את הנזקים שנגרמו מדירתו, ומשכך הוא חויב בתשלום פיצויים נוספים ובפיצויי עוגנת נפש מוגברים.

מנגד, בעל דירה שרואה עצמו נפגע מהתנהלות לא אחראית ורשלנית שהובילה אותו לבצע עבודות תיקון שלא היה בהן צורך יכול לתבוע את נזקיו מכח דיני הנזיקין. תביעה דומה יכולה להיות מוגשת גם כנגד המומחה בגין חוות דעת מוטעית.

איתור וסיווג המקור לליקויים – דירת השכן או רכוש משותף:

אמנם, נקבע שחוות הדעת אינן בגדר מדע מדויק ושאי דיוקים וטעויות שהתגלו בהן אינן מסירות את האחריות לתיקון הליקויים. אולם, יש לעשות כל שניתן כדי להימנע מכך. מלבד העובדה שאבחון ואיתור שגוי של מקור הליקוי יוצר אי נעימות לבעל הדירה שנדרש לבצע את התיקונים, גורר הוצאות מיותרות ומבזבז זמן יקר בשל פניה לגורמים הלא נכונים.

כך למשל, בפרשת מזיג שאוזכרה לעיל, התביעה הוגשה על ידי בעל דירה שדרש פיצוי בעקבות אבחון ואיתור שגוי של המקור הליקוי. באותו מקרה המומחה שמונה על ידי בית המשפט קבע בטעות שהמקור לבעיות הרטיבות נמצא בדירת התובע, אך לאחר שהעבודות על פי חוות הדעת בוצעו – הליקויים לא נעלמו. וכך, רק לאחר מכן התגלה שצריך בכלל לתקן את האדנית שנמצאת בין הקיר החיצוני של הבניין לבין מרפסת, אדנית שנטען לגביה שהיא מהווה חלק מהרכוש המשותף.

בעקבות זאת, הוגשה תביעה כנגד בעל הדירה שדרש את ביצוע התיקונים וכנגד המומחה שמינה בית המשפט. במקביל, גם הנתבע הגיש תביעה נגדית כנגד התובע אשר סירב לבצע את התיקונים משום שלטענתו הוא אינו אחראי לתיקון ליקויים שמקורם ברכוש המשותף.

לטענת התובע, בעל הדירה שבדירתו בוצעו התיקונים, הוא זכאי להחזר כספי בגין העבודות שביצע ולפיצוי בגין אי הנעימות שנגרמה לו. לצורך הוכחת טענותיו התובע הציג חוות דעת של מהנדס מטעמו אשר מוכיחה לכאורה את טענותיו. בית המשפט קיבל את הממצאים העובדתיים של חוות הדעת (המקור לליקויים), אך דחה את קביעת סיווגו של המקור (האם האדנית היא חלק מהרכוש המשותף) היות שמדובר בשאלה משפטית (שלבסוף אושררה כנכונה במסגרת פסק הדין).

לעומת זאת, בתביעה הנגדית הדרישה הייתה שהתובע ישלם פיצוי נוסף בשל גרירת רגליו מתיקון הליקויים בדירתו (שלפי חוות הדעת הנגדית היא המקור להם), וכן שינקוט בפעולות מידיות לתיקון האדנית.

בית המשפט התייחס לטענות הצדדים, מינה מומחה חדש מטעמו (שכן המומחה הקודם נתבע בהליך הנוכחי), וקבע כי הליקויים שיש לתקנם נמצאים ברכוש המשותף. עם זאת, ולנוכח ההלכה הידועה לפיה אין לראות בחוות הדעת מדע מדויק נדחתה תביעתו לפיצויים. עוד נקבע שהתובע לא הצליח להוכיח שחוות הדעת הקודמת הייתה שגויה ושלא היה צורך לבצע את העבודות לתיקון הליקויים שצוינו במסגרתה.

היות שתיקון הרכוש המשותף אינו נמצא באחריות התובע נדחתה התביעה לחייבו בפיצויים בגין הימנעותו בטיפול הליקויים בתוך פרק זמן סביר.

סוף דבר:

קריאה וניתוח של פסקי הדין העדכניים הקיימים בנושא מחזקים את המסקנה כי בתי המשפט אימצו את גישה מחמירה באשר לאחריותו של בעל דירה לתקן ליקויים שנובעים מדירתו. בתי המשפט נמנעו בדרך כלל לפטור בעל דירה מאחריות זו גם אם הועלו טענות שמבחינתו מצדיקות זאת, לרבות: ביצוע עבודות מטעם בעל הדירה שסובל מהליקויים שהובילו לכך, הוצאת חוות דעת והנחיות שגויות, הטלת האחריות לתיקון על גורם אחר וכו'.

כפיר חיון, עו"ד | מקרקעין - נדל"ן וליקויי בנייה

#בתיםמשותפים #ביתמשותף #ליקוייבניה #תיקוןליקויים #נדלןמקרקעין #נזילות #רטיבות #סכסוכישכנים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר