ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

מתי ישולם היטל השבחה בגין תמ"א 38 - במכירת דירה או בהוצאת היתר?


מבוא:

בחודשים האחרונים, ובעיקר מאז תיקון 3/א לתמ"א 38, נדונה שאלת החבות ומועד התשלום בהיטל השבחה בגין זכויות המוקנות מכח תמ"א 38, ובכלל בגין אישור של תכניות מתאר מקומיות. יש לציין כי עניין החבות עלה בעיקר בשל יכולתן של הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, ויתר מוסדות התכנון, להתאים את הוראותיה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) למרחב התכנון שבשטחן, וזאת באמצעות תכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מפורטת מכח סעיף 23 לתמ"א 38.

עיון בתכניות שהוצאו מכח סעיף 23 לתמ"א 38 מראה כי מדובר בתכניות שניתן להוציא מכוחן היתר בניה, כשרמת הפירוט והרזולוציה שבהן מספיקה כדי להקים חיוב בהיטל השבחה עוד במועד אישור התכנית - עם זאת, צריכים להתקיים תנאים היחידים כדי שתיווצר חבות, וזאת בשים לב למאפיינים הייחודיים של כל תכנית אשר צריכה להיבחן באופן פרטני. כמו כן, ייתכן מצב כי מאפייניה הייחודיים של תכנית שאושרה בשטחה של רשות מקומית אחת יוגדר אירוע מס שונה, בעוד שמועד החיוב יהיה שונה אצל רשות אחרת - ויובהר, הבדלים אלו עשויים להוביל גם לחיובים שונים בהיטל השבחה, והכל כפי שיפורט להלן.

תכניות מפורטות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר מוצאות מכח סעיף 23 לתמ"א 38 חולשות על שטחים נרחבים, כשתכניות אלו נועדו במהותן להסדיר את הזכויות המוקנות לחיזוק מבנים מכח התמ"א. לכן, במרבית המקרים היטל ההשבחה שיוטל בעקבות אישור התכניות הללו יחול בעיקר על בעלי דירות בבתים משותפים, אך לא רק - שכן, ייתכן כי גם מבנים נוספים שמתאימים לחיזוק לפי הוראות התמ"א יקבלו זכויות מכח התכניות. כמו כן, נושא החבות בהיטל השבחה מוביל לשאלה מהו מועד אירוע המס - כלומר, האם זהו מועד אישור התכנית או המועד בו תאושר ההקלה שמכוחה יינתן היתר בנייה למימוש הזכויות.

המועד לאירוע המס יקבע גם מה יהיה מועד התשלום בגין הזכויות שאושרו, כך שאם אירוע המס יחול בעת אישור התכנית, אז המס ישולם בעת מכירת הדירה (או במפגש מוקדם אחר עם הכסף כפי שיובהר בהרחבה בהמשך). לחלופין, אם אירוע המס יחול לאחר שתאושר הקלה אז המס ישולם בעת הוצאת ההיתר לפרויקט. בנוסף, למועד אירוע המס ולמועד החיוב יש השלכות נוספות כמו עליית מרכיב ההשבחה בעקבות עליית מחירי הנדל"ן (ככול שדוחים את אירוע המס), זהות הנישום שעליו יוטל החיוב וכו'.

למדריך המלא לרכישת דירה יד 2 - לחצו כאן.

מתי ישולם היטל השבחה?

היטל השבחה:

סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר השבחה כעליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. כלומר, החוק קובע כי כל אחד מהאקטים התכנוניים הנ"ל מהווה אירוע השבחה (אירוע מס).

כמו כן, מכיוון "שהמפגש עם הכסף" לא מתרחש עם אישור התכנית, אלא במועד מאוחר יותר, החוק מגדיר מועד שונה ליום אירוע המס וליום התשלום בעבור ההשבחה שנוצרה בעקבות אירוע המס.

בהתאם לכך, החוק מגדיר כי מועד מימוש הזכויות הוא המועד בו מתקיים גם המפגש עם הכסף כמועד בו נמכרה הדירה ו- המועד בו ניתן היתר בנייה להקלה או לשימוש חורג, וכן במקרים בהם החל השימוש בפועל בהתאם להיתר או לבקשה לשימוש חורג

למאמר בעניין היטל השבחה לחצו כאן.

שיעורו של היטל ההשבחה מוסדר בתוספת השלישית והוא נאמד בכמחצית מסך כל ההשבחה שנוצר בעקבות האקט התכנוני. עם זאת, ובהסתייגות מהאמור לעיל, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין כל תכנית שאושרה, אלא רק בגין תכניות שניתן להוציא מכוחן היתר ושרמת הפירוט שבהן עונה לדרישות שנקבעו בפסיקה לצורך הטלת היטל השבחה (קונקרטיזציה שמאפשרת לזהות את המקרקעין שלגביהם אושרה התכנית).

לפיכך, ניתן לראות כי החיוב בהיטל השבחה מתגבש בעקבות ביצוע פעולה תכנונית כגון אישור תכנית או מתן הקלה, בעוד שמועד החיוב נעשה בעת המפגש עם הכסף - כלומר, בעת מכירת הדירה או בעת מתן הקלה.

ניתן לראות כי היטל ההשבחה מאופיין בשני שלבים: תחילה, עם אירוע המס בו מתגבש החיוב, ולאחר מכן - מועד החיוב בגין היטל ההשבחה שמושלם בעת המפגש עם הכסף. ביחס לתכניות מתאר מקומיות שאושרו מכח סעיף 23 לתמ"א - עולה השאלה מתי מתגבש אירוע המס - עם אישור התכנית או עם בעת מתן אישור למימוש הזכויות באמצעות מתן הקלה. אם אירוע המס יחול בעת אישור התכנית התשלום בעבור היטל ההשבחה יבוצע בעת מכירת הדירה או בעת אישור הקלה - לפי המוקדם. במידה ואירוע המס יחול בעת אישור ההקלה, הרי שהתשלום יבוצע בסמוך לאישור.

תמ"א 38 ו- תכנית מתאר מקומית מכח סעיף 23 לתמ"א:

כפי שצוין לעיל, אירוע מס המקים חבות בהיטל השבחה מתרחש, בין היתר, בעקבות אישור תכנית (בתנאים מסוימים). בהתאם לכך, תכנית מפורטת לחיזוק מבנים המוצאת מכח סעיף 23 לתמ"א 38 עשויה להקים חבות בהיטל השבחה, כשבמסגרת זו, מוסדות התכנון יכולים להתאים את הוראות התמ"א למאפייניהם המיוחדים של המקרקעין ולקבוע תנאים מיוחדים ביחס לקווי בניין, מספר יחידות דיור, נושאים אדריכליים, וכו'.

עם זאת, על מנת שתקום חבות בהיטל השבחה צריכים להתקיים תנאים נוספים מעבר לכך שהתכנית תהיה בעלת רזולוציה גבוהה ושיהי ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה. כך למשל, יש לבחון בנוסף לאמור לעיל גם את טיב הזכויות המוקנות, סיווגן ודרך אישורן. באמצעות בחינה זו ניתן לקבוע מהו המועד שבו קם אירוע מס המחייב בהיטל השבחה ומהו המועד שבו יש לשלם את ההיטל.

במה הדברים אמורים?

מרבית התכניות המפורטות לחיזוק מבנים מחייבות הליכי פרסום לצורך קבלת היתר וכן לנהל הליכים זהים לאלו שמתבקשים בעת הגשת בקשה למתן הקלה. על כן, במקרים אלו הזכויות המוקנות מכח התכנית תחשבנה לזכויות מותנות, וזאת משום שאישורן אינו ודאי ומותנה בהליכים נוספים. לפיכך, ניתן לראות כי מימושן וניצול של הזכויות מכח תכנית מפורטת לחיזוק מבנים אינה ודאית, וכי התוצאה הסופית עשויה להשתנות במסגרת הליכי הבקשה להיתר. לכן, לא ניתן לסווג את הזכויות במקרה זה כזכויות מוקנות או לחלופין כמעין מוקנות הואיל וההסתברות למימושן גבוהה, אלא כזכויות מותנות.

לעומת זאת, במקרים בהם מימוש הזכויות מכח תכנית מפורטת לחיזוק מבנים תהיה ברמת סבירות גבוהה כמעין "גשר של ברזל" המגשר בין התכנית לבין ההיתר, אזי במקרה זה ייחשבו הזכויות כזכויות מוקנות או כמעין מקונות.

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בהליך עמנ (ת"א) 65422-12-15‏ ‏ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' קוזניץ בוריס, נדרש בית המשפט להכריע מתי התגבש המועד לחיוב במס אשר מקים חבות בהיטל השבחה בעקבות אישורה של תכנית מפורטת לחיזוק מבנים מכח סעיף 23 לתמ"א 38. אמנם, לפי תיאור העובדות שבפסק הדין סוגיית מועד אירוע המס לא עלתה בעקבות מכירת דירה בבניין שחלה עליו תכנית מפורטת לחיזוק מבנים, אלא בעקבות מחלוקת בגין גובה החיוב בהיטל השבחה בפרויקט תמ"א 38, וביתר פירוט: עליית המחירים בשוק הנדל"ן גורמת לעליה בהשבחה שנוצרת בעקבות אישור פעולות תכנוניות, וכך כך את שיעור היטל ההשבחה שישולם בגינן. לכן, ככול שידחה המועד לאירוע המס, כך מרכיב ההשבחה יגדל בד בבד עם שיעור ההשבחה.


היטל השבחה בעקבות אישור תכנית מפורטת לחיזוק מבנים

לכן, במקרה שלפנינו, עיקר המחלוקת נסבה סביב מועד אירוע המס שממנו אשר מקים חבות בהיטל השבחה, כשהיזמים לביצוע פרויקט התמ"א טענו בשם בעלי הדירות בבניינים בהם מבוצעים הפרויקטים (פסק הדין ניתן ביחס למספר ערעורים שאוחדו) כי יש להקדים את אירוע המס ליום אישור התכנית (ובכך להקטין את גובה ההשבחה), ואילו הוועדה המקומית לתכנון ובניה ביקשה לדחות את מועד אירוע המס ליום מתן ההקלה. לטענת העירייה, דחיית אירוע המס מתבקשת גם לנוכח הליכי ודאות וגביית מס אמת.

לצורך השלמת התמונה, יצוין כי התכניות ביחס אליהן נדונה החבות בהיטל השבחה הן, תכניות הר/2000א ו-הר/מק/543א אשר נמצאות בשטחה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה.

לטענת המערערת, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פסקי דין קודמים שניתנו ביחס לנושאים בעלי דמיון רלוונטי ושאלות משפטיות כמעט זהות תומכים בעמדתה. שכן, לפי רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים נ' אליק רון נקבע כי אירוע המס יחול בעת אישורה של התכנית (במקרה בו מדובר בזכויות מוקנות או מעין מוקנות), אולם ניתן יהיה לפצל את החיוב לשני מועדים שונים - מועד העברת הזכויות בנכס והמועד מתן ההקלה. הטעם לפיצול החיוב נעשה באמצעות התייחסות שונה לזכויות מקונות או מעין מוקנות לבין זכויות מותנות שניצולן מותנה בהליכי פרסום והליכי התנגדויות.

בנוסף, אוזכר גם פסק הדין בר"ם 2866/14 הילדה גוזלן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, בו נדונה גם שאלת מועד אירוע המס ביחס לתכניות בשטחה של העיר הרצליה, אולם במקרה זה נקבע, בניגוד לעניין רון לעיל, כי מדובר בזכויות מותנות שמימושן מחייב פרסום הקלה והליך התנגדויות, ולכן מועד אירוע המס מתגבש עם אישור ההקלה ולא במועד אישור התכנית.

בשולי הדברים, יש לציין כי נושא המאמר - מועד החיוב בהיטל ההשבחה עולה לאחרונה לדיון לעתים די קרובות, ואף זוכה לפרשנויות רבות ושונות. בהתאם לכך, גם פסקי הדין עליהם מסתמך מאמר זה עשויים להשתנות, ולכן יש להתעדכן לגבי פסקי דין לפני שמחליטים האם ישנה חבות בהיטל השבחה על המקרקעין בעת מכירת דירה או לאו. כמו כן, יש לשים לב להוראותיה של כל תכנית ולבחון האם מדובר בזכויות מוקנות, מעין מוקנות או זכויות מותנות.

#היטלהשבחה #תמא38 #הסכםמכר #הקלהמתקנות #הקלה #מכירתדירה #התחדשותעירונית #נדלןמקרקעין #היתרבניה #עודנדלן

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר