ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

האם קבלן רשאי לנצל זכויות בנייה ולבנות על הגג לאחר מסירת הדירות?


לזכויות הבנייה נודעת חשיבות רבה לאור התועלת הכלכלית שניתן להפיק מהן וכן מהפעולות התכנוניות שניתן להפיק מהן. בהתאם לכך, בהסכמי מכר רבים ישנה התייחסות לזכויות הבנייה אגב שיוך הזכויות בהן, העברתן והשימוש שניתן יהיה להפיק מהן. במרבית המקרים ההתייחסות לזכויות הבנייה תהיה מפורטת

יותר בהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן - בהם רמת הפירוט והיקף ההתייחסות לפרטים הקטנים רבה יותר.

כך למשל בעת רכישת דירה על הנייר מקבלן, נדרשים הרוכשים לחתום על הסכם בעל עמודים וסעיפים רבים אשר ה=כולם כמעט מנוסחים לטובת היזם. כך למשל רוכשים רבים נאלצים לחתום על סעיפי ויתור המקנים ליזם את האפשרות לבצע עבודות ותיקונים אף לאחר מסירת הדירות, העדר תביעות בגין הפרעות שיגרמו כתוצאה מהשימוש ברכוש המשותף.

בהתאם לכך במספר מאמרים שנכתבו בעניין חלוקת האחריות בין הצדדים נדונו תוקפם של סעיפים המאפשרים ליזם להצמיד את כל זכויות הבנייה (הקיימות ושיהיו בעתיד) לדירות שייוותרו בבעלותו וכן בעבור זכותו של היזם לבנות או לנצל את זכויות הבנייה שהוצמדו לדירתו. היקף המאמרים שנכתב בעניין השימוש ברכוש המשותף וזכויות הבנייה רק מלמד על כמות המקרים שהגיעו לפתחם של בתי המשפט בנושאים אלו וכן לחשיבותם של נושאים אלו.

מהן זכויות בנייה:

זכויות בנייה מוגדרות בסעיף 71 לחוק המקרקעין כזכויות הניתנות לניצול מכח תכנית בת תוקף בהתאם למשמעותה בחוק התכנון והבניה. כמו כן, זכויות הבנייה אינן נכלול כחלק מהרכוש המשותף או כשטח, אלא כנכס משותף הנמצא בבעלותם של כל בעלי הדירות. באמצעות זכויות הבנייה ניתן לקבוע כמה יחידות דיור נוספות יהיה ניתן להוסיף על המצב הקיים, האם ניתן להוסיף מחסנים או חניות נוספים, האם ניתן להרחיב את הדירות הקיימות וכיו"ב. מיותר לציין שלכל אחת מהפעולות הללו השלכות כלכליות רחבות.

מהי ההתייחסות המקובלת לזכויות בנייה בהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן:

במרבית הסכמי המכר לרכישת דירה מקבלן היזם נוהג לשמור את זכויות הבנייה ואת השימוש שניתן לבצע בהן לכל המאוחר עד לסיום רישום הבית המשותף. עם זאת, במקרים מסוימים, ובעיקר לפי דרישת הרוכשים, תוגבל זכות הקבלן לבצע שימוש בזכויות עד למסירת החזקה בדירה, קרי עד להוצאת טופס 4. לצורך ניצול הזכויות המוקנות לקבלן בקשר לזכויות הבנייה ניתנת לו האפשרות לבנות ללא צורך בקבלת הסכמת הרוכשים וכן להגיש בקשות לתיקון היתר והגשות הקלות לצורך מימוש הזכויות.

ניצולן של זכויות הבנייה:

כפי שהובהר במאמרנו הקודמים המסומנים לעיל באדום ואשר נמצאים בהרחבה במסגרת מאמרנו תחת עו"ד מקרקעין / נדל"ן ו- עו"ד תכנון ובניה, הצמדת זכויות הבנייה אינה מספיקה כדי לאפשר את ניצולן, אלא שלצד הצמדתן חל הצורך לקבוע במפורש כי תינתן האפשרות לבנות מכוחן ללא קבלת הסכמת בעלי הדירות. כמו כן יש לקבוע את היקף זכויות הבנייה שיוצמדו, אחרת במקרים של מחלוקת יוצמדו חלקים מסוימים בלבד מזכויות הבניה לפי ראות עיניו של בית המשפט עפ"י המקובל ולפי מנגנונים משפטיים שזה מכבר הוחלו בפסיקה בכל הקשור לחלוקת זכויות בנייה בדיעבד.

בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך תא (י-ם) 26557-04-12‏ ‏ גקי רוזן נ' אפיק הירדן ייזום בע"מ, נדונה שאלת היקף הפיצוי המגיע לרוכשי דירות בגין ניצול זכויות הבנייה על ידי הקבלן (המוכר) כעבור מספר שנים לאחר מסירת הדירות.

לפי סיפור המקרה עולות העובדות הבאות: התובעים הם רוכשי דירות בבניין בן 3 קומות. במסגרת הסכם המכר התחייב המוכר להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות בתוך מספר חודשים. כן נכללה בהסכם המכר תניה חוזית שאפשרה ליזם להגדיל את כמות הדירות באמצעות בקשה להקלה וכן להגשת בקשה מתאימה לתיקון היתר בנייה. עם זאת, בשל התנגדויות שהוגשו ביחס להקלה שביקש הקבלן לא אושרה תוספת הקומות, ולכן נמנע מהקבלן לבנות במועדים הרלוונטיים בהם נבנה הבניין (ולפני שנתקבל טופס 4) את הקומות הנוספות מושא ההקלה.

כמו כן, במסגרת הסכם המכר התחייב הקבלן שלא למכור את זכויות הבנייה לצד ג' ולא לאפשר לגורם אחר מלבדו לבצע בהם שימוש, אחרת הדבר ייחשב להפרה יסודית של הסכם המכר. עם זאת, מכיוון שהמוכר כבר מכר את הדירה שהתבקשה במסגרת ההקלה (שלבסוף לא אושרה) הוא מכר את זכויותיו בגג, כך שרוכש הזכויות יכל למעשה לממש את זכויות הבנייה הנותרות לא תאושר הקלה. בכך למעשה היפר המוכר את התחייבויותיו עפ"י הסכם המכר בינו לבין הרוכשים הקודמים שהינם התובעים בהליך.

לאחר מכירת הזכויות בגג בניגוד להתחייבויותיו הקודמות של היזם הוגשו בקשות לבנייה נוספת באמצעות הקלה על גג הבניין מספר שנים לאחר שהסתיימה הבנייה - פעולה אשר עוררה התנגדות בקרב הרוכשים הראשונים שסירבו לקבל את העובדה שיחיו בתור אתר בנייה. כתוצאה מכך, וכיוון שהצדדים לא הצליחו להגיע להסדר הוגשה תביעה בגין השימוש והבנייה הנוספת שבוצעה בגג הבניין. במסגרת זו, הוגשו על ידי התובעים בקשות לפיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר על ידי הקבלן, גרימת נזק בעקבות הבנייה ופיצוי בגין עוגמת נפש.

בסיכומו של דבר נקבע בפסק הדין כי התובעים ביקשו פיצוי מוסכם בעבור בנייה מאוחרת של הנתבעת (החברה היזמית / קבלן - מוכר) שאינה מוגדרת בהסכם המכר כהפרה יסודית, וזאת במקום מכירת הזכויות שלגביה לא נתבקש פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית. לכן, ביחס לטענה זו נדחתה בקשת הפיצוי של התובעים. לעומת זאת, בית המשפט אישר את הפיצוי הנטען ביחס לעוגמת הנפש, אולם בשיעור נמוך יותר.

במאמר מוסגר, ניתן לראות כי התובעים לא ניצלו את מלוא הטענות שעמדו לרשותם, כך שלא נוצלה ההפרה היסודית בגין מכירת זכויות הבניה לצד ג', לא הובעה הסתייגות לגבי הסגת הגבול שבוצעה במקרקעין הן על ידי מי שנמכרו להם זכויות הבנייה בגג (על מנת לבנות יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות) וכן לא כנגד הקבלן שביצע שימוש שלא כדין ובניגוד להוראות ההסכמים שנחתמו בינו לבין בעלי הדירות.

שיקולים נוספים שלא הובאו בפסק הדין נעוצים בדיני עשיית עושר שלא במשפט, ניצול ושימוש של שחי הרכוש המשותף לצורך בניה, אובדן הנראה במהלך תקופת העבודות שהינה למעלה מעוגנת הנפש שנפסקה וכעוד טענות נוספות.

#הקלה #הקלהמתקנות #רכושמשותף #זכויותבניה #היתרבניה #נדלןמקרקעין #הפרתהסכם #תכנוןובניה #הצמדתהזכויותבגג #ניצולזכויותבנייה #הסכםמכר #הפרהשלהסכםמכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com