ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו


כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. אולם, לא פעם קורה כי, ציפיותיו הגבוהות מתנפצות כאשר ליקויי בנייה שזוהו עוד לפני כניסתו לדירה אינם מתוקנים על ידי היזם או הקבלן המבצע בפרויקט.

עיקר הבעיה מתרחשת כאשר אותו רוכש נאלץ בעל כורחו להתמודד עם סירוב או התחמקות של היזם מלתקן את הליקויים לאחר כניסתו לדירה או עם ניסיונות למסור דירה רוויה בליקויים שהופכים אותה ללא ראויה למגורים.

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בירושלים בהליך ת"א 48734-04-14 מבורך ואח' נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 28/12/2017) (להלן: "עניין מבורך"), קבלן חויב לשלם פיצויים בעד ליקויי בנייה שלא תוקנו בחלוף 12 שנה ממועד מסירת הדירה. כמו כן, נקבע כי התנהלותו של היזם לאורך השנים מונעת ממנו לתקן את הליקויים בעצמו, כך שמדובר בהחלטה שמייקרת בעבורו את עלויות התיקון.

בנוסף לפיצויים בגין ליקויי בנייה נתבעו גם נזקים שנגרמו בשל הצורך למצוא דיור חלופי במשך תקופת העבודות, פיצויי עוגמת נפש והוצאות משפטיות. מפח הנפש שהרוכש חווה עקב כניסתו לדירה בעלת ליקויים ופגמים או בעקבות גילוי ליקויי בנייה במהלך תקופת הבדק – מתארכת על פני זמן רב בעקבות סירובו של היזם לתקן את הליקויים. גורם זה מהווה את אחד מהשיקולים בעת פסיקת פיצויי עוגמת הנפש שעשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים.

עם זאת, וכפי שיובהר במאמר שלהלן, ייתכנו מקרים בהם רוכש דירה יאבד את זכותו לתבוע מהיזם פיצויים בעד ליקויים שלא תוקנו עקב חוסר מעש שנמשך שנים רבות ושהוביל להתיישנות תביעתו.

אם כך, עולה השאלה מהם הכלים שעומדים לרשותו של הרוכש ומהן דרכי ההתמודדות?

מי שרכש דירה מקבלן רשאי לדרוש את תיקונם של כל הליקויים שהתגלו בדירתו וברכוש המשותף מכח הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות, חוק שנכלל במסגרת החקיקה צרכנית שנועדה להגן על זכויותיהם של רוכשי דירות, להסדיר נושאים חוזיים שנובעים מרכישת הדירה, לתקן כשלי שוק ולאזן בין פערי הכוחות הקיימים בין הצדדים להסכם המכר.

לפי סעיף 4(א) לחוק המכר דירות, המוכר לא עמד בהתחייבויותיו כלפי הרוכש אם התגלו ליקויים ואי התאמות בדירה. לכן, כדי לרפא את הפרתו המוכר נדרש לתקן את הליקויים לכל המאוחר במהלך תקופת הבדק, ובאם מדובר בליקויים חמורים – בתוך פרק זמן סביר.

על מנת שהוראות החוק לא יהפכו לאות מתה –סעיף 7 לחוק המכר דירות מטיל איסור גורף להתנות עליהן. לכן, כל תנאי בהסכם המכר שסותר את הוראות החוק בטל מדעיקרו.

לפיכך, מסירת דירה שאינה ראויה למגורים ואי תיקון ליקויים במשך זמן רב (לאחר שהסתיימה תקופת הבדק) מהווה הפרה חמורה של הוראות חוק המכר דירות. לא פעם, יזמים וקבלנים מנסים להכשיר את הפרותיהם בעזרת סעיפים מהסכם המכר שנוסח על ידם ואשר סותרים את הוראות חוק המכר דירות, אולם בשל תוקפו המחייב – ברור שכל סעיף שעומד בסתירה להוראותיו אינו תקף, וכפועל יוצא מכך הוא בטל.

כאן המקום לציין כי, המונח ליקויי בנייה מכיל בתוכו מגוון רחב של פגמים שכוללים בעיות איטום, רטיבות, נזילות, חדירת מים, פגמים קוסמטיים, אריחים שבורים, העדר אביזרים חלופיים, ברזים תקולים, מפגעים בטיחותיים כמו אלו שקשורים למערכת החשמל והמים, ליקויים מסכני חיים ועוד רשימה ארוכה של גורמים שמשפיעים על מצבה של הדירה, שפוגעים בהנאה שניתן להפיק ממנה ושעשויים להפוך אותה ללא ראויה למגורים.

את הליקויים ניתן לחלק לסוגים שונים, כגון ליקויים דינמיים שמתפשטים ומתרחבים בהעדר טיפול הולם, ליקויים בטיחותיים שיוצרים סיכון לגוף ולנפש, ליקויים קוסמטיים שפוגעים במראה של הדירה, ליקויים שגורמים לירידת ערך, ליקויים נסתרים שאדם רגיל שאינו מיומן לדבר אינו יכול לגלות בבדיקה פשוטה ובעין לא מקצועית וכו'.

הליקויים בדירה יכולים להופיע עם מסירת החזקה בדירה, זמן קצר לאחר מכן ואפילו בחלוף מספר שנים. אם מדובר בליקויים שאינם נסתרים רצוי מאוד שהם יצוינו בפרוטוקול המסירה, אחרת יש סיכוי כי היזם יטען שהם נוצרו לאחר מסירת הדירה וכי האחריות לתיקונם אינה חלה עליו. רצוי לגלות ולדוות על כמה שיותר ליקויים במהלך תקופת הבדק, שכן בתקופה זו אחריותו של היזם היא כמעט מוחלטת בכפוף לסייגים. לאחר מכן, מגיעה תקופת האחריות אשר במסגרתה ניתן לדרוש את תיקון הליקויים בכפוף להוכחה כי הם נגרמו באשמת הקבלן.

בעניין מבורך, נדרש בית המשפט להכריע ביחס לתביעת פיצויים בסך של כ- 508,000 ₪ בגין ליקויי בנייה שלא תוקנו במשך 12 שנים בערך. היות שמדובר בתביעה שהוגשה לאחר שחלפו למעלה מ- 7 שנים ממועד המסירה, המשוכה הראשונה שהיה על רוכש הדירה שהגיש את תביעתה עסקה בנושא ההתיישנות.

הארכת תקופת ההתיישנות בתביעת ליקויי בנייה או אילו פעולות מאפסות את תקופת ההתיישנות?

היזם, טען בכתב ההגנה שיש לדחות את התביעה בטרם ייערך דיון לגופו של עניין היות שחלה על התביעה התיישנות. שכן, התובע (רוכש הדירה) פנה אל הנתבעת בעניין זה עם מסירתה לידיו לפני יותר מ- 12 שנה, כך שעילת התביעה הייתה ידועה לו מזמן.

במסגרת פסק הדין בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות וקבע כי פניותיו של התובע כל מספר חודשים או שנים אל החברה לתיקון הליקויים, שליחת מכתבים, האופן בו החברה השיבה לפניותיו, ביקורים שנעשו בדירתו על ידי הנתבעת לבדיקת מצב הליקויים – כל אלו איפסו את תקופת ההתיישנות והאריכו את מועד הגשת התביעה ב- 7 שנים מאז שנעשתה הפנייה האחרונה.

מקריאה של פסק הדין, עולה כי אלמלא פניותיו של התובע שבוצעו מדי כמה חודשים, טענת ההתיישנות הייתה מתקבלת.

עלות תיקון הליקויים:

כמו בתביעות אחרות, אך דומות, שבמרכזן ניצבת מחלוקת בדבר ליקויי בנייה - הדרך השכיחה ביותר להכריע בין חוות הדעת של התובעים מחד לבין חוות הדעת הנגדית של היזם מאידך (שבדרך כלל נפער ביניהן פער בשווי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים) היא למנות מומחה מטעם בית המשפט.

כך למשל, במאמר אחר פרי עטי, נדון פסק הדין שבמסגרתו יזם חויב לשלם פיצויים בגין ליקויים שלא בסך 3,000,000 ₪ (בתביעה משותפת של מספר בעלי דירות ושכללה גם תביעת פיצויים בגין ליקויים ברכוש המשותף). באותו המקרה היה מדובר בתביעה של מספר בעלי דירות שהעלו טענות כנגד ליקויים ברכוש המשותף, מגוון רחב של ליקויים וכיו"ב. גם במקרה זה בית המשפט נעזר במומחה מטעמו.

בדומה לכך, במאמר אחר שהועלה לאתר צוין כי בית המשפט בחר לאמץ את חוות דעתם של רוכשי דירות אשר הלינו על ליקויים בסכום לא מבוטל. גם במקרה הזה ההחלטה התקבלה באמצעות תיעוד של הצדדים למצב הליקויים, השימוש בחוות הדעת שהוגשו כדי לחזק את טענותיהם בעיניי המומחה מטעם בית המשפט, וכמובן בשל היותם צודקים באופן כללי.

בעניין ברוך, בית המשפט העמיד את גובה הפיצויים בגין ליקויי הבנייה בהתאם לחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט בסך של 70,000 ₪ לעומת 500,000 ש"ח שנתבעו על פי חוות הדעת של התובע. ייתכן כי הפער נעוץ בתביעה מוגזמת, אך אי אפשר לשלול שפרק הזמן שעבר גרם לנזק ראייתי. על סכום זה בית המשפט הוסיף פיצויי עוגמת נפש בסך של 25,000 ש"ח, החזר הוצאות משפטיות בסכום זהה ועוד פיצויים נוספים שנתבעו.

#ליקוייבניה #ליקויים #רכישתדירהמקבלן #נדלןמקרקעין #תקופתבדק #איהתאמות

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com