ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו


כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. אולם, לא פעם קורה כי, ציפיותיו הגבוהות מתנפצות כאשר ליקויי בנייה שזוהו עוד לפני כניסתו לדירה אינם מתוקנים על ידי היזם או הקבלן המבצע בפרויקט.

עיקר הבעיה מתרחשת כאשר אותו רוכש נאלץ בעל כורחו להתמודד עם סירוב או התחמקות של היזם מלתקן את הליקויים לאחר כניסתו לדירה או עם ניסיונות למסור דירה רוויה בליקויים שהופכים אותה ללא ראויה למגורים.

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בירושלים בהליך ת"א 48734-04-14 מבורך ואח' נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 28/12/2017) (להלן: "עניין מבורך"), קבלן חויב לשלם פיצויים בעד ליקויי בנייה שלא תוקנו בחלוף 12 שנה ממועד מסירת הדירה. כמו כן, נקבע כי התנהלותו של היזם לאורך השנים מונעת ממנו לתקן את הליקויים בעצמו, כך שמדובר בהחלטה שמייקרת בעבורו את עלויות התיקון.

בנוסף לפיצויים בגין ליקויי בנייה נתבעו גם נזקים שנגרמו בשל הצורך למצוא דיור חלופי במשך תקופת העבודות, פיצויי עוגמת נפש והוצאות משפטיות. מפח הנפש שהרוכש חווה עקב כניסתו לדירה בעלת ליקויים ופגמים או בעקבות גילוי ליקויי בנייה במהלך תקופת הבדק – מתארכת על פני זמן רב בעקבות סירובו של היזם לתקן את הליקויים. גורם זה מהווה את אחד מהשיקולים בעת פסיקת פיצויי עוגמת הנפש שעשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים.

עם זאת, וכפי שיובהר במאמר שלהלן, ייתכנו מקרים בהם רוכש דירה יאבד את זכותו לתבוע מהיזם פיצויים בעד ליקויים שלא תוקנו עקב חוסר מעש שנמשך שנים רבות ושהוביל להתיישנות תביעתו.

אם כך, עולה השאלה מהם הכלים שעומדים לרשותו של הרוכש ומהן דרכי ההתמודדות?

מי שרכש דירה מקבלן רשאי לדרוש את תיקונם של כל הליקויים שהתגלו בדירתו וברכוש המשותף מכח הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות, חוק שנכלל במסגרת החקיקה צרכנית שנועדה להגן על זכויותיהם של רוכשי דירות, להסדיר נושאים חוזיים שנובעים מרכישת הדירה, לתקן כשלי שוק ולאזן בין פערי הכוחות הקיימים בין הצדדים להסכם המכר.

לפי סעיף 4(א) לחוק המכר דירות, המוכר לא עמד בהתחייבויותיו כלפי הרוכש אם התגלו ליקויים ואי התאמות בדירה. לכן, כדי לרפא את הפרתו המוכר נדרש לתקן את הליקויים לכל המאוחר במהלך תקופת הבדק, ובאם מדובר בליקויים חמורים – בתוך פרק זמן סביר.

על מנת שהוראות החוק לא יהפכו לאות מתה –סעיף 7 לחוק המכר דירות מטיל איסור גורף להתנות עליהן. לכן, כל תנאי בהסכם המכר שסותר את הוראות החוק בטל מדעיקרו.

לפיכך, מסירת דירה שאינה ראויה למגורים ואי תיקון ליקויים במשך זמן רב (לאחר שהסתיימה תקופת הבדק) מהווה הפרה חמורה של הוראות חוק המכר דירות. לא פעם, יזמים וקבלנים מנסים להכשיר את הפרותיהם בעזרת סעיפים מהסכם המכר שנוסח על ידם ואשר סותרים את הוראות חוק המכר דירות, אולם בשל תוקפו המחייב – ברור שכל סעיף שעומד בסתירה להוראותיו אינו תקף, וכפועל יוצא מכך הוא בטל.

כאן המקום לציין כי, המונח ליקויי בנייה מכיל בתוכו מגוון רחב של פגמים שכוללים בעיות איטום, רטיבות, נזילות, חדירת מים, פגמים קוסמטיים, אריחים שבורים, העדר אביזרים חלופיים, ברזים תקולים, מפגעים בטיחותיים כמו אלו שקשורים למערכת החשמל והמים, ליקויים מסכני חיים ועוד רשימה ארוכה של גורמים שמשפיעים על מצבה של הדירה, שפוגעים בהנאה שניתן להפיק ממנה ושעשויים להפוך אותה ללא ראויה למגורים.

את הליקויים ניתן לחלק לסוגים שונים, כגון ליקויים דינמיים שמתפשטים ומתרחבים בהעדר טיפול הולם, ליקויים בטיחותיים שיוצרים סיכון לגוף ולנפש, ליקויים קוסמטיים שפוגעים במראה של הדירה, ליקויים שגורמים לירידת ערך, ליקויים נסתרים שאדם רגיל שאינו מיומן לדבר אינו יכול לגלות בבדיקה פשוטה ובעין לא מקצועית וכו'.

הליקויים בדירה יכולים להופיע עם מסירת החזקה בדירה, זמן קצר לאחר מכן ואפילו בחלוף מספר שנים. אם מדובר בליקויים שאינם נסתרים רצוי מאוד שהם יצוינו בפרוטוקול המסירה, אחרת יש סיכוי כי היזם יטען שהם נוצרו לאחר מסירת הדירה וכי האחריות לתיקונם אינה חלה עליו. רצוי לגלות ולדוות על כמה שיותר ליקויים במהלך תקופת הבדק, שכן בתקופה זו אחריותו של היזם היא כמעט מוחלטת בכפוף לסייגים. לאחר מכן, מגיעה תקופת האחריות אשר במסגרתה ניתן לדרוש את תיקון הליקויים בכפוף להוכחה כי הם נגרמו באשמת הקבלן.

בעניין מבורך, נדרש בית המשפט להכריע ביחס לתביעת פיצויים בסך של כ- 508,000 ₪ בגין ליקויי בנייה שלא תוקנו במשך 12 שנים בערך. היות שמדובר בתביעה שהוגשה לאחר שחלפו למעלה מ- 7 שנים ממועד המסירה, המשוכה הראשונה שהיה על רוכש הדירה שהגיש את תביעתה עסקה בנושא ההתיישנות.

הארכת תקופת ההתיישנות בתביעת ליקויי בנייה או אילו פעולות מאפסות את תקופת ההתיישנות?

היזם, טען בכתב ההגנה שיש לדחות את התביעה בטרם ייערך דיון לגופו של עניין היות שחלה על התביעה התיישנות. שכן, התובע (רוכש הדירה) פנה אל הנתבעת בעניין זה עם מסירתה לידיו לפני יותר מ- 12 שנה, כך שעילת התביעה הייתה ידועה לו מזמן.

במסגרת פסק הדין בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות וקבע כי פניותיו של התובע כל מספר חודשים או שנים אל החברה לתיקון הליקויים, שליחת מכתבים, האופן בו החברה השיבה לפניותיו, ביקורים שנעשו בדירתו על ידי הנתבעת לבדיקת מצב הליקויים – כל אלו איפסו את תקופת ההתיישנות והאריכו את מועד הגשת התביעה ב- 7 שנים מאז שנעשתה הפנייה האחרונה.

מקריאה של פסק הדין, עולה כי אלמלא פניותיו של התובע שבוצעו מדי כמה חודשים, טענת ההתיישנות הייתה מתקבלת.

עלות תיקון הליקויים:

כמו בתביעות אחרות, אך דומות, שבמרכזן ניצבת מחלוקת בדבר ליקויי בנייה - הדרך השכיחה ביותר להכריע בין חוות הדעת של התובעים מחד לבין חוות הדעת הנגדית של היזם מאידך (שבדרך כלל נפער ביניהן פער בשווי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים) היא למנות מומחה מטעם בית המשפט.

כך למשל, במאמר אחר פרי עטי, נדון פסק הדין שבמסגרתו יזם חויב לשלם פיצויים בגין ליקויים שלא בסך 3,000,000 ₪ (בתביעה משותפת של מספר בעלי דירות ושכללה גם תביעת פיצויים בגין ליקויים ברכוש המשותף). באותו המקרה היה מדובר בתביעה של מספר בעלי דירות שהעלו טענות כנגד ליקויים ברכוש המשותף, מגוון רחב של ליקויים וכיו"ב. גם במקרה זה בית המשפט נעזר במומחה מטעמו.

בדומה לכך, במאמר אחר שהועלה לאתר צוין כי בית המשפט בחר לאמץ את חוות דעתם של רוכשי דירות אשר הלינו על ליקויים בסכום לא מבוטל. גם במקרה הזה ההחלטה התקבלה באמצעות תיעוד של הצדדים למצב הליקויים, השימוש בחוות הדעת שהוגשו כדי לחזק את טענותיהם בעיניי המומחה מטעם בית המשפט, וכמובן בשל היותם צודקים באופן כללי.

בעניין ברוך, בית המשפט העמיד את גובה הפיצויים בגין ליקויי הבנייה בהתאם לחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט בסך של 70,000 ₪ לעומת 500,000 ש"ח שנתבעו על פי חוות הדעת של התובע. ייתכן כי הפער נעוץ בתביעה מוגזמת, אך אי אפשר לשלול שפרק הזמן שעבר גרם לנזק ראייתי. על סכום זה בית המשפט הוסיף פיצויי עוגמת נפש בסך של 25,000 ש"ח, החזר הוצאות משפטיות בסכום זהה ועוד פיצויים נוספים שנתבעו.

#ליקוייבניה #ליקויים #רכישתדירהמקבלן #נדלןמקרקעין #תקופתבדק #איהתאמות

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com