תחום הנדל"ן כולל בתוכו ענפים שונים, תחומים רבים ותתי תחומים מגוונים שמחייבים את העוסקים במלאכה לשלוט במידע רב. די בכך שנציין כי עורכי הדין שעוסקים בנדל"ן מתמודדים על מומחיות בתחומי התכנון והבנייה, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, מיסוי מוניציפאלי, עסקאות ועוד.
בהתאם לכך גם אנשי המקצוע שעוסקים בתחום מתפרשים על מנעד רחב שכולל עורכי דין, מהנדסים, אדריכלים, מתווכים, חברות יזמיות, קבלני ביצוע, ספקים, ועדות מקומיות, מתכננים ועוד.
לכל תחום התמקצעות ולכל בעל מקצוע יש את הכלים ואמצעיים ייחודיים שבהם הוא נעזר לביצוע עבודתו, ולכן המאמר שלהלן לא נועד לסקור את כל הכלים שבהם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן נעזרים – אלא רק את השכיחים ביותר.
יחד עם זאת, אנו נשמח שכל אחד ממבקרי האתר יעשיר אותנו בחוכמתו, בניסיונו וישתף אותנו בכלי העבודה שבהם הוא נעזר לעתים תכופות. תוספות שיועלו למאמר בעקבות הפניות יכללו קרדיט לשלוח ההודעה והפניה לאתר האינטרנט שלו. כתובת דוא"ל למשלוח הודעות: kfirhy.law@gmail.com .
1. הפקת נסחי טאבו:
נסח לשכת רישום המקרקעין (המכונה גם נסח טאבו) מכיל מידע אודות הנכס, ובכלל זאת: זהות הבעלים או בעלי הזכויות, שטחו הרשום של הנכס, משכנתאות, הערות אזהרה, הערות מגבילות ופרטים נוספים. כמו כן, לפי סוג הנסח ניתן לדעת אם הנכס רשום בפנקס הבתים, פנקס הזכויות וכו'. ראו גם סרטון לדוגמה.
מדובר בשירות מקביל של רמ"י שמספק מידע על נכסים שאינם רשומים בטאבו. במסגרת זו, ניתן לקבל את פרטיהם של החוכרים, תקופת החכירה, הפרטים של המגרש, מטרת החכירה וכו'.
מסמכי הבית המשותף כוללים את צו הרישום, תקנות ותשריט. בנוסף, מסמכי הבית המשותף כוללים מסמכים הקשורים לתיקון צו הבית המשותף או ביטולו. מדובר במסמכים שקשה להפריז בחשיבותם ושהם בעלי תוקף פומבי.
מסמכים אלו נחוצים בדרך כלל, אך לא רק, לבדיקת של הצמדות, הצמדת זכויות בנייה, שינויים שבוצעו בתקנון המוסכם לעומת התקנון המצוי וכו'.
סעיף 64 לחוק המקרקעין מחיל את הוראות התקנון המצוי בכל מקרה שבו לא נרשם תקנון מוסכם. ההוראות שמעוגנות בתקנון המצוי מוטמעות במרבית התקנונים המוסכמים כהוראות המשלימות את החסר ואף מסדירות את מערכת היחסים בבניינים שלא נרשמו כבתים משותפים.
אמנם, דרך המלך היא לרשום שעבודים במקרקעין בנסח לשכת רישום המקרקעין, אלא שבמקרים רבים הרישום הנ"ל אינו אפשרי (כמו למשל במקרה של חברה משכנת, זכויות חוזיות, חכירה וכו'). מדובר ברישומים שהבנקים מבקשים לקבלם בכל מקרה בו מבקשים לרשום משכנתא בנכס.
לשכת רישום המקרקעין מאפשרת לעוסקים בתחום שמחזיקים בכרטיס חכם לבצע שורה של פעולות באופן מקוון, בקלות ובמהירות.
7. איתור גוש חלקה:
מספרי הגוש והחלקה של כל מגרש ובניין נחוצים לצורך הוצאת נסח טאבו, קבלת מידע תכנוני, חיפוש באתרים שונים, ציון פרטי המקרקעין במסמכים השונים וכו'.
8. בדיקת תוכניות:
המונח "בדיקות תכנוניות" מתייחס למעשה לתב"ע (או תבעו"ת) שחלה על המגרש. מדובר בבדיקה שבאמצעותה ניתן לקבוע מהן זכויות הבנייה, אחוזי הצפיפות, תכסית הבניין, מספר הקומות, שטח בנוי, ייעוד המגרש וכו'.
נכון להיום, ניתן לקבל את המידע ממספר אתרים שונים, אך מומלץ שכל בדיקה תכלול יותר מאתר אחד ושלא לוותר על בדיקה באתר של הוועדה המקומית.
ב. מבא"ת.
ג. באתר של העירייה – ראו סרטון לדוגמה.
ד. אתר תב"ע עכשיו.
מדובר ברשימה מסודרת ומאורגנת היטב שכוללת את מרבית מונחי היסוד בתחום
10. רשימת מוסדות תכנון:
רשימת מוסדות התכנון מאפשרת לעוסקים בתחום לעקוב אחר הפעילות של כל מוסד התכנון, על שינויים שחלו בכל תוכנית, פרסומים, חוזרים וכו'.
מדובר באחד הכלים החשובים ביותר שעומדים לרשותם של העוסקים בתחום הנדל"ן אשר מאפשרים לקבל מידע הנדסי בלחיצת כפתור. באמצעות המידע הקיים בתיקי הבניין ניתן לקבל מידע בדבר בקשות שהוגשו בכל בתיק, תוכניות שחלות על המגרש, הליכי רישוי וכו'.
היקף המידע שקיים בכל תיק בניין אינו זהה בכל מוסד תיקון ואף לא בכל תיק בניין.
אתר המפות הממשלתי מספק הרבה יותר מתצלומי אוויר, אלא גם יכולת קלה וויזואלית לאיתור גוש חלקה, איתור תוכניות הצגת השטח עליו הן חולשות, מיפוי של אנטנות סלולריות, מבני ציבור, נתונים סטטיסטיים ועוד פרטים נוספים.
סרטון לאיתור גוש חלקה באתר גוב מאפ.
סרטון לאיתור תוכניות באתר גוב מאפ.
סרטון לאיתור אנטנות סלולריות והצגת נתונים נוספים באתר גוב מאפ.
אתר המפות של גוגל מאפשר לקבל מידע עדכני בדבר שירותים, עסקים ומתקנים שנמצאים בקרבת מבנים או מגרשים. כך למשל, ניתן לדעת באמצעות מפות אלו את הקרבה לחניונים, למערכות נוסעים (ובאמצעות כך לחשב את תקן החניה), לכבישים עירוניים וכו'.
גם היכולת לקבל תמונת מצב של הרחוב וסביבתו מאפשרת לקבל מידע חשוב ביחס למגרשים ומבחנים מסוימים.
14. משרד הבינוי והשיכון:
באתר של משרד הבינוי והשיכון ניתן למצוא מידע המסופק על ידי רשם הקבלנים, נהלים וחוזרים של המומנה על חוק המכר דירות, מידע בדבר זכאות למשכנתא, מידע שהתקבל מאת גופי סמך (כמו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רמ"י וכו').
אתר תולעת המשפט מספק מידע בדבר תיקים שנפתחו בבתי המשפט השונים. ביחס לתחום הנדל"ן האתר מאפשר לראות את התביעות שמתנהלות נגד יזמים (לרבות חברת האם וחברות בנות), בעלי מניות, נושאי משרה, דירקטורים וכו'.
הוצאת נסח חברה מאפשר לדעת מיהם בעלי המניות והדירקטורים בחברה, וכן את היסטוריית השעבודים של אותה חברה. מדובר במידע חשוב לכל מי שמעוניין לבצע בדיקות משפטיות וקנייניות לפני ביצוע עסקה.
17. מיסוי מקרקעין:
באתר של מיסוי מקרקעין ניתן למצוא הוראות ביצוע (שאינן תמיד עדכניות), חוזרים ונהלים, סימולטורים, מידע על עסקאות נדל"ן, מדריכים ומידע חשוב לעוסקים בתחום.
עוד בנושא, ניתן למצוא בעדכונים חודשיים של לשכת עורכי הדין במיסוי מקרקעין.
משרד המשפטים מעמיד לרשות העוסקים בתחום מאגר עם עשרות אלפי החלטות של שמאים מכריעים בעניין היטלי השבחה. מדובר במידע שמאפשר לחזות את החיוב בהיטל השבחה לפי אזורים, מהות החיוב וכו'.
כמו כן, באתר של מנהל התכנון ניתן למצוא מחשבון לחישוב אגרות בנייה.
במרכז המחקר של הכנסת ניתן למצוא מאמרים ומחקרים רבים בנושא דיור ונדל"ן אשר עוסקים בתמורות, שינויים בתחום הנדל"ן, מחקרים ועוד.
כמו כן, עיון בדברי ההסבר להצעות חוק מאפשרות להתחקות אחר השיקולים שהובילו לחקיקה או לתיקון החוק, לעמדות השונות וכו'.
20. אתרי אינטרנט שונים:
א. אתר מדל"ן:
האתר מספק תמונה רחבה של פרויקטים של התחדשות עירונית ומקנה מידע רחב על נכסים וסביבתם.
ב. אתר יד 2:
האתר מספק מידע נרחב אודות הנכסים, וכן מאפשר לקבל מידע בדבר מחירי (פרסום) של נכסים ומחירי שכירות.
ג. אתר כל זכות:
אתר שמספק מידע משפטי נרחב ושימושי.
