ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

סיווג עסקה ומהותה: בקשה לפטור ממס שבח נדחתה בשל סיווג עסקה כמכירת זכויות בניה


חוק מיסוי מקרקעין מטיל חבות במס על מכירת זכות במקרקעין, אמנם בהתקיים תנאים מסוימים יינתן פטור ממס השבח. מבין הפטורים היותר שכיחים כיום ניתן לציין את הפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה שעד לתיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין התחרה מול הפטור שניתן במכירת דירת מגורים כל 4 שנים (בשנת 2014 הפטור כל 4 שנים בוטל). על מנת ליהנות מהפטור שניתן במכירת דירת מגורים מזכה יש לעמוד במספר תנאים הכוללים, בין היתר, את מכירת כל הזכויות במקרקעין ושהדירה הנמכרת תהיה דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק) בבעלותו של יחיד.

למאמר מקיף בעניין פטור ממס שבח לחץ כאן.

התנאים לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה מוסדרים בסעיף 49(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין אשר קובע כי על המוכר להיות יחיד; תושב ישראל או תושב חוץ ללא דירת מגורים באזור מגוריו; שהדירה הנמכרת תהיה דירתו היחידה; ושהשימוש בה ייעשה למגורים לפי פרק הזמו שנקבע בחוק. עם זאת, ייתכנו מצבים בהם תימכר דירת מגורים, אך סיווגה של העסקה ומהות הזכות הנמכרת לפי מהותה הכלכלית.

בהליך ו"ע (חי') 18942-06-15‏ ‏ איריס הרצברון נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, שנדון בפני ועדת הערר לחוק מיסוי מקרקעין נבחנה עסקה בה נמכר מגרש שעליו עמדו שני מבנים (דירת מגורים ומחסן), כשבמסגרת עסקה זו נמכרה דירת המגורים ו- 30% מזכויות הבניה. לאחר מכן, הרוכשים ביקשו היתר להריסת המבנה הקיים, כך שיבנה במקומו בניין בין 9 קומות.

במועדים הרלוונטיים לעסקה ניתן היה לבקש פטור ממכירת דירת מגורים בכל 4 שנים, ולכן בדיווח הנוגש למנהל מיסוי מקרקעין בגין העסקה ביקשו המוכרים לקבל פטור דירת מגורים לפי סעיף 49(ב)(1). שכן, לטענתם יש לבצע פיצול פיזי - אופקי ביחס לעסקה, ומשך יש לפצל בין הנכס אשר מסווג כדירת מגורים לבין חלקיו האחרים של הנכס הנמכר שאינם מסווגים כדירת מגורים. יש לציין, כי לצד פיצול פיזי אופקי ניתן לבצע בנוסף פיצול רעיוני - אנכי אשר מאפשר לפצל את הנכס הנמכר לדירת מגורים ולזכויות הבנייה. כאמור, במקרה שלפנינו, המוכרים ביקשו לבצע פיצול אופקי אשר יאפשר להם לבצע חלקה בין החלק הנמכר במגרש לבין החלק שנותר בידיהם.

לעומת טענתם של המוכרים, המנהל טען, כי המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח מכיוון שלא ניתן לקבל את טענת הפיצוי, וכן מכיוון שהמוכרים לא מכרו את כל זכויותיהם במקרקעין - תנאי מהווה פטור לצורך קבלת פטור ממס השבח. המנהל נימק את החלטתו בכך שלו היו המוכרים מעוניינים לבצע הפרדה קניינית בין החלק הנמכר לבין החלק שנותר בידיהם היה עליהם לבצע פרצלציה או לחלופין רישום בית משותף וחלוקת המגרש לתתי חלקות, אך משלא עשו כן לא ניתן לפצל בין הזכויות הנמכרות. עוד טען המנהל כי הסכם השיתוף והתשריט שצורף לו נעשו במועד מאוחר לחתימת ההסכם הואיל ומסמכים אלו לא צורפו לדיווח, כך שכל צירופם של מסמכים אלו נועד כדי להכשיר בדיעבד את טענותיהם בזמן ההליך.

ועדת הערר אשר נדרשה להכריע בסוגיה קיבלה את טענות המנהל והוסיפה שמבחינת מהותה של העסקה ניתן לראות בבירור כי נמכרו זכויות בנייה, וזאת בשים לב לנוסחו של הסכם המכר בין הצדדים, העדר חלוקה מתאימה של החלקים הנמכרים באופן המתאים לעסקה למכירת דירת מגורים, בקשת הרוכשים להריסת המבנה והעדר רצון מצדם להתגורר בנכס וכיו"ב.

בהתאם לכך, נקבע בנוסף כי לא ניתן לראות ברוכשים כמי שמכרו דירת מגורים, ובהתאם לכך נאמדה שומת מס הרכישה לפי רכישת מגרש ולא לפי מדרגות דירת מגורים רגילה/יחידה.

#עודנדלן #בתיםמשותפים #מכירתדירה #הסכםמכר #שומהעצמיתלמסהשבח #מדרגותדירתמגוריםרגילה #הסכםשיתוף #מסשבח #מסרכישה #מיסוימקרקעין

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com