ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

סיווג עסקה ומהותה: בקשה לפטור ממס שבח נדחתה בשל סיווג עסקה כמכירת זכויות בניה


חוק מיסוי מקרקעין מטיל חבות במס על מכירת זכות במקרקעין, אמנם בהתקיים תנאים מסוימים יינתן פטור ממס השבח. מבין הפטורים היותר שכיחים כיום ניתן לציין את הפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה שעד לתיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין התחרה מול הפטור שניתן במכירת דירת מגורים כל 4 שנים (בשנת 2014 הפטור כל 4 שנים בוטל). על מנת ליהנות מהפטור שניתן במכירת דירת מגורים מזכה יש לעמוד במספר תנאים הכוללים, בין היתר, את מכירת כל הזכויות במקרקעין ושהדירה הנמכרת תהיה דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק) בבעלותו של יחיד.

למאמר מקיף בעניין פטור ממס שבח לחץ כאן.

התנאים לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה מוסדרים בסעיף 49(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין אשר קובע כי על המוכר להיות יחיד; תושב ישראל או תושב חוץ ללא דירת מגורים באזור מגוריו; שהדירה הנמכרת תהיה דירתו היחידה; ושהשימוש בה ייעשה למגורים לפי פרק הזמו שנקבע בחוק. עם זאת, ייתכנו מצבים בהם תימכר דירת מגורים, אך סיווגה של העסקה ומהות הזכות הנמכרת לפי מהותה הכלכלית.

בהליך ו"ע (חי') 18942-06-15‏ ‏ איריס הרצברון נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, שנדון בפני ועדת הערר לחוק מיסוי מקרקעין נבחנה עסקה בה נמכר מגרש שעליו עמדו שני מבנים (דירת מגורים ומחסן), כשבמסגרת עסקה זו נמכרה דירת המגורים ו- 30% מזכויות הבניה. לאחר מכן, הרוכשים ביקשו היתר להריסת המבנה הקיים, כך שיבנה במקומו בניין בין 9 קומות.

דחיית בקשה לפטור ממס שבח עקב סיווגה של עסקה כמכירת זכויות בניה

במועדים הרלוונטיים לעסקה ניתן היה לבקש פטור ממכירת דירת מגורים בכל 4 שנים, ולכן בדיווח הנוגש למנהל מיסוי מקרקעין בגין העסקה ביקשו המוכרים לקבל פטור דירת מגורים לפי סעיף 49(ב)(1). שכן, לטענתם יש לבצע פיצול פיזי - אופקי ביחס לעסקה, ומשך יש לפצל בין הנכס אשר מסווג כדירת מגורים לבין חלקיו האחרים של הנכס הנמכר שאינם מסווגים כדירת מגורים. יש לציין, כי לצד פיצול פיזי אופקי ניתן לבצע בנוסף פיצול רעיוני - אנכי אשר מאפשר לפצל את הנכס הנמכר לדירת מגורים ולזכויות הבנייה. כאמור, במקרה שלפנינו, המוכרים ביקשו לבצע פיצול אופקי אשר יאפשר להם לבצע חלקה בין החלק הנמכר במגרש לבין החלק שנותר בידיהם.

לעומת טענתם של המוכרים, המנהל טען, כי המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח מכיוון שלא ניתן לקבל את טענת הפיצוי, וכן מכיוון שהמוכרים לא מכרו את כל זכויותיהם במקרקעין - תנאי מהווה פטור לצורך קבלת פטור ממס השבח. המנהל נימק את החלטתו בכך שלו היו המוכרים מעוניינים לבצע הפרדה קניינית בין החלק הנמכר לבין החלק שנותר בידיהם היה עליהם לבצע פרצלציה או לחלופין רישום בית משותף וחלוקת המגרש לתתי חלקות, אך משלא עשו כן לא ניתן לפצל בין הזכויות הנמכרות. עוד טען המנהל כי הסכם השיתוף והתשריט שצורף לו נעשו במועד מאוחר לחתימת ההסכם הואיל ומסמכים אלו לא צורפו לדיווח, כך שכל צירופם של מסמכים אלו נועד כדי להכשיר בדיעבד את טענותיהם בזמן ההליך.

ועדת הערר אשר נדרשה להכריע בסוגיה קיבלה את טענות המנהל והוסיפה שמבחינת מהותה של העסקה ניתן לראות בבירור כי נמכרו זכויות בנייה, וזאת בשים לב לנוסחו של הסכם המכר בין הצדדים, העדר חלוקה מתאימה של החלקים הנמכרים באופן המתאים לעסקה למכירת דירת מגורים, בקשת הרוכשים להריסת המבנה והעדר רצון מצדם להתגורר בנכס וכיו"ב.

בהתאם לכך, נקבע בנוסף כי לא ניתן לראות ברוכשים כמי שמכרו דירת מגורים, ובהתאם לכך נאמדה שומת מס הרכישה לפי רכישת מגרש ולא לפי מדרגות דירת מגורים רגילה/יחידה.

#עודנדלן #בתיםמשותפים #מכירתדירה #הסכםמכר #שומהעצמיתלמסהשבח #מדרגותדירתמגוריםרגילה #הסכםשיתוף #מסשבח #מסרכישה #מיסוימקרקעין

למרות הכשלים במבנה – בית המשפט ביטל הכרזה על מבנה מסוכן שלא עמדה בהנחיות

פקודת העיריות מאפשרת לתקן חוקי עזר שיאפשרו להתמודד ולפעול עם מבנים מסוכנים. כלומר, מבנים המסכנים את שלום הציבור, עוברי אורח ודרי הבניין.

למרות הכשלים במבנה – בית המשפט ביטל הכרזה על מבנה מסוכן שלא עמדה בהנחיות

רוכש מול יזם: על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי

המאמר שלפנינו עוסק בשאלה – מי נדרש להוכיח (או לסתור) את הטענות שבגינן מבוקש פטור מתשלום פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה – רוכש הדירה שמבקש

רוכש מול יזם: על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

יזם שלא התקין אביזרים ותא שירותים יפצה רוכש, למרות שהדירה נרכשה כשבנייתה כמעט הושלמה

יזם ישלם לרוכש 90,000 ₪ משום שהותקן חדר שירותים 1 במקום 2, ולא עדכן את הרוכש שלא ניתן לבחור אצל הספקים את כל הפריטים והאביזרים שצוינו במפרט

יזם שלא התקין אביזרים ותא שירותים יפצה רוכש, למרות שהדירה נרכשה כשבנייתה כמעט הושלמה

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

מוכר שלא התאים את החוזה למאפייני העסקה חויב לשלם לרוכש פיצוי מוסכם

עסקאות מכר יד 2 נועדו להיות פשוטות וקצרות יותר, אולם העדר ניסוח מתאים של הסכם המכר וצפיית התרחשויות עתידיות עלול להשית על הצדדים הוצאות נוספ

מוכר שלא התאים את החוזה למאפייני העסקה חויב לשלם לרוכש פיצוי מוסכם

בטוחות וערבויות מכח חוק המכר דירות - חשיבותן והאחריות של הקבלן ועובדיו