הסיבה שבגינה בעלי דירות מביאים את המחלוקות שמתגלעות ביניהם בפני המפקח על הבתים המשותפים נובעת מהסמכות הייחודית שהוקנתה לו בחוק להכריע במחלוקות שמתגלות בין בעלי דירות, ולא בשל ההתאמה והגמישות של סדרי הדין ודיני הראיות למיהות המתדיינים.
הסמכות הייחודית שהוקנתה למפקח על הבתים המשותפים לדון במחלוקות בין בעלי הדירות מאפשרת מצד אחד להכריע במחלוקות במהירות, ביעילות ובמקצועיות. אולם, מהצד השני, היא יוצרת מחלוקות ביחס לסמכות העניינית לדון בסכסוכים, לפיצול הליכים ולחוסר בהירות.
למפקח על הבתים המשותפים סמכות לדון בקשת רחבה של מחלוקות וסכסוכים משפטיים בין בעלי דירות בבתים משותפים, ובחלק מהמקרים סמכותו חלה גם על גורמים שלישיים הקשורים למחלוקות הללו (הרחבת הסמכות קיימת רק במקרים בהם מרותו של המפקח הורחבה בחוק).
סמכותו הרחבה של המפקח מאפשרת לו לדון בקשת רחבה של מחלוקות שמתגלעות בין בעלי דירות בבית משותף, ובכלל זאת: מתן צווי עשה לתיקון ליקויי בנייה, חיוב בהוצאות לתיקון הליקויים, צווים להסרת גורמים שגורמים לנזק לדירות או לרכוש המשותף בבניין, בנושאים קניינים [במסגרת הכרעה בסכסוכים הנובעים מחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008)] (להלן: "חוק החיזוק") שבין בעלי דירות בבית משותף ועוד.
מאפייניה של ערכאה זו נועדו לתת מענה לקשת רחבה של מחלוקות שמתגלות בין בעלי דירות, ואף להתאים את עצמה (ואת סדרי הדין ודיני הראיות) למיהות המתדיינים, זאת בהתאם לסעיף 75(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") שמורנו, כך:
"75.(א) מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק; החליט לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, ירשום את הטעמים שהניעוהו לכך."
סמכות המפקח – המסגרת הנורמטיבית:
סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים מעוגנות בסעיף 72(א) – 72(ד) לחוק המקרקעין , כך:
"72.(א)סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח.
(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.
(ג)האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.
(ד)האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר." (חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - מאגר נבו)"
כמו כן, סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים והוראות התקנות המצוי חלות גם על מבנים שאינם רשומים כבתים משותפים, ובלבד שהם בעלי שתי דירות או יותר, כמפורט להלן:
"77.א. "בית" – מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף;סמכות ייחודית ומקבילה."
"77ב. סעיפים 56, 57, 58, 59, 59א עד 59ג, 59ה עד 59י, 62(א), 65, 68 עד 70, 71א עד 71ד, ו-72 עד 77 וכן סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, והתוספת לאותו חוק יחולו על בית לפי פרק זה, בשינויים המחוייבים."
"77ג. בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת."
מכאן, שהוראות סעיף 72 מקנות למפקח על הבתים המשותפים סמכות לדון בנושאים הבאים בלבד:
סמכות ייחודית לדון בסכסוכים בדבר זכויותיהם וחובותיהם של בעלי דירות בבית המשותף לפי התקנון החל על הבית המשותף.
סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי הוראות חוק המקרקעין המנויות בסעיף 72 (על סעיפיו הקטנים) ובנושאים המנויים בדברי חקיקה אחרים.
סמכות מקבילה לבית משפט השלום לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בעוולת הסגת גבול של בעל דירה לדירה אחרת או לרכוש המשותף.
ביחס לסמכותו של המפקח לדון בסכסוכים הנוגעים לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות לפי התקנון, נקבע כך:
"אשר לסמכות זו, הרי שראוי לציין כי התקנון המצוי (המופיע בתוספת הראשונה לחוק), החל כברירת מחדל על כל בית משותף שלא קבע תקנון ספציפי (ראו סעיף 64 לחוק המקרקעין), קובע בסעיפים 3 ו – 4 לו, הוראות ובהתאם להן, בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים הפוגעים או עלולים לפגוע או לסכן את הרכוש המשותף או דירה נוספת או את ערכם וכן, הוראות ולפיהן בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות או מבעל דירה אחרת ביצוע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף או בדירת הדייר האחר שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. שילוב סעיפים אלו, הקיימים בתקנון המצוי, עם סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים הנוגעים לתקנון, הקבועה בסעיף 72(א) לחוק, יש בו בכדי להרחיב את סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, לדון וליתן צווים האוכפים זכויותיו של בעל דירה בנושאים הקבועים בסעיפים 3 ו – 4 לתקנון"
סמכות להכריע במחלוקות בין בעלי דירות הנוגעות לזכויות קנייניות:
כמו כן, ובהתאם להלכה שנקבעה מפי בית המשפט ב ע"א 3700-15 רוט נ' עגנון (נבו, 27.06.2016) (להלן: "הלכת רוט"), למפקח סמכות להכריע בסכסוכים קניינים לפי חוק החיזוק, כך:
"אם כן, למפקח סמכות לדון בכל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק, לרבות זכויות קנייניות. משתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה, אם תיבנינה, מכוח תמ"א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק, הרי שהמפקח מוסמך לדון בה."
ובהמשך פסק הדין נקבע כך לגבי סמכות המפקח בסכסוך קנייני:
"אם כן, למפקח סמכות לדון בכל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק, לרבות זכויות קנייניות. משתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה, אם תיבנינה, מכוח תמ"א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק, הרי שהמפקח מוסמך לדון בה."
ביחס למחלוקות קנייניות שאינן נובעות מכח חוק החיזוק, למפקח ישנה סמכות נגררת להכריע בשאלות קנייניות, אך ההכרעה בנושא הלה אינו מהווה השתק פלוגתא בהתדיינויות עתידיות [ע"א 7510/06 שי תמיר נ' שלווה הסל (נבו, 11.10.2021)]
סמכות להכריע במחלוקת בין בעלי דירות הנוגעות לזכות החזקה והשימוש:
במסגרת הלכת רוט, בית המשפט העליון חזר על הלכה שקנתה לעצמה אחיזה איתנה בפסיקה במשך שנים רבות בדבר סמכותו של המפקח לדון בסכסוכים הנוגעים לחזקה ושימוש בין בעלי דירות בבית משותף, כמפורט להלן:
"יתרה מכך; זה מכבר קבע בית משפט זה, כי סעיף 74 לחוק המקרקעין אינו מגביל את סמכותו העניינית של המפקח ל"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם" כאמור בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, ולעניין זה ראו דברי מ"מ הנשיא (כתוארו אז) י' כהן בע"א 768/80 לחם נ' פומרנץ, פ"ד לה(3) 527, 531 (1981):
"טענתו של בא-כוח המערערים, שהמפקח לא היה מוסמך לתת צו הריסה, מתבססת על הוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969...
מהוראה זו לומד בא-כוח המערערים, שבענייני מקרקעין סמכותו של המפקח מוגבלת "[ל]תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם", כאמור בסעיף 28(א)(3) של חוק בתי המשפט, תשי"ז-1957, ועל-כן, אין למפקח סמכות לדון בעניין הנוגע לבעלות במקרקעין, ובמקרה דנא, כך טוען בא-כוח המערערים, התעוררה שאלת בעלות לגבי המבנה, שהוקם על-ידי המערערים. אני סבור, שבא-כוח המערערים נתפס לכלל טעות בפירוש שנתן לסעיף 74
הנ"ל. סמכויות המפקח, מבחינה עניינית, נקבעו בסעיף 72 של חוק המקרקעין...
על-פי הוראת סעיף-קטן (א) של סעיף 72, מוסמך המפקח לדון בכל "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון..." הוראה זו הסמיכה את המפקח לדון ולהכריע לגבי אותו חלק מהמבנה, שהוקם בחלק הצמוד לדירת המערערים. סעיף 74 אינו מגביל את סמכותו העניינית של המפקח, אלא הוא נותן למפקח "הדן בסכסוך" את כל הסמכויות, שיש לשופט בית-משפט שלום, כאשר זה דן בתביעה אזרחית."
סמכות להכריע במחלוקות שהתגלעו מול חברות ניהול:
בעלי הדירות רשאים לקבל החלטה ברוב רגיל של בעלי הדירות ש- 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להתקשר עם חברות ניהול שהוגדרה בחוק כמתחזק, וכן נקבע בחוק כי סמכותו של המפקח תחול גם על מחלוקת שבין בעלי הדירות לבין המתחזק.
בפסק דינו של בית המשפט העליון בהליך רע"א 6394-15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (נבו, 17.03.2016), נקבע כי המפקח מוסמך לדון במחלוקות שהתגלעו בין בעלי דירות לבין מתחזק (ובהוצאות הנובעות מהתקשרות עמו), כך:
"לפי סעיף 71 לחוק, ההתקשרות עם מתחזק יכולה להיות מבוססת על הוראה בתקנון או על החלטה של בעלי דירות שאינה מעוגנת בתקנון, ובלבד שהתקבלה ברוב הנדרש הקבוע בסעיף. לעומת זאת, סעיף 72 לחוק מתייחס לסמכות המפקח לדון בסכסוכים לפי התקנון או לפי עילות ספציפיות המנויות בו. לפי סעיף 72 לחוק נדרשים שני תנאים להפעלת סמכות המפקח: בשלב ראשון, על המפקח לבחון האם בסמכותו להכריע בסכסוך בשים לב לזהות הצדדים שבפניו – על המפקח להקדים ולבחון האם הצדדים עונים להגדרה של "בעל דירה" או "מתחזק" כהגדרתו בסעיף 71 לחוק זאת, בין אם הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע בתקנון ובין אם לאו. בשלב שני, על המפקח לבחון את מהות הסכסוך, היינו האם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק. המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם זכויותיהם או חובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף (ובכלל זה מתחזק) לפי התקנון, ובסכסוכים לפי סעיפי החוק הספציפיים המנויים באותו סעיף.
מן האמור עולה כי בכל מקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהול הרכוש המשותף. מכאן נובע שהמפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה בתשלום עבור החזקת וניהול הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. לפיכך, בימ"ש קמא שגה בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לדון בסכסוך שעניינו התקשרות עם מתחזק רק בשל העדר הוראה בתקנון שעוסקת בכך. אין לומר כי המפקח יהיה מוסמך לדון בסכסוך בין בעל דירה לבין מתחזק רק כל עוד הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע בתקנון."
סמכות לדון בבקשות מכח פקודת ביזיון בית המשפט:
סעיף 76 לחוק המקרקעין קובע כי "החלטת המפקח בסכסוך וצו-ביניים שנתן, דינם, לעניין אכיפה והוצאה לפועל ולעניין ס' 6 לפקודת בזיון בית המשפט כדין פסק-דין או צו ביניים של בית משפט שלום."
ניסוחו של הסעיף העמיד בסימן שאלה את סמכותו של המפקח לדון בבקשות מכח פקודת בזיון בית המשפט, וזאת ביחס לפסקי דין שניתנו על ידו. בהליך ע"פ (נצרת) 37276-07-19 אלעד נ' מלכה ברסלב (נבו, 03.06.2020) בית המשפט המחוזי ערך סקירה נרחבת של הפסיקה הקיימת וקבע כי למפקח יש סמכות לדון בבקשות מכח פקודת ביזיון בית המשפט.
העדר סמכות לדון בתביעות נזקיות:
נקודת המוצא היא כי סמכותו של המפקח מוגבלת לסמכויות שהוקנו לו במסגרת סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, כך שתביעות לסעד כספי נמצאות מחוץ לתחום סמכותו.
יחד עם זאת, ישנה מגמה בפסיקה להכיר בסמכותו של המפקח לפסוק פיצוי כאשר הסעד הכספי נלווה ומשני לתביעה העיקרית. אולם, תביעה לסעד כספי בלבד שלא נכרכה יחד עם בקשה לצו עשה אינה נמצאת בסמכותו של המפקח.
עוד נקבע כי במקרים מסוימים יינתן פיצוי כספי חלף צו עשה לתיקון הליקויים אם יתברר כי מתן צו עשה אינו אפשרי (זאת לנוכח היקפו וטיבו של הליקוי או יחסי הצדדים). אולם, יהיה מדובר בחלופה למתן צו עשה ולצורך החזרת המצב לקדמותו.
פרטים נוספים ניתן למצוא בפסק הדין שניתן בהליך עש"א (חיפה) 30349-12-16 אשכולות נ' מינצר (נבו, 07.02.2018).
תביעה נגדית (עניין ונסיבות זהים) אינה מקנה למפקח סמכות לדון בתביעה נזיקית:
הצירוף סעיף 51(א)(4) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) אשר מקנה לשופטים בבית משפט השלום סמכות לדון בתביעה נגדית ללא הגבלת סכום, וסעיף 74 לחוק המקרקעין המקנה למפקח את כל הסמכויות שיש לשופט שלום – לא הובילה לקבלת הפרשנות האפשרית כי למקפח ישנה סמכות לדון בתביעה נגדית שעילתה באותן נסיבות ובאותו עניין כאשר הסעד הוא כספי.
