לא רק דחיית המסירה - מי אחראי לתקן ליקויים שנגרמו עקב ביצוע שינויים בדירה?

רוכשי דירות רבים לא מסתפקים בדירה המוצעת להם על ידי הקבלן, ועל כן הם מבצעים שינויים ושדרוגים בדירה אשר נועדו להתאימה לצורכיהם ומטרותיהם. בדרך כלל השינויים עולים בהקשר של דחיית מועד המסירה ותוקפה המשפטי של הדחייה, אך לא רק. ביצוע שינויים מעלה גם שינויים ביחס לאחריות לתיקון ליקויים אשר מתגלים לאחר ביצועם.

למאמר מקיף בעניין רכישת דירה מקבלן - לחצו כאן.

למאמר מקיף בעניין איחור במסירת דירה - לחצו כאן.

במקרים רבים שאלת האחריות לתיקון ליקויים שהתגלו אגב ביצוע שינויים בדירה כוללת מספר גורמים שאין ביניהם כל קשר למעט אותה דירה בה בוצעו השינויים. כך למשל עשויים להתגלות ליקויים באביזר שהוזמן באופן פרטי מספק חיצוני שלא עובד עם היזם לפרויקט כשאותו אביזר הותקן על ידי הקבלן המבצע. במקרה זה עולה השאלה מי אחראי לתיקון – האם הקבלן המבצע שבנה את הבניין וביצע את התקנת השינויים שהוזמנו אחראי, הספק שסיפק את החומרים או היזם מכח אחריותו לפי חוק המכר דירות.

האחריות לתיקון הליקויים מתחלקת ל- 4 גורמים, כמפורט להלן:

1. שינויים שנעשו לפני מסירת הדירה.

2. שינויים שנעשו לפני מסירת הדירה.

3. זהות הספק שממנו נעשתה ההזמנה (האם מדובר בספק שעובד עם המוכר או בספק חיצוני).

4. על מי מוטלת האחריות לתיקון ליקויים שהתגלו בעקבות שינויים שהוכנסו הדירה לעומת המתואר במפרט הטכני..

במאמר שלפנינו נדון בנושא הרביעי, כלומר - בשאלת האחריות לתיקון ליקויים שהתגלו לאור שינויים שבוצעו בדירה. כפי שניתן לראות שאלת האחריות ביחס לליקויים מעלה שאלות רבות אשר ניתן להמחיש באמצעות מספר דוגמאות, כך:

רוכשים התקינו בדירתם מטבח מספק חיצוני במקום זה שנבחר על ידי היזם. אולם, לאחר שהדירה נמסרה לידיהם התגלו בעיות רטיבות באזור המבטח. מבדיקה שנערכה נמצא כי כשל בצינורות המטבח נגרם לנזילה אשר הרסה את המטבח ונתנה את אותותיה על קירות המטבח. לאחר מכן, ניטשה מחלוקת בין חברת המטבחים לבין הקבלן המבצע לגבי האחריות לתיקון הליקויים ובנטל התשלומים הנובעים מהנזקים שנגרמו.

למאמר מקיף בעניין ליקויים ותקופת הבדק - לחצו כאן.

במקרה אחר היה מדובר על נזקי רטיבות שהתגלו באזור המקלחת כשגם הוא נגרם בעקבות כשל בצנרת שגרם להיקוות של מים אשר התפשטה לקיר ועברה בין חדרי הבית. מיותר לציין כי התפשטות הליקויים גרמה לרשימה ארוכה של ליקויים ולנזקים רחבים שתיקונם נאמד בעשרות אלפי ש"ח. הפעם המחלוקת בעניין זה ניטשה בין מתקין הג'קוזי שבו התגלה הכשל לבין הקבלן הבצע לפרויקט ולבין הספק שממנו הוזמנו האריחים. מיותר לציין שכל אחד מהנ"ל טען כי לא נפל דופי בעבודתו, וכי אין להטיל עליו את האחריות.

בנוסף, במהלך תקופת הבדק התגלו ליקויים נוספים באריחים שהותקנו במקומות הפתוחים בדירה (פנטהאוז, גג וכיו"ב) אשר דהו והתקלפו. גם במקרה זה היה מדובר באריחים שהתקנתם נעשתה במסגרת שדרוג הדירה, כך שלא היה מדובר באביזרים שנכללו במפרט הטכני

מקרים כדוגמת המקרים המתוארים לעיל מובאים להכרעה בפני בתי המשפט כדבר שבשגרה בעקבות תביעות המוגשות בגין ליקויים המתגלים בדירה. ודוק, מדובר בתביעות מורכבות יותר לבירור מאלו הרגילות בהן ישנה הפרה של התחייבות לתקן ליקויים לפי חוק המכר. בהליך תא (ת"א) 42032-07-11‏ ‏ פנינה רובננקו נ' חברת גיא ודורון לוי בנייה והשקעות בע"מ, נדונו עובדות המקרה שלהלן:

התובעת רכשה דירה מקבלן והשקיע מאות אלפי ש"ח בשדרוג וביצוע שינויים בדירה. ברם, זמן קצר לאחר שהדירה נמסרה לידיה התגלו ליקויים רבים בדירה אשר כללו למעשה את כל המתוארים לעיל, ובקצרה: ליקויים באריחים בשטחים פתוחים של הדירה, ליקויים במקלחת ובחדרי שינה וכן ליקויים במטבח. כתוצאה מהתפשטות הליקויים הוגשה תביעה בסך של כ- 1,000,000 ש"ח

מבין הנתבעים ניתן למנות את הספק שסיפק את האריחים, הקבלן המבצע, החברה היזמית ואת מנהליהם של החברות הלה. לטענת התובעת האריחים שסופקו לה על ידי הספק לא היו מתאימים לתנאים של מקומות פתוחים, ולפיכך הם ניזוקו כתוצאה מהלחות, מהטל ועוד גורמים לרטיבות. עוד הלינה הנתבעת על הנזקים שנגרמו מליקויי הרטיבות באמבטיה ובמבטח. מכיוון שכל אחד מהנתבעים "גלגל" את האחריות כלפי גורם אחר לא היה מנוס, אלא למנות מומחה מבית המשפט על מנת להכריע בשאלת האחריות.

במסגרת מינוי המומחה נקבע כי לקבלן המבצע אין אחריות בקשר לליקויים שהתגלו משום שאין בינם לבין עבודתו כל קשר. עוד מקבע כי האחריות לרטיבות במקלחת נעוצה בכשל באיטום הג'קוזי שהתפשט לחדרי הסמוכים, וכן כי הרטיבות במטבח נמצאת באחריות מתקין המטבח. לצד הטלת האחריות על ספק האריחים ועל ספק המטבח נדחו טענות התובעת להטלת אחריות אישית על מנהליהן משום שלא התקיימו התנאים לביצוע הרמת מסך.

לכן, ניתן לראות לפי פסק הדין כי לספקים ישנה אחריות בכל הקשור לליקויים שמתגלים בדירה.

#ליקוייבניה #נדלןמקרקעין #איהתאמות #הסכםמכר #תקופתבדק