התנגדות לאחר תיקון 3א: הסתרת נוף, אוויר ומצוקת החניות בתמ"א 38

החשש מפני התרחשותן של רעידות אדמה הביא לנקיטת צעדים לחיזוק מבנים. לצורך כך, אושרה בשנת 2005 תמ"א 38 שהינה תכנית מתאר ארצית החולשת על שטחה של המדינה כולה. על מנת לאפשר את חיזוקם של המבנים הוקנו מכח התכנית מספר תמריצים לבעלי דירות וליזמים שנועדו לעודד את הוצאתם מהכח אל הפועל של פרויקטים אלו. עם זאת, יש לציין כי התמריצים נתפסים לא אחת כאמצעים הפוגעים בזכויותיהם ובשווי נכסיהם של בעלי זכויות בסביבת הפרויקט וכן בהנאה שביכולתם להפיק מנכסיהם.

משכך, במקרים אלו עומדת לנפגעים מהפרויקט האפשרות להתנגד לתמ"א 38 באמצעות בקשה לביטול או לשינוי התכנית, ובכך לצמצם את הפגיעה בזכויותיהם. התמריצים העיקריים הניתנים כיום מאפשרים הוספת יחידות דיור והגדלת שטחן של הדירות הקיימות כתוצאה מבניית מרפסת וממ"ד. הואיל ותמריצים אלו מחייבים את הרחבת המבנה ובניית קומות נוספות מוגשות כמעט בכל פרויקט התנגדויות כתוצאה מפגיעה והסתרת הנוף הנשקף מהדירות הסמוכות, חסימת אור (החשכה) ואוויר, פגיעה בפרטיות וכו'. בנוסף, בהתקיים תנאים מסוימים, הוראותיה של התמ"א 38 מאפשרות להוסיף יחידות מגורים נוספות מבלי שיותקנו מקומות חניה נוספים בעבורן (ישנה הוראה דומה גם ביחס ליחידות הדיור הקיימות). יש לציין כי, אי התקנת מקונות חניה נוספים אינו מהווה תמריץ מכיוון שמשולם בגין החניות שלא הותקנו כופר חניה, ולכן מדובר בעיקר בהסרת מניעה תכנונית. מיותר לציין כי, התנגדות בשל הכבדה על תשתיות בסביבת הפרויקט מזוכרת בהתנגדויות רבות ומהווה אבן בוחן באיזון בין האינטרסים הקובעים אם לאשר או לדחות את הפרויקט.

בהליך שנדון ערר (י-ם) 100/17 ‏קרן בן שטרית ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, נדונה התנגדותם של בעלי דירות הגרים בסמוך לפרויקט שעתיד להתבצע בעיר ירושלים. מבין טענותיהם הועלו מרבית הטענות השכיחות שהוזכרו לעיל, כגון: חסימת אור ואוויר, עומס על התשתיות הגברת מצוקת החניה, פגיעה ביכולתם לבצע פרויקט דומה בבניין בו נמצאת דירתם עקב ניצול זכויות ועומס על התשתיות וכיו"ב.

יש לציין כי הדיון בהתנגדויות והמשקל שניתן לכל אחת מהטענות שהועלו נעשו לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך איזון בין ביצוע הפרויקט וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (שהוגדר כאינטרס לאומי) לבין היקף ומידת הפגיעה בזכויותיהם של המתנגדים. את המבחנים מבצעים בהסתמך על החלטות קודמות שהתקבלו וכן לפי נסיבותיו הייחודיות של כל מקרה. במקרה שלפנינו נדחו מרבית טענות המתנגדים הואיל והפגיעה בדירתם שולית עד כמעט בלתי מורגש. ביחס לפגיעה בנוף הנשקף נקבע כי מדובר בנוף אורבני רגיל שאינו בעל חשיבות מיוחדת במרקם העירוני, וכן כי טענותיהם נוגדות את המדיניות שהתוותה על ידי מוסדות התכנון ביחס לפרויקטים של התנגדות עירונית. עוד נקבע בהתאם להחלטות קודמות שהתקבלו כי בעליהם של נכסים לא יכול לטעון להסתמך כי סביבת המגורים תישאר זהה וכי לא ייבנו בניינים חדשים אשר ייחסמו את הנוף מדירתם, אחרת טענות אלו יסכלו פרויקטים רבים בעתיד.

יש לציין כי, כי החלטה זו ניתנה בסמוך לתיקון 3א לתמ"א 38, כך שייחודה של ההחלטה נעוץ בשל ההשוואה בין המצב שקדם לתיקון לבין זה שנתקבל לאחר מכן בעניין שיקול הדעת המוקנה למוסדות התכנון בבואם לאשר או לדחות תכניות. מעיון בהחלטה ניתן לראות כי אמנם שיקול הדעת של מוסדות התכנון גדל לאור התיקון, אך עדיין אין בכך כדי לגרוע מחובתם לשקול בכובד ראש כל החלטה לדחיית פרויקטים מסוג התחדשות עירונית בשל החשיבות הלאומית העולה ממנו.

טענות המתנגדים ביחס לחניות התקבלו, כך שלצורך ביצוע הפרויקט חל הצורך להגדיל את מספר החניות, וזאת בשים לב למאפייניו של הרחוב בו עתיד להתבצע הפרויקט. במסגרת החלטת ועדת ערר נדונו המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך הכרעה בעת התנגשות בין אינטרסים, נבחנו החלטות קודמות שניתנו ביחס למקרים בעלי דמיון רלוונטי, והשפעתם על המקרה דנן ועל נסיבותיו הייחודיות של המקרה בשים לב לתיקונים שבוצעו בחוק.

#תמא38 #חיזוקמבנים #הריסהובניה #התחדשותעירונית #התנגדותלתמא38 #תכנוןובניה