מיסוי קבוצות רכישה: מס רכישה בקניית דירה מרוכש אחר בקבוצה

מס הרכישה מוטל על רכישת זכות במקרקעין, כשגובה ושיעור המס משתנים בהתאם לסיווג ומהות הזכות הנרכשת. בהתאם לכך, שיעור מס רכישה משתנה באם הזכות הנרכשת מסווגת כ- זכויות בנייה או כ- דירת מגורים. סיווג הזכות הנרכשת עולה לעתים קרובות ומשפיע רבות על גובה המס שישולם, לרבות במקרים בהם הזכות הנרכשת היא דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה.

למאמר בעניין מס רכישה, מדרגות דירת מגורים ופטור ממס רכישה לחץ כאן.

ברכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה נערך פיצול בין הזכויות הנרכשות (קרקע) לבין ההתחייבות לבנות את דירת המגורים, כך שלמעשה מדובר במסגרת חוזית אשר מסדירה בנפרד הן את רכישת הזכויות בקרקע והן את בניית הדירה. לעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן רכישת הזכויות במקרקעין ובניית הדירה מבוצעות במסגרת חוזה אחד. לכן, ניתן לראות כי ההבדל בין סוגי העסקאות נעוץ בגורם אשר יבנה את הדירה.

לכאורה, המהות והתוצאה הכלכלית של שתי העסקאות זהה, כך שבשתיהן ישנה ציפייה של הרוכשים לקבל דירת מגורים בסוף העסקה. אולם, עד לתיקון מספר 69 לחוק מיסוי מקרקעין נודעה חשיבות רבה לשוני בין העסקאות היות שסיווג העסקה לרכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה נעשתה לפי רכישת זכות במקרקעין, ואילו רכישת דירה מקבלן נעשתה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה/רגילה. הסיבה לשוני בין העסקאות נעוץ בהגדרתה של דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין ביחס לדירה שבנייתה טרם הסתיימה ולגורם שישלים את בניית הדירה. רק לאחר שנעשה התיקון לחוק נקבע כי שומת מס הרכישה בעבור רכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה ומקבלן תיעשה באופן זהה, קרי לפי מדרגות דירת מגורים.

למאמר בעניין סיווג עסקה ומהותה: בקשה לפטור ממס שבח נדחתה בשל סיווגה בעקה לרכישת זכויות בנייה לחץ כאן.

לסיכום ביניים, עד לתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין שיעור מס הרכישה בעבור רכישת דירה מקבוצת רכישה נקבע לפי מדרגות המס החלות על רכישת זכות במקרקעין (מגרש/זכויות בניה) לעומת דירה "על הנייר מקבלן" שחושבה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה/רגילה. אולם, בהמשך, ולאחר שתוקן החוק, מס הרכישה מחושב בגין רכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה לפי מדרגות החלות על רכישת דירת מגורים לפי המדרגות הרלוונטיות. אולם, בהחלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר למיסוי מקרקעין נדונה השאלה האם התיקון חל אך ורק על עסקאות שנעשו בין הגורם הדומיננטי (המרכז) את קבוצת הרכישה או שתחולתו חולשת גם על עסקאות שנערכו בין יחידי הרוכשים בקבוצת הרכישה לבין רוכשים חדשים אשר רכשו מהאחרונים דירה?

בהליך ו"ע (ת"א) 48493-05-15 מאיר אקרמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב,שנדון בפני ועדת ערר למיסוי מקרקעין נדרשה הוועדה להכריע לגבי סיווגה של עסקת לרכישת דירת מגורים ממי שרכש דירת מגורים בפרויקט ולאחר מכן מכר אותה לרוכש אחר, כלומר: כיצד תסווג עסקה לרכישת דירת מגורים מיחידי הרוכשים בקבוצת הרכישה לידי רוכש חדש. לטענת העוררים (הרוכשים החדשים), יש לראות בהם כמי שרכשו "זכות במקרקעין", ולא כמי שרכשו דירת מגורים מכיוון שהוראות החוק מתייחסות על מי שרוכש זכות לדירת מגורים מקבוצת רכישה ולא ממי שרוכש את הזכות ממוכר שלפני כן רכש את הזכויות הנמכרות מקבוצת הרכישה. ביתר פירוט: הרוכשים טענו כי הם רכשו זכות במקרקעין מכיוון שהוראות החוק אינן חלות על מי שרכש דירת מגורים מיחידי הקבוצה והן מכיוון שעסקת הרכישה של המוכר בשעה שרכש את זכויותיו לפני שנמכרו סווגו כזכויות בנייה, כך שלמעשה נמכרות כאן אותן זכויות.

בהחלטת ועדת הערר נקבע כי יש לאמוד את מס הרכישה שיוטל על העסקה לפי מדרגות דירת מגורים, אך לא לנוכח הגדרת דירת מגורים לפי מס הרכישה, אלא בשל החלת מדרגות מס הרכישה לפי דירת מגורים על רכישת זכויות באמצעות קבוצת רכישה.

לגישת הוועדה, הוראות החוק ביחס לקבוצות הרכישה חלות לא רק ביחס לעסקאות ישירות שנעשות על ידי הקבוצה אלא גם בעסקאות משניות שמבוצעות על ידי יחידי קבוצת הרכישה שרכשו דירות.

#מיסוימקרקעין #מסרכישה #מדרגותדירתמגוריםנוספת #מדרגותדירתמגוריםיחידה #קבוצתרכישה