מבוא:
בחודשים האחרונים, ובעיקר מאז תיקון 3/א לתמ"א 38, נדונה שאלת החבות ומועד התשלום בהיטל השבחה בגין זכויות המוקנות מכח תמ"א 38, ובכלל בגין אישור של תכניות מתאר מקומיות. יש לציין כי עניין החבות עלה בעיקר בשל יכולתן של הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, ויתר מוסדות התכנון, להתאים את הוראותיה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) למרחב התכנון שבשטחן, וזאת באמצעות תכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מפורטת מכח סעיף 23 לתמ"א 38.
עיון בתכניות שהוצאו מכח סעיף 23 לתמ"א 38 מראה כי מדובר בתכניות שניתן להוציא מכוחן היתר בניה, כשרמת הפירוט והרזולוציה שבהן מספיקה כדי להקים חיוב בהיטל השבחה עוד במועד אישור התכנית - עם זאת, צריכים להתקיים תנאים היחידים כדי שתיווצר חבות, וזאת בשים לב למאפיינים הייחודיים של כל תכנית אשר צריכה להיבחן באופן פרטני. כמו כן, ייתכן מצב כי מאפייניה הייחודיים של תכנית שאושרה בשטחה של רשות מקומית אחת יוגדר אירוע מס שונה, בעוד שמועד החיוב יהיה שונה אצל רשות אחרת - ויובהר, הבדלים אלו עשויים להוביל גם לחיובים שונים בהיטל השבחה, והכל כפי שיפורט להלן.
תכניות מפורטות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר מוצאות מכח סעיף 23 לתמ"א 38 חולשות על שטחים נרחבים, כשתכניות אלו נועדו במהותן להסדיר את הזכויות המוקנות לחיזוק מבנים מכח התמ"א. לכן, במרבית המקרים היטל ההשבחה שיוטל בעקבות אישור התכניות הללו יחול בעיקר על בעלי דירות בבתים משותפים, אך לא רק - שכן, ייתכן כי גם מבנים נוספים שמתאימים לחיזוק לפי הוראות התמ"א יקבלו זכויות מכח התכניות. כמו כן, נושא החבות בהיטל השבחה מוביל לשאלה מהו מועד אירוע המס - כלומר, האם זהו מועד אישור התכנית או המועד בו תאושר ההקלה שמכוחה יינתן היתר בנייה למימוש הזכויות.
המועד לאירוע המס יקבע גם מה יהיה מועד התשלום בגין הזכויות שאושרו, כך שאם אירוע המס יחול בעת אישור התכנית, אז המס ישולם בעת מכירת הדירה (או במפגש מוקדם אחר עם הכסף כפי שיובהר בהרחבה בהמשך). לחלופין, אם אירוע המס יחול לאחר שתאושר הקלה אז המס ישולם בעת הוצאת ההיתר לפרויקט. בנוסף, למועד אירוע המס ולמועד החיוב יש השלכות נוספות כמו עליית מרכיב ההשבחה בעקבות עליית מחירי הנדל"ן (ככול שדוחים את אירוע המס), זהות הנישום שעליו יוטל החיוב וכו'.
היטל השבחה:
סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר השבחה כעליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. כלומר, החוק קובע כי כל אחד מהאקטים התכנוניים הנ"ל מהווה אירוע השבחה (אירוע מס).
כמו כן, מכיוון "שהמפגש עם הכסף" לא מתרחש עם אישור התכנית, אלא במועד מאוחר יותר, החוק מגדיר מועד שונה ליום אירוע המס וליום התשלום בעבור ההשבחה שנוצרה בעקבות אירוע המס.
בהתאם לכך, החוק מגדיר כי מועד מימוש הזכויות הוא המועד בו מתקיים גם המפגש עם הכסף כמועד בו נמכרה הדירה ו- המועד בו ניתן היתר בנייה להקלה או לשימוש חורג, וכן במקרים בהם החל השימוש בפועל בהתאם להיתר או לבקשה לשימוש חורג
שיעורו של היטל ההשבחה מוסדר בתוספת השלישית והוא נאמד בכמחצית מסך כל ההשבחה שנוצר בעקבות האקט התכנוני. עם זאת, ובהסתייגות מהאמור לעיל, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין כל תכנית שאושרה, אלא רק בגין תכניות שניתן להוציא מכוחן היתר ושרמת הפירוט שבהן עונה לדרישות שנקבעו בפסיקה לצורך הטלת היטל השבחה (קונקרטיזציה שמאפשרת לזהות את המקרקעין שלגביהם אושרה התכנית).
לפיכך, ניתן לראות כי החיוב בהיטל השבחה מתגבש בעקבות ביצוע פעולה תכנונית כגון אישור תכנית או מתן הקלה, בעוד שמועד החיוב נעשה בעת המפגש עם הכסף - כלומר, בעת מכירת הדירה או בעת מתן הקלה.
ניתן לראות כי היטל ההשבחה מאופיין בשני שלבים: תחילה, עם אירוע המס בו מתגבש החיוב, ולאחר מכן - מועד החיוב בגין היטל ההשבחה שמושלם בעת המפגש עם הכסף. ביחס לתכניות מתאר מקומיות שאושרו מכח סעיף 23 לתמ"א - עולה השאלה מתי מתגבש אירוע המס - עם אישור התכנית או עם בעת מתן אישור למימוש הזכויות באמצעות מתן הקלה. אם אירוע המס יחול בעת אישור התכנית התשלום בעבור היטל ההשבחה יבוצע בעת מכירת הדירה או בעת אישור הקלה - לפי המוקדם. במידה ואירוע המס יחול בעת אישור ההקלה, הרי שהתשלום יבוצע בסמוך לאישור.
תמ"א 38 ו- תכנית מתאר מקומית מכח סעיף 23 לתמ"א:
כפי שצוין לעיל, אירוע מס המקים חבות בהיטל השבחה מתרחש, בין היתר, בעקבות אישור תכנית (בתנאים מסוימים). בהתאם לכך, תכנית מפורטת לחיזוק מבנים המוצאת מכח סעיף 23 לתמ"א 38 עשויה להקים חבות בהיטל השבחה, כשבמסגרת זו, מוסדות התכנון יכולים להתאים את הוראות התמ"א למאפייניהם המיוחדים של המקרקעין ולקבוע תנאים מיוחדים ביחס לקווי בניין, מספר יחידות דיור, נושאים אדריכליים, וכו'.
עם זאת, על מנת שתקום חבות בהיטל השבחה צריכים להתקיים תנאים נוספים מעבר לכך שהתכנית תהיה בעלת רזולוציה גבוהה ושיהי ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה. כך למשל, יש לבחון בנוסף לאמור לעיל גם את טיב הזכויות המוקנות, סיווגן ודרך אישורן. באמצעות בחינה זו ניתן לקבוע מהו המועד שבו קם אירוע מס המחייב בהיטל השבחה ומהו המועד שבו יש לשלם את ההיטל.
במה הדברים אמורים?
מרבית התכניות המפורטות לחיזוק מבנים מחייבות הליכי פרסום לצורך קבלת היתר וכן לנהל הליכים זהים לאלו שמתבקשים בעת הגשת בקשה למתן הקלה. על כן, במקרים אלו הזכויות המוקנות מכח התכנית תחשבנה לזכויות מותנות, וזאת משום שאישורן אינו ודאי ומותנה בהליכים נוספים. לפיכך, ניתן לראות כי מימושן וניצול של הזכויות מכח תכנית מפורטת לחיזוק מבנים אינה ודאית, וכי התוצאה הסופית עשויה להשתנות במסגרת הליכי הבקשה להיתר. לכן, לא ניתן לסווג את הזכויות במקרה זה כזכויות מוקנות או לחלופין כמעין מוקנות הואיל וההסתברות למימושן גבוהה, אלא כזכויות מותנות.
לעומת זאת, במקרים בהם מימוש הזכויות מכח תכנית מפורטת לחיזוק מבנים תהיה ברמת סבירות גבוהה כמעין "גשר של ברזל" המגשר בין התכנית לבין ההיתר, אזי במקרה זה ייחשבו הזכויות כזכויות מוקנות או כמעין מקונות.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בהליך עמנ (ת"א) 65422-12-15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' קוזניץ בוריס, נדרש בית המשפט להכריע מתי התגבש המועד לחיוב במס אשר מקים חבות בהיטל השבחה בעקבות אישורה של תכנית מפורטת לחיזוק מבנים מכח סעיף 23 לתמ"א 38. אמנם, לפי תיאור העובדות שבפסק הדין סוגיית מועד אירוע המס לא עלתה בעקבות מכירת דירה בבניין שחלה עליו תכנית מפורטת לחיזוק מבנים, אלא בעקבות מחלוקת בגין גובה החיוב בהיטל השבחה בפרויקט תמ"א 38, וביתר פירוט: עליית המחירים בשוק הנדל"ן גורמת לעליה בהשבחה שנוצרת בעקבות אישור פעולות תכנוניות, וכך כך את שיעור היטל ההשבחה שישולם בגינן. לכן, ככול שידחה המועד לאירוע המס, כך מרכיב ההשבחה יגדל בד בבד עם שיעור ההשבחה.
לכן, במקרה שלפנינו, עיקר המחלוקת נסבה סביב מועד אירוע המס שממנו אשר מקים חבות בהיטל השבחה, כשהיזמים לביצוע פרויקט התמ"א טענו בשם בעלי הדירות בבניינים בהם מבוצעים הפרויקטים (פסק הדין ניתן ביחס למספר ערעורים שאוחדו) כי יש להקדים את אירוע המס ליום אישור התכנית (ובכך להקטין את גובה ההשבחה), ואילו הוועדה המקומית לתכנון ובניה ביקשה לדחות את מועד אירוע המס ליום מתן ההקלה. לטענת העירייה, דחיית אירוע המס מתבקשת גם לנוכח הליכי ודאות וגביית מס אמת.
לצורך השלמת התמונה, יצוין כי התכניות ביחס אליהן נדונה החבות בהיטל השבחה הן, תכניות הר/2000א ו-הר/מק/543א אשר נמצאות בשטחה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה.
לטענת המערערת, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פסקי דין קודמים שניתנו ביחס לנושאים בעלי דמיון רלוונטי ושאלות משפטיות כמעט זהות תומכים בעמדתה. שכן, לפי רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים נ' אליק רון נקבע כי אירוע המס יחול בעת אישורה של התכנית (במקרה בו מדובר בזכויות מוקנות או מעין מוקנות), אולם ניתן יהיה לפצל את החיוב לשני מועדים שונים - מועד העברת הזכויות בנכס והמועד מתן ההקלה. הטעם לפיצול החיוב נעשה באמצעות התייחסות שונה לזכויות מקונות או מעין מוקנות לבין זכויות מותנות שניצולן מותנה בהליכי פרסום והליכי התנגדויות.
בנוסף, אוזכר גם פסק הדין בר"ם 2866/14 הילדה גוזלן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, בו נדונה גם שאלת מועד אירוע המס ביחס לתכניות בשטחה של העיר הרצליה, אולם במקרה זה נקבע, בניגוד לעניין רון לעיל, כי מדובר בזכויות מותנות שמימושן מחייב פרסום הקלה והליך התנגדויות, ולכן מועד אירוע המס מתגבש עם אישור ההקלה ולא במועד אישור התכנית.
בשולי הדברים, יש לציין כי נושא המאמר - מועד החיוב בהיטל ההשבחה עולה לאחרונה לדיון לעתים די קרובות, ואף זוכה לפרשנויות רבות ושונות. בהתאם לכך, גם פסקי הדין עליהם מסתמך מאמר זה עשויים להשתנות, ולכן יש להתעדכן לגבי פסקי דין לפני שמחליטים האם ישנה חבות בהיטל השבחה על המקרקעין בעת מכירת דירה או לאו. כמו כן, יש לשים לב להוראותיה של כל תכנית ולבחון האם מדובר בזכויות מוקנות, מעין מוקנות או זכויות מותנות.
