לזכויות הבנייה נודעת חשיבות רבה לאור התועלת הכלכלית שניתן להפיק מהן וכן מהפעולות התכנוניות שניתן להפיק מהן. בהתאם לכך, בהסכמי מכר רבים ישנה התייחסות לזכויות הבנייה אגב שיוך הזכויות בהן, העברתן והשימוש שניתן יהיה להפיק מהן. במרבית המקרים ההתייחסות לזכויות הבנייה תהיה מפורטת
יותר בהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן - בהם רמת הפירוט והיקף ההתייחסות לפרטים הקטנים רבה יותר.
כך למשל בעת רכישת דירה על הנייר מקבלן, נדרשים הרוכשים לחתום על הסכם בעל עמודים וסעיפים רבים אשר ה=כולם כמעט מנוסחים לטובת היזם. כך למשל רוכשים רבים נאלצים לחתום על סעיפי ויתור המקנים ליזם את האפשרות לבצע עבודות ותיקונים אף לאחר מסירת הדירות, העדר תביעות בגין הפרעות שיגרמו כתוצאה מהשימוש ברכוש המשותף.
בהתאם לכך במספר מאמרים שנכתבו בעניין חלוקת האחריות בין הצדדים נדונו תוקפם של סעיפים המאפשרים ליזם להצמיד את כל זכויות הבנייה (הקיימות ושיהיו בעתיד) לדירות שייוותרו בבעלותו וכן בעבור זכותו של היזם לבנות או לנצל את זכויות הבנייה שהוצמדו לדירתו. היקף המאמרים שנכתב בעניין השימוש ברכוש המשותף וזכויות הבנייה רק מלמד על כמות המקרים שהגיעו לפתחם של בתי המשפט בנושאים אלו וכן לחשיבותם של נושאים אלו.
מהן זכויות בנייה:
זכויות בנייה מוגדרות בסעיף 71 לחוק המקרקעין כזכויות הניתנות לניצול מכח תכנית בת תוקף בהתאם למשמעותה בחוק התכנון והבניה. כמו כן, זכויות הבנייה אינן נכלול כחלק מהרכוש המשותף או כשטח, אלא כנכס משותף הנמצא בבעלותם של כל בעלי הדירות. באמצעות זכויות הבנייה ניתן לקבוע כמה יחידות דיור נוספות יהיה ניתן להוסיף על המצב הקיים, האם ניתן להוסיף מחסנים או חניות נוספים, האם ניתן להרחיב את הדירות הקיימות וכיו"ב. מיותר לציין שלכל אחת מהפעולות הללו השלכות כלכליות רחבות.
מהי ההתייחסות המקובלת לזכויות בנייה בהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן:
במרבית הסכמי המכר לרכישת דירה מקבלן היזם נוהג לשמור את זכויות הבנייה ואת השימוש שניתן לבצע בהן לכל המאוחר עד לסיום רישום הבית המשותף. עם זאת, במקרים מסוימים, ובעיקר לפי דרישת הרוכשים, תוגבל זכות הקבלן לבצע שימוש בזכויות עד למסירת החזקה בדירה, קרי עד להוצאת טופס 4. לצורך ניצול הזכויות המוקנות לקבלן בקשר לזכויות הבנייה ניתנת לו האפשרות לבנות ללא צורך בקבלת הסכמת הרוכשים וכן להגיש בקשות לתיקון היתר והגשות הקלות לצורך מימוש הזכויות.
ניצולן של זכויות הבנייה:
כפי שהובהר במאמרנו הקודמים המסומנים לעיל באדום ואשר נמצאים בהרחבה במסגרת מאמרנו תחת עו"ד מקרקעין / נדל"ן ו- עו"ד תכנון ובניה, הצמדת זכויות הבנייה אינה מספיקה כדי לאפשר את ניצולן, אלא שלצד הצמדתן חל הצורך לקבוע במפורש כי תינתן האפשרות לבנות מכוחן ללא קבלת הסכמת בעלי הדירות. כמו כן יש לקבוע את היקף זכויות הבנייה שיוצמדו, אחרת במקרים של מחלוקת יוצמדו חלקים מסוימים בלבד מזכויות הבניה לפי ראות עיניו של בית המשפט עפ"י המקובל ולפי מנגנונים משפטיים שזה מכבר הוחלו בפסיקה בכל הקשור לחלוקת זכויות בנייה בדיעבד.
בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך תא (י-ם) 26557-04-12 גקי רוזן נ' אפיק הירדן ייזום בע"מ, נדונה שאלת היקף הפיצוי המגיע לרוכשי דירות בגין ניצול זכויות הבנייה על ידי הקבלן (המוכר) כעבור מספר שנים לאחר מסירת הדירות.
לפי סיפור המקרה עולות העובדות הבאות: התובעים הם רוכשי דירות בבניין בן 3 קומות. במסגרת הסכם המכר התחייב המוכר להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות בתוך מספר חודשים. כן נכללה בהסכם המכר תניה חוזית שאפשרה ליזם להגדיל את כמות הדירות באמצעות בקשה להקלה וכן להגשת בקשה מתאימה לתיקון היתר בנייה. עם זאת, בשל התנגדויות שהוגשו ביחס להקלה שביקש הקבלן לא אושרה תוספת הקומות, ולכן נמנע מהקבלן לבנות במועדים הרלוונטיים בהם נבנה הבניין (ולפני שנתקבל טופס 4) את הקומות הנוספות מושא ההקלה.
כמו כן, במסגרת הסכם המכר התחייב הקבלן שלא למכור את זכויות הבנייה לצד ג' ולא לאפשר לגורם אחר מלבדו לבצע בהם שימוש, אחרת הדבר ייחשב להפרה יסודית של הסכם המכר. עם זאת, מכיוון שהמוכר כבר מכר את הדירה שהתבקשה במסגרת ההקלה (שלבסוף לא אושרה) הוא מכר את זכויותיו בגג, כך שרוכש הזכויות יכל למעשה לממש את זכויות הבנייה הנותרות לא תאושר הקלה. בכך למעשה היפר המוכר את התחייבויותיו עפ"י הסכם המכר בינו לבין הרוכשים הקודמים שהינם התובעים בהליך.
לאחר מכירת הזכויות בגג בניגוד להתחייבויותיו הקודמות של היזם הוגשו בקשות לבנייה נוספת באמצעות הקלה על גג הבניין מספר שנים לאחר שהסתיימה הבנייה - פעולה אשר עוררה התנגדות בקרב הרוכשים הראשונים שסירבו לקבל את העובדה שיחיו בתור אתר בנייה. כתוצאה מכך, וכיוון שהצדדים לא הצליחו להגיע להסדר הוגשה תביעה בגין השימוש והבנייה הנוספת שבוצעה בגג הבניין. במסגרת זו, הוגשו על ידי התובעים בקשות לפיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר על ידי הקבלן, גרימת נזק בעקבות הבנייה ופיצוי בגין עוגמת נפש.
בסיכומו של דבר נקבע בפסק הדין כי התובעים ביקשו פיצוי מוסכם בעבור בנייה מאוחרת של הנתבעת (החברה היזמית / קבלן - מוכר) שאינה מוגדרת בהסכם המכר כהפרה יסודית, וזאת במקום מכירת הזכויות שלגביה לא נתבקש פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית. לכן, ביחס לטענה זו נדחתה בקשת הפיצוי של התובעים. לעומת זאת, בית המשפט אישר את הפיצוי הנטען ביחס לעוגמת הנפש, אולם בשיעור נמוך יותר.
במאמר מוסגר, ניתן לראות כי התובעים לא ניצלו את מלוא הטענות שעמדו לרשותם, כך שלא נוצלה ההפרה היסודית בגין מכירת זכויות הבניה לצד ג', לא הובעה הסתייגות לגבי הסגת הגבול שבוצעה במקרקעין הן על ידי מי שנמכרו להם זכויות הבנייה בגג (על מנת לבנות יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות) וכן לא כנגד הקבלן שביצע שימוש שלא כדין ובניגוד להוראות ההסכמים שנחתמו בינו לבין בעלי הדירות.
שיקולים נוספים שלא הובאו בפסק הדין נעוצים בדיני עשיית עושר שלא במשפט, ניצול ושימוש של שחי הרכוש המשותף לצורך בניה, אובדן הנראה במהלך תקופת העבודות שהינה למעלה מעוגנת הנפש שנפסקה וכעוד טענות נוספות.
