כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. אולם, לא פעם קורה כי, ציפיותיו הגבוהות מתנפצות כאשר ליקויי בנייה שזוהו עוד לפני כניסתו לדירה אינם מתוקנים על ידי היזם או הקבלן המבצע בפרויקט.
עיקר הבעיה מתרחשת כאשר אותו רוכש נאלץ בעל כורחו להתמודד עם סירוב או התחמקות של היזם מלתקן את הליקויים לאחר כניסתו לדירה או עם ניסיונות למסור דירה רוויה בליקויים שהופכים אותה ללא ראויה למגורים.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בירושלים בהליך ת"א 48734-04-14 מבורך ואח' נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 28/12/2017) (להלן: "עניין מבורך"), קבלן חויב לשלם פיצויים בעד ליקויי בנייה שלא תוקנו בחלוף 12 שנה ממועד מסירת הדירה. כמו כן, נקבע כי התנהלותו של היזם לאורך השנים מונעת ממנו לתקן את הליקויים בעצמו, כך שמדובר בהחלטה שמייקרת בעבורו את עלויות התיקון.
בנוסף לפיצויים בגין ליקויי בנייה נתבעו גם נזקים שנגרמו בשל הצורך למצוא דיור חלופי במשך תקופת העבודות, פיצויי עוגמת נפש והוצאות משפטיות. מפח הנפש שהרוכש חווה עקב כניסתו לדירה בעלת ליקויים ופגמים או בעקבות גילוי ליקויי בנייה במהלך תקופת הבדק – מתארכת על פני זמן רב בעקבות סירובו של היזם לתקן את הליקויים. גורם זה מהווה את אחד מהשיקולים בעת פסיקת פיצויי עוגמת הנפש שעשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
עם זאת, וכפי שיובהר במאמר שלהלן, ייתכנו מקרים בהם רוכש דירה יאבד את זכותו לתבוע מהיזם פיצויים בעד ליקויים שלא תוקנו עקב חוסר מעש שנמשך שנים רבות ושהוביל להתיישנות תביעתו.
אם כך, עולה השאלה מהם הכלים שעומדים לרשותו של הרוכש ומהן דרכי ההתמודדות?
מי שרכש דירה מקבלן רשאי לדרוש את תיקונם של כל הליקויים שהתגלו בדירתו וברכוש המשותף מכח הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות, חוק שנכלל במסגרת החקיקה צרכנית שנועדה להגן על זכויותיהם של רוכשי דירות, להסדיר נושאים חוזיים שנובעים מרכישת הדירה, לתקן כשלי שוק ולאזן בין פערי הכוחות הקיימים בין הצדדים להסכם המכר.
לפי סעיף 4(א) לחוק המכר דירות, המוכר לא עמד בהתחייבויותיו כלפי הרוכש אם התגלו ליקויים ואי התאמות בדירה. לכן, כדי לרפא את הפרתו המוכר נדרש לתקן את הליקויים לכל המאוחר במהלך תקופת הבדק, ובאם מדובר בליקויים חמורים – בתוך פרק זמן סביר.
על מנת שהוראות החוק לא יהפכו לאות מתה –סעיף 7 לחוק המכר דירות מטיל איסור גורף להתנות עליהן. לכן, כל תנאי בהסכם המכר שסותר את הוראות החוק בטל מדעיקרו.
לפיכך, מסירת דירה שאינה ראויה למגורים ואי תיקון ליקויים במשך זמן רב (לאחר שהסתיימה תקופת הבדק) מהווה הפרה חמורה של הוראות חוק המכר דירות. לא פעם, יזמים וקבלנים מנסים להכשיר את הפרותיהם בעזרת סעיפים מהסכם המכר שנוסח על ידם ואשר סותרים את הוראות חוק המכר דירות, אולם בשל תוקפו המחייב – ברור שכל סעיף שעומד בסתירה להוראותיו אינו תקף, וכפועל יוצא מכך הוא בטל.
כאן המקום לציין כי, המונח ליקויי בנייה מכיל בתוכו מגוון רחב של פגמים שכוללים בעיות איטום, רטיבות, נזילות, חדירת מים, פגמים קוסמטיים, אריחים שבורים, העדר אביזרים חלופיים, ברזים תקולים, מפגעים בטיחותיים כמו אלו שקשורים למערכת החשמל והמים, ליקויים מסכני חיים ועוד רשימה ארוכה של גורמים שמשפיעים על מצבה של הדירה, שפוגעים בהנאה שניתן להפיק ממנה ושעשויים להפוך אותה ללא ראויה למגורים.
את הליקויים ניתן לחלק לסוגים שונים, כגון ליקויים דינמיים שמתפשטים ומתרחבים בהעדר טיפול הולם, ליקויים בטיחותיים שיוצרים סיכון לגוף ולנפש, ליקויים קוסמטיים שפוגעים במראה של הדירה, ליקויים שגורמים לירידת ערך, ליקויים נסתרים שאדם רגיל שאינו מיומן לדבר אינו יכול לגלות בבדיקה פשוטה ובעין לא מקצועית וכו'.
הליקויים בדירה יכולים להופיע עם מסירת החזקה בדירה, זמן קצר לאחר מכן ואפילו בחלוף מספר שנים. אם מדובר בליקויים שאינם נסתרים רצוי מאוד שהם יצוינו בפרוטוקול המסירה, אחרת יש סיכוי כי היזם יטען שהם נוצרו לאחר מסירת הדירה וכי האחריות לתיקונם אינה חלה עליו. רצוי לגלות ולדוות על כמה שיותר ליקויים במהלך תקופת הבדק, שכן בתקופה זו אחריותו של היזם היא כמעט מוחלטת בכפוף לסייגים. לאחר מכן, מגיעה תקופת האחריות אשר במסגרתה ניתן לדרוש את תיקון הליקויים בכפוף להוכחה כי הם נגרמו באשמת הקבלן.
בעניין מבורך, נדרש בית המשפט להכריע ביחס לתביעת פיצויים בסך של כ- 508,000 ₪ בגין ליקויי בנייה שלא תוקנו במשך 12 שנים בערך. היות שמדובר בתביעה שהוגשה לאחר שחלפו למעלה מ- 7 שנים ממועד המסירה, המשוכה הראשונה שהיה על רוכש הדירה שהגיש את תביעתה עסקה בנושא ההתיישנות.
הארכת תקופת ההתיישנות בתביעת ליקויי בנייה או אילו פעולות מאפסות את תקופת ההתיישנות?
היזם, טען בכתב ההגנה שיש לדחות את התביעה בטרם ייערך דיון לגופו של עניין היות שחלה על התביעה התיישנות. שכן, התובע (רוכש הדירה) פנה אל הנתבעת בעניין זה עם מסירתה לידיו לפני יותר מ- 12 שנה, כך שעילת התביעה הייתה ידועה לו מזמן.
במסגרת פסק הדין בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות וקבע כי פניותיו של התובע כל מספר חודשים או שנים אל החברה לתיקון הליקויים, שליחת מכתבים, האופן בו החברה השיבה לפניותיו, ביקורים שנעשו בדירתו על ידי הנתבעת לבדיקת מצב הליקויים – כל אלו איפסו את תקופת ההתיישנות והאריכו את מועד הגשת התביעה ב- 7 שנים מאז שנעשתה הפנייה האחרונה.
מקריאה של פסק הדין, עולה כי אלמלא פניותיו של התובע שבוצעו מדי כמה חודשים, טענת ההתיישנות הייתה מתקבלת.
עלות תיקון הליקויים:
כמו בתביעות אחרות, אך דומות, שבמרכזן ניצבת מחלוקת בדבר ליקויי בנייה - הדרך השכיחה ביותר להכריע בין חוות הדעת של התובעים מחד לבין חוות הדעת הנגדית של היזם מאידך (שבדרך כלל נפער ביניהן פער בשווי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים) היא למנות מומחה מטעם בית המשפט.
כך למשל, במאמר אחר פרי עטי, נדון פסק הדין שבמסגרתו יזם חויב לשלם פיצויים בגין ליקויים שלא בסך 3,000,000 ₪ (בתביעה משותפת של מספר בעלי דירות ושכללה גם תביעת פיצויים בגין ליקויים ברכוש המשותף). באותו המקרה היה מדובר בתביעה של מספר בעלי דירות שהעלו טענות כנגד ליקויים ברכוש המשותף, מגוון רחב של ליקויים וכיו"ב. גם במקרה זה בית המשפט נעזר במומחה מטעמו.
בדומה לכך, במאמר אחר שהועלה לאתר צוין כי בית המשפט בחר לאמץ את חוות דעתם של רוכשי דירות אשר הלינו על ליקויים בסכום לא מבוטל. גם במקרה הזה ההחלטה התקבלה באמצעות תיעוד של הצדדים למצב הליקויים, השימוש בחוות הדעת שהוגשו כדי לחזק את טענותיהם בעיניי המומחה מטעם בית המשפט, וכמובן בשל היותם צודקים באופן כללי.
בעניין ברוך, בית המשפט העמיד את גובה הפיצויים בגין ליקויי הבנייה בהתאם לחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט בסך של 70,000 ₪ לעומת 500,000 ש"ח שנתבעו על פי חוות הדעת של התובע. ייתכן כי הפער נעוץ בתביעה מוגזמת, אך אי אפשר לשלול שפרק הזמן שעבר גרם לנזק ראייתי. על סכום זה בית המשפט הוסיף פיצויי עוגמת נפש בסך של 25,000 ש"ח, החזר הוצאות משפטיות בסכום זהה ועוד פיצויים נוספים שנתבעו.
