שאלון – דירוג הסיכון בעסקת מכר
15.3.22
מועד פרסום:
מבוא:
לפני כל עסקה במקרקעין חשוב לבצע הערכת סיכונים. מדובר בשורה של בדיקות שיש לבצע לפני שנכנסים למשא ומתן, לפני שחותמים על זיכרון דברים ולפני שנקשרים בהסכם מחייב. שכן, אי ביצוע הבדיקות עלול לגרום להפרות של הסכם המכר, הוצאות בלתי צפויות ואף לביטול העסקה.
אמנם, הסכמי מכר רבים מגדירים באופן ברור את הסיכונים שכל צד נוטל על עצמו, ואף קובעים כי הרוכש ביצע כל בדיקה אפשרית, שהוא מוותר על כל טענה וקונה את הדירה כפי שהיא (IS-AS). אולם, בשעת הצורך (כלומר כשמתגלות בעיות) מתברר כי משקלם של הסעיפים הללו נמוך, ואף אפסי.
לכן, הערכה נכונה ומקצועית של הסיכונים בעסקת מכר אינה מסתכמת בניסוח הסכם מכר, אלא שיש לבצעה לפני החתימה על הסכם המכר – בעת ביצוע הבדיקות המקדמיות. כך שגילוי מוקדם של מגרעות הנכס, נושאים קניינים, כשלים ,ליקויים ונושאים ייחודיים – יובאו לידיעת הרוכש בזמן המשא ומתן.
לפי חוק המכר המוכר מחויב לגלות כל מידע שהוא יודע או שעליו לדעת, כך שאסטרטגיה של עצימת עיניים בחירה לטמון את הראש בחול – אינה מסירה את האחריות מעל המוכר ותחשב להפרה של חובת הגילוי. ובאם מדובר בהפרה של מידע שהיה עליו למסור במהלך המשא ומתן – חלה חובת תום לב מוגברת.
לצד אחריותו של המוכר לביצוע בדיקות מקדמיות וגילוי מידע ופרטים מהותיים בנוגע לנכס – הרוכש מחויב לעמוד בהתחייבויות שהוא נטל על עצמו בהסכם המכר, לרבות תשלום התמורה במלואה ובמועדה.
כאמור, לכל הפרה של הסכם המכר עשויה לגרור פיצוי בגין הפרה יסודית בסך של עשרות או מאות אלפי שקלים ואף לביטול ההסכם.
"מכאן, מתקבלת המסקנה כי מי שמוכר דירה במיליוני שקלים אינו יכול להציג נכס "מושלם", ללא בעיות, במצב מעולה – אך למסור נכס עם כשלים שהיו מרחיקים כל רוכש סביר מהעסקה. בהתנגשות בין רוכש רשלן שלא בדק את הנכס לבין מוכר שהסתיר מידע -תוטל אחריות על המוכר שנהנה והפיק תועלת מכך. "
רשימת שאלות
האם הדירה רשומה בטאבו?
האם הנכס רשום בפנקס הבתים המשותפים?
בדיקת מסמכי הבית המשותף?
האם רשומים שעבודים, עיקולים או הערות מגבילות בנסח הטאבו?
האם רשומים שעבודים או עיקולים במרשמים נוספים?
האם צד לעסקה הוכרז כפושט רגל או רשום כחייב מוגבל באמצעים?
האם הדירה רשומה ברמ"י או בחברה משכנת?
האם ישנו תיק בניין?
האם תיק הבניין כולל היתר בנייה, טופס 4 ו- טופס 5?
האם מדובר בדירת פנטהאוז או דירת גן?
האם ישנם חריגות בנייה, צווים מנהליים או שיפוטיים, תיק משפטי, הליכים משפטיים צווי הריסה והכרזה על הבניין כמבנה מסוכן?
מצבם הפיסי של הבניין והדירה – ליקויי בנייה.
האם יש חילוקי דעות ומחלוקות בין בעלי הדירות?
האם צד לעסקה הוא תושב חוץ, חסוי קטין וכו'?
האם הדירה נרכשת מכונס נכסים או בהליך הוצל"פ?
זכויות בנייה שלא נוצלו, תוכניות משביחות שטרם אושרו וחיוב בהיטל השבחה?
מיסים, אגרות והיטלי פיתוח.
האם מדובר בדירה מקבלן (לרבות דירות בפרויקט שטרם קיבל היתר בנייה)?
דוגמאות לבעיות צפויות והשפעתן:
ביצוע בדיקות קנייניות, בדיקות תכנוניות והצלבת נתונים:
כפי שמוסבר בשאלון, הפעולה הראשונה והבסיסית ביותר שיש לבצע היא הוצאת נסח טאבו. מדובר בפעולה זולה ופשוטה (עלות הנסח 15 ₪), אשר נמנית עם הפעולות החשובות ביותר. לאחר מכן, יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף.
בנוסף, יש לוודא כי קיים לנכס תיק בניין, היתר בנייה, תשריט להיתר הבנייה, טופס 4 וטופס 5 (שלאחר תיקון 101 אוחדו). בהמשך, יש לוודא התאמה בין תיאור הדירה לפי היתר הבנייה לבין התיאור שבנסח הטאבו ובמסמכי הבית המשותף. בנוסף, יש לוודא התאמה בין התשריט שצורף להיתר לבין התשריט שבמסמכי הבית המשותף.
לא פעם, מתגלה במהלך הבדיקות כי אותה חניה שהוצמדה לדירה אינה מופיעה בהיתר הבנייה, שקומת הגג אשר מופיעה בהיתר לא הוצמדה לדירה במסמכי הבית המשותף ובנסח הטאבו, אי התאמות בין המצב בפועל לבין המצב בהיתר הבנייה ועוד כשלים.
חריגות וחוסר התאמה בין המצב בפועל לבין המצב הקנייני או התכנוני עשוי להצביע על קיומן של חריגות בנייה, אי התאמה ביחס למצב הקנייני, קושי בקבלת משכנתא למימון הפרויקט, מחלוקות ותביעות עתידיות ועוד.
בדיקת מצב הנכס בכל גוף שרלוונטי לעסקה:
כפי שמצוין בשאלון, על הצדדים בעסקה לבצע בדיקות שנועדו לספק מידע אודות מצבו המשפטי של הנכס, מצבו הקנייני, מצבו התכנוני ועוד. בדיקות אלו נועדו לוודא שלא בוצעו עסקאות נוגדות, שהמצב הקנייני תואם למצב התכנוני, שאין חריגות בנייה, זכויות בנייה שטרם נוצלו וחיובים נוספים שישפיעו על עלויות העסקה.
כך למשל, בדיקת תיק הבניין לבדו אינה מספיקה, אלא שיש צורך לבצע בדיקות גם במחלקה המשפטית, במחלקת מבנים מסוכנים, מחלקת ארנונה, מחלקת רישוי ועוד. בנוסף, יש להוציא את פרטי הזיהוי של המבנים והמגרשים בסביבת הבניין לצורך בדיקה של התכנון העתידי ופרויקטים צפויים.
כמו כן, יש לוודא שלא קיימים או התקיימו בעבר הליכים משפטיים, הליכים משפטיים, שאין צווי הריסה ושאין מחלוקות משפטיות בין בעלי הדירות.
מקרקעין, נדל"ן, הסכם מכר, רכישת דירה, מכירת דירה