עסקה לרכישת או למכירת דירה מהווה את אחת העסקאות המשמעותיות והחשובות ביותר בחייו של אדם, ולכן מצופה גם שלכל אחת מהפעולות או ההתחייבויות הנגזרות מכך תהיה חשיבות. על כן, לפני רכישת או מכירת דירה בעסקה יד 2, עוד בשלב המשא ומתן הטרום חוזי, על כל אחד מהצדדים לבצע בדיקות מקדימות שיאפשרו גילוי של פגמים קיימים בנכס ואת התאמתו למטרה שלשמה הוא נמכר (במרבית המקרים לצורכי מגורים).
בדיקות מקדמיות מאפשרות לכל אחד מהצדדים ללמוד אחר טיבו של הנכס הנמכר, לבדוק את מצבו הפיזי והמשפטי, מידת התאמות למטרה שלשמה הוא נרכש, בדיקת ליקויים והיחס בין התמורה המשולמת על הנכס לבין מצבו בפועל. כמו כן, ביצוע בדיקות מקדמיות מאפשר לכל אחד מהצדדים לוודא כי התחייבויותיו על פי הסכם המכר יתקיימו במלואם.
כך למשל, ביצוע בדיקות מקדמיות מסייע
ות למוכר לוודא כי הדירה תואמת את המיצג שמוצג על ידו לרוכשים כמו למשל היותה של הדירה בנויה בהתאם לתנאי ההיתר, קיומו של טופס 4, העדר עיקולים ורישום זכויות מגבילות על זכויות הנכס ושלא מדובר במבנה מסוכן. כן מאפשרות הבדיקות המקדמיות לוודא שלא מנוהלים הליכים משפטיים בגין הנכס כמו לדוג' בעקבות חריגות בניה וכו'. מיותר לציין כי התגלות של כל אחד מהגורמים לעיל לאחר שייחתם הסכם המכר (או לחלופין בשלב של משא ומתן מתקדם) עשוי לגרום להפרה של התחייבויות המוכר – ואף להפרה יסודית.
לעומת המוכר, בדיקות מקדמיות על ידי הרוכש נחוצות לבחינת קיומן של עסקאות נוגדות ועסקאות קודמות שבוצעו בנכס, רישום שעבודים, צווים וזכויות מגבילות במרשמים פומביים, קיומן של עבירות בנייה, ליקויים ועוד כהנה וכהנה גורמים שיש בהם כדי להשפיע על מצבו של הנכס ועל כדאיות העסקה. כך למשל, מבחינת הרוכש, יש בכוחן של הבדיקות המקדמיות למנוע מצבים בהם יתגלו אי התאמות בנכס הנרכש, הפרות בעקבות חוסר יכולת למלא אחר ההתחייבויות המעוגנות בהסכם המכר (כמו למשל אי אישור משכנתא בעקבות חריגות בניה) וכו'.
צד לעסקה שלא ביצע בדיקות מקדמיות לא יוכל להלין כנגד הצד השני בגין מידע שיכל להתקבל אצו באמצעות נקיטת פעולות שגרתיות ופשוטות שהיו חושפות פרטים מסוימים ביחס למצבו של הנכס.
אל מול החובה לבצע בדיקות מקדמיות ניצבת חובת הגילוי החלה על כל אחד מהצדדים, אך בייחוד על המוכר. מדובר בחובה אשר מטילה על כל צד לגלות פרטים מהותיים ביחס לעסקה שהצד השני לא יכול לגלותם בקלות יחסית.
חובת הגילוי אינה מטילה על המוכר אחריות לגלות כל פגם וכל חסרון הקיים בנכס, אלא רק פרטים שהרוכש לא יכול לגלותם באמצעות בדיקה סבירה. חובה זה, יוצרת הלכה למעשה, התנגשות תמידית בין האחריות של כל אחד מהצדדים לבצע בדיקות מקדמיות לבין האחריות לחשוף פרטים ביחס למצבו של הנכס.
חובת הגילוי מעוגנת בסעיף 14חוק המכר, תשכ"ח-1968 אשר מטיל אחריות לגלות פרטיים מהותיים ביחס לעסקה. כמו כן, סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מטיל על כל אחד מהצדדים להתנהל בתום לב, כשלעניין זה ישנה חובת תום לב מוגברת בשלב הטרום החוזי. מכאן, שהוראות החוק הנ"ל יחד עם תקדימים והלכות נוספים שניתנו במסגרת הפסיקה הענפה הקיימת כיום בתחום הרחיבו את חובת הגילוי גם ביחס שהיה על מי מהצדדים לדעת, וזאת בנוסף למידע אשר ידוע בפועל.
חובת הגילוי חלה על כל אחד מהצדדים לעסקה, אך עיקר האחריות ביחס לחובה זו חל על הצד שמוכר את הנכס. הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי למוכר מירב הזיקה לנכס, ומשכך יש ביכולתו לדעת את מרב הפרטים הרלוונטיים לעסקה. ודוק, לא מדובר בפרטים שאותם יכול רק המוכר לדעת (אשר ביחס אליהם אין מחלוקת כי חובת הגילוי חלה עליהם), אלא גם בפרטים שהצד השני לא יכול לגלות ללא השקעת משאבים וכספים רבים.
גישה זו, המטילה חובת גילוי על מוכר הדירה מחליפה את הנוהג שהיה קיים בעבר לפיו "יזהר הקונה". כך שבמקום לצור אחריות מוגברת על הקונה לבירור טיב הנכס הנמכר וגילוי פרטים אודותיו מבוצע שיתוף ביחס לאחריות לשיתוף פרטים מהותיים. אולם, עולה השאלה לגבי היקפה של חובת הגילוי? האם המוכר נדרש לציין ולגלות כל פרט? האם מדובר בכלל בהיפוך מגמה לפיה "יזהר המוכר"? לאו דווקא.
הוראות הפסיקה מטילות על המוכר חובה לגלות מידע שהצד השני לא יכול לגלות בנקל. אולם, פרטים שניתן לגלותם בקלות יחסית אינם נכללים במסגרת חובת הגילוי, אלא שמדובר באחריות של הקונה במסגרת ביצוע פעולות מקדמיות.
בהליך שנדון לאחרונה ביחס לחובת הגילוי בתיק תא (ת"א) 828-04-13 בנימין מדר נ' עו"ד אילן רובינשטיין, נדרש בית המשפט להכריע בקשר למספר שאלות הנוגעות לאחריות המוכר בעקבות טענות להפרת חובת גילוי לגבי הימצאותו של חדר שנאים בסמוך לירה הנמכרת, לאי גילוי של ממצאים חריגים ומסוכנים שנמצאו בערכי הקרינה בחדר השנאים וכן לטענות נוספות בדבר אי התאמה של הנכס למטרה שלשמה הוא נמכר, כמפורט להלן:
בין התובעים לבין הנתבעים נכרת הסכם מכר שבמסגרתו רכשו התובעים דירת מגורים מאת הנתבעים. עניינו של פסק הדין נובע מתוך שאלת חובת הגילוי החלה על מוכרי דירה ביחס לפגמים ואי התאמות המתקיימים בדירה, כך שמתוך פסק הדין עולה השאלה האם חלה על המוכר חובה לגלות פגמים שהקונה יכול לגלותם בנקל?
לפי גישת התובעים, חדר השנאים הצמוד לדירה יוצר קרינה בערכים גבוהים מאלו שמותר בדין, ועל כן מדובר בסכנה בריאותית. כן טוענים התובעים כי הערכים הגבוהים הופכים חלקים נרחבים מהדירה ללא שימושיים באופן המקים להם עילת תביעה בגין הפרת חובת הגילוי וכן כי וכך עו"ד מטעמם בעסקה התרשל כלפיהם כיוון שלא הסב את תשומת לבם לפגימה מאיכותה של הדירה ולחדר השנאים (הנושא של עו"ד פחות רלוונטי למאמר ולכן יקבל תשומת לב מועטה)?
תמצית העובדות הרלוונטיות לבירור חובת הגילוי:
הנתבעים רכשו את דירתם בשנת 98, ובסמוך לאחר מכן עברו להתגורר בדירה. בהמשך, בשנת 2008, מכרו הנתבעים את דירתם לתובעים לאחר שהתקיים משא ומתן ממושך לצורך כך. כעבור שנה מהמועד בו הסתיימה העסקה בין הצדדים החלו התובעים לבצע מדידות בשנת 2009, 2011 ו- 2012, כשהבדיקה האחרונה בוצעה על ידי ועד הבית בבניין.
יש לציין כי עד לבדיקה האחרונה שנערכה כל הבדיקות לא העלו ממצאים חריגים או ערכים גבוהים מהמותר, וזאת למעט הבדיקה האחרונה שהעלתה תוצאות חריגות. בעקבות זאת נערכו מספר פניות לחברת החשמל ולמשרד לאיכות הסביבה במטרה לגרום לפינוי חדר השנאים. ברם, בבדיקה מאוחרת שנערכה על ידי חברת החשמל נמצאו ערכים תקינים, ומשכך נדחו טענות התובעים. מסקנות דומות התקבלו גם בבדיקה של המשרד לאיכות הסביבה.
עם זאת, חרף המסקנות לעיל, במכתב שנשלח מאת התובעים במהלך חודש 8/2012 (לפני שהתקבלו המסקנות הסותרות מחב' החשמל ומהמשרד לאיכות הסביבה) נדרשו הנתבעים לשלם פיצוי בגין הפרת חובת תום הלב מצדם הנעוצה באי גילוי חדש שנאים. הנתבעים דחו את הדרישות, ומכאן התביעה.
התובעים טוענים כי הנתבעים נהגו עמם בחוסר תום לב עת לא גילו בפניהם את קיומו של חדר השנאים בסמוך לדירה, וזאת בשים לב שעובדה זו הייתה ידועה להם. עוד טוענים התובעים כי הנתבע 3, עו"ד מטעמם בעסקה, התרשל כלפיהם כיוון שלא התריע בפניהם על קיומו של חדר השנאים.
הנתבעים, מי שמכרו את הדירה, מציינים כי בעת המכירה הם ידעו כי קיים חדר שנאים, אך מלבד זאת הם לא ידעו דבר באשר לתכולתו ולקרינה הנשקפת ממנו. כן ציינו הנתבעים כי לא היה בידיהם לדעת כי ישנם ערכים חריגים, וזאת בשים לב לבדיקות הראשונות שנעשו על ידי התובעים אשר לא העלו ערכים חריגים. מסיבה זו הוסיפו וטענו התובעים כי לא היה ידוע להם על חלקים בדירה שלא ניתן לעשות בהם שימוש.
זאת ועוד, התובעים טענו כי חדר השנאים המדובר זהה לחדרי שנאים רבים בבניינים אחרים, ועל כן לא עלה בידיהם חשד לגבי הקרינה העולה ממנו.
לעומת הנתבעים מוכרי הדירה – הנתבעת 3, עו"ד מטעם הקונים בהסכם המכר, דוחה מכל וכול את הטענות שהועלו נגדו היות שהן מתייחסות לכדאיות הכלכלית של העסקה, ולא ביחס למטרה שלשמה שירותיו נשכרו, קרי העברת הזכויות בנכס ובכפוף לביצוע בדיקות מקדמיות. במקרה שלפנינו, נדרש בית המשפט לבדוק תחילה האם ישנה חובה לגלות על קיומו של חדר שנאים, ובהמשך האם ערכי הקרינה מחדר השנאים גבוהים. בהתאם לממצאים שיתקבלו יינתן מענה לשאלות המשפטיות הנוגעות לחובת הגילוי ולאי ההתאמה.
סעיף 15 לחוק החוזים מטיל אחריות על הצדדים להימנע מידע, ובתוך שכך לגלות כל עובדה שלפי הדין, הנסיבות והנוהג היה על צד אחר לגלותן. כמו כן, מכיוון שאין מחלוקת כי הנתבעים ידעו על קיומו של חדר השנאים, אך לא ציינו את דבר קיומו בפני התובעים בתקופת המשא ומתן לפני חתימת ההסכם, הרי שעולה השאלה האם הנתבעים הפרה את חובת הגילוי החלה עליהם, והאם בכך הטעו את התובעים? יובהר כי גם אי גילוי ושתיקה מהווים הטעיה.
חובת הגילוי מאזנת למעשה בין רצונו של מי מהצדדים לפעול כנגד האינטרסים שלו לבין הרצון לעודד את הפרטים לפעול בהתאם לנורמות התנהגות מוסריות. תנאי לבחינת היקף חובת הגילוי משתקף לפי בידי מי נמצא המידע, עד כמה קיימת לצד השני נחיתות להשגת המידע והאם המידע הוא בעל חשיבות לעסקה הנרקמת.
כך למשל, לא מצופה מהמוכר, הנתבעים במקרה דנן, כי יצהירו בפני התובע על כל פגם הקיים בנכס הנמכר, וזאת כפי שלא מצופה כי יתריעו ביחס להימצאות הדירה באזור סואן, רועש וכו'. כך אין לצפות כי יגלו לקונה שהדירה נמצאת מעל חדר אשפה. לעומת זאת, ישנה חובת גילוי על כוונות להפוך את האזור המיועד מאזור שקט ופינתי לנתיב תחבורה ראשי.
בנסיבות שלפנינו נקבע כי היה בידיהם של הקונים לגלות בנקל את חדר השנאים, ומשכך אין להטיל חובת גילוי מוגברת על המוכרים. הסיבה לכך נעוצה כי חדר השנאים נבנה במהלך עבודתה השגרתית של חברת החשמל, על פי היתר, וכן באמצעות רישום הזכויות במרשם פומבי.
אך בכך לא די, בנוסף להפרת חובת הגילוי מצד הנתבעים בעקבות אי גילוי קיומו של חדר שנאים, מוסיפים התובעים וטוענים להפרה נוספת של חובת הגילוי בשל הסתרת העובדה כי חדר השנאים מהווה מוקד לקרינה מסוכנת. ההבדל בין אי גילוי חדר שנאים לבין אי גילוי הקרינה הנובעת ממנו נעוץ בקושי לגלות את קיומו של המפגע, כשלעניין זה גילוי סכנת קרינה הינו עניין מורכב המחייב היוועצות במומחים לעומת בחינת מסמכי הבית המשותף ונסח לשכת רישום המקרקעין.
את טענת סכנת הקרינה העלו התובעים לאחר שהתחוור להם כי בוצע בבניין בדיקת קרינה 7 שנים לפני מכירת הדירה. אולם, הנתבעים לא רק שלא ידעו על בדיקה זו, אלא שהם המשיכו להתגורר בבניין ובסמיכות לחדר השנאים עוד כ- 7 שנים לאחר מכן.
לצד שתי הטענות לעיל, הועלתה טענה נוספת לפיה הנתבעים מכרו את דירתם כשקיימת אי התאמה, כך שאם אם, ובניגוד לטענות בדבר אי גילוי, לא ידעו על הקרינה המגיעה מחדר השנאים – עדיין אין בכך כדי לגרוע מאחריותם לכך שמכרו "סחורה פגומה".
