מבוא:
יש לא מעט כתבות שעוסקות בהסתרת בעיות רטיבות על ידי המוכר, וכמספר הכתבות – כך מספרן של התוצאות השונות הנובעות מההפרה הנטענת בעקבות הסתרת בעיות רטיבות. אלא שאותן כתבות מדברות על הפרה ספציפית שארעה ביחס לבעיית רטיבות בעלת חומרה מסוימת עם הסכם מכר בנוסח שונה. לכן, ההיתכנות שאותה כתבה רלוונטית אליכם – נמוכה!!
בחלק מהמקרים, ניתן למצוא פסקי דין שמורים על ביטול הסכם המכר ותשלום פיצוי מוסכם בסך של עשרות ומאות אלפי ₪ לקונה שהופתע מקיומן של בעיות רטיבות. במקרים אחרים, בתי המשפט פסקו פיצויים בסך של עשרות אלפי ₪ בגין ירידת ערך, וישנם גם פסקי דין שנפסקו בהם פיצויים של אלפים בודדים. בחלק מהמקרים, לא נפסקים פיצויים כלל.
הסיבה להבדלים בין פסקי הדין ולפערים בגובה הפיצוי שנפסק – נובעת, בין היתר, מהניסוח השונה של הסכמי המכר ולסיווגה של ההפרה בהסכם המכר באשר למצבה הפיזי של הדירה כהפרה יסודית. לכן, יש לבחון כל מקרה לגופו ולנתח את ההפרה בהתאם לנוסח הסכם המכר, חומרת הרטיבות והיכולת להוכיח הפרה יסודית של הסכם המכר.
כך או אחרת, כמות המאמרים ומספרם המאמיר של פסקי הדין שעוסקים בהפרת הסכמי מכר בעקבות הסתרת בעיות רטיבות – מלמדים על מגמה ברורה של הסתרת פרטים מהותיים בעסקה.
תוכן עניינים:
1. מהן האפשרויות שעומדות לרשותו של הצד שנפגע מההפרה?
2. היקפן של בעיות הרטיבות וחומרתן.
3. ביטול העסקה וגובה הפיצוי – יש לפעול על פי הסכם המכר ולפי הפסיקה הקיימת.
4. הפרה מכח הוראות הדין.
5. אין צורך להוכיח ידיעה בפועל של המוכר, אלא פוטנציאל לדעת אודות אי ההתאמה.
6. כוחה של תניית ויתור – הרוכש הצהיר שבדק את הדירה ושהוא קונה אותה IA-AS.
7. מהו הדין בגין הפרת חובת תום הלב?
8. סיכום ביניים.
9. פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק.
10. ירידת ערך.
11. פיצוי המשקף את עלות תיקון הליקויים.
12. עוגמת נפש.
13. מספר דוגמאות.
מהן האפשרויות שעומדות לרשותו של הצד שנפגע מההפרה:
ככלל, על פי הוראות הדין הרלוונטיות וההלכה הפסוקה – מצבה של הדירה במועד החתימה על הסכם המכר צריך להיות תואם למצג שהמוכר יצר לגביה, כך שיש לציין כל ליקוי, פגם ואי התאמה שקיימים בדירה. לפי הפרקטיקה הנהוגה בהסכמי מכר – המוכר נדרש לשמור על מצב הדירה ולתקן כל פגם שיתגלה בה עד למועד המסירה.
מאמר: לרכוש דירה ללא הפתעות.
קיומו של פגם או אי התאמה שלא צוינו בהסכם המכר ולא אוזכרו בזמן המשא ומתן עשויים להיחשב כאי התאמה כפי הגדרתה בסעיף 11 לחוק המכר. כפי שנראה בהמשך, אי התאמה שהמוכר ידע עליה או שהיה עליו לדעת עליה עשויה להוות הפרה של חובת הגילוי, הפרה של חובת תום הלב, הטעיה, מרמה וכו'.
לפי סעיף 2 חוק החוזים (תרופות) – הנפגע מהפרת הסכם רשאי לתבוע את אכיפתו, לבטלו ואף לדרוש פיצויים. מכאן, שעם הוכחת התנאים הנחוצים לקבלת כל אחד מהסעדים – רוכש שנמסרה לו דירה עם בעיות רטיבות זכאי לתבוע פיצויים ואף את ביטולו של ההסכם.
נכון להיום, ישנה פסיקה ענפה אשר כוללת פיצויים בגובה של אלפי שקלים בודדים לעומת פיצויים בסך עשרות אלפי ₪ ועד לפסקי דין שמורים על ביטול הסכם המכר (ובתוספת פיצוי משמעותית).
היקפן של בעיות הרטיבות וחומרתן:
בתי המשפט הדגישו בשורה ארוכה של פסקי דין שאין לבחון את חומרת בעיות הרטיבות רק לפי עלות תיקונן, אלא שיש לקחת בחשבון את מכלול הגורמים הנובעים מכך, לרבות: הקושי באיתור כלל הגורמים לבעיות הרטיבות, ביצוע עבודות תיקון מורכבות, ההשפעה הפסיכולוגית שיש לבעיות אלו ועוד.
ועדיין, כדי לתבוע פיצויים ולדרוש סעדים שונים בגין בעיות רטיבות שהוסתרו בשלב המשא ומתן, חל הצורך להוכיח את מספר נתונים:
1. שאכן היו בעיות רטיבות.
2. שבעיות הרטיבות היו קיימות עוד לפני שהסכם המכר נחתם.
3. שהמוכר ידע על בעיות הרטיבות או שהיה עליו לדעת עליהן.
4. מהו המקור לבעיות הרטיבות – מהדירה או מהרכוש המשותף?
5. מהן העבודות הנחוצות לתיקון הליקויים.
6. עלות התיקון.
ביטול העסקה וגובה הפיצוי – יש לפעול על פי הסכם המכר ולפי הפסיקה הקיימת:
בשלב הראשון, על הרוכש לבחון האם הסתרת בעיות הרטיבות מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר או הפרה רגילה. שכן, לפי חוק החוזים (תרופות) ישנם שני סוגים של הפרות:
1. הפרה רגילה.
2. הפרה יסודית.
לפי סעיף 25(א) לחוק החוזים (כללי) "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
לפי סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות) הפרה יסודית הינה "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה".
מכאן, שאם הסכם המכר מגדיר את חובת הגילוי, גילוי פגמים נסתרים או הסתרה של בעיות רטיבות כהתחייבויות או הפרות יסודיות – ביטול הסכם המכר ודרישת הפיצוי המוסכם (שלגביו נרחיב בהמשך) תתאפשר בסבירות גבוהה יותר לעומת דרישות אלו במקרה של הפרה יסודית מצטברת או הפרה רגילה.
ככול שאין בהסכם המכר הוראות שמגדירות את הסתרת הליקויים כהפרה יסודית יש לבחון האם מדובר בהפרה יסודית מסתברת. כלומר, הפרה שרוכש דירה סביר היה נמנע מלהתקשר בהסכם מכר לו היה יודע על ההפרה ותוצאותיה.
הפרה מכח הוראות הדין:
סעיף 12 לחוק החוזים (כללי) מטיל על הצדדים בשלב המשא ומתן חובת תום לב מוגברת, וכן חובה מוגברת של עיקרון הגילוי. מדובר בהתחייבויות שקשה שלא להפריז בחשיבותן. עקרונות אלו נועדו לצור רמת מוסר גבוהה בעסקאות, להגביר את הוודאות של הצדדים ולצמצם את עלויות העסקה.
בנוסף, סעיף 16 לחוק המכר מטיל על המוכר אחריות אם "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
כאן המקום לציין כי סעיף 16 לחוק המכר דירת הוגדר בפסיקה כהוראה קוגנטית שאין להתנות עליה, כך שכל הוראה בהסכם המכר שמורה על ביטולה, מחילה מראש ויתור על מצב הדירה (סעיפי IS-AS) וכו' – בטלות.
מטבע הדברים, מאחר שהמוכר אמור להכיר את הנכס הנמכר ואת מצבו הפיסי, את מגרעותיו, הליקויים שהתגלו בו במהלך השנים ויתר הכשלים – חלה עליו חובת גילוי מוגברת. הטלת אחריות בגין הפרת חובת הגילוי נועדה לתמרץ את המוכרים לחשוף מרצונם פרטים, כך שעם גילוי הפרטים ושיתוף המידע תושג המטרה של צמצום הוצאות העסקה הנוגעות לבדיקת הנכס.
"לעניין זה, יש לשים לב כי סעיף 11 לחוק המכר נוסח בצורה רחבה מאוד אשר מאפשרת ללכוד לתוכה שורה ארוכה של אי התאמות, מפאת חשיבותם של הדברים נביא את הוראות החוק כלשונן:
המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –
(1) רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;
(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;
(4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;
(5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים."
ביחס לנושא המאמר, ניתן להכניס את בעיות הרטיבות תחת הסעיפים שעוסקים באיכות, תכונות, תיאור וכל בחינה אחרת.
אין צורך להוכיח ידיעה בפועל של המוכר, אלא פוטנציאל לדעת אודות אי ההתאמה:
סעיף 16 לחוק המכר דירות מטיל על המוכר אחריות בגין אי התאמה שהוא ידע לגביה ועל אי התאמה שהיה עליו לגעת לגביה. לכן, אין צורך להוכיח ידיעה בפועל, אלא רק יכול לדעת. כלומר, מדובר בידיעה בכח.
אם בעיות הרטיבות נובעות מליקוי שהשכן בדירה שמעל לא תיקן במשך מספר שנים, ליקויים שלא טופלו בבניין, צנרת פגומה, תיעוד לבעיות רטיבות שטויחו, שכנים בבניין שיודעים לספר על בעיות רטיבות שהופיעו בעבר וכו' – כל אלו יכולים להוות אינדיקציה להסתרה של ליקויים.
לפיכך, ובשים לב לתחולתה הרחבה של "חזקת הידיעה" – חובת הגילוי הטרום חוזית חלה גם ביחס לאי התאמות, לרבות בעיות רטיבות, שהיה על המכר לדעת.
יחד עם זאת, חזקת הידיעה אינה אומרת שהמוכר ידע על כל בעיית רטיבות ועל כל ליקוי או אי התאמה, כך שיש לבחון כל מקרה על פי נסיבותיו. כך למשל, נפסק כי מוכר שלא גר בדירה מעולם לא ידע ולא היה עליו לדעת על בעיות רטיבות נסתרות. לעומת זאת, במקרה אחר בית המשפט קבע חזקה משפטית לפיה מוכר מודע למצבו התכנוני של הנכס.
מהאמור לעיל ניתן לראות כי, חזקת הידיעה מעבירה את נטל ההוכחה אל כתפי הנתבע, המוכר, כך שעליו הנטל להביא ראיות להפרכת החזקה.
כוחה של תניית ויתור – הרוכש הצהיר שבדק את הדירה ושהוא קונה אותה AS-IS:
מרבית הסכמי המכר כוללים הצהרות והתחייבויות מצד המוכר כי הנכס נבדק על ידו, ושהוא בדק את תיק הבניין, את התב"ע, נעזר במומחים, בדק את מצבו, שהוא מוותר על כל טענה ושהוא רוכש את הנכס IS-AS. כפי שציינו מקודם, סעיף 16 לחוק המכר הוגדר כהוראה קוגנטית שאין להתנות עליה, כך שנוצרת התנגשות בין הסעיפים הללו בהסכם המכר לבין סעיף 16 לחוק המכר דירות.
אלא שכדי להטיל על הרוכש אחריות שתיטול ממנו את זכאותו להסתמך על אי התאמה, חל הצורך להוכיח ידיעה בפועל. כך, שבניגוד למוכר אי אפשר לטעון שהיה עליו לדעת על בעיות הרטיבות, אלא שיש להוכיח שהוא ידע.
מהו הדין בגין הפרת חובת תום הלב?
בשורה ארוכה של פסקי דין בתי המשפט נקבע כי הפרה של חוב תום הלב הטרום חוזית, וכן הפרה של חובת הגילוי (הן ביחס לאי התאמות שהיו ידועות למוכר והן ביחס לאי התאמות שהיה עליו לדעת עליהן), מהווים הפרה של הסכם מכר.
כמו כן, הפרה של סעיף 16 לחוק המכר שעוסק בהעלמת אי התאמה עשויה להוות בהתקיים תנאים מסוימים הטעיה, מרמה, תרמית, רשלנות והתרשלות, טעות מצד הקונה בהתקשרות בעסקה ואף הפרה יסודית מסתברת (או כזאת שהוגדרה בהסכם המכר).
לכן, הדין הקיים מאפשר לדרוש את ביטול העסקה בנסיבות מסוימות, פיצוי מוסכם במקרים מסוימים (שלגביו תינתן התייחסות רחבה בהמשך), פיצויים ועוד.
על ביטולו של הסכם המכר ניתנה התייחסות במאמר - הפרה וביטול של הסכמי מכר עקב הפרת חובת גילוי ותום הלב, ועל כן נסתפק בהפניה בלד.
סיכום ביניים:
דיני החוזים וחוק המכר מטילים על הצדדים חובת גילוי מוגברת בשלב המשא ומתן שנועדה לצמצם את עלויות העסקה, לצור רף מוסרי גבוהה והגינות בן הצדדים. הוראות החוק והפסיקה הקיימת מטילות על המוכר אחריות בגין אי התאמות שהיה עליו לדעת, ואילו הקונה יאבד את זכאותו להסתמך עליה רק אם יוכח שהוא ידע בפועל.
הפרה של חובת הגילוי עשויה להוות הפרה של הסכם המכר, ואף להקים טענות לטעות, הטעיה, מרמה, התרשלות, רשלנות ועוד כנגד המוכר. הנפקות של ההפרות הללו עשויה להוביל לביטול ההסכם ולפסיקת פיצויים שמשתנים בהתאם לחומרת ההפרה ולהגדרתה כהפרה יסודית על פי הוראות ההסכם או בשל היותה הפרה יסודית מסתברת.
פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק:
הצדדים להסכם המכר רשאים לקבוע פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית, כך שבגין הפרה מסוג זה ישולם פיצוי קבוע מראש מבלי שיהיה צורך להוכיח נזק. ברוב הסכמי המכר הפיצוי נע בין 10% לבין 15% מגובה העסקה, כאשר התערבותו של בית המשפט בגובה הפיצוי תעשה במשקל ובמשורה.
במרבית המקרים, התובע ישאף להגדיר את ההפרה כהפרה יסודית על מנת לקבל את הפיצוי המוסכם שאינו טעון הוכחת נזק. לעומתו, הנתבע יטען שלא מדובר כלל בהפרה או לחילופין כהפרה רגילה בלבד.
ירידת ערך:
ההגדרה לירידת ערך היא רחבה מאוד והיא נעה בין ירידת ערך בגין כישלון תמורה ופגיעה בהנאה בגין נזקי העבר, ירידת ערך פסיכולוגית בגין "שם רע" שיצא לדירה, חוסר הוודאות בתיקון הליקויים ועוד.
ככלל, ניתן להקדיש מאמר שלם לפיצוי שמשולם בגין ירידת ערך, אולם נקצר במקום בו נוכל להרחיב ונציין כי ההגדרה הרווחת לירידת ערך הינה – נזק שנגרם בגין ליקוי, אי התאמה וגורמים נוספים שגורעים משוויה של הדירה לעומת דירות אחרות בעלות מאפיינים דומים.
פיצוי המשקף את עלות תיקון הליקויים:
הרוכש רשאי לתבוע בנוסף (אך לא בטוח שבמצטבר) פיצוי המשקף את עלות תיקון הליקויים בפועל. במסגרת זו, ניתן לכלול את עלות הכנת חוות דעת לאיתור בעיות הרטיבות, עבודות התיקון, מגורים חלופיים, הוצאות משפטיות לניהול הליכים מול בעלי דירות שסירבו לקחת חלק בתיקון בעיות הרטיבות ועוד הוצאות נוספות.
· מאמר: תיקון בעיות רטיבות בבית משותף.
עוגמת נפש:
עוגמת נפש משקפת נזק לא ממוני שנגרם כתוצאה מהפרה של הסכם המכר, כך שמדובר שהערכה לא מבוססת ובכימות הרכיב הנפשי של ההפרה. מטבע הדברים, עוגמת הנפש תגדל באם מדובר בדירת שעתידה לשמש למגורי הרוכש לעומת דירה להשקעה.
יחד עם זאת, וכפי שצוין לעיל, בפסקי דין רבים בתי המשפט מדגישים שעוגמת הנפש הנגרמת כתוצאה מבעיות רטיבות אינה נגזרת באופן ישיר מעלות תיקון הליקויים, אלא ממכלול גורמים אשר כוללים את החומרה הנודעת לביות הרטיבות.
מספר דוגמאות:
פסק דין אדיק: בית המשפט חייב את הנתבע, מוכר דירה, בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 42,000 שח לאחר שהוכח כי בעיות הרטיבות שהתגלו בדירה מהוות הפרה יסודית מסתברת של הסכם המכר. במסגרת פסק הדין, הודגש כי המבחן לקיומה של הפרה יסודית הוא מבחן אובייקטיבי שבוחן האם האדם הסביר היה נמנע מלהתקשר בהסכם מכר לו היה ידע על ההפרה (בעיות הרטיבות) ותוצאותיה.
פסק דין הרפז: בית המשפט קבע כי המוכרות, הנתבעות, לא ידעו על בעיות הרטיבות ועקב כך דחה את התביעה. במסגרת פסק הדין נקבע שאין לצפות ממוכרות שלא התגוררו מעולם בדירה שידעו על בעיות הרטיבות שמקורן בגג הרעפים. עקב דחיית התביעה התובע, הרוכש, חויב בהוצאות משפט בסך של 28,000 ₪.
פסק דין הרשקוביץ: בית המשפט קבע כי הסתרת בעיות רטיבות מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר; הפרה שהרוכש הסביר היה נמנע מלהתקשר בהסכם לו היה יודע עליה. כן נקבע שהיה על המוכרים להביא לידיעת את הרוכשים את כל המידע הרלוונטי לגבי הנכס, ולאפשר להם לרכוש אותו לאחר שהם החלטה מושכלת כשכל הנתונים הרלוונטיים נמצאים בידם. בסיכומו של דבר בית המשפט חייב את הנתבעים בסכום שעולה על 400,000 ₪.
