top of page

11 פעולות שיש לבצע לפני רכישת דירה מקבלן

11.1.22

פורסם בתאריך:

11.1.22

עודכן בתאריך:

נמצאים לפני רכישת דירה מקבלן ולא יודעים אילו בדיקות עליכם לבצע?


נקודת היסוד היא שאפילו אם נבצע את מלוא הבדיקות המקדימות לפני הרכישה – לא נוכל לקבל הגנה מלאה ואבסולוטית מפני הפרות הסכם או קריסה של הקבלן. אולם, ביצוע מספר פעולות בסיסיות ופשוטות יכולות להקטין באופן משמעותי את מידת הסיכון והיקף החשיפה.


כך למשל, בדיקה של הבטוחות שמסופקות מכח חוק המכר דירות (הבטחת השקעות) תאפשר לדעת אם מדובר בערבות בנקאית או הערת אזהרה שמקנה הגנה פחותה יותר ואף ניתנת למחיקה במקרה בו היזם קורס.


מובהר כי, מדובר ברשימה חלקית של בדיקות, ושכל האמור במאמר זה נכתב בזיקה ישירה לנושאים שצוינו במאמרים נוספים באתר זה, כך שישנן בדיקות נוספות שמאפשרות להעריך את טיב העסקה.

מאמר: רוכש משנה – על רכישת דירה ממי שרכש דירה מקבלן.


דוגמה נוספת: בדיקה של תיק הבניין תאפשר לדעת האם הוצאו צווי הפסקת עבודות או הריסה ביחס לפרויקט, האם הוגשו תוכניות שינויים, אם ישנן חריגות בנייה וכו'. נתונים אלו יאפשרו לדעת אם הקבלן התעכב בביצוע הפרויקט והאם צפוי לחול עיכוב במסירת הדירה.

למי שנמצא כעת בפני רכישת דירה מקבלן, רשימת הבדיקות אמורה להקנות לו ידע נוסף, הסברים, כלים נוספים, יכולת להשוות בין מספר פרויקטים – ובסופו של דבר, לאפשר לרוכש לקבל החלטה מושכלת שמבוססת על מידע רלוונטי.


מלבד מאמר זה יש עוד מאמרים רבים באתר שעוסקים בתחומי מקרקעין, כך שבאמצעות עיון ולמידה של המאמרים שבאתר כל רוכש דירה פוטנציאלי יכול לרכוש ידע מקצועי ולא מבוטל בתחום הנדל"ן.


תוכן עניינים:

1. להוציא נסח טאבו, מסמכי בית משותף, נסח חברה, נסח מרשם המשכונות ומסמכי חברה.

2. תביעות והליכים משפטיים – האם היזם נוהג לאחר במסירה או נמנע מלתקן ליקויים.

3. בדיקות משפטיות לפי גוש חלקה.

4. לבדוק את מחירי הדירות בסביבה ובפרויקט עצמו.

5. לברר מיהו הקבלן הראשי שמבצע את הפרויקט ואת סיווגו.

6. מהן הזכויות של היזם במקרקעין, ומהו ההסכם/עסקה שמכוחו הן נרכשו.

7. ביצוע כלל הבדיקות המקדמיות.

8. בדוק את המצב התכנוני- עדכני ועתידי.

9. היתר בנייה - מהן הפעולות שבוצעו במסגרת הליכי רישוי.

10 . לבדוק את סביבת הדירה ואת מצבו הפיסי של הפרויקט, ואם אפשר גם את הדירה.

11. אישור עקרוני למשכנתא, מאפייני העסקה, שלבים ומועדים מהותיים.



11 פעולות שיש לבצע לפני רכישת דירה מקבלן

1. להוציא נסח טאבו, וגם – מסמכי בית משותף, נסח חברה, נסח מרשם המשכונות ומסמכי חברה:

לגבי חשיבותו של נסח לשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו) אין צורך להכביר במילים. מדובר במסמך שמאפשר לדעת מיהם בעלי הזכויות במקרקעין, לרבות: זכויות בעלות, חכירה, זיקת הנאה, משכנתא וכיוצא בזה זכויות במקרקעין.


נסח הטאבו מאפשר לדעת אם נרשמו עיקולים, שעבודים, צווים מנהלתיים מטעם הוועדה המקומית או כל רשות אחרת, אם ישנם צווים שנרשמו במסגרת הליכי כינוס נכסים, הערות אזהרה שמתריעות מפני עסקה נוגדת ועוד.


יחד עם זאת, יש להזמין דרך האינטרנט מסמכים נוספים כמו נסח חברה אשר כולל את פרטי בעלי המניות, דירקטורים, נושאי משרה, שעבודים ועוד פרטים. מסמכי החברה יספקו לנו מידע לגבי ההיסטוריה של החברה מיום הקמתה.


מידע אודות בעלי המניות יגלה אם מדובר בחברת בת שנשלטת על ידי חברה אחרת, האם הוגשו תביעות בעבר נגד בעלי המניות, האם ישנם שעבודים נגד צדדים נוספים שמעידים על קשיי נזילות של החברה, שותפים שהלוו כספים, סירוב מצד גורמים מוסדיים לספק מימון ועוד.


2. תביעות והליכים משפטיים – האם היזם נוהג לאחר במסירה או נמנע מלתקן ליקויים:

איסוף הנתונים אודות החברה וקבלת פרטים מהותיים לגביה מאפשרת לדעת האם מדובר ביזם שמקים בכל פרויקט חברת בת, האם החברה נסגרת לאחר מסירת הדירות, האם ישנם הליכים רבים נגד היזם או נגד חברות בת שנפתחו על ידו וכו'.


אם מדובר ביזם שמאחר בפרויקטים רבים מבלי לשלם פיצוי מכח חוק המכר דירות או שנמנע מלתקן ליקויי בנייה – סביר להניח שנמנע מלהתקשר עמו בהסכם.


בנוסף, אנו נבדוק אם בעלי המניות, דירקטורים או נושאי משרה רשומים במרשם החייבים המוגבלים, האם התנהלו לגביהם הליכי כינוס או פשיטת רגל, האם יש נגדם הליכים משפטיים, סכסוך בין שותפים ועוד.


בפרויקט בו מסופקת בטוחה מסוג הערת אזהרה אנו נוודא שלא רשומות הערות אזהרה לטובת השותפים בגין התחייבות למכירת דירות כנגד הלוואה שהם נתנו לחברה. שכן, מדובר בעסקאות שמדללות את קופת הפרויקט ושחותרות תחת המהות