הפרה וביטול של הסכמי מכר עקב הפרת חובת גילוי ותום הלב

המקור הנורמטיבי לחובת גילוי בעסקאות מקרקעין ומדוע צריך אותה:

חובת הגילוי נגזרת מעיקרון תום הלב שמעוגן חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים כללי"). עיקרון תום הלב הוגדר כעיקרון על במשפט הישראלי שקשה שלא להפריז בחשיבותו, כאשר תחולתו חולשת על כל פעולה משפטית מכח סעיף 61(ב) לחוק.

עיקרון תום הלב מתחלק לחוק החוזים הטרום חוזי שמעוגן בסעיף 12 לחוק החוזים כללי, ותום הלב בקיום חיובים שמעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים כללי. לפי הפסיקה, עיקרון תום הלב הטרום חוזי מחיל על הצדדים חובת גילוי מוגברת, ומשכך אחריות שחלה מכוחו על הצדדים רחבה יותר.

מטרת חובת הגילוי:

לחובת הגילוי יש חשיבות רבה בעסקאות מקרקעין ומשמעות מרחיקת לכת על היקף ההתחייבויות של הצדדים. שכן, היא נועדה לעודד חשיפת מידע, לצור רף מוסרי גבוהה, למנוע ניצול לרעה של פערי מידע, למנוע הפתעות והטעיות, לחסוך בעלויות שמקורן בחיפוש ואיתור מידע, לצור שוק הוגן ולהחליף את גישת ייזהר הקונה.

היות שחובת הגילוי בשלב הטרום חוזי היא מוגברת – יוצא אפוא, שהחל משלב המשא ומתן ועד לחתימה על הסכם המכר חלה על הצדדים חובת גילוי מוגברת, ואילו לאחר החתימה חלה עליהם חובת גילוי רגילה.

לצורך ההמחשה, נתאר עסקה שחובת הגילוי לא חלה לגביה: מוכר מעוניין למכור את דירתו במחיר הגבוהה ביותר, ולצורך כך הוא מסתיר שיש חדירת מים ונזילה פעילה מהשכן שמעליו, שדירתו גורמת לבעיות רטיבות משמעותיות, שישנם ליקויי בנייה נוספים בבניין, שעלות האחזקה של המעלית והגנרטור גבוהה בשל בעיות חוזרות ונשנות, שישנן תביעות בין בעלי הדירות בבניין ועוד.

ברור לכל כי הרוכש הסביר היה מדיר את רגליו מעסקה שכזו, שהוא לא היה מוכן לשלם בעבורה את מחיר השוק המבוקש, שהבנק המממן מטעם הקונה לא יאשר למשכנתא לנכס בעל מאפיינים כל כך נמוכים ועוד.

לאמיתו של דבר, לא צריך שכל המרעין בישין של הפרת חובת הגילוי יתקיימו על מנת שיהיה מדובר בהפרה, אלא שדי בהסתרת מידע מהותי כלשהו שהיה משפיע על החלטתו של צד להתקשר בעסקה. ברור אפוא, שללא חובת הגילוי רוכשי הדירות היו מוציאים סכומי עתק לצורך למידה וחקירה אודות מצבו של הנכס, כאשר מדובר במידע שנמצא בידי המוכר.

האם חובת הגילוי חלה על כל עסקה במקרקעין?

חובת הגילוי חלה על כל עסקה, אך לא מכח דיני החוזים, אלא מכח חוק המכר. סעיף 11 לחוק המכר על סעיפיו הקטנים מונה רשימה של מקרים שהתקיימותם תגרור אי התאמה ביחס לנכס:

"המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –

(1)רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;

(2)נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;

(3)נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;

(4)נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;

(5)נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים."

כמו כן, סעיף 16 לחוק המכר מטיל על המוכר את האחריות לאי התאמה שהוא ידע או שהיה עליו לדעת בעת החתימה על הסכם המכר:

"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

לפי הפסיקה סעיף 16 לחוק המכר חל על כל עסקה, כך שהוא הלכה למעשה מתערב בחופש החוזים של הצדדים לעסקה ומחיל עליהם רף מוסרי גבוה, חובת גילוי, רמת הגינות גבוהה ועוד. עוד נקבע בפסיקה כי הפרה של סעיף 16 לחוק המכר מהווה הפרה של חובת תום הלב הטרום חוזית, הפרה של תום הלב בקיום חוזים, הטעיה מרמה ועוד הפרות.

לא ניתן להתנות על סעיף 16 לחוק המכר, כך שהוא בעל תחולה קוגנטית: על מנת שהוראותיו של חוק המכר דירות לא תהפוכנה לאות מתה, נקבע בפסיקה של בית המשפט העליון בהלכת שיפריס שלא ניתן להתנות על סעיף 16 לחוק המכר, ושכל התניה תהא בטלה.

לפי הלכת שיפריס יש משמעות רחבה ומשמעותית. ראשית, מוכר שהסתיר מידע לא יכול להקהות את חומרת הפרתו בתואנה כי המידע היה נגיש ושהרוכש היה יכול לגלותו בנקל. שנית, לא ניתן להחיל על הקונה אחריות בגין בדיקות שלא בוצעו על ידו בהסכם המכר חרף הצהרותיו. שלישית, אין תוקף לתניות ויתור בהסכמי מכר אשר מסירות מעל המוכר כל אחריות מכח תניית AS-IS. רביעית, לא ניתן להחיל על הקונה אשם תורם, כך שאפילו אם יוכח שהוא התרשל לא יהיה בכך כדי להקטין את הפיצוי שעל המוכר לשלם.

האם יש חריגים להחלת חובת הגילוי וסעיף 16 לחוק המכר:

לפי חוק המכר הקונה לא יוכל להסתמך על אי התאמה אם הוא ידע עליה בעת החתימה על הסכם המכר ואם הוא לא עדכן את המוכר לגבי אי ההתאמה מיד לאחר שנודע לו עליה או מיד לאחר שהוא ערך בדיקה.

על מנת לטול מהקונה את זכותו להסתמך על אי התאמה, חל הצורך להוכיח ידיעה ממשית שלו על אי ההתאמה, כך שלא די בידיעה פוטנציאלית. מכאן, שגם טענות כי הקונה יכול היה לגלות, לבדוק בקלות, לפנות לכל מיני גופים וכו' – חסרות משמעות במרבית המקרים, ובעלות משקל נמוך במקרים יוצאי דופן.

חובתו של הקונה לעדכן במיידי את המוכר בדבר אי התאמה מדגישה את עקרונות שיתוף הפעולה, הוגנות והמוסר שהחוק מבקש להחיל. שכן, מתן הודעה נועדה לאפשר למוכר לתקן את הפרותיו, לצמצם את הנזק שייגרם לו ולקונה, לעודד את הקונה לפעול ביעילות אחרת זכויותיו תפגענה ועוד.

מה נדרש הקונה להוכיח כדי להוכיח הפרת חובת גילוי על ידי המוכר?

כפי שצוין לעיל, סעיף 16 לחוק המכר מטיל על המוכר אחריות בגין אי התאמות שהוא ידע או שהיה עליו לדעת. כפי שניתן לתאר, הרחבת אחריותו של המוכר גם לאי התאמות שהיה עליו לדעת נועדה לתת מענה למקרים בהם המוכר עצום עיניים, קשיי הוכחה לגבי מועדות בפועל ועוד.

בחינת מודעותו של המוכר נעשית לפי מבחן אובייקטיבי, כלומר האם המוכר הסביר היה מודע לקיומה של אי ההתאמה. משכך, על מנת להטיל על המוכר אחריות בגין אי התאמה עלינו להוכיח שהוא יכול היה לדעת כי קיימת אי התאמה בנכס.

כמו כן, לצד שאלת המודעות ישנם נטלי הוכחה וחזקות שמטילים על המוכר את הנטל להביא ראיות שמוכיחות שהוא לא ידע. אחת מהחזקות המפורסמות ביותר רואה במוכר כמי שמודע למצבו התכנוני של הנכס, אך שהנטל להפריך את החזקה חל עליו.

האם הפרת חובת תום הלב יוצרת הפרה של חובות נוספות מכח הוראות הדין?

טעות: ההלכה הקיימת מחייבת את המוכר להעביר לקונה כל מידע, פרט או נתון שהם מהותיים לעסקה ושיש בהם כדי להשפיע על החלטתו באם להיקשר בהסכם או לא. משכך, זה אך טבעי שהפרה של חובת הגילוי תגרור הטעיה כפי הגדרתה בסעיף 14 לחוק החוזים כללי.

על מנת להוכיח טעות, על הצד הטוען לכך להוכיח שנכרת הסכם, כי הטעות הינה יסודית, שהצד השני ידע או שהיה עליו לדעת על הטעות ושישנו קשר סיבתי בין הטעות לבין ההיקשרות בהסכם.

הטעיה: לפי סעיף 15 לחוק החוזים הטעיה מתקשרת כאשר מישהו התקשר בהסכם בעקבות מסירת מידע כוזב, דהיינו הטעיה, שהצד השני יזם. לעניין זה, הטעיה: "לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

על מנת להוכיח הטעיה חל הצורך להוכיח שנחתם חוזה, טעות, שהתרחשה הטעיה, וקשר סיבתי בין הטעות לבין ההטעיה ולבין ההחלטה להתקשר בעקבותיה בחוזה.

בנוסף, הפרה של חובת הגילוי אשר נגזרת מעיקרון תום הלב יכולה להוות את אחת מעוולת ההטעיה לפי פקודת הנזיקין, גרם הפרת חוזה, גרם הפרת חובה חקוקה וכו'.

האם הפרת חובת הגילוי מהווה הפרה, ואף הפרה יסודית, של הסכם המכר?

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") מגדיר שני סוגים של הפרות: הפרה רגילה ו- הפרה יסודית, כאשר הפרה יסודית נחלקת להפרה יסודית מסתברת והפרה יסודית שהסכימו עליה הצדדים במסגרת מערכת היחסים החוזית ביניהם.

הפרה רגילה של הסכם המכר בעקבות הפרת חובת הגילוי:

בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע הפרה של חובת תום הלב הטרום חוזית ואי גילוי פרטים מהותיים עשויים להוות הפרה של הסכם המכר, כך שמלבד ההלכות הנוגעות להטעיה, טעות, תרמית וכו' – ניתן לדרוש בגינן את אחת מארבעת ברירות הדין המעוגנות בחוק החוזים תרופות, שהן: אכיפה, תיקון ההפרה, ביטול החוזה ופיצוי כספי.

מאחר שכל צד להסכם נדרש לפעול בתום לב, עליו לנהוג בהגינות ובמתינות גם כאשר מדובר בהפרת החוזה, ובתוך שכך לשלוח הודעה בכתב, לאפשר למפר לתקן את הפרתו, להקטין את נזקיו וכו'.

העובדה כי הפרה של חובת תום הלב מהווה הפרה של החוזה מאפשרת לדרוש פיצוי בגין הוצאות שהוצאו לתיקון הפרת ההסכם, פיצויי נפש, הפסד ימי עבודה וכל הוצאה שנגרמה כתוצאה מההפרה.

הפרה יסודית של הסכם המכר בעקבות הפרת חובת הגילוי:

סעיף 6 לחוק החוזים תרופות מגדיר הפרה יסודית בשני דרכים. ראשית, הפרה מסתברת אשר מתרחשת במקרה בו האדם הסביר (במקרה שלנו הרוכש הסביר) היה מסרב להתקשר בהסכם לו היה יודע על ההפרה ותוצאותיה. שנית, הפרה שהצדדים הגדירו אותה בהסכם המכר כהפרה יסודית.

הפרה יסודית של הסכם המכר מאפשרת לצד הנפגע לדרוש את ביטול ההסכם (גם כאן הביטול אינו נקי מקשיים), לתבוע פיצוי מוסכם, הסתמכות גבוהה יותר, פטור מהוכחת נזק וכו'.

פיצוי מוסכם:

הצדדים רשאים לקבוע ביניהם בהסכם המכר כי בגין הפרה יסודית ישולם פיצוי מוסכם בשיעור ידוע וקבוע מראש, במרבית המקרים גובה הפיצוי המוסכם נע בין 10% לבין 15% משווי העסקה. כלומר, ובשים לב להאמרת מחירי הדיור בארץ, פיצוי שנע בין עשרות אלפי שקלים לבין מאות אלפים.

הפיצוי המוסכם חוסך מהצד שנפגע מהפרה היסודית להוכיח את גובה הנזק, ואף את קיומו, כך שכל שעליו לעשות הוא להוכיח שהסכם המכר הופר הפרה יסודית.

פיצוי מוסכם והפרה מסתברת של הסכם המכר:

הגישה בפסיקה חלוקה באשר להיותה של הפרת חובת הגילוי הפרה יסודית מסתברת, וכפועל יוצא מכך באשר ליכולת לדרוש בגינה פיצוי מוסכם. יחד עם זאת, ניתן למצוא היום יותר ויותר פסקי דין אשר מכירים בכך.

זהירות! ביטול ההסכם שלא כדין עלול להוות הפרה יסודית מצד המבטל!

לפני סיום, מצאנו לנכון לחזור ולהדגיש את השימוש הזהיר שיש לבצע בזכויות חוזיות, זאת במיוחד כאשר מדובר בנושאים הקשורים להפרה יסודית של הסכם מכר, דרישת פיצויים וביטולו של הסכם המכר. מדובר בפעולות מורכבות ומשמעותיות אשר יכולות להוביל להליכים משפטיים ארוכים, מייגעים ויקרים.

שליחת הודעת ביטול הסכם שלא כדין עלולה להוות הפרה יסודית של הסכם המכר מצד השולח, ובתוך שכך לזכות את הצד השני בפיצוי מוסכם. לכן, יש לעשות שימוש זהיר במימוש זכויות מכח ההסכם, בפרשנות של הוראותיו וקביעת מסקנות.