הבלוג:
כל מה שקשור לנדל"ן.

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
פוסטים אחרונים
Please reload

לקבלת ייעוץ השאירו פרטים מלאים. משרדנו ייצור עמכם קשר בהקדם.

 
Follow Us

מוכר דירה שלא התאים את הסכם המכר למאפייני העסקה ישלם פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית

02/10/2017

כפיר חיון, עו"ד

חתימה על הסכם מכר נועדה להעלות על הכתב את ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים במהלך המשא ומתן שקדם לחתימה, ועל כן ניתן לראות באותו מסמך כאוגדן לזכויות ולחובות של כל אחד מהצדדים לעסקה.

 

מבחינת המוכר, ההתחייבות העיקרית שלו היא למסור את הדירה במועד שנקבע, בעוד שהתחייבותו העיקרית של הרוכש היא לשלם את התמורה (במלואה) בעבור הדירה במועדים שנקבעו בלוח התשלומים. בין לבין, חלות על הצדדים חובות נוספות כמו למשל רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בטרם התשלום הראשון יועבר מידיו של הנאמן אל המוכר.

 

את התחייבויותיהם של הצדדים לעסקה יש להתאים בהתאם למאפייניה, כך שכל נושא שסוטה ממהלך העסקאות הרגיל יקבל התייחסות שונה. כך למשל, ניתן לראות שבהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן נבדלים ומובחנים באופן מהותי בנוסח והיקף התחייבויותיהם מהסכמי מכר לרכישת דירה בעסקה יד 2.

 

בהתאם לכך, גם בעסקאות לרכישת דירה מקבלן ניתן למצוא הבדלים אם מדובר בפרויקט שטרם התקבל לגביו היתר בנייה או לחלופין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן במסגרת פרויקט תמ"א 38.

 

הבדלים נוספים ניתן למצוא גם בעסקאות יד 2, שהרי עסקה לרכישת דירה שזכויותיה רשומות במרשמיה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אינה זהה לעסקה סטנדרטית או לעסקה לרכישת דירה ממוכר שקנה את הדירה מקבלן לפני שרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הושלם. שכן, עסקה לרכישת דירה ממוכר שזכויותיו טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין או שהדירה אפילו טרם נמסרה לידיו (כי הקבלן טרם הוציא טופס 4) ראויה להתייחסות שונה מעסקה רגילה.

 

על כן, ובשל ההבדלים והמאפיינים השונים שבין סוגי העסקאות, חל הצורך התאמה להתחייבויות של כל אחד מהצדדים להסכם אחרת, וכפועל יוצא מכך לחלק את הסיכונים באופן שימנע הפרה עתידית שנובעת מהתאמה שגויה של תנאי ההסכם. על כן, להלן ריכוז של מספר נושאים שיש לתת לצקת לתוכם תוכן בהתאם למאפייני ההסכם:

 

סוג בטוחה/מנגנון הגנה:

הסכם מכר "טיפוסי"  כולל בתוכו מנגנון הגנה שנועד למנוע עסקאות נוגדות, להגן על זכויותיו החוזיות של הרוכש, להזהיר רוכשי דירות אחרים שלא יבצעו עסקה סותרת וכו'. בהסכמי מכר יד 2 נהוג לרשום לטובת הרוכש הערת אזהרה שממלאה את תפקידיו וייעודו שלל מנגנון ההגנה, אולם לא בכל עסקה ניתן לרשום הערת אזהרה. 

 

לדוגמה, בעסקה יד 2 בה המוכר רכש את הדירה מקבלן, אך הדירה טרם נמסרה לידיו, יש צורך לקבוע מנגנון הגנה שעולה בקנה אחד עם הסכם המכר שנחתם מול הקבלן. לפיכך, במקרה זה אנו נבחן איזו בטוחה סיפק הקבלן למוכר, ועל פי התוצאות נבחן איזה מנגנון.

 

התייחסות לנושא זה מחייבת לבדוק מהי המסגרת הנורמטיבית שחלה על העסקה שלפנינו, ומה השינויים שיש לבצע כתוצאה מכך.

 

מצבה הפיסי של הדירה:

רוכשים רבים מעדיפים להיקשר בעסקה לרכישת דירה יד 2 רק בגלל העובדה שבנייתה הושלמה, ושיש ביכולתם לראות ולבדוק את מצבה הפיסי של הדירה. עם זאת, כמו במקרים רבים אחרים, ישנם ליקויים נסתרים מן העין או לחילופיו תשתיות ומתקנים שנמצאים בשחיקה מתקדמת - רגע לפני קרות התקלה. במסגרת בדיקה זו מבצעים בדיקות מקדמיות ותכנוניות ביחס לנכס הנרכש.

 

על כך יש להוסיף כי, עסקאות רבות נעשות בסמוך למועד בו הקבלן מסר את הדירה, ועל כן ייתכנו ליקויים ואי התאמות שהופעתם במהלך תקופת הבדק די שכיחה. לכן, יש להכניס בהסכמי המכר סעיפים המתייחסים למצבה של הדירה, ובמידת הצורך גם הבהרות בנוגע לתיקונים צפויים או ליקויים נסתרים

 

בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה, תוארו מספר מחלוקות שהתגלעו ביחס למצבה של הדירה אשר הביאו את בתי המשפט לקבוע אמות מידה לחובת הגילוי שחלה על מוכרי דירות, וכן להחיל את הזכויות שמעוגנות בחוק המכר דירות על מי שרכש דירה מקבלן באמצעות מוכר משנה. במקרים אחרים, נדונה אחריותו של מוכר בגין ליקויים שהתגלו כעבור 3 שנים (ולא, תניית ה- AS-IS הנפוצה לא סייעה בידיו של המוכר).

 

מצב משפטי:

בדיקת מצבו המשפטי של הנכס צריכה להיעשות כבר בשלב הטרום חוזי, ביום החתימה על ההסכם וביום מסירת הדירה. מדובר בבדיקה מהותית שללא ביצועה לא ניתן להתקדם. במסגרת זו, בודקים את מצב רישום הזכויות, האם רשומות זכויות מגבילות כגון עיקולים, צווים, שעבודים וכיו"ב.

 

עוד נהוג לבדוק שכל מסמכי הבית המשותף קיימים ומאושרים על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, ושאין במסמכים אלו סעיפים שגורעים מזכויותיו של המוכר.

 

חשיבותם של בדיקות אלו מתחדדת ביתר שאת לנוכח ריבוי המחלוקות שהתגלו ביחס אליהן. תחילה, ניתן ללמוד על חשיבות מסמכי הבית המשותף בעקבות סכסוך שנוצר בין יזם שרכש דירה בפרויקט ואשר רשם בתקנון הבית המשותף את כל זכויות הבנייה על דירתו או במקרה אחר שכתוצאה מרישום דומה הוגשה בקשה להוסיף קומות על בניין קיים.

 

אך בכך לא די, במקרים נוספים נדרשו בתי המשפט להכריע האם יזם או מי מטעמו רשאים לשנות את הוראות התקנון לאחר שהליך הרישום הושלם, וכל זאת כדי לאפשר לבעלי מסעדות מהקומה הראשונה בבניין להעביר ארובה בפיר המעלית.

 

בעניין אחר, שאף הוא קשור לשימוש ברכוש המשותף, נקבע שחברת ניהול שמונתה על ידי בעלי הדירות לניהול הרכוש המשותף אינה יכולה להתיר לאחד מבעלי הנכסים המסחריים להתקין שלט על קיר הבניין, וכן שפעולה זו אינה מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף היות שמדובר בתפיסת חזקה ייחודית.

 

כפי שניתן לראות, לבדיקת המצב המשפטית יש חשיבות מכרעת, ואי ביצועה על ידי עוה"ד המייצג עשויה להיחשב לרשלנות מקצועית. בדיקה לא מקצועית ולא מקיפה עשויה לגרום לנזקים כלכליים כבדים בעתיד ולפגיעה בהנאה שניתן להפיק מהנכס. מאחר שניתנה התייחסות רחבה לסוגיית העסקאות הנוגעות במאמר אחר שהועלה לאתר (המדריך המלא והמקיף לרכישת דירה בעסקה יד 2) לא מצאתי מקום להרחיב בנושא פעם נוספת.

 

מועד רישום הזכויות:

כפי שצוין במאמרים רבים שהועלו לאתר זה, עסקה במקרקעין לא מסתיימת עם החתימה על הסכם המכר, אלא בעת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. מסיבה זו, ישנה חשיבות מכרעת למועד שנקבע בהסכם המכר לרישום הזכויות, אחרת עד שלא יושלם הרישום יהיה בידי הרוכש שזכויות חוזיות בלבד ולא זכויות קנייניות.

 

בזמן ניסוח הסכם המכר, ואפילו עוד לפני כן, יש לוודא כי התקיימו כל התנאים לרישום זכויות הרוכש בלשכת רישום המקרקעין עם סיום העסקה, אחרת עשוי להיגרם לרוכש נזק רב. אי רישום הזכויות עשוי לגרום לעסקאות נוגדות, להתכחשות בעתיד של המוכר לכך שהעסקה הושלמה, להעדר יכולת לטול משכנתא עתיד ועוד פעולות נוספות.

 

בסדרה של מאמרים שעסקו ברכישת דירה מיזם צוין הצורך לבחון כי נמצאים בידיו כל המסמכים הדרושים לתיקון/רישום צו הבית המשותף ולרישום זכויות הבעלות של הקונה. לכן, במקרים בהם מדובר בעסקה יד 2 שרישום הזכויות על שם המוכר טרם הושלם, יש לבדוק את יכולתו של היזם להשלים את הרישום כאילו הרוכש בעסקה השנייה רוכש את הדירה מהיזם.

 

 

מסירת החזקה:

כפי שניתן לראות, ישנה רשימה ארוכה של נושאים מהותיים בהסכמי מכר יד 2 שיש להתאימם לפי מאפייני העסקה. אחד מהם הוא מועד מסירת החזקה בדירה, התחייבות שהינה מהותית ויסודית במרבית הסכמי המכר. בדרך כלל, מועד מסירת החזקה בדירה נקבע יחד עם ביצוע התשלום האחרון בעסקה, אך כאשר מדובר בדירה שנרכשה מקבלן - מועד המסירה יקבע לפי המועד שבו יתקבל טופס 4.

 

לכן, יש לקבוע מנגנון שונה ומועד מסירה גמיש שיתאים למצב הרווח בו קבלנים מאחרים כעניין שבגרה במסירת הדירות. היות שעל הסכמי מכר יד 2 חוק המכר דירות אינו חל, אלא חוק המכר הרגיל, דיני החוזים והוראותיו המחייבות של הסכם המכר - יש לקבוע מנגנון שיעביר באופן ברור ומפורש את התחייבויותיו של היזם מכח חוק המכר אל הרוכש בעסקה השנייה, כלומר בזו שמיוחסת למי שרכש את הדירה מקבלן.

 

לפיכך, כשם שאנו מעוניינים שהקבלן יהיה אחראי כלפי ליקויים שיתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק, באותה מידה אנו נוודא שגם ההתחייבויות בנוגע למועד המסירה, והפיצוי שיש לשלם מכח הוראות חוק המכר דירות במקרה של איחור במסירה - ישולמו במלואם ובמועד על יד היזם.

 

בתביעה שנדונה בפני בית משפט השלום בתל אביב בהליך ת"א (נת') 10126-12-14 צ'רלס קורשיה נ' לילך נבון, נדרש בית המשפט להכריע  האם מוכר דירה, שרכש את דירתו מקבלן, היפר את התחייבויותיו מכח הסכם המכר הפרה יסודית בעקבות איחור שחל במסירת הדירה מעבר למועד החוזי שנקבע. לעניין זה, יובהר כי, האיחור במסירת הדירה נבע מכך שהקבלן לא קיבל טופס 4, ומשכך נמנע גם מהמוכר לעמוד בהתחייבויותיו.

 

מתיאור העובדות עולה כי, הנתבעת חתמה על הסכם מכר למכירת זכויותיה בדירה אשר נרכשה קודם לכן מאת קבלן. במועד מכירת הדירה טרם התקבל טופס 4 לפרויקט, ומשכך לא בוצעה עדיין מסירה. אך למרות זאת, בהסכם המכר שנחתם בין התובע לבין הנתבעת נקבע אותו מועד מסירה שבו היזם התחייב למסור את הדירה.

 

לפי הוראות הסכם המכר שנחתם, בעבור הימים הראשונים שבהם חל עיכוב במסירת הדירה ישולם פיצוי יומי בסך של כמה מאות שקלים, ובתום תקופת הימים - ייחשב הדבר להפרה יסודית. עוד נקבע בהוראות ההסכם כי הקונים ישלמו עד למועד המסירה החוזי את מלוא התמורה בעבור הדירה למעט תשלום אחרון בשיעור של 10% משווי הדירה אשר ישולם יחד עם מסירת החזקה בדירה.

 

כפי שידוע, מועד המסירה חל, עברו מספר חודשים שבמהלכם הרוכשים מכרו את הם את דירתם, בעוד שהדירה הנרכשת לא נמסרה לידיהם. כתוצאה מכך, נותרו הרוכשים (התובעים) ללא קורת גג. הואיל והוראות חוק המכר דירות אשר מטילות על הקבלן חובה לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מועברת גם כלפי רוכש משנה (מי שרכש דירת קבלן מרוכש אחר), עמדה לתובעים האפשרות לתבוע פיצוי מכח חוק המכר דירות, אך הם בחרו לתבוע במקום או בנוסף גם את הנתבעת.

 

בסיכומו של דבר, נקבע כי הנתבעת הפרה את התחייבויותיה הפרה יסודית, וזאת אפילו שלא הייתה לה שליטה או יכולת להשפיע על האיחור במסירת הדירה. לכן, התייחסות מתאימה ושינוי תנאי העסקה הסטנדרטית למאפיינם המיוחדים הייתה עשויה למנוע את התוצאה הקשה (למוכרים). להלן מספר הנחיות חוזיות שיכלו לשנות את התמונה:

  1. לקבוע כי מועד המסירה החוזי עשוי להשתנות בעקבות איחור של הקבלן במסירת הדירה.

  2. להסיר מעל המוכר אחריות להפרות שאינן בשליטתו ושלא הייתה לו יכולת להשפיע עליהן.

  3. להגביל את הפיצוי שישולם בגין איחור לגובה הפיצוי שישולם מכח חוק המכר דירות שישולם על ידי היזם.

  4. לבצע המחאה של חובות וזכויות.

  5. לציין באופן ברור ומפורש כי הרוכש מתחייב לתבוע אך ורק את היזם במקרה של איחור במסירת הדירה.

  6. לצור מנגנון שיקשר בין מועד מסירת הדירה לבין המועד בו יתקבל טופס 4 לפרויקט. 

  7. לחלופין, ניתן לקבוע תנאי מתלה/מפסיק לתוקפו של הסכם המכר באם לא יתקבל טופס 4 לפרויקט עד לתאריך מסוים. אולם, מדובר בפעולה מורכבת אשר סביר להניח שהצדדים היו מעוניינים להימנע ממנה ומתוצאותיה, בייחוד לאחר שמרבית התמורה בעבור הדירה שולמה.

 

 

 

 

 

 

 

Share on Facebook
like this post
Please reload

  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

Please reload