לא מעט שוכרים מעוניינים לסיים את תקופת השכירות לפני שהגיע המועד שנקבע לכך בהסכם השכירות באמצעות הכנסת שוכר חלופי במקומם, אך המשכיר (בעל הדירה) מסרב לאפשר זאת. בחלק מהמקרים, סירובו של בעל הדירה יהיה נעוץ בשיקולים עניינים כמו חוסר יכולת של השוכר החלופי להמציא ערבים, בטוחות או המחאות.
אך מנגד, במקרים אחרים השוכרים נתקלים בפני סירוב שרירותי שכולל דרישה להעלאת דמי שכירות, שיפור מצבו לעומת החוזה הקודם ואפילו סירובים ללא כל הסבר. היות שעל מערכת היחסים בין השוכר לבין משכיר חלות ההוראות הבאות:
לפיכך, יוצא אפוא, שסך כל התחייבויותיהם וזכויותיהם של הצדדים רחבים ממה שסוכם ביניהם בהסכם השכירות.
אם כן, עולה השאלה, כיצד על הצדדים להסכם לנהוג במקרים כאלו, מהו טווח אפשרויות הסירוב הראוי בו יכול לנקוט המשכיר, ומתי סירוב בלתי סביר יקנה סעדים והגנות לשוכר? – להלן התשובות.
מהי למעשה הזכות להכנסת שוכר חלופי?
ניתן להגדיר את זכותו של השוכר הקיים להכניס שוכר חלופי במקומו כ- יכולת להעביר את הזכות להחזיק ולעשות שימוש בנכס לאדם אחר, אדם אשר זקוק לאישורו של בעל הנכס כדי "להיכנס בנעליו" של השוכר הקודם.
זכות זו אינה משתנה בין אם מדובר בשוכר של דירת מגורים או בשוכר של חנות, משרד וכיו"ב. דיני השכירות חלים על כולם לכאורה באופן אחיד.
מהו הקושי שלפניו ניצב בפני הרוכש?
לא כל הסכמי השכירות מנוסחים באופן אחיד, ומשכך לא נמצא בכולם הוראות זהות. יתרה מכך, גם פסקי דין שקיימים בנושא אשר לאורם ניתנת פרשנות ליכולתו של השוכר להעביר את זכות השכירות מובילים לתוצאות שונות. לפיכך, הקושי הראשון נעוץ בבחירת דרך הפעולה הנכונה.
בפסק דין שנדון בפני בית משפט השלום באשקלון בהליך ת"א 2128-05-14 אביטן ואח' נ' יהודה ואח' (פורסם בנבו, 18.7.18), נדרש בית המשפט למשמעויות הנובעות מסירוב שרירותי של משכיר להכניס למושכר שוכר חלופי.
לפי עובדות המקרה, המשכיר היה הבעלים הרשומים של חנות אשר הופעל בה עסק להגרלות של לוטו וטוטו ברישיון. תחילה, נחתם הסכם שכירות עם שוכר אשר ביקש לסיים את תקופת השכירות טרם זמנה ולהעבירה לשוכר חלופי, וזאת לנוכח קשיים כלכליים שנקלע אליהם.
בהמשך, גם השוכר החלופי נקלע לקשיים כלכליים, ומשכף אף הוא ביקש להעביר את הנכס לשוכר אחר. לצורך כך, השוכר הציג בפני המשכיר ובנו מספר שוכרים חלופיים שהסכימו לקחת עליהם את התחייבויותיו, אך ללא הועיל. שכן, המשכיר ובנו סירבו לכך בכל תוקף וללא כל סיבה.
כמו כן, קודם לבקשתו של השוכר לעזוב את המושכר ולהכניס במקומו שוכרים חלופיים התגלו בחנות מספר ליקויים שכללו נזקי רטיבות מהתקרה, בעיות בצנרת ובהולכת המים לביוב, הצפות, בעיות חשמל ועוד כהנה וכהנה בעיות וליקויים שהסבו לשוכר נזקים ומנעו מלהפעיל את החנות באופן תקין ורציף.
לעניין הליקויים, בהסכם השכירות צוין כי גובה דמי השכירות משקף את מצבו של הנכס ואת אחריותו של השוכר לתקן את הליקויים, למעט נזקי רטיבות וצנרת. לכן, נקבע בפסק הדין על המשכיר לפצות את השוכר רק ביחס לליקויים שקשורים לצנרת ולרטיבות.
בכל הקשור לנושא העברת השכירות, ההסכם כלל הוראה אשר אוסרת באופן ברור ומפורש על הכנסת שוכר משנה ועל השכרת הנכס על ידי השוכר. אך בהמשך נחתם בין הצדדים נספח אשר מתיר לשוכר להשכיר את החנות לשוכר חלופי. כפי שניתן לתאר, סעיפים כגון אלו שאוסרים על שוכר להכניס שוכר חלופי במקומו נחשבים כ- שכיחים, ועל כן שאלת תוקפם עולה לעתים קרובות.
במסגרת פסק הדין, בית המשפט כמעט שלא התייחס לנספח המאוחר, אלא שבוצעה הפניה לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה אשר עוסק בהעברת שכירות, כך:
22. (א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –
(1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
(ב) הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב.
במקרה קודם שנדון בעניין זה, בית המשפט קבע כי משכיר שמסכים להעביר את זכות השכירות לאחר בתנאי ששכר הדירה יעלה, חורג ממתחם הסבירות, ולכן סירובו מהווה הפרה של התחייבויותיו כלפי השוכר.
במקרה שלפנינו, לסירוב לא הייתה סיבה, ואף המשכיר טען שזוהי זכותו מכח הסכם השכירות. בית המשפט דחה את גישתו של המשכיר וקבע כי זוהי זכותו של השוכר להעביר את הנכס לאחר. בנסיבות צוין, כי הסירוב נבע מתוך רצון סתמי להקשות על השוכר ותו לא.
סוף דבר:
מדי שנה מוגשות תביעות רבות אשר קשורות לתחום השכירות. תביעות אלו נעוצות בדרך כלל במחלוקות אשר התגלעו בין הצדדים לעניין קיום התחייבויותיהם ואופן קיומן. תביעות אלו נוגעות כמעט בכל היבט שקשור לתחום השכירות, ואף על פי כן – לא ניתן לקבוע מראש כיצד יש לנהוג בכל מחלוקת, וזאת בשל מורכבותם של המקרים.
