ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

לא רק דחיית המסירה - מי אחראי לתקן ליקויים שנגרמו עקב ביצוע שינויים בדירה?


רוכשי דירות רבים לא מסתפקים בדירה המוצעת להם על ידי הקבלן, ועל כן הם מבצעים שינויים ושדרוגים בדירה אשר נועדו להתאימה לצורכיהם ומטרותיהם. בדרך כלל השינויים עולים בהקשר של דחיית מועד המסירה ותוקפה המשפטי של הדחייה, אך לא רק. ביצוע שינויים מעלה גם שינויים ביחס לאחריות לתיקון ליקויים אשר מתגלים לאחר ביצועם.

למאמר מקיף בעניין רכישת דירה מקבלן - לחצו כאן.

למאמר מקיף בעניין איחור במסירת דירה - לחצו כאן.

במקרים רבים שאלת האחריות לתיקון ליקויים שהתגלו אגב ביצוע שינויים בדירה כוללת מספר גורמים שאין ביניהם כל קשר למעט אותה דירה בה בוצעו השינויים. כך למשל עשויים להתגלות ליקויים באביזר שהוזמן באופן פרטי מספק חיצוני שלא עובד עם היזם לפרויקט כשאותו אביזר הותקן על ידי הקבלן המבצע. במקרה זה עולה השאלה מי אחראי לתיקון – האם הקבלן המבצע שבנה את הבניין וביצע את התקנת השינויים שהוזמנו אחראי, הספק שסיפק את החומרים או היזם מכח אחריותו לפי חוק המכר דירות.

האחריות לתיקון הליקויים מתחלקת ל- 4 גורמים, כמפורט להלן:

  1. שינויים שנעשו לפני מסירת הדירה.

  2. שינויים שנעשו לפני מסירת הדירה.

  3. זהות הספק שממנו נעשתה ההזמנה (האם מדובר בספק שעובד עם המוכר או בספק חיצוני).

  4. על מי מוטלת האחריות לתיקון ליקויים שהתגלו בעקבות שינויים שהוכנסו הדירה לעומת המתואר במפרט הטכני..

במאמר שלפנינו נדון בנושא הרביעי, כלומר - בשאלת האחריות לתיקון ליקויים שהתגלו לאור שינויים שבוצעו בדירה. כפי שניתן לראות שאלת האחריות ביחס לליקויים מעלה שאלות רבות אשר ניתן להמחיש באמצעות מספר דוגמאות, כך:

רוכשים התקינו בדירתם מטבח מספק חיצוני במקום זה שנבחר על ידי היזם. אולם, לאחר שהדירה נמסרה לידיהם התגלו בעיות רטיבות באזור המבטח. מבדיקה שנערכה נמצא כי כשל בצינורות המטבח נגרם לנזילה אשר הרסה את המטבח ונתנה את אותותיה על קירות המטבח. לאחר מכן, ניטשה מחלוקת בין חברת המטבחים לבין הקבלן המבצע לגבי האחריות לתיקון הליקויים ובנטל התשלומים הנובעים מהנזקים שנגרמו.

למאמר מקיף בעניין ליקויים ותקופת הבדק - לחצו כאן.

במקרה אחר היה מדובר על נזקי רטיבות שהתגלו באזור המקלחת כשגם הוא נגרם בעקבות כשל בצנרת שגרם להיקוות של מים אשר התפשטה לקיר ועברה בין חדרי הבית. מיותר לציין כי התפשטות הליקויים גרמה לרשימה ארוכה של ליקויים ולנזקים רחבים שתיקונם נאמד בעשרות אלפי ש"ח. הפעם המחלוקת בעניין זה ניטשה בין מתקין הג'קוזי שבו התגלה הכשל לבין הקבלן הבצע לפרויקט ולבין הספק שממנו הוזמנו האריחים. מיותר לציין שכל אחד מהנ"ל טען כי לא נפל דופי בעבודתו, וכי אין להטיל עליו את האחריות.


מי אחראי לתקן ליקויים בעקבות שינויים שבוצעו בדירה?

בנוסף, במהלך תקופת הבדק התגלו ליקויים נוספים באריחים שהותקנו במקומות הפתוחים בדירה (פנטהאוז, גג וכיו"ב) אשר דהו והתקלפו. גם במקרה זה היה מדובר באריחים שהתקנתם נעשתה במסגרת שדרוג הדירה, כך שלא היה מדובר באביזרים שנכללו במפרט הטכני

מקרים כדוגמת המקרים המתוארים לעיל מובאים להכרעה בפני בתי המשפט כדבר שבשגרה בעקבות תביעות המוגשות בגין ליקויים המתגלים בדירה. ודוק, מדובר בתביעות מורכבות יותר לבירור מאלו הרגילות בהן ישנה הפרה של התחייבות לתקן ליקויים לפי חוק המכר. בהליך תא (ת"א) 42032-07-11‏ ‏ פנינה רובננקו נ' חברת גיא ודורון לוי בנייה והשקעות בע"מ, נדונו עובדות המקרה שלהלן:

התובעת רכשה דירה מקבלן והשקיע מאות אלפי ש"ח בשדרוג וביצוע שינויים בדירה. ברם, זמן קצר לאחר שהדירה נמסרה לידיה התגלו ליקויים רבים בדירה אשר כללו למעשה את כל המתוארים לעיל, ובקצרה: ליקויים באריחים בשטחים פתוחים של הדירה, ליקויים במקלחת ובחדרי שינה וכן ליקויים במטבח. כתוצאה מהתפשטות הליקויים הוגשה תביעה בסך של כ- 1,000,000 ש"ח

מבין הנתבעים ניתן למנות את הספק שסיפק את האריחים, הקבלן המבצע, החברה היזמית ואת מנהליהם של החברות הלה. לטענת התובעת האריחים שסופקו לה על ידי הספק לא היו מתאימים לתנאים של מקומות פתוחים, ולפיכך הם ניזוקו כתוצאה מהלחות, מהטל ועוד גורמים לרטיבות. עוד הלינה הנתבעת על הנזקים שנגרמו מליקויי הרטיבות באמבטיה ובמבטח. מכיוון שכל אחד מהנתבעים "גלגל" את האחריות כלפי גורם אחר לא היה מנוס, אלא למנות מומחה מבית המשפט על מנת להכריע בשאלת האחריות.

במסגרת מינוי המומחה נקבע כי לקבלן המבצע אין אחריות בקשר לליקויים שהתגלו משום שאין בינם לבין עבודתו כל קשר. עוד מקבע כי האחריות לרטיבות במקלחת נעוצה בכשל באיטום הג'קוזי שהתפשט לחדרי הסמוכים, וכן כי הרטיבות במטבח נמצאת באחריות מתקין המטבח. לצד הטלת האחריות על ספק האריחים ועל ספק המטבח נדחו טענות התובעת להטלת אחריות אישית על מנהליהן משום שלא התקיימו התנאים לביצוע הרמת מסך.

לכן, ניתן לראות לפי פסק הדין כי לספקים ישנה אחריות בכל הקשור לליקויים שמתגלים בדירה.

#ליקוייבניה #נדלןמקרקעין #איהתאמות #הסכםמכר #תקופתבדק

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?