ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

לא רק דחיית המסירה - מי אחראי לתקן ליקויים שנגרמו עקב ביצוע שינויים בדירה?


רוכשי דירות רבים לא מסתפקים בדירה המוצעת להם על ידי הקבלן, ועל כן הם מבצעים שינויים ושדרוגים בדירה אשר נועדו להתאימה לצורכיהם ומטרותיהם. בדרך כלל השינויים עולים בהקשר של דחיית מועד המסירה ותוקפה המשפטי של הדחייה, אך לא רק. ביצוע שינויים מעלה גם שינויים ביחס לאחריות לתיקון ליקויים אשר מתגלים לאחר ביצועם.

למאמר מקיף בעניין רכישת דירה מקבלן - לחצו כאן.

למאמר מקיף בעניין איחור במסירת דירה - לחצו כאן.

במקרים רבים שאלת האחריות לתיקון ליקויים שהתגלו אגב ביצוע שינויים בדירה כוללת מספר גורמים שאין ביניהם כל קשר למעט אותה דירה בה בוצעו השינויים. כך למשל עשויים להתגלות ליקויים באביזר שהוזמן באופן פרטי מספק חיצוני שלא עובד עם היזם לפרויקט כשאותו אביזר הותקן על ידי הקבלן המבצע. במקרה זה עולה השאלה מי אחראי לתיקון – האם הקבלן המבצע שבנה את הבניין וביצע את התקנת השינויים שהוזמנו אחראי, הספק שסיפק את החומרים או היזם מכח אחריותו לפי חוק המכר דירות.

האחריות לתיקון הליקויים מתחלקת ל- 4 גורמים, כמפורט להלן:

  1. שינויים שנעשו לפני מסירת הדירה.

  2. שינויים שנעשו לפני מסירת הדירה.

  3. זהות הספק שממנו נעשתה ההזמנה (האם מדובר בספק שעובד עם המוכר או בספק חיצוני).

  4. על מי מוטלת האחריות לתיקון ליקויים שהתגלו בעקבות שינויים שהוכנסו הדירה לעומת המתואר במפרט הטכני..

במאמר שלפנינו נדון בנושא הרביעי, כלומר - בשאלת האחריות לתיקון ליקויים שהתגלו לאור שינויים שבוצעו בדירה. כפי שניתן לראות שאלת האחריות ביחס לליקויים מעלה שאלות רבות אשר ניתן להמחיש באמצעות מספר דוגמאות, כך:

רוכשים התקינו בדירתם מטבח מספק חיצוני במקום זה שנבחר על ידי היזם. אולם, לאחר שהדירה נמסרה לידיהם התגלו בעיות רטיבות באזור המבטח. מבדיקה שנערכה נמצא כי כשל בצינורות המטבח נגרם לנזילה אשר הרסה את המטבח ונתנה את אותותיה על קירות המטבח. לאחר מכן, ניטשה מחלוקת בין חברת המטבחים לבין הקבלן המבצע לגבי האחריות לתיקון הליקויים ובנטל התשלומים הנובעים מהנזקים שנגרמו.

למאמר מקיף בעניין ליקויים ותקופת הבדק - לחצו כאן.

במקרה אחר היה מדובר על נזקי רטיבות שהתגלו באזור המקלחת כשגם הוא נגרם בעקבות כשל בצנרת שגרם להיקוות של מים אשר התפשטה לקיר ועברה בין חדרי הבית. מיותר לציין כי התפשטות הליקויים גרמה לרשימה ארוכה של ליקויים ולנזקים רחבים שתיקונם נאמד בעשרות אלפי ש"ח. הפעם המחלוקת בעניין זה ניטשה בין מתקין הג'קוזי שבו התגלה הכשל לבין הקבלן הבצע לפרויקט ולבין הספק שממנו הוזמנו האריחים. מיותר לציין שכל אחד מהנ"ל טען כי לא נפל דופי בעבודתו, וכי אין להטיל עליו את האחריות.


בנוסף, במהלך תקופת הבדק התגלו ליקויים נוספים באריחים שהותקנו במקומות הפתוחים בדירה (פנטהאוז, גג וכיו"ב) אשר דהו והתקלפו. גם במקרה זה היה מדובר באריחים שהתקנתם נעשתה במסגרת שדרוג הדירה, כך שלא היה מדובר באביזרים שנכללו במפרט הטכני

מקרים כדוגמת המקרים המתוארים לעיל מובאים להכרעה בפני בתי המשפט כדבר שבשגרה בעקבות תביעות המוגשות בגין ליקויים המתגלים בדירה. ודוק, מדובר בתביעות מורכבות יותר לבירור מאלו הרגילות בהן ישנה הפרה של התחייבות לתקן ליקויים לפי חוק המכר. בהליך תא (ת"א) 42032-07-11‏ ‏ פנינה רובננקו נ' חברת גיא ודורון לוי בנייה והשקעות בע"מ, נדונו עובדות המקרה שלהלן:

התובעת רכשה דירה מקבלן והשקיע מאות אלפי ש"ח בשדרוג וביצוע שינויים בדירה. ברם, זמן קצר לאחר שהדירה נמסרה לידיה התגלו ליקויים רבים בדירה אשר כללו למעשה את כל המתוארים לעיל, ובקצרה: ליקויים באריחים בשטחים פתוחים של הדירה, ליקויים במקלחת ובחדרי שינה וכן ליקויים במטבח. כתוצאה מהתפשטות הליקויים הוגשה תביעה בסך של כ- 1,000,000 ש"ח

מבין הנתבעים ניתן למנות את הספק שסיפק את האריחים, הקבלן המבצע, החברה היזמית ואת מנהליהם של החברות הלה. לטענת התובעת האריחים שסופקו לה על ידי הספק לא היו מתאימים לתנאים של מקומות פתוחים, ולפיכך הם ניזוקו כתוצאה מהלחות, מהטל ועוד גורמים לרטיבות. עוד הלינה הנתבעת על הנזקים שנגרמו מליקויי הרטיבות באמבטיה ובמבטח. מכיוון שכל אחד מהנתבעים "גלגל" את האחריות כלפי גורם אחר לא היה מנוס, אלא למנות מומחה מבית המשפט על מנת להכריע בשאלת האחריות.

במסגרת מינוי המומחה נקבע כי לקבלן המבצע אין אחריות בקשר לליקויים שהתגלו משום שאין בינם לבין עבודתו כל קשר. עוד מקבע כי האחריות לרטיבות במקלחת נעוצה בכשל באיטום הג'קוזי שהתפשט לחדרי הסמוכים, וכן כי הרטיבות במטבח נמצאת באחריות מתקין המטבח. לצד הטלת האחריות על ספק האריחים ועל ספק המטבח נדחו טענות התובעת להטלת אחריות אישית על מנהליהן משום שלא התקיימו התנאים לביצוע הרמת מסך.

לכן, ניתן לראות לפי פסק הדין כי לספקים ישנה אחריות בכל הקשור לליקויים שמתגלים בדירה.

#ליקוייבניה #נדלןמקרקעין #איהתאמות #הסכםמכר #תקופתבדק

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com