ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

מהו האינטרס הציבורי הנדרש בעבירות בנייה שהתיישנו


חוק התכנון והבניה קובע את תקופת ההתיישנות על (מרבית) עבירות הבניה ל- 5 שנים בלבד, אך במקביל לכך מעניק לרשויות המקומיות ולמוסדות התכנון כלים להתמודד עם התיישנותן של העבירות. כפי שיובהר בהמשך, הכלים נועדו לאפשר לרשויות המקומיות למנוע את הנצחתן של עבירות הבניה לאחר הפיכתן לעובדה מוגמרת בשטח, מניעת אנדרלמוסיה תכנונית והתאמה בין התכניות החלות על המקרקעין לבין הבניה בפועל.

למאמר בעניין "ארגז הכלים" העומד לרשויות המקומיות לחצו כאן.

למאמר מקיף בעניין עבירות בנייה לחצו כאן.


צו הריסה ללא הרשעה

מבין הכלים שהוענקו לרשויות המקומיות להתמודדות עם עבירות בניה שהתיישנות ניתן למנות את סעיף 239 לחוק התכנון והבניה המאפשר להוציא צו הריסה ללא הגשת כתב אישום, כלומר ללא הליך פלילי. המשמעות היא, שניתן לפעול כנגד עבירות הבניה (ולא כנגד מבצע העבירה) אף בחלוף תקופת ההתיישנות. עם זאת, הוראות החוק מטילות תנאים נוקשים יותר לצורך קבלת צו הריסה בגין עברות שהתיישנו (לעומת עבירות שטרם התיישנו), כך שמבקש הצו נדרש להוכיח אינטרס ציבורי מובהק שנפגע בעקבות עבירות הבניה.

מטרת הדרישה הנוספת במקרה של עבירות שהתיישנו הינה להגן על זכויותיו של הפרט שמתנגד להוצאת צו ההריסה כעבור מספר שנים, ולעתים אף כעבור מספר רב שנים. בכך למעשה הבדיל המחוקק בין עבירות בניה שמבוקש בעניינם צו הריסה במהלך תקופת ההתיישנות בהן די להוכיח שהבניה נעשתה בניגוד להיתר לעומת עבירות שהתיישנו. מיותר לציין כי בית המשפט נדרש בלא מעט מקרים להגדיר מהו אינטרס ציבורי מובהק, כך נקבע כי טענה סתמית של היותו קיר של מבנה מסוכן בשל בנייתו ללא היתר אינה עונה להגדרה של אינטרס ציבורי, וזאת לעומת פגיעה בהיקף זכויות בנייה שיתקבלו לנוכח חריגת הבניה או מניעה שתיווצר להרחיב מדרכה להולכי רגל.

בהתאם לכך, במסגרת הפסיקה הענפה שהצט

ברה בגין עבירות בניה שהתיישנו, נקבע לא אחת, כי השיהוי הכבד שנפל בנקיטת הליכים כנגדם מונעת את ביצוען כעת. לעומת זאת, במקרים אחרים נקבע כי האינטרס הציבורי מחייב את הריסת חריגות הבניה שבוצעו חרף הזמן הרב שעבר מאז בנייתן.

למאמר בעניין זיכוי נאשמת בעקבות שיהוי בנקיטת הליכים פליליים במשך כ- 70 שנה – לחצו כאן.

בהליך עפא (ב"ש) 49261-05-17‏ ‏ ישראל פורת נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר - שבע‏, נדרש בית המשפט להכריע האם להוציא צו הריסה ללא הרשעה לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה בגין עבירות בנייה שהתיישנה. לפי סיפור המקרה מדובר בעבירה שנעשתה עקב בניית גדר ללא היתר על מקרקעין שהוגדרו אז כשטח ציבורי פתוח, וכשכיום המקרקעין עתידים לשמש על פי תכנית לחניה של עובדי העירייה. במקרה שלפנינו הוחלט כי צו ההריסה לצורך בניית מגרש חנייה מצדיק הגנה על אינטרס ציבורי מובהק וכי פרק הזמן שעבר מאז שלטענת המתנגד לצו ההריסה בוצעה הבנייה אינו מונע מלהחיל את הוראות החוק על המקרה דנן.

לעומת זאת, בהליך רע"פ 124/01‏ ניקר נ' מדינת ישראל, נדון מקרה אחר בו בעל דירה הרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף בבניין באמצעות בניית חדר נוסף על ידי הוספת קיר אחד בלבד ללא היתר ששימש לסגירת החדר. במקרה שלפנינו הרשות המקומית טענה כי האינטרס הציבורי מצדיק את הריסת הקיר הנוסף נובע מהסכנה הנשקפת ממנו. עם זאת, בית המשפט סבר אחרת וקבע כי העלאת טענה סתמית לפיה הקיר מסוכן ללא צירוף של חוות דעת הנדסאית וללא ביצוע בדיקות בשטח אינה מספיקה כדי לקבוע כי המבנה מסוכן, וען כן נדחתה הבקשה לצו.

במסגרת ההחלטה האחרונה בית המשפט חזר על ההלכה לפיה בעת התיישנות עבירות בניה לא די בטענה כי הבנייה נעשתה בניגוד להיתר או ללא היתר, אלא שיש להראות את האינטרס הציבורי שנפגע. אותו אינטרס שנפגע ייבחן אל מול טענותיו של הפרט המתנגד להוצאת צו הריסה, ורק אם האינטרס שנפגע יעלה על האינטרס של הפרט יוצא צו הריסה ללא אשמה בהתאם לסעיף 239 לחוק התכנון והבניה.

#תכנוןובניה #חריגותבנייה #התיישנותעבירותבניה

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com