ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

כך נפעל כשהקבלן מתחמק מלתקן ליקויי בנייה


הופעתם של ליקויי בנייה בדירות שנרכשו מקבלן נהפכו זה מכבר לתופעה נפוצה ורחבת היקף, כך שכמעט כל מי שרכש דירה מקבלן יכול להעיד על בעיות כאלו ואחרות שהתגלו לאחר המסירה. עצם הופעתם של ליקויים אינו מהווה אירוע חריג, אך בשל פערי הכוחות הקיימים בין הקבלנים לבין רוכשי הדירות נוצר צורך להגדיר אמות מידה ותנאים כלליים לתיקון הליקויים בתוך פרק זמן מוגדר. משכך, נקבעו בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוראות המטילות על קבלנים חובה לתקן ליקויים בדירות שנמכרו על ידם וכן נקבעו תנאים להסדרת כשלי השוק שהתגלו בעקבות פערי הכוחות.

למאמר מקיף בעניין ליקויים ואי התאמות במסירת דירה מקבלן לחצו כאן

בהתאם לכך, סעיף 4 לחוק המכר דירות מטיל על המוכר (קבלן) חובה לתקן כל אי התאמה שהתגלתה בדירה במהלך תקופת הבדק, ולמעט ליקויים שיתגלו באשמתו או ברשלנותו של הרוכש. לאחר מכן, תחול תקופת האחריות במסגרתה יהיה המוכר, הקבלן או היזם, חייב לתקן כל אי התאמה שמקורה בחומרים, עבודה או בתכנון לקויים. משכך, חשוב לשים לב להופעתם של ליקויים במהלך תקופת הבדק ולהתריע על קיומם בזמן.

ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופה האחריות נעוץ בכך שבמהלך תקופת הבדק היזם נדרש להוכיח כי הליקוי נגרם באשמת הרוכש, ואילו במהלך תקופת האחריות חובת ההוכחה עוברת לרוכש.

למאמר מקיף בעניין איחור במסירת דירה מקבלן לחצו כאן

את ההודעה על אי ההתאמה שנתגלתה או על הופעתו של ליקוי על הרוכש למסור למוכר בהתאם להוראותיו של חוק המכר דירות, כאשר המועד הראשון לכך חל כבר בעת מסירת הדירה לידי הקונה אז נערך גם פרוטוקול מסירה בו מצוינים הליקויים הראשוניים שמתגלים בדירה. כמו כן, ניתן להודיע על קיומם של הליקויים גם לאחר מסירת הדירה וחתימה על פרוטוקול מסירה, וזאת בעיקר ביחס למקרים בהם מדובר בליקוי נסתר, כלומר ליקוי שקונה סביר שאינו מומחה לא יכול לגלות.

הצורך בעדכון המוכר בדבר קיומו של ליקוי נועד לאפשר את תיקון הליקויים לפני החמרתם והתפשטותם (מה שעלול לגרום להוצאות נוספות), וכן לאפשר למוכר לממש את "זכות הראשונים" שניתנה לו בחוק לתיקון הליקויים. במקרים בהם המוכר מתכחש לליקויים, נמנע מלתקנם או אם הליקויים חוזרים לאחר שנעשו עבודות לתיקונם (בכפוף להוראות החוק והפסיקה) ניתן לפעול לתיקון הליקויים באמצעות בעל מקצוע פרטי, ובהמשך לדרוש / לתבוע את עלות התיקון מאת המוכר. עם זאת, לפעולה זו יש גם חסרונות רבים, ולכן רצוי לקבל ייעוץ משפטי וכן להיוועץ עם אנשי מקצוע מהתחום לפני כן.

בהליך שנדון בפני בית המשפט השלום בתיק תא (ת"א) 11742-05-14‏ ‏ יעל יפית רייכנברג נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, נדרש בית המשפט להכריע במחלוקת שהתגלתה לגבי מתן הודעה מוקדמת לקבלן למימוש "זכות הראשונים" לתיקון ליקויים וכן ביחס לסך העלות של התיקונים שהתגלו.

לפי עובדות המקרה בין התובעים לבין הנתבעת נחתם בשנת 2009 הסכם מכר לרכישת דירת מגורים מקבלן, וזאת לפני שבניית הדירה הושלמה, כך שלמעשה מדובר בעסקה ל- "רכישת דירה על הנייר". בהמשך, לאחר שהדירה נמסרה לידי התובעים בשנת 2010, החלו להתגלות בדירה ליקויים, מפגעים, פגמים וכשלים רבים הנובעים, בין היתר, מבעיות רטיבות, שימוש בחומרי בנייה לא נאותים, ביצוע עבודת בנייה רשלנית, חריגות וסטיות בהשלמת בניית הדירה בניגוד לתנאי ההיתר ועוד כנה וכהנה ליקויים וכיו"ב.

התובעים פנו אל הנתבעת לצורך תיקון הליקויים שהתגלו בדירה [בשל אחריותה לתיקון הליקויים מכח חוק המכר (דירות)], אך לטענתם הנתבעת ביצעה פעולות מעטות לתיקון הליקויים אשר כללו, במקרה הטוב, ביצוע "תיקונים קוסמטיים" בלבד, ואילו בכל יתר המקרים פניות התובעים זכו להתעלמות מצד הנתבעת.

לצד זאת, התובעים ציינו מקרה אחד בלבד בו הנתבעת פעלה באופן רציני, נמרץ ויעיל לתיקון בעיית רטיבות מסכנת חיים שאף הפכה את הדירה ללא ראויה למגורים בעקבות קרבתה לשקע חשמל. עם זאת, תיקון של בעיה אחת לא מנע את התוצאה העגומה שנוצרה בעקבות הזנחה ואי תיקון של הליקויים במשך מספר שנים.

לעומת טענות התובעים באשר לליקויים שהתגלו בדירה, הנתבעת מציגה תמונה שונה לחלוטין לפיה בזמן מסירת הדירה נחתם פרוטוקול מסירה בו צוינו הליקויים שהתגלו בדירה. כשביחס לעניין זה, נטען כי התובעים ציינו מספר מועט של הליקויים אשר תוקנו לשביעות רצונם ובתוך פרק זמן סביר ועל כל לא ברור מהו הבסיס לטענותיהם. עוד מוסיפה הנתבעת כי טענות התובעים מתייחסות לליקויים שהתגלו מספר שנים לאחר שהדירה נמסרה לידיהם, וכשתיקונם של אלו אינם באחריותה.

כל אחד מהצדדים תמך את טענותיו בחוות דעת של מומחה מטעמו, אך בשל הפער העצום שנפער בין הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט אשר אימצה ברובה את דעתו של המומחה מטעם התובעים, ומשכך נקבע גם כי יש לקבל את מרבית טענות התובעים ביחס לליקויים שהתגלו בדירה. באשר לטענת הנתבעת ביחס לתיקון ליקויים נקבע כי הטענה עצמה תמוהה לנוכח העובדה כי הנתבעת הכחישה את קיומם של הליקויים, כך שלא ברור כיצד מי שמכחיש את קיומם של הליקויים טוען מנגד שלא ניתנה לו הזדמנות לתקנם. עם זאת, בית המשפט לא הסתפק בכך שטענות הנתבעת תמוהות בעיניו ודן בגופן של טענותיה. במסגרת זו, ציין בית המשפט כי התובעים פנו לנתבעת בעל פה, בכתב ואף באמצעות שליחת חוות דעת מומחה מטעמם – אך כל אלו לא זכו למענה הולם מצד הנתבעת. לפיכך, נקבע כי ניתנה לנתבעת הזדמנות הולמת לתיקון הליקויים.

בנוסף, נדונה דרישת התובעים לפיצוי בגובה של 30,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם מהתנהלותה של הנתבעת ומאי תיקון הליקויים שהתגלו בדירה במשך זמן רב. לצורך קביעת גובה הפיצוי המגיע לתובעים בעניין זה בית המשפט לקח בחשבון את ייעודו של הנכס הנרכש, את סוג הליקויים שהתגלו, מידת חומרתם, השפעתם של הליקויים על השימוש בנכס, התנהלות הצדדים וכן עלות תיקון הליקויים.

בית המשפט חזר וציין כי עלות תיקון הליקויים אינו חזות הכל וכי ייתכנו מקרים בהם עלות התיקונים לא תשקף את עוגמת הנפש שנגרמה לצדדים. לאחר שבית המשפט לקח בחשבון את כל הגורמים המשפיעים על קביעת גובה הפיצוי בגין עוגמת הנפש הועמד הפיצוי בסך של 20,000 ₪ בתוספת 5,000 ₪ בגין הפסד ימי עבודה. סה"כ 25,000 ₪.

#ליקויים #ליקוייבניה #עודנדלן #נדלןמקרקעין #חוקהמכר #רכישתדירהמקבלן #איהתאמות #איהתאמה #תקופתבדק

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com