ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

זכויות בנחלה ובמשק: כיצד יש לפרש צוואה המבטלת את קביעתו של "בן ממשיך"?


מקרקעין הנמצאים בשטחם של מושבים, אגודות שיתופיות וכו' יש מערכת נוספת של כללים שנועדה להסדיר את מאפייניהם המיוחדים, לרבות הסדרת השימוש במקרקעין לפי ייעודם, סיווג הזכויות בהם, יצירת מערכת של הסכמים להסדרת הזכויות בין המשתמש (בר - רשות), רשות מקרקעי ישראל והאגודה השיתופית. כמו כן, ישנה הסדרה מיוחדת לרישום המקרקעין, הטלת מגבלות נוספות על העברת הזכויות מכח מכר או ירושה ועוד נושאים נוספים הנחוצים לשמירה על מאפייניהם של המקרקעין.

כאמור לעיל, זכויות בנחלה מאופיינות, בין היתר, בהסכם משולש בין הבעלים של המקרקעין (בדרך רשות מקרקעי ישראל), האגודה השיתופית ו- בר הרשות - מי שמבצע בסוופו של דבר שימוש במקרקעין. לכן, מכיוון שבר הרשות אינו הבעלים של המקרקעין כל פעולה שלו נדרשת אישור של הבעלים ושל האגודה השיתופית. אגב כך, גם בכל עסקה שמבוצעת בנחלה, במשק (גם בחלק המיועד למגורים וגם לחלק שמטרתו חקלאית) נדרשים האישורים של הגורמים לעיל.

לברי הרשות יש אפשרות, בהתקיים תנאי מסוימים, לקבוע בן ממשיך - כלומר דור המשך שינהל את המשק לצדו או במקומו. פעולה זו עשויה להיחשב במקרים מסוימים כעסקת מתנה, כלומר העברה ללא תמורה בין קרובים, עסקה שלה מאפיינים ייחודיים והטבות שונות בייחוד כשמדובר בעסקת מתנה לבן ממשיך. ואולם, עולה השאלה מתי יכול נותן המתנה לחזור בו מעסקת המתנה וכיצד ניתן להעביר את הזכויות הללו בירושה?


על רקע האמור לעיל, ובשים לב לפעולות הנוספות הדרושות להשלמת העברת הזכויות לבן הממשיך במשק, ניתן לאחרונה פסק דין על ידי בית המשפט העליון אשר מציג מעט מן החשיבות של השלמת הפרטים הללו. בהליך 3607/17 בעמ 3606/17 ‏ ‏ פלוני נ' פלוני, נדרש בית המשפט להכריע בשאלת תוקפה של עסקת מתנה שנעשתה אגב הענקת זכויות במשק ל- "בן ממשיך" כאשר כעבור מספר שנים עסקה זו בוטלה על ידי נותני המתנה כשמקביל נערכה צוואה בה חולקו הזכויות בנכס בחלקים שווים בין כל ילדיהם.

תחילה, נסכם בקצרה את השאלות המשפטיות שנדונו בפסק הדין הנ"ל, כך:

1. מתי מסתיימת הענקת זכויות במתנה במשק חקלאי/במשבצת / בנחלה?

2. באילו מקרים רשאי נותן המתנה לחזור בו מה

עסקה?

3. כיצד יש לחלק את הזכויות בנחלה מכח צוואת המנוחים ז"ל?

4. וכיצד ניתן להחיל את צוואת ההורים על המגבלות החלות על הצדדים מכח ההסכם המשולש לעיל בין רשות מקרקעי ישראל והאגודה החקלאית לבין ברי הרשות?

תחילה, ולמען הבהרת התמונה, יתוארו עובדות המקרה בקצרה. בשנת 1985 נחתם הסכם בו הוגדר ונקבע זהותו של "הבן הממשיך" בנחלה, כך שלפי ההסכם התחייבו ההורים כי אחד מבין תשעת ילדיהם יהיה זה שיקבל את הזכויות. בתמורה לכך התחייב הבן הממשיך לסייע להוריו בתשלום חובות שנדרשו לשלם לאגודה החקלאית, להקים מבנים ולבצע פעולות לפיתוח המשק, להתחלק ברווחים וכיו"ב.

על מנת שיינתן תוקף מחייב חתמו הצדדים על הסכם ועל יתר המסמכים וכן קיבלו את הסכמתם ואישורם של נציג האגודה והסוכנות היהודית אשר ניהלה את המקרקעין בעבור רשות מקרקעי ישראל. לכן, ניתן לראות כבר כעת כי הצדדים הנוספים הם: רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית. מכיוון שמאפייניו הפיזיים של המשק לא אפשרו לנות שטח נוסף לדור ממשיך, ניתן להם שטח נוסף לצורך כך. בבירור שנערך במהלך פסק הדין נקבע במפורש כי קביעת הבן הממשיל לעיל לא נועדה לקבלת שטח נוסף, אלא נעשתה לצורך העברת המשק לידיו.

ואולם, כעבור מספר שנים הודיעו ההורים כי בכוונתם לחזור בהם מעסקת המתנה, ובכך לבטל את הקביעה כי בנם הנ"ל יהיה בן ממשיך. את ההודעה ההורים שלחו לסוכנות היהודית ולרשות מקרקעי ישראל. כמו כן, ההורים ערכו צוואה ובה נקבע כי ילדיהם יירשו את עזבונם בחלקים שווים ביניהם. עם זאת, לגבי זכויותיהם בנחלה לא ניתנה התייחסות, ומכיוון שמדובר בזכויות להשתמש במקרקעין בלבד ולא בזכות קניינית, הרי שלא ניתן להכליל את זכויות אלו במסגרת עזבונם. עם זאת, היות שעולה באופן ברור כי כוונת ההורים הייתה לחלק את עזבונם בחלקים שווים בין ילדיהם הרי שאין חולק על הצורך לחלק גם את זכותם להשתמש בנחלה בחלקים שווים.

לעניין זה, ניטשה בין הצדדים מחלוקת האם עצם העובדה שקביעת הבן הממשיך, אשר מוגדרת כעסקת מתנה, לא קיבלה את האישור של רשות מקרקעי ישראל מותירה אותה בגדר התחייבות לתת מתנה, כך שלא מדובר למעשה בעסקה אלא בזכויות חוזיות בלבד.

לעניין זה, נקבע בפסק הדין כי העדר קבלת רשות מקרקעי ישראל מונעת ממי שנקבע שיהיה הבן הממשיך מלטעון לכך שהעסקה הסתיימה. כך גם נדחו הטענות הדרישה לאישור רשות מקרקעי ישראל מהווה דרישה טכנית שהפכה לאות מתנה. לעניין זה, יש לציין כי חוק המתנה קובע רשימת מקרים שעל בסיסם נותן המתנה יכול לחזור בו מכוונתו לתת מתנה, כשמקרים אלו קיבלו (במרבית המקרים).פרשנות מרחיבה. במקרה שלפנינו, נקבע בערכאות הקודמות כי ההורים הרגישו שבנם הממשיך אינו מקיים את חלקו כפי שציפו, ועל כן ביקשו לבטל את המתנה.


נוסף על האמור לעיל, בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לענייני משפחה שדן במקרה הנ"ל כערכאה ראשונה בהליך תמש (פ"ת) 5016-02-12‏ ‏ ג.י נ' א.י, נדונה גם שאלת תוקפה של הצוואה של ההורים המנוחים והאם היא בטלה בשל השפעה בלתי הוגנת ובשל חוסר כשירות של המצווים. במסגרת זו נקבע כי הטענות שהועלו ביחס להשפעה בלתי הוגנת על ההורים ועל היותם של ההורים בלתי כשירים לערוך צוואה - נדחו.

כמו כן, בית המשפט התייחס לכך שעזבון המנוחים אינו כולל את הזכויות במשק, וזאת מכיוון שלמנוחים אין זכויות בקנייניות , אלא זכות שימוש בלבד כברי רשות. למרות זאת, נקבע כי יש לחלק את זכות השימוש של המנוחים (שלגביה לא הייתה התייחסות בצוואה) ולחלק את הזכות השימוש בחלקים שווים בין תשעת ילדי המנוחים, אולם חלוקה זו נוגדת את ההסכמים נוספים החלים על המקרקעין בין האגודה השיתופית לרשות מקרקעי ישראל ולבין המנוחים לבין האגודה - הסכמים שאוסרים על ריבוי משתמשים במשק.

את הפתרון לחלוקת המשק באופן שווה בין היורשים בהתאם לאמור בצוואה לעומת המגבלות שאסרו על ריבוי משתמשים פתר בית המשפט באמצעות רכישת זכות השימוש על ידי הבן הממשיך מיתר האחים, וזאת לאחר שנקבע לגביו כי הוא מסוגל לקיים את המשק ואף רוצה בכך.

#נדלןמקרקעין #רשותמקרקעיישראל #רמי #מנהלמקרקעיישראלרשותמקרקעיישראלרמי #משקיםונחלות #אגודותשיתופיות #מושבים #בןממשיך

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com