מהם הפתרונות והכלים שעומדים לרשות בעל דירה שסובל מליקויים שמקורם אצל השכן מלמעלה?
האם ניתן לחייב את בעל הדירה לתקנם או שיש לקבל את טענותיו כי האחריות חלה על גורם חיצוני?
בעלי דירות רבים בבתים משותפים סובלים מליקויים וממטרדים שונים, כגון: בעיות רטיבות, נזילות, חלחול של מים, הצפות, עובש, כשלים במערכת החשמל ובצנרת, קילוף של הטיח, נשירת בטון ועוד מספר רב של בעיות כאלו או אחרות. ליקויים אלו בדרך כלל מוגדרים גם כליקויים דינמיים אשר הולכים מתפשטים ומחמירים, ולכן ברור מאליו גם הצורך לטפל בהם כמה שיותר מהר ומוקדם.
עם זאת, בניגוד למי שסובל מאותם ליקויים, הבעלים של הדירה שהיא המקור לליקויים לא תמיד ממהרים לתקן ולפעמים אף מסרבים לעשות זאת. בתחילה, ניתן להבחין בגרירת רגליים עד שיגיע איש מקצוע שיאבחן את הליקוי, יקבע את מקורו ואת דרכי הטיפול. בהמשך, תתבקש אורכה נוספת לטיפול בשל הצורך לפנות לגורמים נוספים כמו חברת ביטוח, קבלן שביצע עבודות ואפילו ליזם שמכר את הדירה. בכל אותו הזמן אותם ליקויים דינמיים מתפשטים בדירה, נותנים את אותותיהם וגורמים לנזק ולירידה בהנאה שניתן להפיק מהדירה.
האם בעל דירה חייב לתקן את הליקויים שנגרמים מדירתו?
תיקון הליקויים הוא אינו עניין של שכנות טובה, אם כי רצון טוב יכול תמיד לעזור, אלא מחויבות מכח הוראות הדין וחוק המקרקעין, תקנון הבית המשותף והאחריות הנגזרת מכח על כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף.
מהו התקנון? זהו מסמך אשר מסדיר את החובות והזכויות של בעלי זכויות בבית המשותף, וכן את מערכת היחסים שנגזרת מכך, הצמדה של חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ושויכו לדירות מסוימות (חניות, מחסנים וכו').
לפי סעיף 64 לחוק המקרקעין, כל עוד בעלי הדירות לא קבעו לגבי הבית המשותף תקנון מוסכם, יחול לגבי אותו מבנה התקנון המצוי שנקבע בתוספת לחוק המקרקעין. כמו כן, לפי סעיף לתקנון המצוי בעל דירה מחויב לתקן ליקויים שנובעים מדירתו, ואילו בעל הדירה הנפגע מכך רשאי להפעיל את החובה. לצורך הנוחות יובאו הוראות התקנון הרלוונטיות כלשונן, כך:
" מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות"
האם ניתן לחייב בעל דירה לתקן ליקויים שהאחריות בגינם חלה על גורם חיצוני?
כפי שצוין לעיל, חלק מבעלי הדירות מתחמקים מלתקן ליקויים למרות שזוהי חובתם על פי דין, ואף מקשים על בעל הדירה שדורש את התיקון. כך למשל, נטען לא אחת כי האחריות אינה רובצת לפתחם, אלא על היזם שמכר להם את הדירה ושלו האחריות מכח חוק המכר דירות.
ליקויים, בעיות רטיבות ואיטום, נזילות וכו' מהווים את הגורם העיקרי למחלוקות בבתים משותפים. גורמים אלו אינם מתרחשים רק בבניינים ישנים, אלא גם בבניינים חדשים שזה עתה נמסרו מקבלן. אולם, באותו המקרה, האחריות לתיקון הליקויים ואי ההתאמות מכח חוק המכר דירות חלה על הקבלן.
בהליך שנדון בפני המפקחת על הבתים המשותפים בתיק (עכו) 88/05 ינקו שמואל נ' אמר קלוד, נדרשה המפקחת להכריע האם ניתן לתבוע מבעל דירה שיתקן את הליקויים שהאחריות לתיקונם חלה על היזם/קבלן שמכר את הדירה.
במסגרת ההליך, המפקחת סקרה את השתלשלות האירועים בין הצדדים, את המכתבים והפניות של התובע (בעל הדירה שבדירתו הופיע הליקויים), את נימוקיו והסבריו של הנתבע (הבעלים של הדירה שהיא המקור לליקויים) אשר כללו דרישה למגורים חלופיים בזמן שהקבלן מבצע את עבודות התיקון.
לטענת הנתבע, לא רק שהקבלן אחראי לתיקון הליקויים, אלא שבשל רגישות לאבק שקיימת לו ולבני משפחתו יש להתנות את העבודות במציאת דיור חלופי. המפקחת דחתה את טענותיו של הנתבע וקבעה כי החיים בבית משותף מצריכים מבעלי הדירות לסבול אי נעימות כדי לאפשר את המשך החיים המשותפים.
עוד נקבע כי, לבעל הדירה שממנה נובעים הליקויים ישנה חובה מוחלטת לתקנם והוא אינו יכול להסתתר מאחורי גורמים חיצוניים. מדובר אם כן בקביעה נחרצת שמטילה על בעל הדירה אחריות מוחלטת לתיקון הליקויים, בזו הלשון:
" משמע, חוק המקרקעין מטיל חובה על בעל דירה לתקן כל ליקוי בדירתו, המזיק לבעל דירה אחרת בבית. הוראת הסעיף קובעת אחריות מוחלטת של בעל דירה כלפי זולתו, בעל דירה אחרת בבית, ללא כל קשר ל"אשמו" או להתנהגותו. משום כך, טענת הנתבע לפיה לא הוא אשם בליקויי האיטום בדירתו, ולפיכך אינו אחראי לתיקונם, אינה רלוונטית"
מנגד, בהליך תא (חי') 29833-08-13 יונה דוגמא נ' יצחק קסטל שנדון בפני בית המשפט השלום תבעה בעלת דירה פיצויים ודרשה לקבל צו עשה לתיקון ליקויים שלא תוקנו על ידי היזם במהלך תקופת הבדק. בתביעה זו, בית המשפט דחה את טענותיה של התובעת ולא שעה לבקשתה לתיקון הליקויים מאחר שכתב התביעה לא כלל את הוראות החוק המתאימות אשר מחייבות את בעלי הדירות לתקן את הליקויים.
יחד עם זאת, בית המשפט נתן נימוקים נוספים להחלטתו אשר כללו התייחסות להליך שניהלה התובעת בפני המפקח ואשר במסגרתו היא ויתרה על תיקון של חלק מהליקויים על ידי היזם, ועל כן היא לא יכולה לבקש כעת מבעלי הדירות שיתקנו במקומו.
לעניין זה, ראוי לייחד מספר מילים לחובתו של הקבלן מכח חוק המכר דירות לתקן ליקויים. הופעתם של ליקויים לאחר מסירת הדירה מקבלן היא תופעה שנפוצה שמתרחשת כמעט בכל פרויקט שקיבל טופס 4 ואוכלס בידי רוכשי הדירות. אך לצערנו, גם ההתחמקות והסירוב של קבלנים מלתקן ליקויים הינה תופעה מוכרת. מטבע הדברים, לו תופעת הליקויים במסירת דירה מקבלן לא הייתה כל כך שכיחה לא היה צורך להקצות לה סעיפים נרחבים בחקיקה.
ניתוק הקשר, התלות והתנאים בקיום חובותיו של היזם כלפי בעלי הדירות, הרוכשים, לבין חובותיהם של בעלי הדירות לבין עצמם תסייע לפתור מחלוקות שקיימות בין בעלי הדירות בעניין ליקויים ותתמרץ אותם לפעול כקבוצה ולשתף פעולה מול היזמים.
