ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

ליקויים בבית משותף – האם ניתן לחייב בעל דירה לתקן נזילות במקום הקבלן?


מהם הפתרונות והכלים שעומדים לרשות בעל דירה שסובל מליקויים שמקורם אצל השכן מלמעלה?

האם ניתן לחייב את בעל הדירה לתקנם או שיש לקבל את טענותיו כי האחריות חלה על גורם חיצוני?

בעלי דירות רבים בבתים משותפים סובלים מליקויים וממטרדים שונים, כגון: בעיות רטיבות, נזילות, חלחול של מים, הצפות, עובש, כשלים במערכת החשמל ובצנרת, קילוף של הטיח, נשירת בטון ועוד מספר רב של בעיות כאלו או אחרות. ליקויים אלו בדרך כלל מוגדרים גם כליקויים דינמיים אשר הולכים מתפשטים ומחמירים, ולכן ברור מאליו גם הצורך לטפל בהם כמה שיותר מהר ומוקדם.

עם זאת, בניגוד למי שסובל מאותם ליקויים, הבעלים של הדירה שהיא המקור לליקויים לא תמיד ממהרים לתקן ולפעמים אף מסרבים לעשות זאת. בתחילה, ניתן להבחין בגרירת רגליים עד שיגיע איש מקצוע שיאבחן את הליקוי, יקבע את מקורו ואת דרכי הטיפול. בהמשך, תתבקש אורכה נוספת לטיפול בשל הצורך לפנות לגורמים נוספים כמו חברת ביטוח, קבלן שביצע עבודות ואפילו ליזם שמכר את הדירה. בכל אותו הזמן אותם ליקויים דינמיים מתפשטים בדירה, נותנים את אותותיהם וגורמים לנזק ולירידה בהנאה שניתן להפיק מהדירה.

האם בעל דירה חייב לתקן את הליקויים שנגרמים מדירתו?

תיקון הליקויים הוא אינו עניין של שכנות טובה, אם כי רצון טוב יכול תמיד לעזור, אלא מחויבות מכח הוראות הדין וחוק המקרקעין, תקנון הבית המשותף והאחריות הנגזרת מכח על כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף.

מהו התקנון? זהו מסמך אשר מסדיר את החובות והזכויות של בעלי זכויות בבית המשותף, וכן את מערכת היחסים שנגזרת מכך, הצמדה של חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ושויכו לדירות מסוימות (חניות, מחסנים וכו').

לפי סעיף 64 לחוק המקרקעין, כל עוד בעלי הדירות לא קבעו לגבי הבית המשותף תקנון מוסכם, יחול לגבי אותו מבנה התקנון המצוי שנקבע בתוספת לחוק המקרקעין. כמו כן, לפי סעיף לתקנון המצוי בעל דירה מחויב לתקן ליקויים שנובעים מדירתו, ואילו בעל הדירה הנפגע מכך רשאי להפעיל את החובה. לצורך הנוחות יובאו הוראות התקנון הרלוונטיות כלשונן, כך:

" מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות"

האם ניתן לחייב בעל דירה לתקן ליקויים שהאחריות בגינם חלה על גורם חיצוני?

כפי שצוין לעיל, חלק מבעלי הדירות מתחמקים מלתקן ליקויים למרות שזוהי חובתם על פי דין, ואף מקשים על בעל הדירה שדורש את התיקון. כך למשל, נטען לא אחת כי האחריות אינה רובצת לפתחם, אלא על היזם שמכר להם את הדירה ושלו האחריות מכח חוק המכר דירות.

ליקויים, בעיות רטיבות ואיטום, נזילות וכו' מהווים את הגורם העיקרי למחלוקות בבתים משותפים. גורמים אלו אינם מתרחשים רק בבניינים ישנים, אלא גם בבניינים חדשים שזה עתה נמסרו מקבלן. אולם, באותו המקרה, האחריות לתיקון הליקויים ואי ההתאמות מכח חוק המכר דירות חלה על הקבלן.

בהליך שנדון בפני המפקחת על הבתים המשותפים בתיק (עכו) 88/05 ינקו שמואל נ' אמר קלוד, נדרשה המפקחת להכריע האם ניתן לתבוע מבעל דירה שיתקן את הליקויים שהאחריות לתיקונם חלה על היזם/קבלן שמכר את הדירה.

במסגרת ההליך, המפקחת סקרה את השתלשלות האירועים בין הצדדים, את המכתבים והפניות של התובע (בעל הדירה שבדירתו הופיע הליקויים), את נימוקיו והסבריו של הנתבע (הבעלים של הדירה שהיא המקור לליקויים) אשר כללו דרישה למגורים חלופיים בזמן שהקבלן מבצע את עבודות התיקון.

לטענת הנתבע, לא רק שהקבלן אחראי לתיקון הליקויים, אלא שבשל רגישות לאבק שקיימת לו ולבני משפחתו יש להתנות את העבודות במציאת דיור חלופי. המפקחת דחתה את טענותיו של הנתבע וקבעה כי החיים בבית משותף מצריכים מבעלי הדירות לסבול אי נעימות כדי לאפשר את המשך החיים המשותפים.

עוד נקבע כי, לבעל הדירה שממנה נובעים הליקויים ישנה חובה מוחלטת לתקנם והוא אינו יכול להסתתר מאחורי גורמים חיצוניים. מדובר אם כן בקביעה נחרצת שמטילה על בעל הדירה אחריות מוחלטת לתיקון הליקויים, בזו הלשון:

" משמע, חוק המקרקעין מטיל חובה על בעל דירה לתקן כל ליקוי בדירתו, המזיק לבעל דירה אחרת בבית. הוראת הסעיף קובעת אחריות מוחלטת של בעל דירה כלפי זולתו, בעל דירה אחרת בבית, ללא כל קשר ל"אשמו" או להתנהגותו. משום כך, טענת הנתבע לפיה לא הוא אשם בליקויי האיטום בדירתו, ולפיכך אינו אחראי לתיקונם, אינה רלוונטית"

מנגד, בהליך תא (חי') 29833-08-13‏ ‏ יונה דוגמא נ' יצחק קסטל שנדון בפני בית המשפט השלום תבעה בעלת דירה פיצויים ודרשה לקבל צו עשה לתיקון ליקויים שלא תוקנו על ידי היזם במהלך תקופת הבדק. בתביעה זו, בית המשפט דחה את טענותיה של התובעת ולא שעה לבקשתה לתיקון הליקויים מאחר שכתב התביעה לא כלל את הוראות החוק המתאימות אשר מחייבות את בעלי הדירות לתקן את הליקויים.

יחד עם זאת, בית המשפט נתן נימוקים נוספים להחלטתו אשר כללו התייחסות להליך שניהלה התובעת בפני המפקח ואשר במסגרתו היא ויתרה על תיקון של חלק מהליקויים על ידי היזם, ועל כן היא לא יכולה לבקש כעת מבעלי הדירות שיתקנו במקומו.

לעניין זה, ראוי לייחד מספר מילים לחובתו של הקבלן מכח חוק המכר דירות לתקן ליקויים. הופעתם של ליקויים לאחר מסירת הדירה מקבלן היא תופעה שנפוצה שמתרחשת כמעט בכל פרויקט שקיבל טופס 4 ואוכלס בידי רוכשי הדירות. אך לצערנו, גם ההתחמקות והסירוב של קבלנים מלתקן ליקויים הינה תופעה מוכרת. מטבע הדברים, לו תופעת הליקויים במסירת דירה מקבלן לא הייתה כל כך שכיחה לא היה צורך להקצות לה סעיפים נרחבים בחקיקה.

ניתוק הקשר, התלות והתנאים בקיום חובותיו של היזם כלפי בעלי הדירות, הרוכשים, לבין חובותיהם של בעלי הדירות לבין עצמם תסייע לפתור מחלוקות שקיימות בין בעלי הדירות בעניין ליקויים ותתמרץ אותם לפעול כקבוצה ולשתף פעולה מול היזמים.

#בתיםמשותפים #סכסוכישכנים #ליקוייבניה #ליקויים #נזילות #רטיבות #תיקוןליקויים #נדלןמקרקעין

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com