ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

האם הזכות לרכישת דירה ציבורית עוברת בירושה – האם אפשר להעביר דירה ציבורית בירושה?


האם ניתן להעביר בירושה את הזכות לרכישת דירה מעמידר? מחלמיש? פרזות ויתר החברות שמנהלות את הדיור הציבורי במדינת ישראל. הדיור הציבורי בישראל נועד לספק קורת גג ודירה למגורים למי שידו אינה משגת, אולם בשל הפער העצום שקיים בין ההיצע לבין הביקוש – הדיור הציבורי הוכר כמשאב מוגבל.

עם זאת, ולמרות שהדיור הציבורי הוגדר כמשאב מוגבל, משרד הבינוי והשיכון, שאחראי על תחום הדיור הציבורי מאפשר לזכאים לרכוש את הבעלות בדירות הציבוריות. בדרך זו, יכול מי שזכאי לקבל דירה מחברות כמו עמידר, חלמיש, פרזות לרכוש את הדירה אותה הוא שוכר.

אמנם, מכירת הדירות שנכללות במאגר הדיור הציבורי מצמצמת את כמות הדירות שניתן להשכיר, ומקטינה את מספרם של מעוטי היכולת שמקבלים סיוע מהמדינה, אך מצד שני פעולה זו מפחיתה את הפערים הקיימים בחברה, מאפשרת לצור צדק חלוקתי, וגם מטיבה עם ציבור הזכאים שבמקום לשלם דמי שכירות בעבור דירה של המדינה יוכלו לרכוש וליהנות מדירה משלהם, יציבות וקורת גג קבועה.

הבנה זו, תוארה היטב בהליך עת"מ (מינהליים י-ם) 413/06 עזבון המנוחה ביטון שמחה ז"ל נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (פורסם בנבו, 25/11/2011) (להלן: "פרשת ביטון שמחה"), באלו המילים, כך:

"תכלית הדיור הציבורי, בחינת פשיטא, היא סיוע חברתי לדרים בו מזה שנים וידם אינה משגת לרכוש דירה בתנאי שוק רגילים. ראו גם, לשם ההיקש, דברי ההסבר להצעת חוק הדיור הציבורי, תשנ"ח-1998, הצעות חוק תשנ"ח, 306, שעניינם צמצום ממדי העוני בישראל. תור הזכאים גדול מן ההיצע; על כן אין להלום, ככלל, מערך ירושה "גמיש" שכגון דא, וכמובן אם היורשים עצמם זכאי דיור ציבורי, יזכו לו לפי אמות המידה החלות על הכל"

הקריטריונים לרכישת הדירה על ידי הזכאים מוסדרים בחוק חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, אשר לאחרונה תוקפו הוארך עד לשנת 2022. לאחר מכן, באם לא יחודש החוק אפשרות זו תיסגר, וכנראה שיחזרו שרכישת הדירות תתאפשר מכח הנחיות שיוציא משרד השיכון והבינוי מעת לעת.

דיור ציבורי - העברת דירה בירושה

לא מעט זכאים הביעו עד כה את רצונם לרכוש את הדירה, אך בשל קשיים כלכליים רצונם נדחק הצידה.

החמצת ההזדמנות לרכישת הדירה שנמצאת במאגר הדירות הציבורי הולידה מספר מחלוקות משפטיות שהגיעו לפתחם של בתי המשפט שכללו עתירות שיחייבו את משרד הבינוי והשיכון למכור או להשכיר להם דירות, כך שיוכלו ברבות הימים להיכנס בגדרו של המונח זכאי בחוק. כן עלו דרישות להכיר ביורשים של זכאים כמי שרשאים להשלים את הרכישה במקום הזכאי שהלך לבית עולמו.

בפרשת ביטון שמחה, נדונה דרישתו של יורש להשלים את הליך רכישת הזכויות בדירה ציבורית בו החלה אמו ז"ל שהלכה לבית עולמה.

לטענת היורש, הוא זכאי להירשם כבעלים מאחר שנחתם הסכם מחייב בין אמו לבין משרד הבינוי והשיכון אשר נקטע באבו בשל אשפוזה של אמו, אשפוז שמנע ממנה לשלם את יתרת התמורה בעבור הדירה.

מנגד, משרד הבינוי והשיכון טען שההסכם בוטל עם המנוחה ז"ל כדין, וזאת לאחר שנשלחו אליה מספר התראות טרם הביטול. סיבת הביטול הייתה כאמור בעקבות אי עמידה בלוח התשלומים שנקבע. עוד טען משרד הבינוי והשיכון כי זכותו של הזכאי היא אישית ואיננה ניתנת להעברה, אך חוזקה של טענה זו מותנה בספק.

באותו המקרה, בית המשפט אימץ את גישתו של משרד הבינוי והשיכון ודחה את טענתו של היורש. נפסק כי לא קמה במקרה דנן זכאות לרשת את זכות הבעלות.

האם הזכאות היא אישית באופן שמונע את העברתה בירושה?

פרשת ביטון שמחה לא הייתה הפעם הראשונה בה נדרש בית המשפט להכריע באשר ליכולתו של יורש להשלים את רכישת הדירה במקום הזכאי שהלך לבית עולמו. בהליך המ (י-ם) 849/01 דיטה שאשא נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "פרשת שאשא") בית המשפט נדרש להכריע בשאלה זהה, רק שהפעם הזכאי טרם התחיל לשלם בעבור הדירה.

באותו המקרה, בית המשפט עמד על טיבה של הזכאות לרכישת זכות הבעלות על דירה ציבורית, ובתוך שכך הגיעה למסקנה כי מדובר בזכות אישית שאיננה ניתנת להעברה. כן נקבע כי זכות זו פגה עם מותו של הזכאי, זאת בהתאם לסעיף 4(2) לחוק החוזים שקובע כי ההצעה של צד להסכם מסתיימת עם מותו של הניצע (במקרה שלנו הניצע הוא הזכאי).

עם זאת, באותו המקרה בית המשפט הגיע למסקנה הפוכה מזו שבפרשת ביטון שמחה, הגם שבאותו המקרה הזכאי טרם התחיל בביצועו של ההסכם. את ההצדקות והנימוקים להחלטת בית המשפט ניתן למצוא בגוף פסק הדין והן כוללות שיקולי צדק, הגינות, הוראות חוק משלימות והלכות קודמות מדיני הירושה.

לעומת זאת, בהליך שנדון כמעט במקביל לפרשת שאשא, בתיק הפ 616/01 ויטנברג מנהל עיזבון המנוחה שמחה נחמיאס ז"ל נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ - תיק במחוזי ירושלים (להלן: "פרשת ויטנברג") בית המשפט הגיע לתוצאה הפוכה אפילו שהסמכת העובדתית שבין המקרים מעלה תחומי חפיפה לא מבוטלים.

לסיכום:

זכאותו של יורש להיכנס בנעלי המוריש, להשלים את הליך רכישת זכויות הבעלות בדיור הציבורי ולסיים את העסקה עם רישום את הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין, איננה חד משמעית וברורה. הגישה בפסיקה היום חלוקה והיא משתנה לפי הנסיבות של כל מקרה. על כך יש להוסיף כי פסקי הדין מגלים שמצבו של היורש, ומידת זכאותו להיות שוכר בדיור הציבורי, עשויה אף היא להשליך על ההחלטה. תיאור מתאים להלך רוח זה ניתן בהליך עעמ 823/12 תמר קליסה נ' יצחק שמעון (פורסם בנבו, 08/08/2013), כך:

"אין בכך לומר שנכסי הציבור הם הפקר. אולם, נכונותה של הרשות לראות את התמונה בכללותה – תוך שימת לב לנזקקותה של משפחה המונה 6 ילדים, שממילא זכאית לפתרון דיור על-פי נהליו של משרד הבינוי והשיכון – הייתה בנסיבות העניין סבירה, ומכל מקום אינה פגומה במידה המצדיקה את התערבותו של בית משפט זה"

אולם, במספר פסקי דין מאוחרים בית המשפט העליון מתח ביקורת על הבחנה זו, ועל כן ייתכן שינויים ביחס להשפעת מצבו האישי של היורש.

כפיר חיון, עו"ד | מקרקעין - נדל"ן

#דיורציבורי #נדלןמקרקעין

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com