ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

הכשרה של חריגות בנייה - לגליזציה בדיעבד לבנייה בלתי חוקית


חוק התכנון והבנייה מסדיר נושאים אשר מציינים את מטרותיו ורבדיו של החוק. מבין מטרותיו ניתן למנות את הסדרת השימוש והתועלת שבעליהם של נכסים יכולים להפיק וכן הטלת אחריות פלילית בגין עבירות על הוראותיו של החוק. חוק התכנון והבניה ספג ביקורת רבה לנוכח המגבלות המוטלות מכוחו על השימוש שניתן לעשות בנכסים ועל הפגיעה הקניינית הקשה הנלוות לכך, אך לצד זאת ישנה הסכמה גורפת בדבר נחיצותו של החוק לצורך מניעת מטרדים, שמירה על בריאות הציבור ואספקת צרכיו.

הוראותיו של חוק התכנון והבנייה מטילות אחריות פלילית בגין אי קיומן של הוראותיו, כשבמרבית המקרים לעבירות חוק התכנון והבניה דירוג נמוך מבחינת חומרתן, אולם ייתכנו מקרים שעקב התוצאות הקשות יסווגו העברות במדרג מחמיר יותר. המעקב אחר יישומן ואכיפתן של הוראות חוק התכנון והבניה אמונות רשויות מקומיות ומרחביות, גופים שהוקמו מכח חוק לצורך כך, וכן יתר מערכות האכיפה והתביעה של המדינה.

תחולתו הרחבה של חוק התכנון והבנייה, סעיפיו המרובים, מורכבות, והיקפו מטילים מגבלות רבות על שימוש במקרקעין, ולכן כשלמשוואה זאת מוסיפים את חוסר הידע וההבנה של הציבור הרחב בהוראות החוק התוצאה שמתקבלת היא כמות

הכשרת חריגות בניה

רבה של עבירות בנייה ומספר תיקים רב הנדונים בפני בתי המשפט לעניינים מקומיים ברחבי הארץ. עבירות בנייה יכולות להתבצע בעקבות עבירות בנייה "קלות" סגירת מרפסת, שינוי חזית המבנה, הוספת כלים סניטריים במחסן/מרתף וכיו"ב. כמו כן, ייתכנו עבירות בשל שימוש החורג מהיתר כמו לדוגמה מקרים בהם מושכרים מחסנים ומרתפים בניגוד למטרות שיועדו להם על פי ההיתר או התכנית. בנוסף לעבירות אלו ייתכנו מקרים בהם מבוצעת בנייה הכוללת תוספת קומות נוספות, בנייה מעבר לקווי הבניין שנקבעו וכו'.

למאמר בעניין שימוש חורג לחצו כאן.

בעתירה שהוגשה בהליך עתמ (חי') 24483-05-17‏ ‏ אגבאריה פארוק סאלח נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - צפון חיפה‏, כנגד החלטתה של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה לאשר תכנית שנועדה להכשיר חריגות בנייה קיימות נדונה שוב הסבירות של הכשרת חריגות בנייה בדיעבד. על מנת לקבוע אם אישורה של התכנית אינו חורג ממתחם הסבירות נבדקו חומרת עבירות הבנייה שבוצעו על ידי מגיש התכנית, החשיבות בשמירה על שלטון חוק, מבחן המגרש הריק, התאמת התכנית שהוגשה ליתר התכניות החלות במקרקעין, פרסום הבקשה כדין, ניהול הליך התנגדויות תקין וכו'.

במהלך בדיקת סבירות ההחלטה לאישור התכנית נקבע כי הבקשה לתכנית פורסמה כדין, כי ההתנגדויות נוהלי באופן תקין, כי הוועדה בחנה את התכנית מספר פעמים החליטה לאשרה ואת דירוג עבירות הבנייה שבוצעו על ידי מגיש התכנית. לאור כל זאת, ובשל מסקנות נוספות שהתקבלו בפסק הדין נדחו טענות העותרים.

עוד נבחן בפסק הדין האם שאלת הכשרתן של עבירות בנייה מצדיק מתן רשות ערעור למועצה הארצית לתכנון ובנייה לנוכח ההחלטות שנפסקו בעניין זה עד כה ושעל פיהן הוגדרו המבחנים שמכוחם בוחנים את ההצדקות למתן רשות ערעור. במקרה שלפנינו נקבע כי הן חשיבותו של הנושא והן הקפה של התכנית המאושרת אינם מצדיקים מתן רשות ערעור, ולכן גם טענה זו נדחתה.

למאמר בעניין הסבת דירות מגורים לגני ילדים לחץ כאן.

#פיצולצמודיקרקע #פיצולדירות #שימושחורגמתכנית #הקלהמתקנות #הקלהכמותית #הקלה #שימושחורג #תכנוןובניה #שימושחורגמהיתר #היתרבניה #חריגותבנייה #הכשרתחריגותבניה #עבירותבניה

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?