ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

הכשרה של חריגות בנייה - לגליזציה בדיעבד לבנייה בלתי חוקית


חוק התכנון והבנייה מסדיר נושאים אשר מציינים את מטרותיו ורבדיו של החוק. מבין מטרותיו ניתן למנות את הסדרת השימוש והתועלת שבעליהם של נכסים יכולים להפיק וכן הטלת אחריות פלילית בגין עבירות על הוראותיו של החוק. חוק התכנון והבניה ספג ביקורת רבה לנוכח המגבלות המוטלות מכוחו על השימוש שניתן לעשות בנכסים ועל הפגיעה הקניינית הקשה הנלוות לכך, אך לצד זאת ישנה הסכמה גורפת בדבר נחיצותו של החוק לצורך מניעת מטרדים, שמירה על בריאות הציבור ואספקת צרכיו.

הוראותיו של חוק התכנון והבנייה מטילות אחריות פלילית בגין אי קיומן של הוראותיו, כשבמרבית המקרים לעבירות חוק התכנון והבניה דירוג נמוך מבחינת חומרתן, אולם ייתכנו מקרים שעקב התוצאות הקשות יסווגו העברות במדרג מחמיר יותר. המעקב אחר יישומן ואכיפתן של הוראות חוק התכנון והבניה אמונות רשויות מקומיות ומרחביות, גופים שהוקמו מכח חוק לצורך כך, וכן יתר מערכות האכיפה והתביעה של המדינה.

תחולתו הרחבה של חוק התכנון והבנייה, סעיפיו המרובים, מורכבות, והיקפו מטילים מגבלות רבות על שימוש במקרקעין, ולכן כשלמשוואה זאת מוסיפים את חוסר הידע וההבנה של הציבור הרחב בהוראות החוק התוצאה שמתקבלת היא כמות

רבה של עבירות בנייה ומספר תיקים רב הנדונים בפני בתי המשפט לעניינים מקומיים ברחבי הארץ. עבירות בנייה יכולות להתבצע בעקבות עבירות בנייה "קלות" סגירת מרפסת, שינוי חזית המבנה, הוספת כלים סניטריים במחסן/מרתף וכיו"ב. כמו כן, ייתכנו עבירות בשל שימוש החורג מהיתר כמו לדוגמה מקרים בהם מושכרים מחסנים ומרתפים בניגוד למטרות שיועדו להם על פי ההיתר או התכנית. בנוסף לעבירות אלו ייתכנו מקרים בהם מבוצעת בנייה הכוללת תוספת קומות נוספות, בנייה מעבר לקווי הבניין שנקבעו וכו'.

למאמר בעניין שימוש חורג לחצו כאן.

בעתירה שהוגשה בהליך עתמ (חי') 24483-05-17‏ ‏ אגבאריה פארוק סאלח נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - צפון חיפה‏, כנגד החלטתה של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה לאשר תכנית שנועדה להכשיר חריגות בנייה קיימות נדונה שוב הסבירות של הכשרת חריגות בנייה בדיעבד. על מנת לקבוע אם אישורה של התכנית אינו חורג ממתחם הסבירות נבדקו חומרת עבירות הבנייה שבוצעו על ידי מגיש התכנית, החשיבות בשמירה על שלטון חוק, מבחן המגרש הריק, התאמת התכנית שהוגשה ליתר התכניות החלות במקרקעין, פרסום הבקשה כדין, ניהול הליך התנגדויות תקין וכו'.

במהלך בדיקת סבירות ההחלטה לאישור התכנית נקבע כי הבקשה לתכנית פורסמה כדין, כי ההתנגדויות נוהלי באופן תקין, כי הוועדה בחנה את התכנית מספר פעמים החליטה לאשרה ואת דירוג עבירות הבנייה שבוצעו על ידי מגיש התכנית. לאור כל זאת, ובשל מסקנות נוספות שהתקבלו בפסק הדין נדחו טענות העותרים.

עוד נבחן בפסק הדין האם שאלת הכשרתן של עבירות בנייה מצדיק מתן רשות ערעור למועצה הארצית לתכנון ובנייה לנוכח ההחלטות שנפסקו בעניין זה עד כה ושעל פיהן הוגדרו המבחנים שמכוחם בוחנים את ההצדקות למתן רשות ערעור. במקרה שלפנינו נקבע כי הן חשיבותו של הנושא והן הקפה של התכנית המאושרת אינם מצדיקים מתן רשות ערעור, ולכן גם טענה זו נדחתה.

למאמר בעניין הסבת דירות מגורים לגני ילדים לחץ כאן.

#פיצולצמודיקרקע #פיצולדירות #שימושחורגמתכנית #הקלהמתקנות #הקלהכמותית #הקלה #שימושחורג #תכנוןובניה #שימושחורגמהיתר #היתרבניה #חריגותבנייה #הכשרתחריגותבניה #עבירותבניה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com