top of page

ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

כך בית המשפט דחה את התנגדות מוסד התכנון להגשת תכנית מפורטת

קשה שלא להפריז בחשיבותן של התוכניות שחלות על המגרש. שכן, מכוחן של תוכניות אלו מוקנות זכויות בנייה, נקבעים אחוזי הצפיפות (מספר יחידות דיור), קווי הבניין, היקף השטח הבנוי והתועלת הכלכלית שניתן להפיק מהתוכניות הללו.


ואכן, בדיקות רבות אשר מתבצעות ביחס למקרקעין או ביחס לכדאיות הכלכלית של העסקה מתמקדות לא פעם בתוכניות שחלות עליהם (בדך כלל נשמע את המונח הנפוץ – תב"ע).


אלא שלמרות חשיבותן של התוכניות על מגרשים רבים חלות תוכניות שאושרו לפני עשרות שנים, קיימות מגבלות שמונעות את ניצולו המיטבי של המגרש, אינן מתאימות לצרכים התכנוניים ואינן מתאימות לייעודים שנקבעו בסביבת המגרש.


בנסיבות אלו, מוגשות בדרך כלל תוכניות נקודתיות שנועדו לשפר ולשנות את המצב התכנוני הקיים, אלא שלא פעם היוזמות לקידום תוכנית חדשה נתקלות בהתנגדות מצד הוועדה המקומית. על כן, עולה השאלה מהם הכלים שהדין מקנה לבעלי דירות ומגרשים שמתמודדים עם סירוב של הוועדה המקומית לקידום תוכנית מפורטת עד אשר תקודם תוכנית כוללנית או תכנית מפורטת חדשה.


כך בית המשפט דחה את התנגדות מוסד התכנון להגשת תכנית מפורטת
כך בית המשפט דחה את התנגדות מוסד התכנון להגשת תכנית מפורטת

האם ההתמקדות בתוכניות רלוונטית רק כשמדובר ב- "מגה פרויקטים" או בעסקאות להשקעה?

במאמר שהועלה לאתר זה, הודגשה העובדה שבעלי דירות רבים פועלים להשבחת נכסיהם באמצעות הרחבת דירותיהם וניצול זכויות בנייה. השבחה זו יכולה להתבצע באמצעות הוספת ממ"ד, הקמת מרפסת, בניית חדר על הגג, הרחבת דירה, הוספת קומה, התקנת פרגולה וכו'.


על כך יש להוסיף ולציין שהשבחת נכסים אינה נוגעת אך ורק לדירות מגורים, אלא למגרשים שמיועדים למסחר, תעשיה, מלאכה וכו'. על כן, ברור אפוא, שהשפעתן של התוכניות נוגעת כמעט לכל עסקת מקרקעין. החל מרכישת דירה בבית משותף, דרך מגרשים ריקים ובתים פרטיים וכלה בפרויקטים מורכבים.


מדוע צריך לקדם תוכניות נקודתית על מגרש או מספר מגרשים?

ייזום וקידום של תכנית נקודתית מאפשרים להתגבר על קשיים ומגבלות תכנוניים. אפשר שתוכנית תקודם לצורך הגדלת זכויות הבנייה וכמות יחידות דיור על מנת לשפר את הרווח כלכלי לפרויקט. במקרים אחרים, תוכניות מפורטות מוגשות לצורך הקטנת קווי בניין, הכשרת שינויים שמהווים סטיה ניכרת ועוד.


בנוסף, ניתן לקדם תוכנית נקודתית על מנת לקרב את קו הבניין לקו המגרש ולמצוא פתרונות למגבלות תכנוניים שלא ניתן לבקש באמצעות הקלה. תוכניות מסוג זה, מוגשות במרבית המקרים כדי להוסיף מרפסות וחדרים, אך לא רק.


במקרים אחרים, קידום תכנית פרטנית מחויב מכורח המציאות. ניקח לדוגמה את העיר תל אביב – יפו. אמנם, ישנה תכנית כוללנית לעיר (תא/5000) אשר אושרה לפני שנים בודדות, אך במקרים רבים התכנית המפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה אושרה בתקופת המנדט. כלומר, בשנות ה- 30 וה- 40 של המאה הקודמת.


מי יכול לזום תוכנית?

הזכות להגיש תוכנית מקומית או תכנית מפורטת מעוגנת בסעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה, כך שלפי הוראות החוק – "משרד ממשלתי, רשות שהוקמה לפי חוק, חברה ממשלתית שעיקר עיסוקה הוא בפיתוח מבנים ותשתיות, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן – מגיש התכנית), רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לועדה המקומית; היתה התכנית בסמכות הועדה המחוזית, יעביר מגיש התכנית עותק לועדה המחוזית".


לעניין הגדרת בעל עניין, סעיף 61א(ב1) לחוק התכנון והבנייה קובע כי בעל עניין הינו מי שמחזיק ב- 75% מהזכויות במקרקעין, ובאם מדובר בבית משותף תינתן האפשרות להגיש תב"ע בהתאם לתנאים שנקבעו בתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016.


על פי התקנות הנ"ל – הרוב הדרוש להגשת תכנית נקודתית בבית משותף נע בין 33% ל- 60%, זאת בהתאם להיקף ומהות השינויים .


סוגי תוכניות:

לפי חוק התכנון והבניה ישנן מספר סוגי תוכניות אשר מקיימות ביניהן היררכיה נורמטיבית, כדלהלן: תכנית מתאר ארצית (תמ"א), תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ), תוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורטת. בנוסף, ישנן תוכניות נוספות כגון ותמ"ל, תוכנית תשתיות, תוכנית לשימור אתרים ועוד.


בנוסף, ישנו מדרג פנימי בין התוכניות. כך שישנו הבדל בין תוכנית מתאר מקומית בסמכות הוועדה המקומית לעומת תוכנית שבסמכות הוועדה המחוזית. כמו כן, יש הבדל בין תוכנית שניתן להוציא מכוחה היתרים לבין תוכנית שאינה מאפשרת זאת.


במרבית המקרים, יוזמה לקידום תוכנית תעשה לצורך אישור תוכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרים.


היררכיה בין תוכניות והשפעתן על קידום תוכניות מפורטות:

כל תכנית כפופה לתוכנית שנמצאת מעליה בהיררכיה. משכך, אם תכנית מתאר מסוימת קבעה אחוזי צפיפות מסוימים או מגבלות אחרות – התוכניות שמתחתיה תהיינה כפופות למגבלות הללו.


לעיתים, קידומה של תוכנית מפורטת נדחה על ידי הוועדה המקומית משום שישנה תוכנית מתאר כוללנית שנמצאת בהליכי תכנון, אישור וכו'. אלא שקידום תוכניות כוללניות עשוי לקחת שנים רבות, בעוד שהצורך בקידום תוכנית מפורטת אינו יכול להמתין.


אם כך, עולה השאלה כיצד ניתן להתגבר על סירוב הוועדה המקומית לקדם תוכנית מפורטת עד שתאושר תוכנית כוללנית ומהם הכלים המשפטיים שעומדים לרשות הרוכש?


הלכת הרמלין:

לפי ההלכה הפסוקה, בפסק דינו של בית המשפט העליון בהליך עע"מ 8909-13 ישעיהו הרמלין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (נבו, 04.03.2015) (להלן: "הלכת הרמלין") – הצורך בתכנון כולל הוא אינו חזות הכל, כך שבמקרים מסוימים בית המשפט יחיל התערבות משפטית שתמנע דחיית תוכניות מפורטות עד למועד אישורה של תוכנית כוללנית.


במסגרת הלכת הרמלין צוין כי סבירות ההחלטה של דחיית תוכנית מפורטת תבחן כל מקרה לגופו. כמו כן, במסגרת בחינת סבירות ההחלטה של הוועדה המקומית יהיה מקום ליתן את המשקל הראוי לכל נתון ופרט מידע.


עוד נקבע כי תיתכן התערבות משפטית בהתנהלות החורגת ממתחם הסבירות לא רק ביחס לסחבת בקידום התוכנית, אלא גם בשל התארכות ההליכים בשל התנגדויות, בירוקרטיה וכו'.


הלכת הרמלין, הנחילה פתרון נוסף בדמות חלופת ביניים; פתרון שיותיר שיקול דעת לוועדה המקומית בעת מימוש הזכויות מכח תוכנית מפורטת מאושרת, ובד בבד יאפשר לבעלים לקדם תכנית נקודתית.

דוגמאות לפסקי דין שאישרו שתמכו בקידום תב"ע מפורטת ללא תוכנית כוללנית:

בהליך עת"מ (מרכז) 2036-07-16 שרון אור חיים נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (נבו, 04.08.2016) (להלן: "עניין אור חיים"), נקבע כי החלטת מוסד התכנון חורגת ממתחם הסבירות, זאת מפני "שהיא הופכת את שיקולי התכנון הכולל ל"חזות הכל", ומתעלמת מהחובה להתחשב בצרכיו ובמאווייו הלגיטימיים של בעל הקניין".


בעניין אור חיים קבע בית המשפט בדומה (בין היתר מבחינת הזמנים) למקרה שלפנינו כי "התוכנית הנקודתית נושא העתירה הוגשה לרשויות התכנון לפני למעלה משש שנים". על כן, נקבע שהתמשכות ההליכים, מניעת מאווייהם הלגיטימיים של בעלי הקניין העדר פתרון בעתיד הנראה לעין – הכריעו את הכף לטובת ההחלטה בדבר העדר סבירות:

"לאור התמשכות ההליכים עד כה, ובשים לב למורכבותם הרבה, משמעות עמדה זו היא שהעותרים לא יוכלו לממש את מאווייהם הלגיטימיים בעתיד הנראה לעין. לכך אינני רואה כל הצדקה, בנסיבות המיוחדות של המקרה שלפניי, וכאשר התכנון הנקודתי אינו צפוי לעמוד בסתירה לתכנון הכולל המתוכנן".

בהליך עת"מ (תל אביב-יפו) 46940-09-17 דן אלוני נ' ועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה (נבו, 04.10.2020) (להלן: "עניין אלוני"), מתח בית המשפט לעניינים מנהליים ביקורת על מוסד תכנון שהקפיא הליכי רישוי משום שאין תוכניות מפורטות, ואף הטעים את דבריו באמצעות פסק דין של בית המשפט העליון משנת 1982, כך:

"כאשר עניין מתמשך והולך במשך שנים רבות - בשל חוסר יכולתן של רשויות השלטון, המופקדות על העניין על-פי החוק, לגבש דעתן או בשל חוסר יכולתן לגייס את המשאבים, הדרושים כדי לבצע את התכנית, אשר תהיה כרוכה בשינוי הייעוד - אין בעל המקרקעין חייב לשבת ללא מעש ולצפות עד אין קץ לפתרון התכנוני שייבחר... ".

עוד צוטטו בהמשך פסק הדין הדברים הבאים:

"בנסיבות כגון אלה, בהן מצפה האזרח במשך שנים רבות להחלטתה של הרשות התכנונית, מבלי שתהיה יכולת כלשהי אף עתה להעריך אימתי תיפול החלטתה של הרשות המופקדת על כך, רשאי בית המשפט להורות לרשויות התכנון, כי תיתם תקופת הבחירה בין חלופות רבות ושונות, ותיפול החלטה לכאן או לכאן. בכך מחלץ בית המשפט את האזרח ממצב חוסר האונים, אליו נקלע תוך ציפייה להחלטה, שכבר שנים בוששה לבוא."

בערר (מטה) 22-19 ג'י.טי.אל.וי נכסי עידית, שותפות מוגבלת נ' הוועדה לשמירת הסביבה החופית (31.07.2019)(להלן: "ערר נכסי עידית"), חזרה ועדת הערר על הלכת הלמין, אך הוסיפה בד בבד מספר מבחנים נוספים, כמפורט להלן:

"ככל שהתכנון הכולל מצוי בשלבים מוקדמים יותר, ובנסיבות שבהן לא ניתן להצביע על כך שהתכנון הפרטני יסכל את עקרונות התכנון הכולל, כך יש להפחית בשלילה על הסף או בעיכוב של התכנון הפרטני מהנימוק של עצם קידומו של תכנון כולל. אולם, פרמטרים אלה משתנים ממקרה למקרה, ואכן במקרים מסוימים נכון לעצור תכנון פרטני שאינו עולה בקנה אחד עם תכנון כולל שעקרונותיו ברורים, ושעלול להיות מסוכל בשל קידומן של תכניות פרטניות."

ב- עת"מ (מינהליים חי') 9125-05-18 אורן דרורי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - צפון חיפה (נבו 11.04.2019) (להלן: "עניין דרורי"), קבע בית המשפט לעניינים מנהליים (פעם נוספת) כי "חשוב במיוחד להימנע מגישה דוגמטית, לפיה יש מקום לדחיית גורפת של כל תכנון נקודתי עד להשלמת התכנון הכולל. תחת זאת, יש להעדיף גישה פרגמטית, הבוחנת את היחס שבין התוכנית הנקודתית לתכנון הכולל, ומאפשרת קידומו של תכנון נקודתי התואם את מגמות התכנון הכולל".


בפסק דין נוסף בהליך עת"מ 15763-10-14 אונגר נ' ועדה מחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז ואח' (נבו, 27.06.2018), סקר בית המשפט לעניינים מנהליים את התפתחות הפסיקה בנושא דנן, ובתוך שכך צוינו פסקי דין רבים אשר קבעו כי חסימת דרכם של בעלי זכויות להגשת תכנית מפורטת חורגת ממתחם הסבירות העניינית.


מהו הדין כשישנה תכנית כוללנית, אך הוועדה מסרבת לקידום תכנית מפורטת:

בערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז) 1079-08-19 עקרון אייל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (נבו, 29.10.2019) (להלן: "עניין עקרון"), נקבע "התכנון הכולל העקרוני הותווה זה מכבר במסגרת תכנית המתאר הכוללנית כאשר הצעד המתבקש הבא, בהתאם להוראות התכנית הכוללנית, הוא אישור תכניות מפורטות התואמות לו".


סיכום:

לתוכניות החלות על המגרש יש חשיבות רבה – הן מבחינת ניצול מיטבי של המגרש והן מבחינת התועלת הכלכלית שניתן להפיק ממנו. בתי המשפט אינם מקלים ראש כלפי מגבלות וחסמים שמונעים מבלי זכויות לפעול להשבחת נכסיהם, ואף מפעילים התערבות משפטית אם סירוב הוועדה מתברר כבלתי סביר.


בשורה של פסקי דין בתי המשפט הכירו קבעו כי סירוב הוועדה לאפשר הגשת תכנית נקודתית אינה סבירה, קבעו שבעלי זכויות יוכלו להגיש תוכנית מפורטת באם הליכי התכנון של הוועדה לא יושלמו בתוך מספר חודשים ואף אפשרו להגיש תכנית מפורטת חרף התנגדות הוועדה. יחד עם זאת, ישנם מקרים בהם עתירות נדחו.




Yorumlar


bottom of page