ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

הכשרת חריגות בניה: חשיבותם של מבחני העזר ושיקולים נוספים


הכשרת חריגות בניה מאפשרת למי שביצע עבירות בניה להימנע מהחזרת המצב לקדמתו באמצעות הריסת החלק שנבנה בניגוד או ללא היתר. עם זאת, מכיוון שבשנים האחרונות הולכת ומתחזקת ההערכה כי יש לטפל בחומרה בעבירות בניה שנהפכו ל- "מכת מדינה". לכן, מוסדות התכנון נוקטים בגישה מעורבת ביחס לבקשות לאישור חריגות בניה, וזאת מתוך הרצון שמי שביצע עבירות בניה לא ייהנה מפרי הפרתו, מהרצון למנוע הרתעה מפני ביצוע עבירות בניה וכן למנוע מתן יתרון למי שביצע עבירות בניה והתחיל לבנות לפני שניתן היתר בניה לפעולותיו.

למאמר מקיף בעניין עבירות בנייה לחצו כאן!

על מנת לוודא שהאפשרות להכשרת חריגות בניה אינה פוגעת בגישת מוסדות התכנון המצודדים בבניה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו ישנם מבחנים ובנוסף מערכת של שיקולים ואיזונים שעל פיהם מחליטים האם לאשר את חריגות הבניה או לאו. לעומת הגורמים התומכים בהרתעה מפני פגיעה בלתי חוקית ישנו רצון להגן על זכויות הפרט, קניינו והשימוש לו הוא זכאי לבצע בנכסיו. לכן, וכדי למנוע פגיעה בלתי מדתית בקנינו וזכויותיו של הפרט מבוצע איזון בין הגורמים לעיל (שלטון בחוק לעומת זכויות הפרט).


בהליך ערר (דרום) 6081/17 ‏ ניסנוב בניה וייזמים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית מלאכי, נדרשה ועדת הערר לאזן בין הגורמים לעיל. אגב כך, ותוך ביצוע האיזונים חזרה ועדת הערר על מספר הלכות החוזרות ונשנות בדיונים להכשרת חריגות בניה. במקרה נשוא הערר נדונה בקשתה של חברה להכשרת חריגות בניה שבוצעו על ידה עקב בניה בניגוד להיתר של 3 יחידות דיור בבניין שנבנה על ידה. יוער כי, תוספת יחידות הדיור בוצעה לאחר שאושרה לחברה תוספת יחידות דיור שהכפילה כמעט פי 2 את מספרן לעומת המצב הקודם (במסגרת תכנית נקודתית שאושרה), כך שמבחינת הוועדה נוצלו כל הזכויות שניתן לאשר על המגרש.

בעקבות ביצוע חריגות הבניה הוצא צו מנהלי להפסקת העבודות שלאחר מכן נהפך לצו שיפוטי, כשכתוצאה מכך הגיש היזם שבנה את הבניין בקשה לקבלת היתר ולהקלה מהוראות התכניות שיאפשרו להכשיר את חריגות הבניה. אולם הוועד המקומית לתכנון ובניה סירבה לבקשה. הטעם העיקרי לסירוב היה מהעדר הלימה בין מספר החניות שנקבעו בתכנית לבין מספר הדירות שנוצר במצב החדש לאחר ביצוע חריגות הבניה.

במסגרת פסק הדין שניתן חזרה ועדת הערר על כך שקיומה של חריגת בניה מהווה נדבך מרכזי בשיקוליה של הועדה באם להיעתר לבקשה להכשרת חריגות בניה, שיקול שמשקלו גובר מעת לעת עד כדי כך שיש המבקשים לאחד בין ההליך הפלילי לבין ההליך להכשרת חריגות בניה. את הצורך בחמרה מסבירים בשל הנורמה שנוצרה לפי העבירות על חוק התכנון והבניה הופכות את היוצרות ומביאות לכך שבמקום לתכנון ולבנות – קודם בונים ואז מתכננים.

אם לא די בכך, נטען שיש להציב גבול להכשרת החריגות כדי למנוע תמריצים לעברייני חריגות בניה שמתחילים לבנות בטרם הסתיימו כל ההליכים ולפני שניתנו כל האישורים. לצורך מניעת עיוותים אלו ופגיעה במי שפעלו לפי הוראות החוק מוסדות התכנון מחילים מערכת של שיקולים, איזונים ומבחנים שעוזרים להם להכריע האם לאפשר הכשרת חריגות בניה שבוצעו. מבחן המגרש הריק מהווה את המבחן הראשון שעל מוסדות התכנון לשקול בבואם לאשר בקשה זו, כשלצורך כך מבוצעת הערכת היפוטתית האם חריגות הבניה היו מאושרות במסגרת הליכי רישוי או תכנון אם המגרש היה ריק, קרי ללא חריגות הבניה.

הפניה לחלק הספציפי במאמר העוסק בהכשרת חריגות בנייה לחצו כאן!

במרבית המקרים, ולמעט חריגים שבחריגים, רק אם הבקשה תעבור את מבחן המגרש הריק יפנה מוסד התכנון לשקול את שיקוליו הנוספים. משכך, ניתן לראות כי למוסד התכנון יש שיקול לסטות ממקרים בהם התכניות החלות המקרקעין אינן מאפשרות לאשר את חריגות הבניה. עם זאת, נקבע שכלל אל למוסד התכנון לצאת מגדרו ולעשות מאמצים עילאיים כדי להכשיר חריגו

ת בניה שבוצעו. בהתאם לכך, למוסד התכנון יש סמכות לדחות בקשות להכשרת חריגות בניה אשר צלחו את מבחן המגרש הריק, וזאת מתוך שיקולים ש שמירה על שלטון החוק והגנה על האינטרס הציבורי, הרתעה מפני ביצוע עבירות בניה, הצדקות תכנוניות לאישור הבקשה, עצימות ההקלות המבוקשות, מועד התכנון המאושר, פגיעה בצדדים שלישיים וכיו"ב.

במקרה שלפנינו נקבע כי בדין נדחתה הבקשה להחרגת חריגות הבניה משום שאינה עמדה בדרישות התכניות החלות על המקרקעין ובמדיניות הוועדה המקומית שדחתה את הפתרונות אותן הציעה העוררת (מגישת הבקשה להכשרת החריגות).ש

#תכנוןובניה #הכשרתחריגותבניה #חריגותבנייה

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?