ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

הכשרת חריגות בניה: חשיבותם של מבחני העזר ושיקולים נוספים


הכשרת חריגות בניה מאפשרת למי שביצע עבירות בניה להימנע מהחזרת המצב לקדמתו באמצעות הריסת החלק שנבנה בניגוד או ללא היתר. עם זאת, מכיוון שבשנים האחרונות הולכת ומתחזקת ההערכה כי יש לטפל בחומרה בעבירות בניה שנהפכו ל- "מכת מדינה". לכן, מוסדות התכנון נוקטים בגישה מעורבת ביחס לבקשות לאישור חריגות בניה, וזאת מתוך הרצון שמי שביצע עבירות בניה לא ייהנה מפרי הפרתו, מהרצון למנוע הרתעה מפני ביצוע עבירות בניה וכן למנוע מתן יתרון למי שביצע עבירות בניה והתחיל לבנות לפני שניתן היתר בניה לפעולותיו.

למאמר מקיף בעניין עבירות בנייה לחצו כאן!

על מנת לוודא שהאפשרות להכשרת חריגות בניה אינה פוגעת בגישת מוסדות התכנון המצודדים בבניה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו ישנם מבחנים ובנוסף מערכת של שיקולים ואיזונים שעל פיהם מחליטים האם לאשר את חריגות הבניה או לאו. לעומת הגורמים התומכים בהרתעה מפני פגיעה בלתי חוקית ישנו רצון להגן על זכויות הפרט, קניינו והשימוש לו הוא זכאי לבצע בנכסיו. לכן, וכדי למנוע פגיעה בלתי מדתית בקנינו וזכויותיו של הפרט מבוצע איזון בין הגורמים לעיל (שלטון בחוק לעומת זכויות הפרט).


בהליך ערר (דרום) 6081/17 ‏ ניסנוב בניה וייזמים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית מלאכי, נדרשה ועדת הערר לאזן בין הגורמים לעיל. אגב כך, ותוך ביצוע האיזונים חזרה ועדת הערר על מספר הלכות החוזרות ונשנות בדיונים להכשרת חריגות בניה. במקרה נשוא הערר נדונה בקשתה של חברה להכשרת חריגות בניה שבוצעו על ידה עקב בניה בניגוד להיתר של 3 יחידות דיור בבניין שנבנה על ידה. יוער כי, תוספת יחידות הדיור בוצעה לאחר שאושרה לחברה תוספת יחידות דיור שהכפילה כמעט פי 2 את מספרן לעומת המצב הקודם (במסגרת תכנית נקודתית שאושרה), כך שמבחינת הוועדה נוצלו כל הזכויות שניתן לאשר על המגרש.

בעקבות ביצוע חריגות הבניה הוצא צו מנהלי להפסקת העבודות שלאחר מכן נהפך לצו שיפוטי, כשכתוצאה מכך הגיש היזם שבנה את הבניין בקשה לקבלת היתר ולהקלה מהוראות התכניות שיאפשרו להכשיר את חריגות הבניה. אולם הוועד המקומית לתכנון ובניה סירבה לבקשה. הטעם העיקרי לסירוב היה מהעדר הלימה בין מספר החניות שנקבעו בתכנית לבין מספר הדירות שנוצר במצב החדש לאחר ביצוע חריגות הבניה.

במסגרת פסק הדין שניתן חזרה ועדת הערר על כך שקיומה של חריגת בניה מהווה נדבך מרכזי בשיקוליה של הועדה באם להיעתר לבקשה להכשרת חריגות בניה, שיקול שמשקלו גובר מעת לעת עד כדי כך שיש המבקשים לאחד בין ההליך הפלילי לבין ההליך להכשרת חריגות בניה. את הצורך בחמרה מסבירים בשל הנורמה שנוצרה לפי העבירות על חוק התכנון והבניה הופכות את היוצרות ומביאות לכך שבמקום לתכנון ולבנות – קודם בונים ואז מתכננים.

אם לא די בכך, נטען שיש להציב גבול להכשרת החריגות כדי למנוע תמריצים לעברייני חריגות בניה שמתחילים לבנות בטרם הסתיימו כל ההליכים ולפני שניתנו כל האישורים. לצורך מניעת עיוותים אלו ופגיעה במי שפעלו לפי הוראות החוק מוסדות התכנון מחילים מערכת של שיקולים, איזונים ומבחנים שעוזרים להם להכריע האם לאפשר הכשרת חריגות בניה שבוצעו. מבחן המגרש הריק מהווה את המבחן הראשון שעל מוסדות התכנון לשקול בבואם לאשר בקשה זו, כשלצורך כך מבוצעת הערכת היפוטתית האם חריגות הבניה היו מאושרות במסגרת הליכי רישוי או תכנון אם המגרש היה ריק, קרי ללא חריגות הבניה.

הפניה לחלק הספציפי במאמר העוסק בהכשרת חריגות בנייה לחצו כאן!

במרבית המקרים, ולמעט חריגים שבחריגים, רק אם הבקשה תעבור את מבחן המגרש הריק יפנה מוסד התכנון לשקול את שיקוליו הנוספים. משכך, ניתן לראות כי למוסד התכנון יש שיקול לסטות ממקרים בהם התכניות החלות המקרקעין אינן מאפשרות לאשר את חריגות הבניה. עם זאת, נקבע שכלל אל למוסד התכנון לצאת מגדרו ולעשות מאמצים עילאיים כדי להכשיר חריגו

ת בניה שבוצעו. בהתאם לכך, למוסד התכנון יש סמכות לדחות בקשות להכשרת חריגות בניה אשר צלחו את מבחן המגרש הריק, וזאת מתוך שיקולים ש שמירה על שלטון החוק והגנה על האינטרס הציבורי, הרתעה מפני ביצוע עבירות בניה, הצדקות תכנוניות לאישור הבקשה, עצימות ההקלות המבוקשות, מועד התכנון המאושר, פגיעה בצדדים שלישיים וכיו"ב.

במקרה שלפנינו נקבע כי בדין נדחתה הבקשה להחרגת חריגות הבניה משום שאינה עמדה בדרישות התכניות החלות על המקרקעין ובמדיניות הוועדה המקומית שדחתה את הפתרונות אותן הציעה העוררת (מגישת הבקשה להכשרת החריגות).ש

#תכנוןובניה #הכשרתחריגותבניה #חריגותבנייה

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com