ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

על זכויות בנייה והצמדת גג בניין בנכס אגב הסכם שנחתם לחלוקתם


שוויים של מקרקעין נקבע לפי השימוש שניתן לעשות בהם, חלוקת הזכויות בין הבעלים השונים וזכויות הבנייה הניתנות מכח תכניות החלות על המקרקעין. לנושאים אלו חשיבות יתרה בין בעלי זכויות בנכס מסוים והם יכולים לבוא לידי ביטוי בין בעלי זכויות במגרש ריק ובין ובין בעלי דירות בבית משותף כשאחד השכנים בונה על הגג. הצמדת ושיוך של זכויות בנייה וחלקים ברכוש המשותף (דוגמת הגג) יכולה להיעשות במספר דרכים, אולם יש להקפיד על מתן תוקף פומבי וקנייני להסכמת הללו. כלומר: רישום החלוקה, הקצאת השטחים, שיוכם והשימוש שניתן לעשות בהם באופן מפורט בלשכת רישום המקרקעין.

כיצד מחלקים גג בניין בבית משותף?

ככלל, גם בניין נכלל על השטחים המוגדרים כרכוש משותף, כך שלכל אחד מבעלי הדירות בבניין ישנו חלק בלתי מסוים, כך שלמעשה לכל בעלי הדירות יש חלק בגג אולם בשל צורת הרישום ואופן החלוקה לא ניתן לקבוע למי שייך חלק ספציפי ברכוש המשותף (או בגג לפי ההקשר).לפי חוק המקרקעין בהעדר חלוקה מוסכמת בין בעלי הדירות חלוקת הרכוש המשותף תיעשה לפי חלקו היחסי של כל בעל הדירה בהתאם לשטח הרצפה בדירתו ביחס ליתר שטחי הדירות בבניין. עם זאת, בעלי הדירות רשאים לקבוע ביניהם חלוקה אחרת.

מהי הצמדה של גג בניין לדירה מסוימת?

חוק המקרקעין קובע אלו שטחים ניתן להוציא מהרכוש המשותף ואילו שטחים לא ניתן להוציא, כשגג הבניין נמנה על השטחים שניתן להוציאם בכפוף לסייגים מסוימים. לכן בהסכמה של כלל בעלי הדירות ניתן להוציא חלק מסוים מגג הבניין ולהצמידו לדירה מסוימת, כך שמבחינת בעלול אותו חלק יהיה שייך לדירה לה הוצמד הגג. את הצמדת הגג יש לציין בתקנון הבית המשותף וכן לסמן בתשריט הבניין. העדר רישום בטאבו ומתן תוקף פומבי להצמדת הגג לדירה מסוימת עלול לפגוע קשות בזכויותיו של הבעלים שלדירתו הוצמד הגג. לפרטים נוספים ניתן לקרוא בהרחבה מאמר שנכתב בעניין חלוקת זכויות בגג הבניין.

בנייה על גג הבניין:

הצמדת הגג לדירה מסוימת מקנה לבעליה תוקף קנייני על החלק המוצמד, אך אינה מאפשרת בנייה על הגג. על מנת שניתן יהיה לבנות על הגג על ההסכם בין בעלי הזכויות לכלול זאת במפורש. כמו כן, את יש לציין את האפשרות לבנות על הגג במסמכי הבית המשותף, ולחלופין בהעדר רישום של בית משותף בהסכם שיתוף אשר יירשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

מהן זכויות בנייה:

מעמדן של זכויות הבנייה נדון פעמי

ם רבות בפסיקה, בייחוד בכל הקשור לסיווגן כזכויות במקרקעין. את חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הדירות יש לרשום במסמכי הבית המשותף, אחרת כמו בהצמדה של חלקים ברכוש המשותף לא תהיה להצמדתן תוקף קנייני. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 בהם בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבנייה בבניין ליזם תמורת התמורות הניתנות להם מכח ההסכם ניתן לצור מעין "קולב משפטי" לרישום זכויות הבנייה לטובת היזם באמצעות יחידה רישומית נפרדת לה יוצמדו זכויות הבנייה. אולם, מקרה זה מהווה חריג לכלל האוסר על ביצוע פעולות במקרקעין במנותק מזכויות הבעלות.

בהתאם לכך, בהליך מס' עא 87/15 אורי צבי נורדן נ' גיורא גרינברג שדן בהסכם שנחתם לחלוקת זכויות הבנייה בין בעלי דירות בבית משותף, הצמדת הגג והתרת הבנייה עליו נקבעו מספר כללים בכל הקשור לביצוע הפעולות הנ"ל.

בפסק הדין נעשתה חזרה על ההלכות הידועות לפיהן הצמדת הגג אינה מספיקה לצורך בנייה עליו, אלא שיש צורך בהסכמה מפורשת לכך במסמכי הבית המשותף. כמו כן, נקבע כי הצמדת זכויות הבנייה לדירה מסוימת תיעשה לפי אפשרויות הבנייה שהיו ניתן מכח התכנית החלות על המקרקעין בעת החתימה על הסכם החלוקה, כך שבגין תכניות מאוחרת שתתקבלנה בעקבות תכניות מאוחרות תיעשה חלוקה לפי חלוקת הזכויות בנכס (המגרש + החלק הבנוי) בין הצדדים. לכן, במקרה של פסק הדין, נכללו בהסכם החלוקה זכויות הבנייה שהיו בתוקף ביום חתימתו, ואילו הזכויות המאוחרות חולקו בין הצדדים בהתאם לחלוקת הרכוש המשותף, קרי שווה בשווה.

#בתיםמשותפים #הסכםמכר #נדלןמקרקעין #רישוםזכויותבטאבו #לשכתרישוםהמקרקעין #עודנדלן #הצמדתהזכויותבגג #זכויותבניה #הסכםשיתוף #תכנוןובניה

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com