ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

על זכויות בנייה והצמדת גג בניין בנכס אגב הסכם שנחתם לחלוקתם


שוויים של מקרקעין נקבע לפי השימוש שניתן לעשות בהם, חלוקת הזכויות בין הבעלים השונים וזכויות הבנייה הניתנות מכח תכניות החלות על המקרקעין. לנושאים אלו חשיבות יתרה בין בעלי זכויות בנכס מסוים והם יכולים לבוא לידי ביטוי בין בעלי זכויות במגרש ריק ובין ובין בעלי דירות בבית משותף כשאחד השכנים בונה על הגג. הצמדת ושיוך של זכויות בנייה וחלקים ברכוש המשותף (דוגמת הגג) יכולה להיעשות במספר דרכים, אולם יש להקפיד על מתן תוקף פומבי וקנייני להסכמת הללו. כלומר: רישום החלוקה, הקצאת השטחים, שיוכם והשימוש שניתן לעשות בהם באופן מפורט בלשכת רישום המקרקעין.

כיצד מחלקים גג בניין בבית משותף?

ככלל, גם בניין נכלל על השטחים המוגדרים כרכוש משותף, כך שלכל אחד מבעלי הדירות בבניין ישנו חלק בלתי מסוים, כך שלמעשה לכל בעלי הדירות יש חלק בגג אולם בשל צורת הרישום ואופן החלוקה לא ניתן לקבוע למי שייך חלק ספציפי ברכוש המשותף (או בגג לפי ההקשר).לפי חוק המקרקעין בהעדר חלוקה מוסכמת בין בעלי הדירות חלוקת הרכוש המשותף תיעשה לפי חלקו היחסי של כל בעל הדירה בהתאם לשטח הרצפה בדירתו ביחס ליתר שטחי הדירות בבניין. עם זאת, בעלי הדירות רשאים לקבוע ביניהם חלוקה אחרת.

מהי הצמדה של גג בניין לדירה מסוימת?

חוק המקרקעין קובע אלו שטחים ניתן להוציא מהרכוש המשותף ואילו שטחים לא ניתן להוציא, כשגג הבניין נמנה על השטחים שניתן להוציאם בכפוף לסייגים מסוימים. לכן בהסכמה של כלל בעלי הדירות ניתן להוציא חלק מסוים מגג הבניין ולהצמידו לדירה מסוימת, כך שמבחינת בעלול אותו חלק יהיה שייך לדירה לה הוצמד הגג. את הצמדת הגג יש לציין בתקנון הבית המשותף וכן לסמן בתשריט הבניין. העדר רישום בטאבו ומתן תוקף פומבי להצמדת הגג לדירה מסוימת עלול לפגוע קשות בזכויותיו של הבעלים שלדירתו הוצמד הגג. לפרטים נוספים ניתן לקרוא בהרחבה מאמר שנכתב בעניין חלוקת זכויות בגג הבניין.

בנייה על גג הבניין:

הצמדת הגג לדירה מסוימת מקנה לבעליה תוקף קנייני על החלק המוצמד, אך אינה מאפשרת בנייה על הגג. על מנת שניתן יהיה לבנות על הגג על ההסכם בין בעלי הזכויות לכלול זאת במפורש. כמו כן, את יש לציין את האפשרות לבנות על הגג במסמכי הבית המשותף, ולחלופין בהעדר רישום של בית משותף בהסכם שיתוף אשר יירשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

מהן זכויות בנייה:

מעמדן של זכויות הבנייה נדון פעמי

ם רבות בפסיקה, בייחוד בכל הקשור לסיווגן כזכויות במקרקעין. את חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הדירות יש לרשום במסמכי הבית המשותף, אחרת כמו בהצמדה של חלקים ברכוש המשותף לא תהיה להצמדתן תוקף קנייני. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 בהם בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבנייה בבניין ליזם תמורת התמורות הניתנות להם מכח ההסכם ניתן לצור מעין "קולב משפטי" לרישום זכויות הבנייה לטובת היזם באמצעות יחידה רישומית נפרדת לה יוצמדו זכויות הבנייה. אולם, מקרה זה מהווה חריג לכלל האוסר על ביצוע פעולות במקרקעין במנותק מזכויות הבעלות.

בהתאם לכך, בהליך מס' עא 87/15 אורי צבי נורדן נ' גיורא גרינברג שדן בהסכם שנחתם לחלוקת זכויות הבנייה בין בעלי דירות בבית משותף, הצמדת הגג והתרת הבנייה עליו נקבעו מספר כללים בכל הקשור לביצוע הפעולות הנ"ל.

בפסק הדין נעשתה חזרה על ההלכות הידועות לפיהן הצמדת הגג אינה מספיקה לצורך בנייה עליו, אלא שיש צורך בהסכמה מפורשת לכך במסמכי הבית המשותף. כמו כן, נקבע כי הצמדת זכויות הבנייה לדירה מסוימת תיעשה לפי אפשרויות הבנייה שהיו ניתן מכח התכנית החלות על המקרקעין בעת החתימה על הסכם החלוקה, כך שבגין תכניות מאוחרת שתתקבלנה בעקבות תכניות מאוחרות תיעשה חלוקה לפי חלוקת הזכויות בנכס (המגרש + החלק הבנוי) בין הצדדים. לכן, במקרה של פסק הדין, נכללו בהסכם החלוקה זכויות הבנייה שהיו בתוקף ביום חתימתו, ואילו הזכויות המאוחרות חולקו בין הצדדים בהתאם לחלוקת הרכוש המשותף, קרי שווה בשווה.

חלוקת זכויות בבית משותף ובנייה על גג בניין

#בתיםמשותפים #הסכםמכר #נדלןמקרקעין #רישוםזכויותבטאבו #לשכתרישוםהמקרקעין #עודנדלן #הצמדתהזכויותבגג #זכויותבניה #הסכםשיתוף #תכנוןובניה

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com