ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

עודכן ב: 19 דצמ 2019

התנגדות לתמ"א 38 – כיצד מחלוקת שהתגלעה ביחס לסיווגו של הפרויקט וזכויות הבנייה אשר ניתן לנצל מכוחו הסתיימה בקבלת התנגדותם של בעלי זכויות שראו עצמם נפגעים מאישורו, ולהחזרת הדיון בבקשה להיתר בנייה אל הוועדה המקומית?


מבנה המיועד להריסה לא יכול ליהנות מהתמריצים הניתנים מכח תמ"א 38. בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) אי אפשר לנצל באופן מצטבר את זכויות הבנייה מכח התמ"א 38 ומכח התכניות החלות על המגרש, ואילו בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ניתן לנצל את זכויות בנייה במצטבר. עם זאת, עולה השאלה, כיצד יש לפרש את המשמעות של ההוראות הנ"ל כאשר הן מתקיימות בפרויקט אחד?


לאורך השנים תמ"א 38 עברה מספר תיקונים, כאשר לפני תיקון 3 (היום אנו נמצאים במשטר של תיקון 3/א) לא היה ניתן לנצל זכויות באופן מצטבר. במסגרת מאמר זה, אנו נדון בפרויקט תמ"א 38, שבוצע לאחר תיקון 3, על בניין המיועד להריסה על פי התכניות החלות על המגרש, כאשר רק קומת הקרקע, שלגביה מבוקש לבצע חיזוק, יועדה לשימור, בעוד שיתר הקומות נהרסו ובמקומן נבנה בניין חדש.


הוראות התמ"א 38, תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, מחלקות הפרויקטים שניתן לבצע מכוחן לשני סוגים: תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים - עיבוי) ו- תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) (להבדל שבין הפרויקטים הוקדש מאמר נפרד, ולכן נסתפק בהפניה בלבד).


מטרותיה העיקריות של התכנית הן: (1) להכין את המדינה לאירוע חמור של רעידת אדמה שלפי מומחים צפויה להתרחש בסבירות גבוהה; (2) לתת מענה לאיומים ביטחוניים באמצעות הוספת ממד"ים. כדי להשיג את מטרות התמ"א (שהוגדרו ברמה הלאומית) נקבעו במסגרת התכנית מספר תמריצים אשר משתנים לפי סוג הפרויקט, מרביתם מבוססים על מתן זכויות בנייה ליזמים.


כשם שמטרות התמ"א מושגות בדרך שונה בכל אחד מסוגי מהפרויקטים, כך גם התמריצים שניתנים לכל אחד מהם שונים – ובייחוד ביחס לניצול זכויות מצטבר, במה מדובר?


ניצול הזכויות מכח התמ"א – מצטבר או חופף?

סעיף 13 לתמ"א 38, קובע כי זכויות הבנייה שניתנות מכח סעיף 11 לתכנית [כלומר בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (עיבוי)] יקוזזו מאלו שניתנות לניצול מהתכניות (תב"ע) החלות על המגרש.


לעומת זאת, סעיף 14 לתמ"א 38 קובע כי בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ניתן יהיה לנצל במצטבר את הזכויות (המותנות) מכח התמ"א ואת הזכויות (המוקנות) מכח התב"ע החלה על המגרש.


תוצאה זו היא תולדה של סדרת תיקונים ביחס להוראות התמ"א אשר יפורטו בהמשך. מידע נוסף על ההבדלים בין זכויות מוקנות לזכויות מותנות – נמצא בקישור להתנגדות לתמ"א 38 (המדריך המלא) שבתחילת המאמר.



ואכן, שאלת זכויות הבנייה לפי סיווג הפרויקט עמדה במרכזו של ערר (ת"א) 5146/17  דויטש חיים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (פורסם בנבו, 28/02/2019), אשר במסגרתו הוחלט לבטל את היתר הבנייה שניתן ולהחזרת הדיון לוועדה המקומית.


לפי תיאור המחלוקת – על הבניין עליו תוכנן הפרויקט חלה תכנית מס' 2480 אשר ייעדה את הקומה הראשונה לשימור, ואת יתר הבניין להריסה. לכן, הבקשה להיתר בנייה כללה הריסה של הקומות העליונות ועיבוי של הקומה התחתונה. כלומר, באותו המקרה היה שילוב חריג ויוצא דופן של הריסה יחד עם עיבוי בפרויקט אחד שחולש על מבנה אחד.


היזם, מגיש הבקשה להיתר הבנייה, סיווג את התכנון שנערך על ידו למגרש כהריסה וכבניה. תכנון זה, שאושר על ידי הוועדה המקומית, אפשר לנצל את זכויות הבנייה באופן מצטבר – דהיינו גם את הזכויות מכח התמ"א וגם את הזכויות מכח התכנית החלה על הגרש. אילו התכנון היה נערך לפי תמ"א 38/1 חיזוק מבנים – לא היה ניתן לעשות חישוב מצטבר.


הוועדה המקומית סיווגה את הפרויקט כ- תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ואישרה ניצול זכויות במצטבר - מה החליטה ועדת הערר?

לפני שוועדת הערר דנה בסיווגו של הפרויקט ובעניין חישוב הזכויות, היה עליה להכריע האם הוראות התמ"א חלות על אותו הפרויקט. שכן, למעט שימור הקומה הראשונה באותו הבניין – כל יתר הקומות יועדו להריסה. לפי סעיף 4.1 לתמ"א 38, מבנה שיועד להריסה בתכנית או בצו של בית המשפט לא ייהנה מתמריצי התכנית.

לגישת המתנגדים, שעה שהתכנית ייעדה את המבנה להריסה אי אפשר להחיל על הפרויקט את הוראות התמ"א ואת התמריצים המוקנים מתוכו, ואין כל משמעות אם הקומה הראשונה מיועדת לשימור או לא. עם זאת, לגישת הוועדה המקומית די בכך שהקומה הראשונה אינה מיועדת להריסה כדי שתהיה לתכנית חיזוק המבנים תחולה וכדי שיהיה אפשר לנצל את התמריצים המוענקים מכוחה. ועדת הערר סברה כמו הוועדה המקומית.

ביחס לסוגיה השנייה, ועדת הערר דחתה את הטענות של הוועדה המקומית ואת זו של היזם לפיהן מדובר בפרויקט הריסה ובניה או לחילופין שהוראות התכנית לפני תיקון 3/א אפשרו ניצול זכויות מצטבר גם בחיזוק מבנים. היות שהבקשה להיתר בנייה הוגשה לפני התיקון האחרון שנערך לתמ"א 38 – החלטת ועדת הערר כללה סקירה של כל התיקונים מאז אישורה ועד למועד מתן ההחלטה.


ועדת הערר סקרה את השינויים שהוטמעו בהוראות התמ"א לעניין חישוב זכויות מאז אישורה בשנת 2005, כך:


תחילה, כדי לבחון את נכונות הטענה כי שיטת חישוב הזכויות לפני תיקון 3/א אפשרה לנצל זכויות במצטבר – ועדת הערר סקרה את השינויים השונים שחלו מאז שהתמ"א 38 אושרה. בנוסחה הראשון של התמ"א 38 (עוד כשניתן היה לבצע פרויקטים מסוג חיזוק מבנים בלבד) לא ניתן היה לחרוג ממספר הקומות שצוינו בתב"ע. להלן הוראות התכנית דאז:


בהמשך, בשנת 2007 נערך תיקון מס' 1/א לתמ"א 38, כאשר מגבלת הקומות ויחידות הדיור נותרה על כנה, כך:

ניצול זכויות מכח תמ"א 38 - תיקון 1/א

גם לאחר תיקון 2 להוראות התמ"א אשר התיר לראשונה את ביצועם של פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) לא היה שינוי ביחס לשיטת ניצול הזכויות. וכך נקבע שהוראותיהן של התכניות המפורטות תגברנה ותגביל את ניצול הזכויות בפרויקטים מסוג תמ"א 38. לפיכך, ועדת הערר הגיעה למסקנה שגם במשטר התכנוני שקדם לתיקון 3 לא היה ניתן לנצל זכויות במצטבר.


האם חל שינוי באופן ניצול הזכויות לאחר תיקון 3 להוראות התמ"א 38?

תיקון 3 לתמ"א 38 ביטל את המגבלה שחלה על פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), כך שלאחריו ניתן היה לנצל זכויות בנייה במצטבר. אולם, ביחס לפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) נקבע שאפשר לנצל את מלא הזכויות מכח התכנית המפורטת או לחלופין את מלוא הזכויות מכח התמ"א 38 (גם אם הן חורגות מעבר לאלו שנקבעו במפורטת), אך ניצול זכויות באופן מצטבר לא התאפשר.


לפיכך, יוצא אפוא, ששאלת סיווג הפרויקט היא משמעותית ביחס לחישוב זכויות הבנייה.


כפי שצוין לעיל, באותו הפרויקט בוצעו שלוש פעולות שונות – הריסה של הקומות העליונות, עיבוי של הקומה הראשונה, ובניית בית דיור מוגן חלף אולם קולנוע שעתיד להיהרס. בתחילה, נקבע שלא ניתן לדחות את התמריצים מכח התמ"א 38 משום שלא כל הבניין מיועד להריסה.


לטענת הוועדה המקומית, יש להגדיר את הפרויקט כהריסה וכבניה מאחר שמבחינה קונסטרוקטיבית לא ניתן לראות בפעולות המבוצעות במסגרתו כעיבוי, מכיוון שהוא עונה ל- 4 מתוך 5 תנאים שקבע מכון הרישוי להגדרת פרויקט כהריסה ובניה ובשל חוות דעת הנדסית שהתקבלה אצלה.


לעומת זאת, ועדת הערר קיבלה את עמדתם של המתנגדים וקבעה שלא הוכח כי מדובר בפרויקט של הריסה ובניה. כן נקבע שאם הוראות התמ"א 38 הוחלו על הפרויקט בשל עיבוי קומת העמודים, הרי שלא ניתן לנתק את הזיקה בכזאת קלות ולסווג את הפרויקט לצורך חישוב הזכויות כהריסה ובניה.


משכך, ולמרות שהוראות תמ"א 38 חלות על הפרויקט נקבע שלא ניתן לאשר זכויות בנייה נוספות מכח התמ"א (מעבר לאלו שנקבעו בתכנית) שעה שמדובר בפרויקט מסוג חיזוק מבנים.









תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com