ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

אי נקיטת הליכים משפטיים במשך זמן רב הוביל לזיכוי הנאשמת מעבירות בנייה


ניתן לסווג עבירות בנייה ל- 2 שלבים. שלב ראשון - ביצוע עבודות הטעונות היתר מבלי שניתן לכך היתר, כלומר ביצוע העבודות שלא ניתן להן אישור מאת מוסד התכנון הנדרש. אולם, בתום העבודות לא מבוצעת עוד עבירה של בנייה, אלא שמבוצע שימוש בניגוד להיתר שניתן - כלומר שימוש חורג שלא כדין. בהתאם לכך, תקופת ההתיישנות של ביצוע עבודות הבנייה מתחילה להתיישן בסיום העבודות, בעוד השימוש החורג אינו מתיישן שכן העבירה מתחדשת מדי יום בו מבוצע השימוש. עם זאת, חרף היותה של עבירת השימוש החורג נטולת התיישנות ישנן מגבלות לאכיפתה ולנקיטה בהליכים משפטיים בגינה בחלוף זמן רב.

עבירת הבנייה מתגבשת בעקבות אי עמידה בהוראות חוק התכנון והבניה, כשלצורך הרשעה בביצוע עבירה די בקיום היסוד העובדתי (ללא כל יסוד נפשי). לכן, ובשים לב לכך שהעבירה הינה מסוג אחריות קפידה (ללא יסוד נפשי) היקף טענות ההגנה הולך ומתמעט. למרות זאת, ישנן מספר טענות הגנה שניתן לעשות בהן שימוש ביטול כתב האישום שהוגש או לחלופין על מנת לקבל פיצוי.


במסגרת הטענות המקדמיות יש לציין את הטענה השכיחה ביותר - "הגנה מן הצדק". טענה זו מעוגנת הן בחוק העונשין והן בסעיפים שונים בחוק התכנון והבניה. לצורך עמידה במבחני ההגנה מן הצדק יש לעמוד במבחן תלת שלבי בו בוחן את בית המשפט (בין היתר) את מידת ועוצמת הפגיעה בהליכים שנוהלו כנגד הנאשם, האם המשך ההליך פוגע בתחושת הצדק ולבסוף מבחן המאזן בין חומרת העבירה ואשמתו של הנאשם לבין הטעם לפגע העולה ממעשי הראשות.

הוכחת טענת הגנה מן הצדק אינה משימה פשוטה ויש לעמוד בתנאים רבים לצורך כך. במאמר קודם שנכתב בעניין ביטול כתב אישום בגין עבירות בניה בשל מחדלי הרשות בבקשה שהוגשה לאישור היתר תוארה כיצד נדחתה טענת הגנה מן הצדק בשל אכיפה בררנית, לצד קבלה טענה אחרת של הגנה מן הצדק בשל מחדליה ורשלנותה של המאשימה שהתגלו בשלבי הבקשה להיתר.

טענות נוספות ניתן להעלות בגין נקיטה מאוחרת של הליכים פליליים כעבור שנים רבות מעת ביצוע העבודות ללא היתר וכן בחלוף שנים רבות של שימוש. במצב זה נטען כי התרשלותה של הרשות מלאכוף את דיני התכנון והבניה במשך זמן רב כל כך מונע ממנה להעלות את טענותיה בשלב מאוחר, אך לטענה זו ישנם סייגים המשתנים בהתאם לחומרת העבירות. עם זאת, לעניין הקשיים העומדים בפני הרשות בבואה לטעון כנגד עבירות ישנות הטיב לבטא כבוד השופט דיסקין בהליך עפ"א (ת"א) 33234-01-10 עיריית תל אביב-יפו נ' יצחק חרותי, כך:

"אוזלת ידה, או שתיקתה הרועמת של הרשות, אשר שקטה על שמריה למעלה מחמישה עשורים, ישבה באפס מעשה, לא העירה דבר לגבי השימוש החורג – לא למשיבים ולא לקודמיהם, ומעולם לא טרחה להתריע או להזהיר בדבר אי חוקיות השימוש, למרות שהיתר הבנייה היה קיים בתיק הבניין שנמצא בחזקתה ובמשמורתה של העירייה יוצרת תחושה של פגיעה בתחושת הצדק וההגינות, ובנסיבות נדירות ויוצאות דופן אלה יש הצדקה ליישם את ההגנה מן הצדק על המקרה הנדון"

טענה נוספת המועלת לעתים קרובות נעוצה באי עמידה של רשויות האכיפה בנהלים שנקבעו על ידם, בסטייה ממדיניות האכיפה הנהוגה על ידם, חריגה מהנחיות מרחביות שנקבעו על ידם או שינוי הנובע מהן שלא היה קודם לכן וכן אי עמידה בהנחיות היועמ"ש ובמדיניות שנקבעה על ידי המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין (כיום "המחלקה להנחיית תובעים מוסמכי היועץ המשפטי לממשלה").

בהליך (ת"א) 7146-01-11‏ ‏ מדינת ישראל נ' רות רוזן, נדון כתב אישום שהוגש כנגד עבירות בנייה שבנייתן נעשתה כ- 80 שנה לפני שהוגש כתב האישום, וביתר פירוט כך. הבניין בו בוצעו חריגות הבנייה נבנה עפ"י 2 היתרים שניתנו בשנת 1933 ו- 1934. במסגרת זו פוצלו דירות הנמצאות בקומה ה- 2 וה- 4 הרביעית למספר יחידות דיור. לטענת המאשימה, יש להרשיע את הנאשמת בעקבות חריגות הבנייה והשימוש החורג שבוצע אגב חריגות אלו.

לעומת זאת, הנאשמת טענה כי ההיתר לא מתייחס לא מגביל את מספר הדירות בכל קומה, אלא את מספר החדרים - ולראיה הובאו מספר ראיות על ידה לצורך כך. אולם, חלק מטענות אלו נסתרו על ידי התביעה. עוד טענה הנאשמת כי הגשת כתב האישום כגדה אינו עומד בהנחיות של המחלקה לדיני מקרקעין וכן שלא ניתן לכתב אישום זה אישורה של המחלקה. בנוסף, נטען להגנה מן הצדק לאור העובדה כי הנאשמת לא הייתה מודעת כלל לעבירות הבנייה שבוצעו וכי היא אינה אחראית להן וכן בשל הרב הזמן שעבר מאז שבוצעו עבירות הבנייה לראשונה.

במסגרת זו נקבע על ידי בית המשפט שדן בתיק כי יש לקבל את טענות ההגנה ולזכות את הנאשמת וזאת מהטעמים שלהלן. בית המשפט לא מצא טעם לזכות את הנאשמת מהטענה כי ההיתר מתייחס למספר החדרים ואינו מגביל את מספר יחידות הדיור משום שבאותה העת נאסרה פעולת הפיצול גם בפקודת בניין ערים שהוחלפה על ידי חוק התכנון והבניה.

עם זאת, בית המשפט מצא כי משך הזמן הניכר מאז פתיחת ההליכים מגביל את התביעה מלהגיש כתב אישום שעה שלהתרשלותה תרומה נכבדת לכף, ושעה שהעניין הציבורי בחלוף זמן רב כל כך מאז החלו עבירות הבנייה נחלש עד שכמעט ואינו קיים. כן הוחלט לזכות את הנאשמת מכיוון שהנתבעת אל הוכיחה כי קיבלה את האישור בכתב של מחלקת דיני מקרקעין, וזאת בשים לב לכך שאישור גורף או אישור מאוחר ללא פירוט לא מספקים את רב ההוכחה הנדרש.

#תכנוןובניה #חריגותבנייה #עבירותבניה #התיישנותעבירותבניה

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com