ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

נאשמים בעבירות בנייה – באילו מקרים יינתן פטור מטעמים פרוצדוראליים


על מגרש במקום לא ידוע (שהוא לא חשוב למאמר שלפנינו) נבנה בית פרטי ומסביבו גינה, נטעו עצים, הותקנה פרגולה והוקמה חניה – הכל על פי היתר בנייה. כעבור מספר שנים העצים גדלו, וכיסו חלק נכבד משטח הגינה. מכיוון שאותו שטח היה מוצל בעליו החליטו שהוא מתאים להקמת מחסן, החלטה שהתקבלה ללא קבלת האישורים המתאימים, ועל כן היא מהווה עבירת בנייה.

למאמר מקיף בעניי עבירות בנייה – לחצו כאן

הבעלים לא ידעו שהקמת מחסן בתוך שטח הגינה מחייבת קבלת היתר בנייה, ושאי ביצוע פעולות הרישוי הנדרשות תגרור עבירה על חוק התכנון והבנייה. במרבית המקרים, עבירות אלו נעשות ללא כוונה ומבלי שיהיה רצון לעבור על החוק, כך ש- "העבריינים" כלל לא מודעים שהוראות החוק מחייבות אותם לקבל אישורים מאת מוסדות התכנון הרלוונטיים.

את הקמת המחסן ניתן להחליף בשלל פעולות אחרות שמבוצעות ללא היתר בנייה, כגון: התקנת פרגולה, הוספת יחידת דיור נוספת בגינה, הגבהת החומה, התקנת מדרגות מחוץ לדלת, הוספת כלים סניטריים במחסן, פיצול דירה וכו'. מלבד עבודות ללא היתר או בניגוד להיתר, ישנן עבירות נוספות שנעוצות בשימוש חורג בניגוד לתנאי היתר בנייה.

כפי שניתן לראות, ההגדרה למונח "עבירות בנייה" כוללת בתוכה שורה ארוכה ומגוונת של פעולות אשר מהוות עבירה על דיני התכנון והבנייה בכלל, ועל חוק התכנון והבנייה בפרט. במהלך השנים האחרונות בתי המשפט, מוסדות התכנון, ועדות מקומיות לתכנון ובניה וכיו"ב הגבירו את האכיפה בתופעת העבירות שהוכרה עוד בשנות ה- 70 של המאה הקודמת כ- "מכת מדינה".

כתוצאה מהגברת האכיפה נפתחו עוד תיקים בגין עבירות בנייה, ועוד בעלי זכויות בנכסים כאלו ואחרים מצאו את עצמם מתמודדים עם הליכים פליליים שנפתחו בגין אותן עבירות.

כאשר מנהלים הליך בגין עבירות תכנון ובניה עלינו לעשות שימוש בכל טענת הגנה שעומדת לרשותנו, לרבות טענות שמושתתות על טענות מקדמיות שמתייחסות לפגמים פרוצדוראליים, הפעלת שיקול דעת פסול וטענות מן הצדק.

זיכוי מעבירות בנייה - אימתי?

בהליך שנדון בפני בית המשפט העליון בתיק רעפ 1639/16 מוחמד עבאסי נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים (פורסם בנבו, 23/01/18), נדרשה הכרעה לגבי בקשה לעיכוב צו הריסה מנהלי שמבחינה מהותית אותה הבקשה הייתה למעשה דרישה לביטולו. ההחלטה שהתקבלה על ידי בית המשפט העליון הייתה השלישית ביחס למקרה זה, וזאת לאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים והחלטת בית המשפט המחוזי בערעור הראשון.

בפרשת עבאסי, דובר על צו הריסה מנהלי שניתן לבנייה ללא היתר בנייה שביצע המשיב. צו זה, ניתן בדרך כלל בגין עבודות בנייה נוספות שבוצעו לאחר שהוצא צו מנהלי להפסקתן.

לטענת המערער, יש לבטל את צו ההריסה המנהלי משלושה טעמים: ראשית, הוצאת הצו נגועה בשיקולים פוליטיים, באכיפה בררנית ובאפליה אסורה. שנית, לאחר שהמבנה אוכלס לא ניתן עוד להוציא לגביו צו הריסה. שלישית, נפלו פגמים פרוצדוראליים בהוצאת הצו כמו העדר חתימה לבדיקה שנעשתה בשטח על ידי מפקח, תצהיר המפקח לכאורה היה שבלוני וחתימת יו"ר הוועדה איננה אותנטית.

בית המשפט בחן את טענות הצדדים, אך אימץ לבסוף את טענות המשיבה – מוסד התכנון. במסגרת זו, בית המפשט קבע שלא הוכח על ידי המערער כי ההחלטה התקבלה ממניעים פסולים, וזאת כאשר אין חולק כי הוא בנה את המבנה ללא היתר בנייה. עוד נקבע כי העובד הוסמך כמפקח ודי בכך כדי לבסס את תוקפו של הצהיר. כן נקבע כי הוצאת התצהיר נעשתה כדין.

לעומת זאת, בפרשה שוסטר, בהליך תוב (נת') 45949-08-18‏ ‏ ועדה מקומית לתכנון עמק חפר נ' שרון שוסטר (פורסם בנבו, 09/04/19), דן בית המשפט בדרישה לזיכוי של הנאשם בשל העובדה שלא לו שימוע שיכל ושלא הוצע לו הסדר טיעון.

באותו המקרה, בית המשפט קבע כי התנהלות מוסד התכנון יוצרת פגיעה קשה בעקרונות ההגינות והצדק, ומשכך יש למחוק את ההליך שנוהל כנגד הנאשם, למחוק – אך לא לזכות.

כפי שניתן לראות, מונחים לפנינו שני מקרים שונים אשר התקבלו לגביהן החלטות שונות שהובילו לתוצאות הפוכות. המשמעות היא, שבעת התמודדות עם עבירות בנייה עלינו להצל כל טענת הגנה שעומדת לרשותנו.

על מגרש במקום לא ידוע (שהוא לא חשוב למאמר שלפנינו) נבנה בית פרטי ומסביבו גינה, נטעו עצים, הותקנה פרגולה והוקמה חניה – הכל על פי היתר בנייה. כעבור מספר שנים העצים גדלו, וכיסו חלק נכבד משטח הגינה. מכיוון שאותו שטח היה מוצל בעליו החליטו שהוא מתאים להקמת מחסן, החלטה שהתקבלה ללא קבלת האישורים המתאימים, ועל כן היא מהווה עבירת בנייה.

כפיר חיון, עו"ד | תכנון ובניה

#עבירותבניה #חריגותבנייה #מדיניותענישהבגיןחריגותבנייה #צומנהליושיפוטי

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com