ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

נאשמים בעבירות בנייה – באילו מקרים יינתן פטור מטעמים פרוצדוראליים


על מגרש במקום לא ידוע (שהוא לא חשוב למאמר שלפנינו) נבנה בית פרטי ומסביבו גינה, נטעו עצים, הותקנה פרגולה והוקמה חניה – הכל על פי היתר בנייה. כעבור מספר שנים העצים גדלו, וכיסו חלק נכבד משטח הגינה. מכיוון שאותו שטח היה מוצל בעליו החליטו שהוא מתאים להקמת מחסן, החלטה שהתקבלה ללא קבלת האישורים המתאימים, ועל כן היא מהווה עבירת בנייה.

למאמר מקיף בעניי עבירות בנייה – לחצו כאן

הבעלים לא ידעו שהקמת מחסן בתוך שטח הגינה מחייבת קבלת היתר בנייה, ושאי ביצוע פעולות הרישוי הנדרשות תגרור עבירה על חוק התכנון והבנייה. במרבית המקרים, עבירות אלו נעשות ללא כוונה ומבלי שיהיה רצון לעבור על החוק, כך ש- "העבריינים" כלל לא מודעים שהוראות החוק מחייבות אותם לקבל אישורים מאת מוסדות התכנון הרלוונטיים.

את הקמת המחסן ניתן להחליף בשלל פעולות אחרות שמבוצעות ללא היתר בנייה, כגון: התקנת פרגולה, הוספת יחידת דיור נוספת בגינה, הגבהת החומה, התקנת מדרגות מחוץ לדלת, הוספת כלים סניטריים במחסן, פיצול דירה וכו'. מלבד עבודות ללא היתר או בניגוד להיתר, ישנן עבירות נוספות שנעוצות בשימוש חורג בניגוד לתנאי היתר בנייה.

כפי שניתן לראות, ההגדרה למונח "עבירות בנייה" כוללת בתוכה שורה ארוכה ומגוונת של פעולות אשר מהוות עבירה על דיני התכנון והבנייה בכלל, ועל חוק התכנון והבנייה בפרט. במהלך השנים האחרונות בתי המשפט, מוסדות התכנון, ועדות מקומיות לתכנון ובניה וכיו"ב הגבירו את האכיפה בתופעת העבירות שהוכרה עוד בשנות ה- 70 של המאה הקודמת כ- "מכת מדינה".

כתוצאה מהגברת האכיפה נפתחו עוד תיקים בגין עבירות בנייה, ועוד בעלי זכויות בנכסים כאלו ואחרים מצאו את עצמם מתמודדים עם הליכים פליליים שנפתחו בגין אותן עבירות.

כאשר מנהלים הליך בגין עבירות תכנון ובניה עלינו לעשות שימוש בכל טענת הגנה שעומדת לרשותנו, לרבות טענות שמושתתות על טענות מקדמיות שמתייחסות לפגמים פרוצדוראליים, הפעלת שיקול דעת פסול וטענות מן הצדק.

בהליך שנדון בפני בית המשפט העליון בתיק רעפ 1639/16 מוחמד עבאסי נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים (פורסם בנבו, 23/01/18), נדרשה הכרעה לגבי בקשה לעיכוב צו הריסה מנהלי שמבחינה מהותית אותה הבקשה הייתה למעשה דרישה לביטולו. ההחלטה שהתקבלה על ידי בית המשפט העליון הייתה השלישית ביחס למקרה זה, וזאת לאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים והחלטת בית המשפט המחוזי בערעור הראשון.

בפרשת עבאסי, דובר על צו הריסה מנהלי שניתן לבנייה ללא היתר בנייה שביצע המשיב. צו זה, ניתן בדרך כלל בגין עבודות בנייה נוספות שבוצעו לאחר שהוצא צו מנהלי להפסקתן.

לטענת המערער, יש לבטל את צו ההריסה המנהלי משלושה טעמים: ראשית, הוצאת הצו נגועה בשיקולים פוליטיים, באכיפה בררנית ובאפליה אסורה. שנית, לאחר שהמבנה אוכלס לא ניתן עוד להוציא לגביו צו הריסה. שלישית, נפלו פגמים פרוצדוראליים בהוצאת הצו כמו העדר חתימה לבדיקה שנעשתה בשטח על ידי מפקח, תצהיר המפקח לכאורה היה שבלוני וחתימת יו"ר הוועדה איננה אותנטית.

בית המשפט בחן את טענות הצדדים, אך אימץ לבסוף את טענות המשיבה – מוסד התכנון. במסגרת זו, בית המפשט קבע שלא הוכח על ידי המערער כי ההחלטה התקבלה ממניעים פסולים, וזאת כאשר אין חולק כי הוא בנה את המבנה ללא היתר בנייה. עוד נקבע כי העובד הוסמך כמפקח ודי בכך כדי לבסס את תוקפו של הצהיר. כן נקבע כי הוצאת התצהיר נעשתה כדין.

לעומת זאת, בפרשה שוסטר, בהליך תוב (נת') 45949-08-18‏ ‏ ועדה מקומית לתכנון עמק חפר נ' שרון שוסטר (פורסם בנבו, 09/04/19), דן בית המשפט בדרישה לזיכוי של הנאשם בשל העובדה שלא לו שימוע שיכל ושלא הוצע לו הסדר טיעון.

באותו המקרה, בית המשפט קבע כי התנהלות מוסד התכנון יוצרת פגיעה קשה בעקרונות ההגינות והצדק, ומשכך יש למחוק את ההליך שנוהל כנגד הנאשם, למחוק – אך לא לזכות.

כפי שניתן לראות, מונחים לפנינו שני מקרים שונים אשר התקבלו לגביהן החלטות שונות שהובילו לתוצאות הפוכות. המשמעות היא, שבעת התמודדות עם עבירות בנייה עלינו להצל כל טענת הגנה שעומדת לרשותנו.

על מגרש במקום לא ידוע (שהוא לא חשוב למאמר שלפנינו) נבנה בית פרטי ומסביבו גינה, נטעו עצים, הותקנה פרגולה והוקמה חניה – הכל על פי היתר בנייה. כעבור מספר שנים העצים גדלו, וכיסו חלק נכבד משטח הגינה. מכיוון שאותו שטח היה מוצל בעליו החליטו שהוא מתאים להקמת מחסן, החלטה שהתקבלה ללא קבלת האישורים המתאימים, ועל כן היא מהווה עבירת בנייה.

#עבירותבניה #חריגותבנייה #מדיניותענישהבגיןחריגותבנייה #צומנהליושיפוטי

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com