הזכות לקורת גג יבשה – מספר גורמים שמשפיעים על תיקון ליקויים ונזילות

מבוא:

האם לבעל דירה בבית משותף יש זכות "לקורת גג יבשה". ידוע כי בעיות רטיבות, הצפות ונזילות מהוות את הגורם העיקרי והנפוץ ביותר לסכסוכי שכנים בבניינים למגורים משותפים. אך עדיין בעלי דירות רבים אשר נדרשים לבצע את התיקונים מתוך דירתם מסרבים לעשות כן משום שהאחריות לכך, לטענתם, אינה חלה עליהם. סיבת הסירוב נתמכת בדרך כלל בטענה שהליקויים נגרמו מעבודות שאותו בעל דירה ביצע גרמו לכך, העברת האחריות מכח הסכם שנחתם בין הצדדים, עבירות בנייה שגרמו לליקויים ואפילו התחשבנות בגין חובות עבר.

אולם, עולה השאלה, האם כל הסיבות שצוינו לעיל מצדיקות את הסירוב לתיקון ליקויים? האם זכותו של בעל דירה לקורת גג יבשה נסוגה מול חובות עבר וכו'?

בתי המשפט הכירו בזכותו של בעל דירה בבית משותף לקורת גג יבשה ולזכותו להפיק את ההנאה הרגילה והסבירה מהנכס ללא ליקויים, זכויות אשר מחייבות את בעל הדירה שהמקור לליקוי נמצא בדירתו לפעול על אחריותו ועל חשבונו לתיקון הליקויים. הכרה זו אמנם צמצמה את כמות המחלוקות המשפטיות והיקפן, אך למרות זאת לא מעט בעלי דירות מבקשים שבית המשפט יפטור אותם מהאחריות לתיקון ליקויים. אם כך, באילו מקרים זכותו של בעל הדירה לתקרה יבשה תיסוג מול הזכות לפטור מתיקון הליקויים. להלן התשובות.

למאמר מקיף בעניין ליקויים בעת רכישת דירה מקבלן – לחצו כאן!

טענה ראשונה – המקור לליקויים נובע מהרכוש המשותף:

בשורה ארוכה של פסקי דין בתי המשפט חזרו על ההלכה הידועה היטב לפיה בעל דירה מחויב לתקן את הליקויים שמקורם מדירתו. אולם, מלבד אזור "הדירה" קיימים בבניין חלקים אשר מוגדרים כ- "כרכוש משותף" שהאחריות לגביהם שייכת לכלל בעלי הדירות.

לכן, מקום בו המקור לנזילה, לרטיבות או כל ליקוי אחר נובע מהרכוש המשותף, יש לפנות לוועד הבית ולא לבעל דירה ספציפי. במקרים בהם מקורו של הליקוי נובע מדירה מסוימת – יש לפנות לאותו בעל דירה.

איתור המקור – מדירת השכן או מהרכוש המשותף ועל מי חלה האחריות לתיקון הליקויים:

השלב הראשון באיתור המקור לנזילה מחייב פנייה למומחה, כלומר לחברת בדק בית, למהנדס בניין וכל מי שהינו בעל ההסמכה הנדרשת להוצאת חוות דעת בעניין זה. מאחר שאותו מומחה מבצע בדיקה הוא כותב חוות דעת בה מצוין המקור לליקויים, מקומם, העבודות שיש לבצע כדי לתקנם, עלויות התיקון וכיו"ב.

אחריותו של כל בעל דירה לתקן ליקויים מוסדרת בסעיף 64 לחוק המקרקעין אשר מחיל את הוראות התקנון המצוי על כל אחד מבעלי הדירות ואת סעיף 3(א-ב) לתקנון שקובע כך:

"64. מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות "

הוראות התקנון:

"(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון."

כפי שניתן לראות מההפניה לסעיף 62, בעלי הדירות רשאים להחליט על שינוי הוראות התקנון או על רישום תקנון מוסכם שמשקף את ההסכמות שאליהן הגיעו, אך כל פגיעה בזכויות של מי מבעלי הדירות מחייבת הסכמה פרטנית (לא ניתן לפגוע בזכותו של בעל דירה בהקשר זה באמצעות החלטה שהתקבלה על ידי רוב בעלי הדירות).

בנוסף, סעיף 58 לחוק המקרקעין מחייב כל אחד מבעלי הדירות לקחת חלק בניהול הבית המשותף ובהוצאות השוטפות לתחזוקתו, כמפורט להלן:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף"

וכן, בהתאם להוראות התקנון המצוי שקובע כך:

" א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה."

סיווג המקור דירה או רכוש משותף – שאלה משפטית!

לאחר שהמומחה מעלה את מסקנותיו על הכתב יש לסווג את המקור לליקויים. בהליך תא"מ 51304-02-12 מזיג נ' פיגדור ואח' (להלן: "פרשת מזיג") בית המשפט הכריע בשאלה וקבע כי שאלת הסיווג הינה שאלה משפטית שאינה נמצאת במסגרת סמכותו של המומחה. לפיכך, נקבע כי מסקנה זו שצוינה בחוות דעתו של מומחה שמונה על ידי בית המשפט (ולא על ידי הצדדים עצמם) – בטלה.

את הקביעה האם אותה נקודה שממנה נובע הליקוי שייכת לדירה מסוימת או לרכוש המשותף ניתן לקבוע לפי החלוקה הבאה. ראשית, עלינו לבחון האם היא נמצאת באותם חלקים בבניין שלא ניתן להוציאם מהרכוש המשותף בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין. מדובר אם כן, בחדרי המדרגות, בגג, בפיר המעלית, בקירות החיצוניים של הבניין, חדרי שירות וכו'.

למאמר בעניין דרכי התמודדות עם ליקויים, נזילות ורטיבות שחוזרים על עצמם – לחצו כאן!

עם זאת, ייתכנו מקרים שבהם האבחנה לא תהיה פשוטה. כך למשל, בפרשת מזיג נדרש בית המשפט להכריע האם אדנית שנמצאת בין המרפסת של דירת מגורים לבין קיר הבניין היא חלק מדירה או מהרכוש המשותף (בעל הדירה עשה שימוש באדנית). במקרה אחר, בהליך בשא (י-ם) 18212/99 ביהם רות נ' טמיר משה (להלן: "פרשת ביהם"), בית המשפט דן בתביעה כנגד בעל דירה שמחזיק ב- 3 מתוך 4 דירות שקיימות בבניין, וחל הצורך לקבוע האם האחריות לכלל התיקונים חלה עליו.

במקרים שכאלו, בהם מצטיירת תמונה "מורכבת" יותר, יש לבחון ולקבוע את מקור הליקוי בעזרת מסמכי הבית המשותף, תשריטים ותכניות, הסכמים קודמים, הוראות חוק וכו'. בהתאם לכך, אם לפי התכניות והתשריטים שטחה של הדירה מסתיים לפני האדנית, יוצא אפוא שיש להגדיר את אותו שטח כחלק מהרכוש המשותף, ועל כן הטיפול בליקויים שנובעים ממנו חל על כלל בעלי הדירות.

בפרשת מזיג, נדונה תביעה של בעל דירה שדרש פיצוי בגין עבודות שבוצעו בדירתו בעקבות חוות דעת שגויה שהוצאה על ידי בעל הדירה שסבל מהליקויים ודרש את תיקונם. מנגד, בעל הדירה שדרש את התיקון תבע פיצוי בגין סירובו של בעל הדירה לתקן את הליקויים.

מלבד העובדה שתביעה אשר מוגשת כנגד בעל דירה עקב דרישה לתיקון ליקויים תדחה באם ימצא שמקורם הוא ברכוש המשותף, הרי שבנוסף מדובר בזבוז זמן שבו הליקויים יוחמרו ובהוצאות כספיות בשל ניהול הליך שגוי. לכן, מומלץ להימנע מכך וזאת לאור שלכל בעל דירה יש הסתמכות לגיטימית על כך שהליקויים יתוקנו בתוך פרק זמן סביר.

הסכמים בין בעלי דירות:

האם בעלי הדירות יכולים לקבוע ביניהם הסדרים שונים לתיקון הליקויים מאלו שנקבעו בתקנון המצוי ובחוק המקרקעין?

באופן עקרוני, החובות והזכויות של בעלי הדירות נקבעות במסגרת התקנון אשר מצורף למסמכי הבית המשותף, כשלעניין זה בעלי הדירות יכולים לקבוע את החובות והזכויות בתקנון המצוי או בתקנון המוסכם.

עם זאת, אין מניעה שבעלי הדירות יסדירו ביניהם את היחסים באופן שונה מזה שנקבע במסמכי הבית המשותף, אך עליהם לקחת בחשבון כי בהעדר רישום של ההסכמות בלשכת רישום המקרקעין באמצעות הסכם שיתוף לא יהיה לכך תוקף משפטי כלפי צד שלישי.

מקרה דומה, נדון בהליך תא"מ 37341-07-12 בר טוב ואח' נ' ששון, בו נדונה טענתו של הנתבע להעדר אחריות מצדו לתיקון הליקויים בגג משום שאחריות זו הועברה לידי מי שמכר את דירתו לתובע על פי הסכם שנחתם ביניהם. במקרה זה, בית המשפט לא שלל את תוקפו של הסכם שכזה, אך מאחר שהוא לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין תוקפו נותר יפה בין הצדדים שחתמו עליו ולא כלפי בעלי זכויות מאוחרים שלא נכנסים בנעלי המוכרים לעניין זה.

ליקויים שנגרמו באשמת בעל הדירה שמבקש את תיקונם:

האם בעל דירה מחויב לתקן ליקויים אשר נגרמו באשמתו של בעל דירה אחר שבמקרה גם דורש את תיקונם. בעלי דירות רבים טוענים לפטור מאחריות לתיקון ליקויים משום שלא ייתכן ש- "חוטא יצא נשכר", וכי מי שגרם לליקויים ידרוש מבעל דירה אחר שיתקנם.

לצורך הדוגמא, בפרשת ביהם שאוזכרה לעיל טען הנתבעת כי הליקויים נגרמו בשל עבודות לא חוקיות שביצעה התובעת על גג הבניין אשר גרמו לבעיות רטיבות ונזילות, אולם הטענה לא הוכחה ועל כן לא הוסרה מעל הנתבעת האחריות לתיקון הליקויים.

בדומה לכך, בהליך, תאמ (ת"א) 17298-06-15 פנינה כהן נ' אחמד דאקה, הוגשה תביעה כנגד בעל דירה אשר סירב לבצע תיקונים, וזאת משום שלטענתו הליקויים נגרמו לאחר שהתובעת בעצמה ביצעה עבודות ושיפוצים רחבי היקף בדירתה אשר גרמו לנזילות ולליקויים נוספים. בסיכומו של דבר מרבית טענותיה של התובעת נדחו היות שהיא לא עמדה בחובת ההוכחה המוטלת עליה ביחס לרכיבי התביעה וגובה הנזק.

עם זאת, אין זה אומר כי לבעל דירה אין אחריות כלפי המצב שהוא יוצא ושלא ניתן לייחס לו אשם תורם. אחריות זו יכולה לבוא לידי ביטוי בהעברת האחריות לתיקון הליקויים ובצמצום הפיצוי שיינתן בגין עוגמת הנפש ויתר הנזקים שנגרמו בעטיים.

האם בעל דירה שלא משלם ועד בית מנוע מלתבוע תיקונים?

לא אחת נטען כי בעל דירה שלא משלם ועד בית או שקיים אצלו חוב כלפי בעל דירה אחר (שהוא גם נדרש לתקן את הליקויים מדירתו) אינו יכול לבוא בדרישות, אולם במרבית המקרים טענות אלו נדחות. זכותו של בעל הדירה להפיק שימוש סביר שאינו נפגע בשל גורמים חיצוניים אינה מותנית בקיום התחייבויות אחרות. בעל דירה או נציגות בית משותף (ועד בית) יכולים לפעול במסגרות אחרות לתביעת החוב כלפיהם, אך ברוב המקרים נדחו טענות שביקשו לדחות את ההתחייבות לתיקון הליקויים עד אשר החוב יוסדר.