ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

3 שנים לאחר סיום העסקה: מוכר דירה חויב בתשלום פיצויים עקב רטיבות שהתגלתה בדירה


מבוא:

מהו היקף האחריות של מוכר דירה שהתגלו בה ליקויים לאחר מסירתה לידי הקונים, והאם אותו מוכר מחויב לגלות את קיומם של אותם לקיומם כבר במהלך המשא ומתן או שחלה על הקונה חובה לגלות את אותם ליקויים?

אצל מרבית האנשים עסקאות במקרקעין נחשבות לעסקאות החשובות והיקרות, וכן בעלות השפעות ומשמעויות נרחבות ביותר. בהתאם לכך, על פי רוב, מרבית האנשים יחתמו על הסכם לביצוע עסקה במקרקעין בין פעם לבין פעמיים, אך לא יותר ממספר פעמים בודדות. בעקבות זאת, ברור כי חשיבותן של עסקאות אלו מחייבת את הצדדים להעלות על הכתב את ההסכמות שלגביהן הגיעו במהלך המשא ומתן, וכן את יתר ההתחייבויות והחובות של כל אחד מהצדדים. עם זאת, ומאחר שבמרבית המקרים המידע אודות מצב הדירה נמצא אצל המוכר, מתגלות לא אחת מחלוקות בקשר למחויבותו לגלות את כל הפרטים בקשר לכך, וכן ביחס לאחריותו בדבר ליקויים שמתגלים ביום העסקה ולאחר מסירת הדירה לידי הקונה.

חובת הגילוי של מוכרים בעסקאות יד 2:

כפי שצוין לעיל, בעת החתימה על הסכם המכר ועד למסירת הדירה לידי הרוכשים מרבית המידע אודות מצבה של הדירה נמצא אצל המוכר, כך שיכולתו של הרוכש להעריך את הנכס תלויה במידה לא מבוטלת במידע שימסור לו המוכר.

לקריאת מאמר מקיף בעניין מכירת דירה יד 2 - לחצו כאן.

מסיבות אלו ישנה חשיבות מכרעת לכך שכל אחד מהצדדים ינהג בתום לב ובהגינות, וכפועל יוצא מכך ימסור לצד השני את הפרטים המהותיים שידועים לו. גישה זו, מעוגנת היטב גם במרבית הסכמי המכר אשר כוללים התייחסות בקשר למצבה של הדירה, הצהרות של המוכר שכל מערכותיה, מתקניה ואביזריה פועלים ותקינים.

אולם, למעט התייחסות זו בהסכמי המכר, עולה השאלה האם הרוכש נתון לרצונו הטוב של המוכר?

חובת גילוי כללית מכח החוק:

הואיל והסתמכות על רצונו הטוב של המוכר לא מספיקה כדי להבטיח את זכויות המוכר נקבעו בחוק המכר, תשכ"ח-1968, מספר הוראות אשר נועדו להבטיח התנהלות תקינה וראויה של הצדדים לעסקה. בהתאם לכך, סעיף 11 לחוק המכר קובע מהי אי התאמה, ואילו סעיף 16 קובע שכל אי התאמה שהתגלתה בנכס אשר המוכר ידע עליה או היה עליו לדעת עליה מזכה את הקונה בסעדים מכח הסכם המכר בדבר אי התאמה ואף מכח חוק החוזים.


אי כך, עולה כי לצד החובה שנהוג ומקובל לעגן בהסכמי המכר ניצבות גם הוראות חוק המכר דירות אשר מתייחסות לחובות על החלים כתוצאה מכירת הסכם מכר ביניהם.

תניית AS-IS, (הסכמה לקבלת הדירה כפי מצבה ביום חתימת הסכם המכר):

הסכמי מכר רבים כוללים סעיף חוזי שנועד לגבש מעין "הסכמה" כי הרוכש מסכים לקבל את החזקה בדירה כפי מצבה ביום חתימת ההסכם לאחר שהוא בחן ובדק אותה. לכן, יוצא אפוא, כי מטרת הסעיף, היא לסלק כל טענה עתידית של הקונה ביחס למצב הדירה.

בעקבות זאת, מוכר רבים מפנים את סעיף הוויתור במקרים בהם מתגלים מחלוקות בקשר למצב הדירה ובשל ליקויים שמופיעים לאחר המסירה. משכך, עולה השאלה האם סעיף זה, המהווה הסכמה לקבל הדירה כפי שהיא היום – תניית AS-IS, פוטרת את המוכר מאחריות בקשר למצב הדירה?

למאמר מקיף בעניין רכישת דירה בעסקת יד 2 - לחצו כאן.

בדיקת הנכס - רשלנות, מחדל ואי בדיקת מצב הדירה מצד הקונה:

לצד החובה שחלה על המוכר לגלות כל פרט מהותי ביחס לנכס או כל פרט שהיה עליו לדעת, על המוכר חלה חובה לבדוק את מצבי הפיסי של הנכס בדיוק כשם שהוא בודק את מצבו המשפטי והתכנוני.

בהתאם לכך, נהוג ומקובל להוסיף בהסכמי המכר מספר סעיפים אשר מאפשרים לקונה לבדוק את הנכס לפני שהוא חותם על ההסכם, לרבות בדיקה באמצעות מומחים מטעמו. עם זאת, במרבית המקרים הרוכשים מוותרים על כך ולא נעזרים במומחים מטעמם. לכן, במקרה זה יש חשיבות יתרה לכך שהמוכר יספק את כל הפרטים הרלוונטיים ביחס למצבו של הנכס.

תם עידן "יזהר הקונה":

בתחילת שנת 2014, ניתן פסק דין בהליך עא 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס שלדעת רבים סימל את האקורד האחרון בגישת יזהר הקונה, כשעיון בפסק הדין מלמד על ריכוך כוחה של תניית AS-IS, כך שלא ניתן להכניס לתוכה ויתור כללי וידוע מראש של הרוכש על הליקויים שקיימים בדירה.

עוד נקבע, שלא ניתן לעשות שימוש בתניה זו בחוסר תום לב, וכי לא מדובר בסעיף חוזי שנועד לאפשר לצד לחוזה להסיר מעליו את התחייבויותיו בחוסר תום לב, ותוך ניצול של הטעמת סעיף סל לכל הפרותיו.

לפיכך, עולה השאלה מהי חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירת מגורים בכל הקשור למצבה הפיסי ותקינות מערכותיה ומתקניה, וכן בתוך כמה זמן לכל המאוחר יכול רוכש דירה לטעון להפרת חובה זו?

בפסק דין שניתן בהליך עא (חי') 59388-06-17 ענבל יונה זבק נ' ליאת וינברג צרפתי, נדרש בית המשפט המחוזי להכריע בערעור שהוגש בעניין ליקויי רטיבות שהתגלו זמן קצר לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונים, אולם ההודעה למוכרים בעניין הליקויים שהתגלו נמסרה רק כעבור 3 שנים. משכך, עלתה השאלה האם המוכרים אחראים לתיקון הליקויים שהתגלו גם כעבור זמן רב כל כך?

לפי עובדות המקרה עולים הפרטים הבאים, בין המוכרים לבין הרוכשים נחתם הסכם מכר בקשר לדירה הנמצאת ביישוב אורנית, כשבמסגרת ההסכם התחייבו הקונים שאין בדירה ליקויים ו/או בעיות רטיבות כלשהן. כמו כן, התחייבו המוכרים שכל מתקניה ומערכותיה של הדירה תקינות ופועלות כראוי.

אולם, זמן קצר לאחר מסירת הדירה החלו להתגלות בה ליקויי רטיבות דינמיים במספר חדרים ומקומות שונים. בעקבות זאת, סוכם בין המוכרים לבין הקונים כי הליקויים יתוקנו באמצעות איש מקצוע שיזמינו הרוכשים, ואילו המוכרים ישלמו את הוצאות התיקון.

לאחר מכן, כשהגיע החורף הראשון וכשהחלו הגשמים, התגלו ליקויים נוספים בדירה אשר נבעו מכשלים באיטום המבנה, כשבעקבות זאת נחשפו בעיות רטיבות רחבות וחמורות בעוד ועוד חלקים בדירה. כך למשל, התגלו בעיות רטיבות בחניה, במדרגות אל הדירה, ביחידת הדיור, ועוד ועוד מקרי רטיבות שמקורן באיטום לקוי של הדירה

לטענת התובעים, הנתבעים (מוכרי הדירה) ידעו על כל בעיות הרטיבות שהתגלו בדירה ועל בעיית האיטום, וכראיה הובאה עזיבתה של השוכרת הקודמת בדירה אשר עזבה טרם הסתיימה תקופת השכירות בעקבות הליקויים שהתגלו.

לאור כל זאת, התובעים טענו כי הנתבעים הפרו כלפיהם התחייבות של הסכם המכר הוגדרה כהפרה יסודית, ועל כן עליהם לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע להסכם. לחלופין, התובעים טענו כי חלוקת הנזק לחלקים מזכה אותם בפיצוי רחב יותר, אך למרות זאת בחרו לדרוש את ראשי הנזק כסעדים חלופיים ולא במצטבר.

לעומת זאת, מוכרי הדירה (הנתבעים) טענו כי עמדו בכל התחייבויותיהם כלי התובעים מכח הסכם המכר, בייחוד לאחר שתיקנו את הליקויים שהתגלו בדירה בסמוך למועד המסירה. בנוסף, נטען כי חוות הדעת שהגישו התובעים לא נכונה, שגויה, מסתמכת על מסקנות לא מבוססות ושאומדן גובה תיקון הליקויים נעשה שלא על פי אמות המידה המקובלות כיום.

בפסק הדין שניתן בערכאה הראשונה על ידי בית משפט השלום חויבו הנתבעים לשלם סך של 110,000 ₪ בגין הנזילות שהתגלו בדירה שמכרו. במסגרת זו, נקבע כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב כשלא גילו לתובעים על בעיות האיטום והרטיבות שקיימות, וכן שהציגו מיצג שווא כשהציגו את הבעיה של הרטיבות שהתגלתה ושתוקנה בסמוך לאחר המסירה כזניחה ומינורית.

תחילה, יובהר כי הן בית משפט השלום והן בית המשפט המחוזי (ערכאת הערעור) דחו את טענות הנתבעים כי התובעים מושתקים מלהעלות טענות בקשר למצב הדירה בשל תניית AS-IS שהוטמעה בהסכם המכר. לעניין זה, חזר בית משפט על מספר הלכות שהשתרשו בשנים האחרונות מהן עולה כי רק ידיעה ממשית של התובעים בדבר קיומם של הליקויים תפטור את המוכרים מאחריות, וכל עוד לא תוכח ידיעה בפועל הנתבעים לא יוכלו להסיר מעליהם את האחריות.

למעלה מכך, נדחו גם טענות הנתבעים לפטור מאחריות או להטלת אשם תורם על התובעים משום שלא ביצעו בדיקות מקדמיות כנדרש, לרבות התייעצות במומחים. גם טענת הנתבעים לפיה התובעים לא תיקנו בפועל את הליקויים שהתגלו בדירה בסמוך למסירה נדחתה בכל הקשור להסרת האחריות מעליהם ובעניין אי הקטנת הנזק.

בנוסף, נדחו גם טענות הנתבעים לדחיית התביעה משום שההודעה בדבר הליקויים נמסרה להם כעבור 3 שנים לאחר שנמסרה הדירה וזמן רב לאחר שהליקויים בדירה התגלו.

עם זאת, בערעור התקבלו חלק מטענות הנתבעים (בהיותם מערערים) ביחס לגובה הפיצוי שנפסק, וכך הוקטנו הפיצויים שנפסקו בעקבות ההפרה היסודית, כך שסכום הפיצוי נאמד בכ- 70,000 ₪ .

#נדלןמקרקעין #הסכםמכר #הפרהשלהסכםמכר #ליקויים

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com