מבוא:
מהו היקף האחריות של מוכר דירה שהתגלו בה ליקויים לאחר מסירתה לידי הקונים, והאם אותו מוכר מחויב לגלות את קיומם של אותם לקיומם כבר במהלך המשא ומתן או שחלה על הקונה חובה לגלות את אותם ליקויים?
אצל מרבית האנשים עסקאות במקרקעין נחשבות לעסקאות החשובות והיקרות, וכן בעלות השפעות ומשמעויות נרחבות ביותר. בהתאם לכך, על פי רוב, מרבית האנשים יחתמו על הסכם לביצוע עסקה במקרקעין בין פעם לבין פעמיים, אך לא יותר ממספר פעמים בודדות. בעקבות זאת, ברור כי חשיבותן של עסקאות אלו מחייבת את הצדדים להעלות על הכתב את ההסכמות שלגביהן הגיעו במהלך המשא ומתן, וכן את יתר ההתחייבויות והחובות של כל אחד מהצדדים. עם זאת, ומאחר שבמרבית המקרים המידע אודות מצב הדירה נמצא אצל המוכר, מתגלות לא אחת מחלוקות בקשר למחויבותו לגלות את כל הפרטים בקשר לכך, וכן ביחס לאחריותו בדבר ליקויים שמתגלים ביום העסקה ולאחר מסירת הדירה לידי הקונה.
חובת הגילוי של מוכרים בעסקאות יד 2:
כפי שצוין לעיל, בעת החתימה על הסכם המכר ועד למסירת הדירה לידי הרוכשים מרבית המידע אודות מצבה של הדירה נמצא אצל המוכר, כך שיכולתו של הרוכש להעריך את הנכס תלויה במידה לא מבוטלת במידע שימסור לו המוכר.
מסיבות אלו ישנה חשיבות מכרעת לכך שכל אחד מהצדדים ינהג בתום לב ובהגינות, וכפועל יוצא מכך ימסור לצד השני את הפרטים המהותיים שידועים לו. גישה זו, מעוגנת היטב גם במרבית הסכמי המכר אשר כוללים התייחסות בקשר למצבה של הדירה, הצהרות של המוכר שכל מערכותיה, מתקניה ואביזריה פועלים ותקינים.
אולם, למעט התייחסות זו בהסכמי המכר, עולה השאלה האם הרוכש נתון לרצונו הטוב של המוכר?
חובת גילוי כללית מכח החוק:
הואיל והסתמכות על רצונו הטוב של המוכר לא מספיקה כדי להבטיח את זכויות המוכר נקבעו בחוק המכר, תשכ"ח-1968, מספר הוראות אשר נועדו להבטיח התנהלות תקינה וראויה של הצדדים לעסקה. בהתאם לכך, סעיף 11 לחוק המכר קובע מהי אי התאמה, ואילו סעיף 16 קובע שכל אי התאמה שהתגלתה בנכס אשר המוכר ידע עליה או היה עליו לדעת עליה מזכה את הקונה בסעדים מכח הסכם המכר בדבר אי התאמה ואף מכח חוק החוזים.
אי כך, עולה כי לצד החובה שנהוג ומקובל לעגן בהסכמי המכר ניצבות גם הוראות חוק המכר דירות אשר מתייחסות לחובות על החלים כתוצאה מכירת הסכם מכר ביניהם.
תניית AS-IS, (הסכמה לקבלת הדירה כפי מצבה ביום חתימת הסכם המכר):
הסכמי מכר רבים כוללים סעיף חוזי שנועד לגבש מעין "הסכמה" כי הרוכש מסכים לקבל את החזקה בדירה כפי מצבה ביום חתימת ההסכם לאחר שהוא בחן ובדק אותה. לכן, יוצא אפוא, כי מטרת הסעיף, היא לסלק כל טענה עתידית של הקונה ביחס למצב הדירה.
בעקבות זאת, מוכר רבים מפנים את סעיף הוויתור במקרים בהם מתגלים מחלוקות בקשר למצב הדירה ובשל ליקויים שמופיעים לאחר המסירה. משכך, עולה השאלה האם סעיף זה, המהווה הסכמה לקבל הדירה כפי שהיא היום – תניית AS-IS, פוטרת את המוכר מאחריות בקשר למצב הדירה?
בדיקת הנכס - רשלנות, מחדל ואי בדיקת מצב הדירה מצד הקונה:
לצד החובה שחלה על המוכר לגלות כל פרט מהותי ביחס לנכס או כל פרט שהיה עליו לדעת, על המוכר חלה חובה לבדוק את מצבי הפיסי של הנכס בדיוק כשם שהוא בודק את מצבו המשפטי והתכנוני.
בהתאם לכך, נהוג ומקובל להוסיף בהסכמי המכר מספר סעיפים אשר מאפשרים לקונה לבדוק את הנכס לפני שהוא חותם על ההסכם, לרבות בדיקה באמצעות מומחים מטעמו. עם זאת, במרבית המקרים הרוכשים מוותרים על כך ולא נעזרים במומחים מטעמם. לכן, במקרה זה יש חשיבות יתרה לכך שהמוכר יספק את כל הפרטים הרלוונטיים ביחס למצבו של הנכס.
תם עידן "יזהר הקונה":
בתחילת שנת 2014, ניתן פסק דין בהליך עא 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס שלדעת רבים סימל את האקורד האחרון בגישת יזהר הקונה, כשעיון בפסק הדין מלמד על ריכוך כוחה של תניית AS-IS, כך שלא ניתן להכניס לתוכה ויתור כללי וידוע מראש של הרוכש על הליקויים שקיימים בדירה.
עוד נקבע, שלא ניתן לעשות שימוש בתניה זו בחוסר תום לב, וכי לא מדובר בסעיף חוזי שנועד לאפשר לצד לחוזה להסיר מעליו את התחייבויותיו בחוסר תום לב, ותוך ניצול של הטעמת סעיף סל לכל הפרותיו.
לפיכך, עולה השאלה מהי חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירת מגורים בכל הקשור למצבה הפיסי ותקינות מערכותיה ומתקניה, וכן בתוך כמה זמן לכל המאוחר יכול רוכש דירה לטעון להפרת חובה זו?
בפסק דין שניתן בהליך עא (חי') 59388-06-17 ענבל יונה זבק נ' ליאת וינברג צרפתי, נדרש בית המשפט המחוזי להכריע בערעור שהוגש בעניין ליקויי רטיבות שהתגלו זמן קצר לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונים, אולם ההודעה למוכרים בעניין הליקויים שהתגלו נמסרה רק כעבור 3 שנים. משכך, עלתה השאלה האם המוכרים אחראים לתיקון הליקויים שהתגלו גם כעבור זמן רב כל כך?
לפי עובדות המקרה עולים הפרטים הבאים, בין המוכרים לבין הרוכשים נחתם הסכם מכר בקשר לדירה הנמצאת ביישוב אורנית, כשבמסגרת ההסכם התחייבו הקונים שאין בדירה ליקויים ו/או בעיות רטיבות כלשהן. כמו כן, התחייבו המוכרים שכל מתקניה ומערכותיה של הדירה תקינות ופועלות כראוי.
אולם, זמן קצר לאחר מסירת הדירה החלו להתגלות בה ליקויי רטיבות דינמיים במספר חדרים ומקומות שונים. בעקבות זאת, סוכם בין המוכרים לבין הקונים כי הליקויים יתוקנו באמצעות איש מקצוע שיזמינו הרוכשים, ואילו המוכרים ישלמו את הוצאות התיקון.
לאחר מכן, כשהגיע החורף הראשון וכשהחלו הגשמים, התגלו ליקויים נוספים בדירה אשר נבעו מכשלים באיטום המבנה, כשבעקבות זאת נחשפו בעיות רטיבות רחבות וחמורות בעוד ועוד חלקים בדירה. כך למשל, התגלו בעיות רטיבות בחניה, במדרגות אל הדירה, ביחידת הדיור, ועוד ועוד מקרי רטיבות שמקורן באיטום לקוי של הדירה
לטענת התובעים, הנתבעים (מוכרי הדירה) ידעו על כל בעיות הרטיבות שהתגלו בדירה ועל בעיית האיטום, וכראיה הובאה עזיבתה של השוכרת הקודמת בדירה אשר עזבה טרם הסתיימה תקופת השכירות בעקבות הליקויים שהתגלו.
לאור כל זאת, התובעים טענו כי הנתבעים הפרו כלפיהם התחייבות של הסכם המכר הוגדרה כהפרה יסודית, ועל כן עליהם לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע להסכם. לחלופין, התובעים טענו כי חלוקת הנזק לחלקים מזכה אותם בפיצוי רחב יותר, אך למרות זאת בחרו לדרוש את ראשי הנזק כסעדים חלופיים ולא במצטבר.
לעומת זאת, מוכרי הדירה (הנתבעים) טענו כי עמדו בכל התחייבויותיהם כלי התובעים מכח הסכם המכר, בייחוד לאחר שתיקנו את הליקויים שהתגלו בדירה בסמוך למועד המסירה. בנוסף, נטען כי חוות הדעת שהגישו התובעים לא נכונה, שגויה, מסתמכת על מסקנות לא מבוססות ושאומדן גובה תיקון הליקויים נעשה שלא על פי אמות המידה המקובלות כיום.
בפסק הדין שניתן בערכאה הראשונה על ידי בית משפט השלום חויבו הנתבעים לשלם סך של 110,000 ₪ בגין הנזילות שהתגלו בדירה שמכרו. במסגרת זו, נקבע כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב כשלא גילו לתובעים על בעיות האיטום והרטיבות שקיימות, וכן שהציגו מיצג שווא כשהציגו את הבעיה של הרטיבות שהתגלתה ושתוקנה בסמוך לאחר המסירה כזניחה ומינורית.
תחילה, יובהר כי הן בית משפט השלום והן בית המשפט המחוזי (ערכאת הערעור) דחו את טענות הנתבעים כי התובעים מושתקים מלהעלות טענות בקשר למצב הדירה בשל תניית AS-IS שהוטמעה בהסכם המכר. לעניין זה, חזר בית משפט על מספר הלכות שהשתרשו בשנים האחרונות מהן עולה כי רק ידיעה ממשית של התובעים בדבר קיומם של הליקויים תפטור את המוכרים מאחריות, וכל עוד לא תוכח ידיעה בפועל הנתבעים לא יוכלו להסיר מעליהם את האחריות.
למעלה מכך, נדחו גם טענות הנתבעים לפטור מאחריות או להטלת אשם תורם על התובעים משום שלא ביצעו בדיקות מקדמיות כנדרש, לרבות התייעצות במומחים. גם טענת הנתבעים לפיה התובעים לא תיקנו בפועל את הליקויים שהתגלו בדירה בסמוך למסירה נדחתה בכל הקשור להסרת האחריות מעליהם ובעניין אי הקטנת הנזק.
בנוסף, נדחו גם טענות הנתבעים לדחיית התביעה משום שההודעה בדבר הליקויים נמסרה להם כעבור 3 שנים לאחר שנמסרה הדירה וזמן רב לאחר שהליקויים בדירה התגלו.
עם זאת, בערעור התקבלו חלק מטענות הנתבעים (בהיותם מערערים) ביחס לגובה הפיצוי שנפסק, וכך הוקטנו הפיצויים שנפסקו בעקבות ההפרה היסודית, כך שסכום הפיצוי נאמד בכ- 70,000 ₪ .
