ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

מהי מדיניות הענישה בחריגות בנייה?


חוק התכנון והבניה כולל הוראות תכנוניות, מדרג (היררכיה) בין תכניות, הסדרת נושאים פרוצדורליים וכן סנקציות פליליות בגין עבירה על אילו מבין הוראותיו המחייבות של חוק התכנון והבניה. את המגבלות המוטלות מכח החוק על השימוש במקרקעין נוהגים להצדיק באמצעות הצורך בהסדרת שימושים כאמצעי למניעת מטרדים, הפרעות ושימוש ללא ביקורת (במאמר ראשי בנושא צוין טרגדיית המאגר המשותף כמשל לשימוש לא מבוקר).משכך, ועל מנת למנוע עבירות את הוראותיו של חוק התכנון והבניה נקבעו סנקציות פליליות בגין עבירות תכנון ובניה.

מהי תחולת דיני העונשין בחוק התכנון והבניה?

חוק התכנון והבניה ידוע ומוכר כחוק מורכב ומסועף המכיל מאות סעיפים וכן הוראות נוספות המוסדרות באמצעות התקנות. כמו כן, חוק התכנון והבניה זוכה לתשומת לב רבה הנעשית באמצעות עדכונים ותיקונים תכופים אשר יכולים להגיע למספר דו ספרתי בשנה אחת.

את סעיפיו הפליליים של החוק ניתן למצוא בפרק י' אשר מתחיל בסעיף 203 (סעיף ההגדרות) ומסתיים בסעיף 255, כך שלמעשה ישנם עשרות סעיפים בחוק העוסקים בענישה על עבירות תכנון ובניה. בשל היקפו הרחב של חוק התכנון והבניה ניתן למנות מספר רב של עבירות הניתנות לביצוע. בנוסף לכך, יש לשים לב כי פעולות רבות יכולות להיכלל תחת סעיף 203 הקובע כי בנייה הטעונה היתר בנייה ללא היתר או בניגוד לתנאי ההיתר תיחשב לעבירה לפי חוק התכנון והבניה.

מהן יסודות העבירה?

בעבירות על חוק התכנון והבניה הן מסוג אחריות קפידה כך שדי בביצוע עבירה. מהן למעשה אותן עבירות?

עבירות התכנון והבניה מבוצעות במרבית המקרים בעקבות ביצוע עבודות בנייה ללא היתר הטעונות היתר וכן בעקבות שימוש בניגוד להוראות ההיתר. במילים אחרות, מספיק כי יותקנו במחסן כלים סניטרים כגון ברזים, כיורים, מקלחות וכיו"ב. במרבית המקרים תוספות אלו נעשות לצורך התאמת מחסן (בניגוד לשימוש שנקבע לו בהיתר) למגורים. בנוסף, ייתכנו מקרים בהם יותקנו פרגולות שלא כדין, הסבת דירות מגורים לגני ילדים, סגירת מרפסת, פיצול דירות ועוד פעולות נוספות.

מהו מתחם הענישה בעבירות על חוק התכנון והבניה?

היקפן הרחב של עבירות הבנייה בקרב האוכלוסייה הובילו להגדרת העברות כמכת מדינה, ובתוך שכך העלו את הצורך באכיפת חוקי התכנון והבניה. על מנת לצור הרתעה מפני עבירות על הוראות החוק רשויות האכיפה דורשות להטיל עונשים כבדים יותר הנעים בין קנסות קלים ועד למאסרים. בהתאם לכך, מנעד העונשים הנגזרים בגין עבירות אלו משקפים את מדיניות הענישה בעברות אלו.

עברות התכנון והבניה מסווגות לפי חומרת העברות, כך שייתכנו עבירות שידורגו ברמת חומרה נמוכה, ובגינן יינתנו עונשים קלים יחסית. במקרים אלו, התביעה תטה לסגור את התיקים בהסדר וללא הליך

משפטי. לעומת זאת, ככול שהעבירות שיבוצעו יהיו חמורות יותר כך הענישה תהיה נוקשה יותר. לצורך הדוגמה, במקרים בהם נעשו חריגות בנייה רחבות רואים כאילו כל הבנייה נעשתה ללא היתר (אפילו אם ניתן היתר לחלק מהבנייה) משום שהיקף החריגות מרוקנים את תוכנו של ההיתר.

בגזר דין שניתן בהליך תוב (ק"ג) 60555-09-14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית מלאכי נ' יורם בן חמו, נערך דיון מקיף בשאלה מהו מתחם הענישה הראוי למקרים של עבירות בנייה. לפי עובדות המקרה מדובר במספר עבירות אותן ביצעו הנתבעים. הראשונה בנייה ללא היתר אשר לגביו התנהל הליך שבסופו סוכם כי הנתבעים יפסיקו את הבניה. בהמשך גזר הדין את התייחסות לסיומו של ההליך, אך כנראה הכוונה הייתה להקפיא את ההליך עד שהנאשמים יסדירו את חריגות הבנייה (לקריאת מאמר בעניין בעניין לגליזציה / הכשרת של עבירות בנייה לחצו כאן).

אולם, בהמשך ועוד לפני שהנאשמים קיבלו היתר להמשך העבודות נעשו פעולות נוספות הכוללות: בנייה קומה נוספת, התקנת חלונות וכו'. בגין ביצוע פעולות אלו הוצא צו הפסקה שיפוטי, אך חרף הוצאת הצו הנאשמים המשיכו בעבודות. לנוכח מכלול העבירות נתבקש על ידי התביעה להשית על הנאשמים קנס כספי גבוהה - בשל שיקולי הענישה השונים התביעה לא ביקשה להטיל מאסר.

בית המשפט סקר את מדיניות הענישה ביחס לעבירות בנייה ומצא כי ישנם טווח רחב של עונשים המסווגים לפי חומרת העבירה. לצורך בחינת המדיניות נסקרו למעלה מ- 16 פסקי דין בהם ניתנו עונשים שונים בגין עבירות שונות ברמת חומרה שונה והוראות החוק (חוק התכנון והבניה, חוק העונשין והחסד"פ) שמהן גוזרים את העונשים. בהתאם לסקירה שבוצעה, ולמגמה להטיל עונשים וקנסות כבדים על מנת להרתיע - נקבע כי בנסיבות העניין יש להטיל קנס הנע שבין 10,000 ש"ח לבין 40,000 ש"ח. עם זאת, בסופו של דבר הושת קנס 25,000 על שני הנאשמים ביחד (בעל ואישה) וכן התחייבות כספית נוספת שלא לחזור על העבירות.

#תכנוןובניה #חריגותבנייה #מדיניותענישהבגיןחריגותבנייה #עבירותבניה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com