יזמים (וקבלנים) מסיימים את בניית הפרויקט, מוציאים טופס 4 ומוסרים את הדירות לידי הרוכשים, וזאת מבלי שכל החניות והמחסנים נמכרו. כתוצאה מכך, נוצר מצב אבסורדי בו כל הדירות נמכרו, הבניין מאוכלס והרכוש המשותף נמסר (לכאורה) לדיירים הטריים – אך עדיין, היזם מחזיק בחניות, מחסנים וחלקים מהרכוש המשותף שנמכרים "בטפטופים" מעת לעת.
הוצאתם של חלקים מהרכוש המשותף לאחר המסירה, צמצום מספר החניות והמחסנים שנמצאים בידי כלל בעלי הדירות והמשכת היחסים בין היזם לבין בעלי הדירות – יוצרים סכסוכים משפטיים לא מעטים וטרוניות רבות מצד בעלי הדירות שהיו שמחים להתנתק בשלב שאליו הגיעו מהיזם.
מחסנים, חניות, מרפסות, גגות וחצרות – הם חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ושהוצמדו לדירות מסוימות בבית המשותף. הדרך המתאימה ביותר להוצאת חלקים והצמדתן לדירות מסוימות היא במועד בו הסכם המכר נחתם, וזאת בכפוף לכללים שנקבעו בפסקי דין מנחים ומחייבים ביחס להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות (אשר יפורטו בהמשך).
יתרה מכך, לאחר שהדירות והבניין נמסרים, רוכשי הדירות הם אלו שנושאים בעלות אחזקת הרכוש המשותף (מים, חשמל, ניקיון מסי עירייה וכו'), אחראים לשלמותו ותקינותו והם אלו שצריכים להירשם כבעלים (או כבעלים של חלקים בלתי מסוימים) של הרכוש המשותף, עושים בו שימוש ומציגים את חלקי הרכוש המשותף לרוכשים פוטנציאלים באם יחפצו במכירת דירתם.
השארת מחסנים, חניות וחלקים מסוימים מהרכוש המשותף בידי היזם עשויה לגרום לתאונות משפטיות, ובהן: עסקאות נוגדות, סימון של חלקים שלפי טבעם ומהותם נועדו לשמש את כלל בעלי הדירות אך לפי ההסכם הם שייכים ליזם (כמו למשל מועדון דיירים, חדר כושר וכו'), מחלוקות לגבי חיובי בהיטל השבחה ומסי עירייה, טעויות ואף הטעיות.
מהאמור עד כה עולה כי, ישנם שלושה שלבים עיקריים בהם היזם יכול למכור חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות:
1. לפני מסירת הדירות – במועד בו נחתם הסכם המכר.
2. לאחר מסירת הדירות – ולפני שרישום הבית המשותף הושלם.
3. לאחר רישום הבית המשותף.
הוצאת שטחים מהרכוש המשותף (לפני מסירת הדירות)?
סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מטיל על היזם חובה לציין את החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף במעמד החתימה על הסכם המכר, ולהגדיר בנוסף את חלקו של הרוכש ברכוש המשותף. מפאת חשיבותו של הסעיף, הוראותיו יובאו כלשונן, כמפורט להלן:
"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;
(5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א).
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף."
בתי המשפט פירשו את הוראותיו החשובות של סעיף 6(א) לחוק המכר דירות, כך שציון החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף צריך להיעשות במסמך נפרד מהסכם המכר, כלומר – במפרט הטכני או בנספח אחר, וציון החלקים צריך להיעשות במועד החתימה על ההסכם באופן קונקרטי ספציפי ומסוים.
הדרישה ל- "מסמך נפרד" כאמור לעיל נועדה למנוע מקרים בהם מידע ופריטים מהותיים (כמו הוצאת חלקים מהרכוש המשותף) ייעלמו בתוך מלל אינסופי של נתונים יבשים ובעלי חשיבות נמוכה.
כפי שצוין בשורה ארוכה של מאמרים שהועלו לאתר זה בעניין חוק המכר דירות – על מנת שלא להפוך את הוראות החוק לאות מתה, חל איסור מוחלט להתנות על הוראותיו, כך שכל סעיף בהסכם המכר שמתנה עליו באופן פסול – מבוטל!
כך למשל, בהליך, ה"פ (מחוזי ב"ש) 59735-02-17 עדי נכסים אילת בע"מ נ' 108 בעלי זכויות במקרקעין בגוש 40039 חלקה 12 (פורסם בנבו, 05.06.2019) (להלן: "עניין עדי נכסים"), בית המשפט פסק בתום מחלוקת ארוכת שנים ומרובת הליכים בין חב' עדי נכסים שנכנסה בנעליו של היזם לבין בעלי הדירות – כי חלקים מהרכוש המשותף שלא הוצאו באופן מפורש וברור מהסכמי המכר יישארו בבעלותם של רוכשי הדירות.
במסגרת פסק הדין, בית המשפט חזר והדגיש הלכה שקבעה לעצמה אחיזה איתנה בפסיקה לפיה החובה לפרט באופן נרחב נועדה להקנות הגנה לרוכשי הדירות, כך:
"מטרתו של סעיף זה, הינה להטיל על המוכר חובת גילוי, ביחס למספר עניינים מהותיים, לרבות ביחס לרכוש המשותף. חובת הגילוי, כוללת חובת פירוט במסמך נפרד, על מנת להעניק לקונה מידע מלא, מפורט ובהיר, ולהסב את תשומת ליבו לשינויים שמבקש המוכר לבצע, ברכוש המשותף. באופן זה, ביקש החוק להבטיח, מודעות מלאה והבנה של הרוכשים, לכל ההיבטים הכרוכים ברכוש המשותף, ולהבטיח, שהסכמתם להוצאת חלק מהרכוש המשותף תהיה מלאה ומפורשת. על כן, פירשה הפסיקה את סעיף 6 לחוק המכר באופן דווקני לפי סעיף 6".
שימוש בניסוחים כללים, שרירותיים ולא ברורים:
בעניין עדי נכסים, החברה טענה כי רוכשי הדירות וחלפיהם (מי שרכשו מהם את הדירות) נתנו את הסכמתם להוצאת חלקים מהרכוש המשותף במספר סעיפים שונים בהסכם המכר, בתכניות ובמפרט הטכני.
למאמר נרחב שעוסק ברוכש משנה – רכישת דירה ממי שרכש דירה מקבלן – לחצו כאן!
אולם, בדיקה של הסעיפים העלתה כי מדובר בניסוחים עמומים וכלליים שלא עומדים בדרישת הקונקרטיות והמסוימות של הפסיקה, כדלהלן:
"הגדרת החלקים המוצאים לכאורה מכלל הרכוש המשותף, נעשתה אפוא במסגרת התניה האמורה, באופן כללי וסתמי למדי, ללא תיאור מדוייק, תוך הפניה לתכניות שאמורות היו להיות מצורפות להסכמי המכר. דא עקא, שתכניות כאלה, לא הוגשו, ולא הוכח כי אכן צורפו בפועל להסכמי המכר, עובר לחתימתם. בהעדר תכניות כאמור, לא ניתן לקבוע לאילו שטחים בדיוק, התייחסה התניה האמורה בהסכמי המכר."
בעדי נכסים המחלוקת בין הצדדים התגלעה כמעט 30 שנים לאחר שהדירות נמסרו, ולאחר שאותו יזם חדש (שנכנס בנעליו של היזם המקורי) הוציא לפתע חלקים מהרכוש המשותף בתואנה כי זוהי זכותו מכח ההסכמים שנחתמו.
לפיכך, לצורך בחינת חוקיות הוצאתם של שטחים מהרכוש המשותף, ובכלל זאת – מחסנים וחניות, מחייבת לבחון האם מלכתחילה מדובר ברכוש משותף או דירות, ובאם זהו רכוש משותף – האם הוא הוצא כדין.
מהו רכוש משותף בבניין שאינו רשום כבית משותף?
סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מגדיר רכוש משותף בבניין הרשום כבניין משותף באופן שיורי, כך שכל מה שהוא אינו דירה נחשב כחלק מן הרכוש המשותף, כך:
""רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
כמו כן, חוק המקרקעין מאפשר להצמיד את אותם חלקים לדירה מסוימת, להפוך אותם ליחידה קניינית נפרדת ולרשום את ההצמדה בתקנון הבית המשותף (ובכך להקנות לגביה זכות קניינית לבעלים הספציפיים של אותה דירה).
לעומת זאת, בבניינים שאינם רשומים כבתים משותפים, ההגדרה לרכוש המשותף מוסדרת בסעיף 77א. לחוק המקרקעין מעט שונה, אך באופן שמסדיר את ההנאה שכל בעל דירה רשאי להפיק מהרכוש המשותף מבלי להקנות זכות קניינית:
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
על ההבדל בין רכוש משותף בבניין שנרשם כבית משותף לבין בניין שזכויות של בעלי הדירות רשומות בפנקס הזכויות (מושע) ניתנה התייחסות בהליך ע"א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בירושלים נ' קריית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע"מ (פורסם בנבו, 20/09/2004) (להלן: "עניין קריית וולפסון"), כך:
"... משכך, עלינו לפנות להוראותיו של פרק ו'1 לחוק המקרקעין. פרק זה אינו קולט את סעיף 54 לחוק, אשר קובע הפרדה קניינית בין דירות בבית הרשום כבית משותף (ראו סעיף 77ב לחוק המקרקעין). הפרק אינו עוסק אפוא בהקניה של זכויות קניין בדירות וברכוש המשותף, אלא עניינו בהחלת הסדרי ניהול בבניין, ובכלל זה הסדרי שימוש והנאה ברכוש המשותף...
... על-פי ההלכה הפסוקה, בבית שאינו רשום כבית משותף נכללים בגדר הרכוש המשותף רק אותם חלקים המיועדים לשמש על-פי מהותם את כל רוכשי הדירות או את מרביתם, ואשר לכל רוכשי הדירות או לחלקם הוענקה הזכות לעשות בהם שימוש..."
בנוסף להגדרות לעיל, קיימים מבחנים נוספים להגדרת הרכוש המשותף לפי חוק המכר דירות (גם הפעם מדובר בהגדרה שיורית), מהם עלה שכל מה שלא נכנס בגדרו של המונח "דירה" לפי החוק (חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר) – יוגדר כרכוש משותף. לצורך הכרעה בנושאים אלו נקבע גם מבחן הייעוד.
לעניין זה, בפער שבין שתי ההגדרות לרכוש משותף מעמדו של בניין שזה עתה בנייתו הושלמה ושלא מכבר ניתן לגביו טופס 4 – הינו כמעמד ביניים. שכן, הוא טרם נרשם כבית משותף, אך הוא צפוי להירשם בהמשך אם היזם יעמוד בהתחייבויותיו.
לפיכך, בשלב הביניים חלות על הבניין הוראות סעיף 77(א) אשר מתייחסות לבניין שטרם נרשם כבית משותף, אך צפוי להירשם ומחילות עליו את ההוראות הבאות:
1. עד למועד רישום הבית המשותף אין לבעל הדירה זכות קניינית בשטחים שהוצמדו לדירתו במערך ההסכמים.
2. עד למועד רישום הבית המשותף החלקים המשותפים בבניין נמצאים בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות.
3. הסדרי הניהול, השימוש וההנאה שנקבעו בין בעלי הדירות ובמערך ההסכמים – תקף (גם לגבי היזם שטרם מכר את כל החניות, המחסנים ויתר החלקים שהוצאו על ידו מהרכוש המשותף).
למידע נוסף ראו רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב (פורסם בנבו, 11.03.2001) (להלן: "עניין פליצ'ה").
בעניין קריית וולפסון לא נתקבלה החלטה הם סעיף 6א לחוק המכר דירות חל על בניין שאין כוונו לרושמו כבית משותף, ומשכך בשלב זה הוראות החוק לא יחולו על בניינים שאין צפי לרישומם בעתיד.
האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות והרכוש המשותף?
נתחיל לכך כי התשובה לשאלה שבכותרת חיובית – היזם רשאי למכור מחסנים וחניות, אך בכפוף לתנאים, מגבלות וסייגים לא מבוטלים שיכולים לבטל את רצונו לעשות כן.
כפי שראינו, במהלך תקופת הביניים, כלומר בתקופה שבין מסירת הדירות ועד לרישום הבית המשותף – לבעלי הדירות אין זכויות קנייניות ברכוש המשותף ואין משמעות קניינית למכלול ההסכמים שבהם הוצאו חלקים מהרכוש המשותף, אלא אך ורק נפקות חוזית (אובליגטורית) להסדרת השימוש וההנאה שניתן להפיק מהם.
כלומר, עד לרישום הבית המשותף היזם מחזיק בזכויות זכויות שהן בגדר התחייבות, עסקאות אשר לפי סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין הן בגדר התחייבו לעשות עסקה. אולם, לאחר רישום הבית המשותף תוקפה של התחייבות זו נוגד את הוראות חוק המקרקעין אשר אוסרות על עסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה.
בעניין פליצ'ה ניתנה התייחסות להוצאת חלקים מהרכוש המשותף בתקופה שהוגדרה לעיל כמצב הביניים, ואילו בעניין עדי נכסים בית המשפט דחה את הטענה כי ניסוח כללי ומעורפל של סעיף בהסכם המכר מאפשר להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות לאחר המסירה.
באותו המקרה נקבע כי הוצאת החלקים נעשתה בניגוד לדין, ולא הייתה לפעולה זו תוקף משפטי גם אם הפעולה הייתה נעשית לפני מסירת הדירות.
בהליך ה"פ 18490-08-13 רוזן ואח' נ' רשות הפיתוח באמצעות מנהל מקרקעי ישראל מחוז חיפה ואח' (פורסם בנבו, 07/101/2015) (להלן: "ענין רוזן"), בית המשפט חזר על הלכה שנפסקה בשנת 1963 ואשר חזרה על עצמה כחוט השני (לרבות בעניין פליצ'ה), כך:
"... הגדרת "הרכוש המשותף" בסעיף 77א לחוק ביחס לבניין שטרם נרשם אין משמעה הגדרה קניינית, אלא היא קובעת מבחן של ייעוד שטחים מסוימים לשמש את צורכי בעלי הדירות כולם או מרביתם...
.. גריעה משטח כזה לטובת דייר מסוים אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת שאר הדיירים גם כאשר מדובר בבניין שטרם נרשם וגם בטרם נעשה ייחוד זכות קניינית לדייר בדירתו ובחלקו היחסי ברכוש המשותף, המתגבשים עם הרישום. חל כאן הכלל שלפיו "זכות כזאת השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם...
... יוצא אפוא, גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש ולהנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, אלא אם הוצאו חלקים ממנו והועברו לשימוש בלעדי של אחד הדיירים בדרך המוכרת על-פי הדין. גריעה כזו מחייבת קבלת הסכמתם של כל הדיירים, ושאלה אם תנאי זה נתקיים בענייננו."
כלומר, לאחר מסירת הדירות הרכוש המשותף שייך לכלל בעלי הדירות, ואילו רק חלקים שהוצאו במפורש במערך הסכמי המכר שנחתמה בין היזם לבין רוכשי הדירות מוחרגים מכך. כל הוצאה נוספת של חלקים מהרכוש המשותף חייבת לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות.
בעניין רוזן, להבדיל מעניין עדי נכסים הוכח כי הגג הוצא מהרכוש המשותף והוצמד לאחת הדירות. על כן, מכירת הגג שנים רבות לאחר המסירה התאפשרה היות שראו בה כמכירה בין בעלי דירות בבית משותף, ולא כמכירה של חלקים בין יזם לבין רוכש דירה לאחר המסירה.
ראוי לציין כי, לא מדובר בהלכה חד משמעית ללא סייגים. האיסור על הוצאת שטחים מהרכוש המשותף שלא צוינו במפורש או לאחר שהרכוש המשותף נמסר לבעלי הדירות – נדונה בהקשרים שונים בפסקה ורוככה.
כך למשל, בע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ (פורסם בנבו, 20/11/2016) (להלן: "עניין כהן נכסים"), צוין כי במקרים מסוימים הוראותיו הדווקניות של חוק המכר דירות ייסוגו מפני שימוש לרעה בזכות משפטית, שיהוי חוסר תום לב וכו'. כמו כן, ניתנה התייחסות לחריגים כמו בנייה על הרכוש המשותף לצורך ניצול זכויות בנייה, וזאת בכפוף לסייגים מסוימים.
לסיכום ביניים, עד לרישום הבית המשותף היזם או החברה הקבלנית מחזיקים בזכויות החוזיות לגבי מחסנים, חניות ויתר החלקים ברכוש המשותף – אולם כל עוד חלקים אלו לא נמכרו זכויות השימוש וההנאה בהם שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין.
כל עוד הוצאת השטחים נעשתה בהתאם להוראות החוק והפסיקה – אין מניעה כי היזם ימכור את החלקים לרוכשי דירות עד למועד רישום הבית המשותף. יחד עם זאת, לא פעם מתברר כי אותן עסקאות מאוחרות נעשות בניגוד להוראות הדין.
כך למשל, ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופסור )פורסם בנבו, 27.8.2009,( בוטלה הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף שחוק המקרקעין אסר על הוצאתם (כמו חדרי מדרגות, לובי, פיר מעלית וכו').
הוצאת שטחים מהרכוש המשותף לאחר רישום הבית המשותף מטיל עם היזם חובת גילוי נרחבת:
כדי שהיזם יוכל למכור חלקים מהרכוש המשותף (לרבות: מחסנים וחניות) לאחר מסירת הדירות ולאחר שרישום הבית המשותף יושלם – עליו לעמוד בדרישה לחובת גילוי נרחבת שנקבעה בפסיקה.
לפי פסק הדין בעניין חכשורי, ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו-246 אח' (פורסם בנבו, 15/07/2015), חובת הגילוי המוגברת מחייבת את היזם לגלות לרוכשי הדירות במסמך חיצוני להסכם, דהיינו במפרט הטכני או בנספח נפרד, על כוונתו להפוך חלקים מהרכוש המשותף למעין "דירה" (קולב משפטי) שלה יוצמדו יתר החלקים מהרכוש המשותף.
יחד עם זאת, ראוי לציין כי, חובת הגילוי חלה אך ורק ביחס להוצאת חלקים מהרכוש המשותף ולא ביחס לחלקים שניתן להגדירם כדירה לפי מבחן הייעוד ועל פי ההגדרה לרכוש המשות, בחוק המכר דירות. בהתאם לכך, בהליך ת"א (מחוזי ת"א) 23019-04-14 תומר רוזנמן נ' מגדלי הרביירה אשקלון בע"מ (פורסם בנבו, 07.07.2019), נקבע כי קומת מרתף המשמשת לחניות (שימוש מסחרי) שהוצאה מידיהם של בעלי הדירות נחשבת לדירה לפי מבחן, כך שלא חלה לגבי הוצאתה חובת גילוי מוגברת.
