ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

מס שבח בגין מכירת דירת יוקרה שהתקבלה בירושה


הכלל בחוק מיסוי מקרקעין הוא שכל עסקה במקרקעין חייבת במס, ואילו היוצא מן הכלל הוא מתן פטור מתשלום מס. יש לציין כי, מרבית הפטורים שקיימים כיום נובעים מתוך שיקולים סוציאליים - חברתיים, מרצון לעודד עסקאות במקרקעין, ועידוד עסקאות אצל משפרי דיור. בהתאם לכך, הוגדרה בחוק רשימה של מקרים שבהם יינתן פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה וכן מספר פטורים חלקיים בהם שיעור המס יופחת (יש גם פטורים נוספים, אך מאמר זה לא יעסוק בהם), כשלצורך קבלת הפטור על המוכר לעמוד במספר תנאים. אגב כך, ייתכנו מקרים בהם יינתן גם פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה מכח סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.

מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה?

לפי החוק, היורשים נכנסים בנעלי המוריש, ומשכך הם זכאים לפטור ממס שבח שלו היה זכאי המוריש במכירת הדירה שהתקבלה בירושה אם יתקיימו התנאים שלהלן:

  1. ניתן להגדיר את הדירה הנמכרת כדירת מגורים מזכה של המוריש.

  2. המוכר (או המוכרים) הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.

  3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד (כלומר שהוא היה זכאי לפטור דירת מגורים יחידה).

  4. המוריש היה זכאי לקבל פטור לדירת מגורים יחידה לו היה מוכר את דירתו כשהוא בחיים.

לפיכך, מהאמור לעיל ניתן ללמוד שעל מנת שהיורשים יוכלו לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה שקיבלו בירושה יהיה עליהם לעמוד במספר תנאים שנקבעו בחוק לצורך כך. אמנם, יש לציין כי גם במקרים בהם היורשים זכאים לפטור תקרת הפטור מוגבלת עד לגובה של 4,500,000 ש"ח בעבור הכספים שהתקבלו ממכירת הדירה.

עם זאת, ובהנחה שיש מספר יורשים, עולה השאלה האם כל אחד מהיורשים זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה עד לגובה של 4,500,000 ש"ח או שכל הרוכשים ביחד זכאי לפטור מתשלום עד לתקרה שנקבעה בחוק.

בפסק דין שניתן על ידי ועדת ערר למיסוי מקרקעין (ת"א) בהליך - ו"ע (ת"א) 44028-01-16‏ ‏ 1 מירה אריאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, התעוררו מספר שאלות בנוגע לגובה מס השבח שיוטל על מכירת דירה שהתקבלה בירושה, וגם השאלה הנ"ל.

מעובדות פסק הדין עולה כי שלושת היורשים מכרו, בחלקים שווים (כל אחד נרשם כבעלים של 1/3 דירה), דירה בשווי של 12,500,000 ש"ח, וכן ביקשו פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה. במקרה שלפנינו, לא הייתה מחלוקת על כך שהמוריש היה זכאי לפטור דירת מגורים יחידה לפני פטירתו, ומשכך גם היורשים, כך שהמחלוקת נסובה סביב השאלה האם כל אחד מהיורשים זכאי לפטור עד לגובה התקבלה בסך של 4,500,000 ש"ח או שכולם ביחד זכאים לפטור מתשלום ממס שבח עד לגובה התקרה שנקבעה בחוק?

במילים אחרות, עלינו לבחון האם כל אחד מהמוכרים זכאי למכור את חלקו בדירה (לכל אחד מהיורשים יש 1/3 מזכויות הבעלות בדירה) שכהוא פטור מתשלום מס שבח עד לתקרת הפטור, קרי פטור ממס שבח בשווי של כ- 4,500,000 ש"ח לכל יורש. במידה והתשובה לשאלה זו תהיה חיובית תקרת הפטור של כל האחים יחיד תהיה 13,500,000 ש"ח.


בפסק הדין נקבע שמכיוון שהמוכרים ירשו את הדירה הם נכנסים בנעלי המוריש, ומשכך חישוב התקרה ייעשה פעם אחת בעבור כל זכויותיו של המוריש בלבד ולא לפי 3 יורשים. אולם, יש לציין כי לו הדירה הייתה נמכרת שלא במסגרת פטור ממס שבח בגין דירה שהתקבלה בירושה היו זכאים כל אחד מהיורשים לתקרת הפטור בגין מכירת הדירה (כמו למשל אם האב היה מעביר את הדירה במתנה לילדיו בעודו בחיים וכו').

כמו כן, ובשים לב לכך שנדחתה טענת היורשים לפיה כל אחד מהם זכאי לפטור בגובה התקרה שנקבעה בחוק, נדרשה ועדת הערר להכריע האם כל אחד מהם זכאי לנצל פטור לינארי מוטב על החלק שלגביו האם אינם זכאים לפטור (ההפרש שבין תקרת הפטור לבין יתרת התמורה בעבור הדירה)?

לעניין זה, ראוי להעיר כי חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לפטור נישום פטור חלקי ממס שבח באמצעות ניצול פטור ליניארי פעמיים בלבד, אך כל אחד מהיורשים כבר ניצל את הפטור שניתן לו על ידי החוק. לכן, עלתה השאלה האם היורשים יכולים לנצל את הפטור הלינארי של המוריש על ההפרש שבין תקרת הפטור לבין יתרת התמורה בעבור הדירה. במסגרת פסק הדין נקבע כי מאחר שהיורשים נכנסים בנעלי המוריש הם זכאים לנצל גם את הפטור הלינארי שהיה ניתן לו בעבור העסקה.

#פטורממסשבחמכחהורשה #פטורממסשבח #מיסוימקרקעין #מסלינארימוטב

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com