ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

האם מותר לנתק שוכר שהיפר את ההסכם משירותים חיוניים כמו מים וחשמל?


חוזי שכירות מאופיינים במערכת יחסים ארוכת טווח אשר נמשכת בין מספר חודשים בודדים לבין מספר שנים, כאשר במהלך אותה התקופה על כל צד לקיים את חובותיו. אולם,כמו בכל מערכת חוזית החובות לא תמיד מתקיימים, כך שלמעשה נוצר מצב של הפרה. מבחינת התחייבויותיו של השוכר במרבית המקרים מדובר באי תשלום שכר דירה במועד שנקבע או אי תשלום חשבונות חשמל, מים, גז, ארנונה וכיו"ב.

משכך, עולה השאלה מהן האפשרויות העומדות לרשות המשכיר במקרים אלו? כיצד יש לפעול במקרה של הפרה מצד שוכר? מה ניתן לעשות אם השוכר לא משלם ועד בית או חשמל? האם ניתן לנתק את השוכר משירותי המים והחשמל במקרה כזה?

כפי שצוין על ידי במאמרים קודמים - על המשכיר להימנע מנקיטת פעולות חד צדדיות עד ידו אשר עלולות להוות כהפרה של חוזה השכירות על ידו, ובכך למנוע לעצמו עלויות מיותרות. המלצה זו נכונה הן ביחס לפעולות חד צדדיות ללא התראה / אזהרה מוקדמת בגין ניתוק משירותים חיוניים והן ביחס לכל פעולה העשויות לפגוע בזכויותיו של השוכר. בדומה לכך, במאמר אחר נדונה החלטת בית משפט לחייב משכיר בפיצוי שוכר שפונה בכח (וזאת למרות שהוראות הסכם השכירות "התירו" זאת).

בהתאם לכך, בשורה של פסקי דין והחלטות שניתנו בבתי המשפט נקבע כי ניתוק של שוכר משירותים חיוניים מהווה התנהגות בריונית המשוללת כל תום לב, ומשכך היא מהווה הפרה של ההסכם ושל החובות המוטלות על הצדדים. כמו כן, מכיוון שנקבע כי פעולות אלו נוגדות את תקנת הציבור עקב הסכנה הטמונה בהן לשלום ולסדר הציבורי - נקבע כי סעיפים אלו יבוטלו וייחשבו לחסרי תוקף משפטי אפילו אם הסדרתם נעשתה בהסכם השכירות.

לפיכך, עולה השאלה מה ניתן לעשות במקרים בהם השוכר לא משלם את התשלומים שעליו לשלם לפי חוזה השכירות? הרי, אי ניתוק השירותים בד בבד עם אי תשלומם יוביל להגדלת החוב, פניה לערכאות משפטיות עשויה להיערך זמן רב ולא ניתן להכניס שוכר חלופי לצמצום הנזקים.

אכן, אי תשלום מצד השוכר עלול לגרום לבעיות רבות - אך לרובן יש פתרון. את הנזקים שייגרמו בעקבות אי תשלום לרשויות השונות ניתן לפתור עוד בשלב התחלתי יחסית - בזמן ניסוח חוזה השכירות. כך שכבר בשלב זה אנו נגדיר כיצד יש לבצע את חילופי המחזיקים בנכס, ובכך למעשה נמנע את התרחשותן של בעיות רבות שעלולות להתגלות בעתיד.

בנוסף, ניתן לצמצם את הנזקים שיגרמו בשל אי תשלום באמצעות נקיטת הליך לפינוי מושכר אשר נחשב להליך משפטי מהיר וזול יחסית. את מכלול הנזקים שנגרמו ניתן לתבוע בהליך נפרד הן באמצעות השוכר והן באמצעות הערבים מטעמו. לכן, וכפי שעולה במרבית המקרים, הדרך הנכונה לפתור בעיות היא לפנות לבית משפט בבקשה לקבלת הסעדים המתאימים.

בהליך תאמ (נת') 51149-09-12 ליאורה שיינפלד נ' אשר בירנבאום, נדרש בית המשפט להכריע האם אי תשלום לתאגיד המים על ידי השוכר מצדיק את ניתוק הנכס ממים. במקר זה בית המשפט עמד על כך שהמשכיר הורה על ניתוק הנכס לפני שפנה בע"פ או בכתב לשוכר וביקש ממנו לתקן את ההפרה. לכן, בנסיבות הללו המשכיר עשה דין לעצמו ופעל באופן חד צדדי אשר מהווה את הפרת חובת תום הלב של הצדדים.

בהליך נוסף, תא (פ"ת) 4292-07 אייל צדקיהו עו"ד נ' מאיר גובר עו"ד, נדרש בית המשפט להגריע האם משכיר רשאי לנתק את הספקת המים והחשמל לשוכר ביחידת דיור הנמצאת בסמוך לבית המשכיר בעקבות מחלוקות שהתגלעו בנוגע לחלוקת התשלומים. גם במקרה זה נקבע על ידי בית המשפט כי מדובר בפעולה לא סבירה אשר פוגעת קשות בזכויות המשכיר, ומהווה חריגה מכללי ההתנהגות שהותוו על ידי בית המשפט.

לצורך הבהרת התמונה, תובא ההתייחסות שניתנה בפסק הדין למקרה זה, כך:

מגמת המשפט היא לרסן, ככל האפשר את תופעת עשיית הדין העצמית, ולהבטיח מפני שלילת חזקתו של אדם בנכס שלא באמצעות פנייה לערכאות. המשפט מסתייג מעשיית דין עצמי, והזכאי האמיתי צריך להיזקק להליכים משפטיים, כדי לקבל את החזקה לידיו באותם המקרים בהם לא התיר לו הדין במפורש ובדרך שאינה משתמעת לשתי פנים לעשות דין עצמי.

יהיו הפרות התובע את הסכם השכירות אשר יהיו – אלה לא מקנות לנתבע כל זכות לעשיית דין עצמית דוגמת ניתוק זרם המים למושכר. ככל שבפיו של הנתבע היו טענות בדבר הפרת הסכם השכירות על ידי התובע ובכלל זה, ביצוע שיפוצים ללא רשות, בנית מרפסת ומחסן ללא היתר ואי תשלום עבור שירותים חיוניים – על הנתבע היה, איפוא, לפנות לערכאות לשם השמעת טענותיו ולקבלת סעד מתאים, ככל שטענותיו היו מוכחות.

#חוזהשכירות #הפרתהסכם #ניתוקשוכרמשירותיםחיוניים

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com